Après avoir trouvé “le” bien immobilier que vous recherchiez pour un achat investissement locatif, et sélectionné le locataire adéquat, il vous faudra établir un contrat de location, un bail qui doit respecter une certaine forme et faire apparaître différentes mentions obligatoires. Tous les baux signés depuis le 1er août 2015 doivent respecter le même contenu.
La forme du contrat de location
Le premier point essentiel est que le contrat de location doit être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, à savoir, le propriétaire, le locataire, les colocataires ou encore les cautions. Ce contrat peut être effectué sous la forme d’un acte sous-seing privé ou un acte authentique, c’est-à-dire devant un notaire. Ce bail doit être conclu avec une durée minimum qui est de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ou 6 ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale (société ou association).
Toutefois, cette durée peut être rapportée à un minimum d’un an pour motif de reprise qui doit être stipulé au contrat.
A la fin du bail, celui-ci est reconductible à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire pour les mêmes durées et dans les mêmes conditions que le contrat de bail initial.
Le contenu du contrat de location
Le contrat de bail est un document obligatoire dès lors où vous réalisez un investissement locatif. Ce document doit comporter différentes informations et mentions obligatoires notamment sur les diverses parties, le logement et le loyer. D’autres clauses peuvent être prévues dès lors où elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives.
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Concernant les parties, doivent apparaître le nom et domicile du propriétaire, les noms du ou des locataires, la date de début de location ainsi que sa durée ;
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Concernant le logement, le contrat doit stipuler la destination de la location, c’est-à-dire à usage d’habitation ou professionnel, la surface habitable, le descriptif du logement avec les équipements qu’ils soient privatifs ou communs, la nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier locataire ;
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Concernant le loyer et le dépôt de garantie, certaines informations doivent apparaître, celles-ci pouvant varier en fonction de la localisation du logement ;
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Concernant les frais d’agence, s’il y a recours à un professionnel, doivent apparaître les règles relatives au partage des frais ainsi que les montants des plafonds de facturation qui peuvent être applicables au locataire.
Les annexes au contrat
Outre les différentes informations qui doivent apparaître sur ce contrat, certains documents y seront annexés :
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une notice informative ;
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l’état des lieux d’entrée qui sera effectué à la remise des clés et l’état des lieux de sortie réalisé à la restitution des clés ;
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l’attestation d’assurance ;
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le descriptif des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
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une copie de la grille de vétusté, s’il y a lieu ;
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une copie de la convention, s’il y a lieu également ;
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enfin le règlement de la copropriété s’il y en a un.
Si vous décidez d’établir le contrat de bail vous même, il est important de veiller à bien respecter ces différentes mentions obligatoires. Être aidé et conseillé par un professionnel, par le biais d’un mandat de gestion est toutefois recommandé, cela évitera divers désagréments, en cas de litige avec votre locataire.
Par Camille TERRIER,
Avocat en droit immobilier
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