Contrat de location vide en 2026 : modèle, clauses et conseils

Le contrat de location vide est bien plus qu'une simple formalité administrative. C'est le fondement sur lequel repose toute votre stratégie d'investissement locatif. Un bail mal rédigé, une clause manquante ou une annexe oubliée, et c'est l'ensemble de vos revenus fonciers qui se retrouve fragilisé. En 2026, les obligations se sont encore précisées : nouvelles contraintes énergétiques, encadrement des loyers étendu, et exigences renforcées en matière de décence. Maîtriser les règles du bail vide, c'est mettre toutes les chances de votre côté pour atteindre un rendement locatif solide entre 5 et 10 % selon les marchés que nous accompagnons dans le respect total de la loi.

Qu'est-ce qu'un contrat de location vide ?

Le contrat de location vide, aussi appelé bail d'habitation nu, est le document par lequel un bailleur met à la disposition d'un locataire un logement non meublé destiné à sa résidence principale, en contrepartie d'un loyer. Sa réglementation est principalement encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, régulièrement actualisée depuis lors.

Cette loi a été profondément modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 (accès au logement et urbanisme rénové), puis par la loi Élan du 23 novembre 2018, et plus récemment par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, dont plusieurs dispositions relatives à la performance énergétique sont pleinement entrées en vigueur en 2025. En 2026, c'est donc un cadre consolidé, mais exigeant, qui s'applique à tout bailleur louant un logement nu.

Le contrat doit obligatoirement être établi par écrit (article 3 de la loi du 6 juillet 1989) et respecter le modèle type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de la loi ALUR. Ce modèle s'impose à tous les bailleurs particuliers comme aux professionnels.

Quels logements et quels bailleurs sont concernés ?

Le bail vide concerne les logements loués nus, c'est-à-dire sans mobilier suffisant pour y vivre et affectés à la résidence principale du locataire. Sont donc exclus :

• Les logements meublés (soumis à un régime distinct)
• Les résidences secondaires
• Les logements de fonction
• Les locations saisonnières.

 

Côté bailleur, toute personne physique ou morale (société civile immobilière, indivision, SCI familiale) mettant en location un logement nu à titre de résidence principale est soumise à la loi du 6 juillet 1989. En revanche, les organismes HLM et certaines structures spécifiques disposent de régimes dérogatoires.

Bail vide ou bail meublé : quel choix pour votre investissement ?

Le choix entre location vide et location meublée n'est pas anodin. Il conditionne à la fois la durée du bail, le régime fiscal applicable et le profil de locataire ciblé.

Le bail vide offre davantage de stabilité locative : le locataire s'engage pour trois ans minimum, ce qui réduit la vacance locative et les frais de remise en état. En contrepartie, le bailleur dispose d'une moindre flexibilité pour récupérer son bien. Fiscalement, les revenus issus d'une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le bail meublé, lui, autorise une durée d'un an (neuf mois pour les étudiants) et relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec le statut LMNP souvent plus avantageux fiscalement. Mais il implique un investissement mobilier initial et une rotation locative plus fréquente.

Pour les investisseurs visant un cash-flow régulier avec un niveau de gestion maîtrisé, la location vide reste une option solide, en particulier sur des marchés où la demande locative est soutenue et pérenne.

Les mentions obligatoires du bail vide en 2026

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret du 29 mai 2015, établit la liste exhaustive des informations que doit contenir tout contrat de bail d'habitation nu. Voici ce que vous ne pouvez pas oublier.

Identification des parties et description précise du logement

Le contrat doit d'abord identifier avec précision les deux parties : nom, prénom et adresse du bailleur (ou dénomination sociale et siège si c'est une personne morale), et nom, prénom du locataire. Si un mandataire gère le bien (agence immobilière ou administrateur de biens), ses coordonnées et son numéro de carte professionnelle doivent également figurer dans le bail.

La description du logement est tout aussi importante : adresse complète, nature du logement (appartement, maison, studio…), surface habitable en m² Carrez, régime juridique (copropriété ou monopropriété), étage, nombre de pièces, cave, parking éventuel. Toute imprécision sur la surface peut ouvrir droit à une action en réduction de loyer si l'écart dépasse 5 % (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Loyer, charges et dépôt de garantie : ce que doit indiquer le bail

Le bail doit indiquer le montant du loyer mensuel hors charges, les modalités de paiement (date, fréquence), ainsi que le montant et la nature des charges récupérables. En zone soumise à l'encadrement des loyers, il faut également mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer justifié.

Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Toute clause prévoyant un montant supérieur est réputée non écrite.

À noter : si le logement a été loué au cours des trois années précédentes, le bail doit également indiquer le loyer du dernier locataire et la date de sa dernière révision.

Durée du bail, date d'entrée et identifiant fiscal du logement

Depuis l'entrée en vigueur de la loi ALUR, le bail doit préciser la date de prise d'effet et la durée du contrat (trois ans pour un bailleur particulier, six ans pour une personne morale). La date d'entrée dans les lieux, concomitante à la signature de l'état des lieux d'entrée, doit également apparaître.

L'identifiant fiscal du logement est obligatoire depuis le 1er janvier 2023 (article 1418 du Code général des impôts). Il s'agit d'un numéro à 12 chiffres disponible sur l'espace personnel impots.gouv.fr, sous la rubrique « Biens immobiliers ». Son absence peut être sanctionnée d'une amende administrative.

Performance énergétique et décence : les nouvelles obligations 2024-2026

C'est l'un des points les plus sensibles pour les investisseurs en 2026. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit un calendrier progressif d'interdiction de location des logements énergivores.

Concrètement :

• Depuis le 25 août 2022 : interdiction de louer les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (classés G+).
• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de nouvelles mises en location des logements classés G (DPE G).
• À partir du 1er janvier 2028 : extension aux logements classés F.
• À partir du 1er janvier 2034 : extension aux logements classés E.

 

En pratique, en 2026, si votre bien est classé G au DPE (diagnostic de performance énergétique), vous ne pouvez pas le proposer à un nouveau locataire. Et pour les baux en cours, vous ne pouvez pas augmenter le loyer d'un logement classé F ou G (gel des loyers imposé par la loi Climat et Résilience).

Le bail doit obligatoirement mentionner la classe énergie et la classe GES issue du DPE, ainsi que la mention de décence thermique définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié en 2023. Un logement est décent s'il offre une température minimale de 18°C en hiver et ne présente pas de risque manifeste pour la sécurité ou la santé des occupants.

Les clauses essentielles du bail vide : ce qu'un investisseur doit intégrer

Un bail conforme aux mentions légales n'est qu'un minimum. Pour un investisseur averti, certaines clauses facultatives, mais décisives, font toute la différence au moment d'un impayé, d'un sinistre ou d'un départ conflictuel.

Clause	Objectif	Ce qu’il faut retenir	Protection pour le bailleur
Clause résolutoire	Résilier automatiquement le bail en cas de manquement du locataire	Permet la résiliation du bail en cas d’impayés, défaut d’assurance ou troubles de voisinage. Le bailleur doit envoyer un commandement de payer par commissaire de justice, puis attendre 2 mois avant application.	Sécurise les revenus locatifs et accélère la procédure en cas d’impayé
Clause de révision annuelle du loyer (IRL)	Réévaluer le loyer chaque année	Sans cette clause, aucune augmentation n’est possible. La révision se base sur l’IRL publié par l’INSEE. La clause doit préciser la date de révision et l’indice de référence.	Permet de préserver la rentabilité locative face à l’inflation
Clause de solidarité en colocation	Garantir le paiement intégral du loyer	Chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer. Depuis la loi ALUR, la solidarité cesse après le départ du colocataire sous certaines conditions.	Réduit le risque d’impayé en colocation
Clause d’entretien renforcé	Encadrer l’entretien courant du logement	Rappelle les obligations du locataire : nettoyage VMC, entretien courant, débouchage des canalisations, etc.	Limite les dégradations et les litiges en fin de bail
Clause de non sous-location	Contrôler l’occupation du logement	Interdit au locataire de sous-louer sans accord écrit du propriétaire.	Évite les occupations non autorisées
Clause d’assurance renforcée	Vérifier la couverture du logement	Exige une attestation annuelle d’assurance multirisque habitation.	Protège contre les sinistres non couverts
Clause de travaux	Encadrer les travaux pendant le bail	Définit les conditions dans lesquelles le bailleur peut réaliser des travaux durant la location.	Facilite la gestion et l’entretien du bien
Clause abusive : assurance imposée	Clause interdite	Le bailleur ne peut pas imposer une compagnie d’assurance au locataire.	Risque de contentieux si elle est intégrée
Clause abusive : interdiction de recevoir des proches	Clause interdite	Le bailleur ne peut pas empêcher le locataire d’héberger ou recevoir des visiteurs.	Clause réputée non écrite
Clause abusive : pénalités excessives	Clause interdite	Les frais ou pénalités de retard ne peuvent dépasser le cadre légal.	Peut être annulée par le juge
Clause abusive : dépôt de garantie excessif	Clause interdite	En location vide, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges.	Toute somme excessive peut être contestée
Clause abusive : prélèvement automatique imposé	Clause interdite	Le bailleur ne peut pas imposer un seul mode de paiement.	Clause inopposable au locataire

 

Les annexes obligatoires à joindre au bail vide

La signature du bail ne suffit pas. La loi impose de remettre au locataire un certain nombre de documents dès la conclusion du contrat. Leur absence peut avoir des conséquences juridiques et financières importantes.

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) : liste complète 2026

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) doit être joint au bail lors de sa signature. Il comprend en 2026 :

 

• DPE (diagnostic de performance énergétique), obligatoire depuis 2006, rénové au 1er juillet 2021 (opposable depuis cette date).
• Diagnostic amiante pour les logements dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
• Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.
• État des risques et pollutions (ERP) pour les zones délimitées par arrêté préfectoral.
• Diagnostic électricité pour les installations de plus de 15 ans.
• Diagnostic gaz pour les installations de gaz de plus de 15 ans.
• Information sur les nuisances sonores aériennes si le logement est dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit.

 

Ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés. Leur durée de validité varie de 6 mois (ERP) à illimitée (amiante négatif). Un DDT non remis ou périmé prive le bailleur de la possibilité de retenir une partie du dépôt de garantie pour certains dommages.

Notice d'information, état des lieux et acte de cautionnement

Depuis la loi ALUR, une notice d'information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs, définie par l'arrêté du 29 mai 2015, doit être remise avec le bail. Elle couvre notamment les règles relatives à l'entretien, aux charges, et aux voies de recours.

L'état des lieux d'entrée est une annexe indissociable du bail. Rédigé contradictoirement, il décrit précisément l'état de chaque pièce, équipement et revêtement. Son absence ou son imprécision prive le bailleur de tout recours sur le dépôt de garantie (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

L'acte de cautionnement (ou acte de caution), lorsqu'un garant est prévu, doit être un document séparé depuis la loi du 25 novembre 2021. La caution doit recopier manuellement une mention légale précisant qu'elle a conscience de l'étendue de son engagement (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié). La caution solidaire reste la plus protectrice pour le bailleur.

L'encadrement des loyers en zone tendue : ce qu'il faut mentionner

En 2026, l'encadrement des loyers s'applique dans de nombreuses grandes villes : Paris (depuis 2019), Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Rennes, Marseille et d'autres agglomérations volontaires en vertu de la loi Élan. D'autres communes ont rejoint le dispositif en 2024-2025.

Dans ces zones, le bail doit obligatoirement mentionner :

• Le loyer de référence (fixé par arrêté préfectoral pour le trimestre de signature du bail).
• Le loyer de référence majoré (loyer de référence + 20 %).
• Si le loyer dépasse le loyer de référence majoré, le complément de loyer et sa justification précise (localisation exceptionnelle, prestation particulière non incluse dans le loyer de référence).

 

Dépasser le loyer de référence majoré sans justifier d'un complément de loyer constitue une infraction exposant le bailleur à devoir rembourser les sommes perçues en trop, avec intérêts.

Durée, renouvellement et reconduction du bail vide

La durée minimale du bail vide est de trois ans pour un bailleur personne physique (ou une SCI familiale), et de six ans pour un bailleur personne morale (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). C'est l'une des caractéristiques qui distingue nettement le bail vide du bail meublé. Une exception existe : si le bailleur peut justifier d'un motif sérieux et légitime de reprendre son bien avant les trois ans (déménagement professionnel, reprise pour y habiter, etc.), il peut conclure un bail de durée réduite, à condition que ce motif soit mentionné dans le bail et que l'événement intervienne dans le délai prévu.

Tacite reconduction et renouvellement express : ce qui change pour le propriétaire

À l'expiration du bail, deux scénarios s'ouvrent. Si ni le bailleur ni le locataire ne donnent congé dans les délais, le bail est tacitement reconduit pour une nouvelle période de trois ans (article 10 de la loi du 6 juillet 1989), aux mêmes conditions, sauf révision du loyer si les conditions du marché local ont évolué. Le bailleur peut également proposer un renouvellement express avec des modifications (hausse de loyer, nouvelles conditions), mais uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué au regard des loyers du voisinage. Cette procédure est encadrée et doit respecter des délais stricts (proposition au moins 6 mois avant l'échéance).

Le congé donné par le bailleur : les 3 motifs légaux et le préavis de 6 mois

Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu'à l'expiration du bail, avec un préavis de six mois, et uniquement pour l'un des trois motifs légaux prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :

• Reprise pour habitation : le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter lui-même ou y loger un proche (conjoint, partenaire de PACS, ascendants, descendants ou ceux du conjoint).
• Vente du logement : le bailleur souhaite vendre le bien libre. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption.
• Motif légitime et sérieux : notamment en cas de manquements graves et répétés du locataire à ses obligations.

 

Tout congé non motivé ou non conforme est nul de plein droit (article 15, alinéa 1er, loi du 6 juillet 1989). Le locataire peut contester devant le tribunal judiciaire.

Fin de bail et préavis : droits et obligations en 2026

Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de trois mois dans le cas général. Ce délai est réduit à un mois dans plusieurs situations prévues par la loi (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) :

• Le logement est situé en zone tendue (définies par décret).
• Le locataire bénéficie d'une mutation professionnelle, d'une perte d'emploi ou d'un nouvel emploi suite à une perte d'emploi.
• Le locataire est bénéficiaire du RSA ou d'une allocation adulte handicapé (AAH).
• Le locataire présente un état de santé justifiant un déménagement (constaté par certificat médical).
• Le locataire est primo-accédant ayant trouvé un bien à acquérir (sous conditions).

 

Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier, ou remis en main propre contre récépissé. La date de réception fait foi pour le décompte du préavis.

État des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie

L'état des lieux de sortie est établi contradictoirement le jour du départ du locataire. La comparaison avec l'état des lieux d'entrée permet d'évaluer les dégradations imputables au locataire, au-delà de l'usure normale.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai de un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois en cas de dégradations constatées (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le dépassement de ce délai expose le bailleur à une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard.

Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures. Un état des lieux vague ou imprécis affaiblit considérablement la position du bailleur en cas de litige.

Résiliation anticipée pour faute : procédure et recours du bailleur

En cas de manquements graves du locataire (impayés répétés, sous-location non autorisée, troubles de voisinage, défaut d'assurance), le bailleur peut engager une procédure de résiliation judiciaire ou se prévaloir de la clause résolutoire si elle figure dans le bail.

La procédure passe par l'envoi d'un commandement de payer (pour les impayés) ou d'un commandement de cesser les troubles (pour les autres manquements), délivré par commissaire de justice. À défaut de régularisation dans le délai imparti, le bailleur saisit le tribunal judiciaire compétent. La procédure peut durer plusieurs mois : c'est pourquoi une bonne assurance loyers impayés et un bail bien rédigé font partie des outils indispensables d'un investisseur professionnel.

Bail vide et fiscalité locative : ce que change le régime en 2026

Les loyers tirés d'une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (articles 14 à 33 quinquies du CGI).

Revenus fonciers, régime micro-foncier et régime réel

Deux régimes coexistent :

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts, sans possibilité de déduire des charges réelles. Simple et sans justificatifs, il convient aux propriétaires peu endettés avec peu de charges.

Le régime réel est obligatoire au-delà de 15 000 € et optionnel en dessous (avec engagement sur 3 ans minimum). Il permet de déduire l'ensemble des charges réelles : intérêts d'emprunt, primes d'assurance, frais de gestion, travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière. En cas de déficit foncier (charges > revenus), celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156, I-3° du CGI), avec report des excédents sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple : vous percevez 12 000 € de loyers annuels pour un appartement acquis avec crédit. Vos charges réelles (intérêts, assurance PNO, travaux, frais d'agence) atteignent 9 500 €. Au régime micro-foncier, vous seriez imposé sur 8 400 € (12 000 × 70 %). Au régime réel, vous êtes imposé sur seulement 2 500 €. La différence est substantielle.

Bail vide vs bail meublé : comparatif fiscal pour orienter votre stratégie

Voici ce qu'il faut retenir :

Critère	Location nue (revenus fonciers)	Location meublée (BIC/LMNP)
Régime fiscal	Revenus fonciers	Régime micro-BIC ou réel BIC
Abattement forfaitaire	30 % (micro-foncier)	50 % (micro-BIC)
Amortissement du bien	Non	Oui (régime réel BIC)
Durée du bail	3 ans minimum	1 an (9 mois étudiant)
Complexité fiscale	Modérée	Plus élevée
Rendement potentiel	5 à 8 %	6 à 10 %

 

En 2026, la réforme fiscale du statut LMNP introduite par la loi de finances 2025 a réintégré les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente. Ce changement réduit l'avantage fiscal différé de la location meublée. Dans ce contexte, la location vide regagne de l'attrait pour les investisseurs qui privilégient la visibilité fiscale long terme.

Comment rédiger un contrat de location vide conforme en 2026 ?

Le point de départ incontournable : le modèle type annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Ce modèle est régulièrement mis à jour pour intégrer les évolutions législatives.

Il structure le bail en plusieurs sections standardisées :

• Désignation des parties
• Désignation du logement
• Conditions financières
• Durée du contrat
• Clauses particulières.

 

Vous pouvez y ajouter des clauses particulières dans la zone prévue à cet effet, sous réserve qu'elles ne contredisent pas les dispositions d'ordre public de la loi.

Chez Investissement-Locatif, nous accompagnons nos clients de la sélection du bien jusqu'à la mise en location optimisée, avec des baux conformes et des rendements maîtrisés entre 5 et 10 % selon les marchés ciblés.

Bail vide 2026 : sécurisez vos revenus locatifs dès la signature

Un bail vide conforme en 2026, c'est bien plus qu'un document administratif. C'est la colonne vertébrale de votre investissement locatif : il protège vos revenus, encadre la relation avec votre locataire, et vous met à l'abri des contentieux. Et surtout : un bon bail est le reflet d'une bonne stratégie patrimoniale. Avant de rédiger votre contrat, assurez-vous d'avoir clairement défini vos objectifs : cash-flow, capitalisation ou optimisation fiscale.

Vos questions sur le contrat de location vide

Peut-on rédiger un bail vide sans agent immobilier ?

Oui, un bailleur particulier peut tout à fait rédiger son bail vide lui-même, à condition de respecter le modèle type du décret du 29 mai 2015 disponible sur Légifrance et sur service-public.fr. La difficulté réside dans la mise à jour régulière du document : certaines obligations évoluent chaque année (identifiant fiscal, DPE opposable, encadrement des loyers). En cas de doute, faire relire son bail par un professionnel avant la signature reste la meilleure précaution.

Le propriétaire peut-il exiger une caution bancaire à la place d'un garant physique ?

Oui. Le bailleur peut accepter une garantie Visale (dispositif gratuit proposé par Action Logement, accessible à certains profils de locataires), une caution bancaire ou une caution d'un organisme de cautionnement. Depuis la loi ALUR, un bailleur ne peut pas cumuler une caution physique et une assurance loyers impayés, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Que se passe-t-il si le bailleur ne joint pas le DDT au bail ?

L'absence d'une ou plusieurs pièces du dossier de diagnostics techniques ne rend pas le bail nul, mais elle a des conséquences pratiques importantes. Le bailleur ne peut notamment pas se prévaloir d'un diagnostic absent pour retenir une partie du dépôt de garantie. Par ailleurs, si le DPE est manquant ou erroné, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur et obtenir une réduction de loyer, voire l'annulation du bail dans les cas les plus graves.