Investir dans l’immobilier en SCI ou en nom propre ?

Investir dans l’immobilier en SCI (Société civile immobilière) ou en nom propre ? Il s’agit d’une question qui revient fréquemment de la part des investisseurs. Cependant, il semble difficile d’apporter une réponse tranchée sur le meilleur mode de détention. Chaque option présente ses avantages opérationnels, juridiques et fiscaux respectifs. En nom propre, vous pourrez tirer des revenus locatifs importants et envisager une revente à l’avenir. En SCI, vous aurez la possibilité d’investir à plusieurs, de réinvestir vos revenus locatifs et de prévoir une transmission. Le choix dépendra notamment de votre situation, de vos objectifs, de votre volonté à structurer le patrimoine et de votre TMI (Taux marginal d’imposition). Alors, comment décider ? Après la lecture de cet article, vous serez capable de choisir le mode de détention adapté à votre projet d’investissement locatif.

Investir dans l’immobilier en SCI

La SCI est une société civile composée au moins de deux personnes. Ce régime juridique sert normalement à acquérir un bien immobilier afin de le louer en non-meublé.

La SCI pour un levier de financement plus important

Créer une SCI présente un sérieux avantage pour financer l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Pour un crédit immobilier en SCI ou en SARL, vous pourrez le souscrire au nom de la société ou des associés. En tout cas, la banque pourra estimer la capacité d’emprunt de la société avec la capacité d’endettement de chaque associé en fonction de ses revenus.

La SCI pour la protection du bien immobilier

Créer une SCI présente certains avantages pour la protection de vos biens immobiliers. Cette société représente une personne morale. Ainsi, son patrimoine est différent du patrimoine personnel des associés. En cas de difficulté financière dans votre projet d’investissement, les créanciers saisissent uniquement les parts sociales de la SCI. 

De plus, sa création peut faciliter la transmission de votre patrimoine immobilier tout en évitant l’indivision. Il est vrai que son coût de création est onéreux et ses formalités administratives compliquées. Cependant, la SCI peut s’avérer un moyen intéressant de distinguer le patrimoine immobilier d’une entreprise de celui de ses associés.

La SCI, régimes fiscaux

En matière de fiscalité, vous pouvez distinguer les SCI à l’IR (Impôt sur le revenu) et les SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés). Les SCI à l’IR concernent notamment la location nue. Considérée comme une activité commerciale, la location meublée n’est admise qu’à hauteur de 10 % du chiffre d’affaires de la SCI.

Si le résultat est positif, le revenu sera imposé à l’IS au taux de 15 % à 25 %. Il s’agit de la première imposition. À noter que le seuil de bénéfice est de 38 120 euros. Une deuxième imposition sera appliquée sur les dividendes à l’IR. Ces derniers sont soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30 %. Toutefois, si cette option est plus favorable, les contribuables peuvent opter pour une imposition au barème de l’IR. Dans ce cas, ils continueront de bénéficier de l’abattement de 40 % et d’une part déductible de contribution sociale généralisée (CSG). Celle-ci est de 6,80 % sur un total de prélèvement sociaux de 17,20 %. La SARL, quant à elle, est une société dédiée à une activité industrielle, commerciale, agricole ou artisanale. Comme pour la SCI, vous pouvez également créer une SARL imposée à l’IR ou une SARL imposée à l’IS.

L’achat immobilier en SCI

Un achat immobilier se formalise généralement en trois étapes avec le vendeur. Il s’agit de l’offre, de la signature de l’avant-contrat (compromis de vente) et de l’acte authentique (remise des clés). Si en SARL, vous pouvez acheter un bien immobilier locatif seul ou à plusieurs, vous devrez avoir minimum 2 associés en investissant en SCI. Ce mode de détention vous permet d’avoir plus de moyens. Avec vos associés, vous pourrez facilement acquérir des immeubles entiers. À noter que ces derniers s’avèrent plus rentables que les appartements à l’unité.

Que ce soit en SCI ou en SARL, le délai de rétractation (10 jours) dépend de l’objet social de l’entreprise. Lorsque l’objet social est l’acquisition d’une résidence principale par des concubins ou la cession d’un patrimoine familial, la société peut bénéficier du délai. S’il s’agit de louer des immeubles en SCI, dont l’objet social est l’acquisition, la gestion et l’administration par location, elle n’en aura pas le droit.

La gestion immobilière en SCI

Une fois l’acquisition réalisée, vous devez mettre en location, exploiter ou gérer le bien immobilier. Généralement, les conditions de gestion d’un bien en SCI sont plus contraignantes qu’en nom propre. En SCI ou en SARL non familiale, la durée d’un bail nu est de 6 ans.

En location meublée, la durée d’un bail meublé classique est de 1 an minimum avec renouvellement automatique. Celle d’un bail meublé étudiant est de 9 mois non renouvelables. S’il s’agit d’un bail mobilité, la durée est de 1 à 10 mois, renouvelable avec l’accord des deux parties.

En cas de loyers impayés ou de dégradations, la demande de cautionnement n’est pas autorisée à tous les locataires en SCI ou en SARL (non familiale). Cela concerne notamment les locataires étudiants sans bourse. Ce n’est pas le même cas en SCI familiale, dont les associés sont les membres d’une même famille (grands-parents, parents, enfants, etc.). Pour cette société, demander une caution au locataire est tout à fait possible.

Pour déclarer le commencement de l’activité locative, vous devez immatriculer votre activité en SCI à l’aide d’un formulaire M0. Il s’agit plus particulièrement du CERFA N° 13958. Ce formulaire permet notamment de déterminer le choix du régime fiscal (à l’IR ou à l’IS).

La revente en SCI

Si vous envisagez de revendre votre bien, vous pouvez réaliser une plus-value ou une moins-value. Contrairement à une plus-value sur la revente d’une résidence principale, la plus-value d’un bien immobilier locatif est imposée. Il existe effectivement plusieurs régimes d’imposition des plus-values à la revente selon le régime fiscal adopté pendant la gestion du bien.

Parmi eux, vous pouvez distinguer les plus-values des particuliers qui s’appliquent à l’IR en SCI ou en SARL. Ces plus-values immobilières sont égales à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat. Les plus-values des professionnels, elles, s’appliquent à l’IS en SCI ou en SARL. Avant de les calculer, vous devez cependant déterminer l’assiette de plus-value. Elle correspond à la différence entre la valeur de cession et la valeur comptable du bien.

La transmission d’un bien immobilier en SCI

La détention de parts sociales s’avère un bon moyen juridique d’organiser la cession de votre patrimoine immobilier. Afin de faciliter cette transmission entre les générations, de nombreux dispositifs sont actuellement prévus par la loi. Dans le cadre d’une donation, les parents peuvent donner jusqu’à 200 000 euros à chacun de leurs enfants, sans payer de droit de donation. Au-delà de cette somme appelée abattement, les montants peuvent être taxés à un taux progressif allant de 5 % à 45 %. À noter que l’abattement est renouvelable tous les 15 ans.

Autre dispositif, le démembrement de parts sociales. Il permet effectivement de séparer la nue-propriété et l’usufruit (revenus et jouissance du bien). Il est tout à fait possible pour un enfant de devenir un nu-propriétaire. Les parents, eux, conserveront l’usufruit. En société, cette pratique permet notamment aux parents de toujours gérer le bien.

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Investir dans l’immobilier en nom propre

Investir dans l’immobilier locatif en nom propre sous-entend que vous vous engagez seul et en votre nom. Concrètement, vous êtes à la fois responsable de l’achat du bien, de son entretien, de sa location, des déclarations en matière de fiscalité, etc. 

Une bonne solution pour commencer l’investissement

L’achat en nom propre est souvent conseillé aux débutants. Ce régime vous permettra effectivement de vous familiariser avec l’investissement immobilier. En investissant en nom propre, vous n’aurez pas besoin de créer une entreprise. 

C’est d’ailleurs l’atout majeur de ce mode de détention. Ainsi, vous n’effectuez aucune formalité administrative comme la rédaction de statuts, les assemblées générales, les publications dans le journal d’annonces légales, etc. Vous n’établirez pas non plus les comptes annuels.

Bien immobilier locatif nu ou meublé

Avant l’investissement, vous devez cependant faire le choix entre la location nue et la location meublée. Pour un bien immobilier loué nu, vous devrez déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Quant aux rendements de l’immobilier loué meublé, ils seront à déclarer parmi les revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Si vous choisissez la location meublée classique, le bail meublé durera seulement 1 an contre 3 ans en location nue.

Acquisition en nom propre, régimes fiscaux

En matière de fiscalité, l’achat en nom propre présente certains avantages et notamment le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Sous le premier statut, le plafond des revenus BIC est de 23 000 euros par an. Quant au régime d’imposition, une entreprise et un projet d’investissement immobilier en nom propre sont généralement soumis à l’Impôt sur le revenu (IR). Afin d’optimiser l’imposition de vos revenus, vous pouvez opter pour les régimes fiscaux au « Micro » ou au « Réel ».

En régime micro, vous devez déduire un abattement forfaitaire de vos rendements locatifs pour calculer le revenu net imposable. Dans un investissement locatif en location nue, l’abattement est de 30 % de vos loyers, hors charges s’il s’agit d’un régime micro-foncier. Pour ce régime fiscal, le plafond de revenus est de 15 000 € par an. En location meublée classique, l’abattement du micro-BIC est de 50 %, et 71 % pour un local meublé de tourisme ou une chambre d’hôtes. Ici, les revenus sont plafonnés à 72 500 euros par an.

En optant pour le régime réel, vous devez calculer le revenu net imposable en déduisant les charges et les amortissements de vos revenus locatifs. Au foncier-réel (location nue), ces charges incluent les assurances, les frais de gestion par agence, les travaux de rénovation, etc. En régime BIC-réel (location meublée), tous les frais engagés dans l’intérêt de votre projet seront déductibles, soit en charges, soit en amortissements comptables pendant plusieurs années. En déduisant un amortissement de votre bien immobilier, vous pouvez souvent obtenir un revenu net imposable de 0 euro pendant 8 ans minimum.

En revanche, vos revenus seront fortement taxés à votre TMI avec un taux de 17,2 % pour les prélèvements sociaux (PS). Ce qui constitue d’ailleurs un inconvénient majeur de l’investissement en nom propre. Si par exemple votre TMI à 41 % est ajouté à ce taux de PS de 17,2 %, vos revenus immobiliers imposables seront taxés à 58,2 %.

L’achat immobilier en nom propre,

En nom propre, vous pouvez acheter seul ou à plusieurs en indivision. L'indivision désigne une situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. Par exemple, un couple qui achète un bien locatif. La plupart des investisseurs évitent souvent ce régime de l’indivision. En cas de litige, un indivisaire sera effectivement en droit d’obliger les autres indivisaires à vendre le bien. 

Concernant le délai de rétractation, vous disposez de 10 jours à compter du lendemain de la signature de l’avant-contrat (compromis de vente). Aussi, la plupart des investissements immobiliers se réalisent à crédit. Le crédit immobilier permet effectivement à l’investisseur de bénéficier de l’effet de levier et d’optimiser les avantages fiscaux. En nom propre, il sera au nom de l’acquéreur. En investissant en nom propre, vous serez notamment l’unique responsable des pertes sur votre patrimoine personnel.

La gestion immobilière en nom propre

En nom propre, la durée d’un bail en location nue est de 3 ans. Pour pouvoir prendre un congé en fin de bail, la reprise pour occupation s’avère un motif valable. En location meublée, vous serez soumis aux mêmes durées de bail qu'en SCI et en SARL.

En cas de loyer impayé ou de dégradation, vous pourrez demander au locataire de trouver un garant (personne physique ou morale). Celui-ci s’engage à payer ses dettes. Pour déclarer le début d’une activité de location, vous devez également l’immatriculer, peu importe le régime fiscal. Dans un investissement immobilier locatif en nu, aucun formulaire n’est à remplir. Cependant, en meublé, vous devez renseigner le formulaire P0i s’il s’agit de votre premier bien et le formulaire P2-P4i pour les autres biens.

La revente en nom propre

En nom propre, les plus-values sont aussi imposées. Dans ce mode de détention, la plus-value des particuliers s’applique aux régimes micro-foncier, foncier-réel, micro-BIC en LMNP et au BIC - réel en LMNP. Quant à la plus-value des professionnels, elle s’applique uniquement au régime BIC-réel en LMP (Location meublée professionnelle). En nom propre comme en société, les formules sont les mêmes pour calculer ces plus-values.

La transmission d’un bien immobilier en nom propre

En nom propre, vous ne pourrez effectivement pas réaliser des cessions successives. C’est le bien dans son ensemble qui sera transmis. Si la valeur dépasse les 100 000 euros (pour un parent) ou les 200 000 euros (pour deux parents), des droits de donations seront à payer.

Le démembrement d’un bien s’avère également une bonne alternative à l’optimisation de sa transmission. En nom propre, ce dispositif exige une gestion partagée du bien immobilier démembré entre les parents et les enfants.

Investir dans l’immobilier d’abord en nom propre, puis en SCI

Une stratégie souvent adoptée par les investisseurs est de commencer par investir en nom propre en BIC-réel. Ensuite, ils évoluent avec des investissements en SCI. Cette technique vous permettra de ne pas dépasser vos plafonds de revenus au statut LMNP et ainsi d’éviter le statut LMP. Cette méthode peut également faciliter l’obtention de crédits immobiliers, en collaborant avec des associés moins endettés, qui pourront par la suite optimiser la capacité d’emprunt de la SCI. 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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