Comment faire un montage de SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs associés de détenir et gérer ensemble un patrimoine immobilier. Cette forme de société civile offre un cadre légal pour l'acquisition, la gestion et la transmission de biens immobiliers.

Les objectifs principaux d'une SCI

Le montage d'une SCI répond à plusieurs besoins patrimoniaux :

Faciliter l'achat à plusieurs :

La SCI permet d'acquérir un bien immobilier avec des proches, des amis ou des partenaires d'affaires tout en définissant clairement les règles de gestion

Optimiser la transmission

La cession de parts sociales simplifie la transmission du patrimoine aux héritiers, évitant ainsi l'indivision

Organiser la gestion locative

La structure offre un cadre professionnel pour la location de biens immobiliers non meublés

Avantages du montage d'une SCI

La création d'une entreprise sous forme de SCI présente plusieurs atouts majeurs :

Protection du patrimoine personnel

Les associés ne sont responsables des dettes de la société qu'à hauteur de leurs apports, sauf faute de gestion du gérant.

Souplesse de la transmission

La donation ou la cession de parts sociales est généralement plus simple et moins coûteuse qu'une donation en pleine propriété. Les statuts de la SCI peuvent prévoir des clauses d'agrément pour contrôler l'entrée de nouveaux associés.

Cadre fiscal adaptable

La SCI peut être soumise à l'impôt sur le revenu (régime de transparence fiscale) ou opter pour l'impôt sur les sociétés selon les objectifs patrimoniaux.

Inconvénients à considérer

Le montage d'une SCI implique certaines contraintes :

Formalités administratives

La création nécessite la rédaction de statuts, une publication d'annonce légale et l'immatriculation au Guichet unique

Coûts de création et de gestion

Frais d'annonce légale, d'immatriculation, et éventuellement honoraires de notaire, avocat ou expert comptable

Obligations comptables

Tenue d'une comptabilité et dépôt annuel des comptes selon la taille de la société

Formalisme de gestion

Respect de l'objet social, tenue d'assemblées générales, et procès-verbaux de décisions

Les étapes du montage d'une SCI

Étape 1 : Décision et préparation

La création d'une SCI débute par une phase de réflexion et de préparation :

Définir l'objet social

L'objet social de la SCI doit être civil et porter sur la gestion d'un patrimoine immobilier. Il peut s'agir de l'acquisition, la gestion, la location ou la vente de biens immobiliers.

Choisir la dénomination sociale

Le nom de votre société civile immobilière doit être unique et disponible. Vérifiez sa disponibilité auprès de l'INPI.

Déterminer le siège social

Le siège social de la SCI peut être fixé au domicile du gérant, dans un local commercial ou dans l'un des biens détenus par la société.

Identifier les associés

Une SCI nécessite au minimum deux associés, personnes physiques ou morales. Il n'y a pas de maximum légal.

Étape 2 : Rédaction des statuts

La rédaction des statuts constitue l'acte fondateur de la SCI. Ces statuts définissent les règles de fonctionnement de la société et doivent comporter des mentions obligatoires :

Mentions essentielles :

• Forme juridique (Société Civile Immobilière)

• Dénomination sociale

• Siège social

• Objet social

• Durée de la société (99 ans maximum)

• Montant du capital social

• Nature et valeur des apports de chaque associé

• Répartition des parts sociales

• Modalités de fonctionnement et de gérance

• Conditions de cession des parts sociales

Les statuts de la SCI peuvent être rédigés par les associés eux-mêmes ou avec l'assistance d'un notaire, avocat ou expert comptable. L'intervention d'un notaire est obligatoire si la SCI reçoit un apport en nature d'un bien immobilier.

Étape 3 : Constitution du capital social

Le capital social représente les apports des associés. Il n'existe pas de montant minimum pour une SCI, même un capital symbolique d'un euro est légalement possible.

Types d'apports :

Apports en numéraire : Il s'agit d'apports en argent. Le dépôt du capital social doit être effectué auprès d'une banque, d'un notaire ou de la Caisse des Dépôts. Une attestation de dépôt sera nécessaire pour l'immatriculation.

Apports en nature

Ce sont des biens immobiliers ou mobiliers (terrain, immeuble, matériel). Leur évaluation doit figurer dans les statuts et l'intervention d'un notaire est requise pour les biens immobiliers.

Capital fixe ou variable

Les statuts peuvent prévoir un capital variable, permettant l'entrée ou la sortie d'associés sans modifier les statuts, dans les limites d'un capital plancher et plafond.

Étape 4 : Nomination du gérant

Le gérant de la SCI assure la gestion courante de la société civile. Sa nomination doit figurer dans les statuts ou faire l'objet d'un acte séparé.

Pouvoirs et responsabilités :

• Le gérant représente la SCI vis-à-vis des tiers

• Il engage la société dans les actes de gestion courante

• Il peut être associé ou non

• Sa responsabilité peut être engagée en cas de faute de gestion

• Il est personnellement responsable des dettes de la société en cas de faute

Rémunération : Les statuts peuvent prévoir une rémunération du gérant pour son activité. Cette rémunération est déductible des revenus de la SCI soumise à l'impôt sur le revenu.

Étape 5 : Formalités d'enregistrement et publicité

Publication de l'annonce légale

Une annonce légale doit être publiée dans un journal habilité du département du siège social. Cette publication annonce la création de la SCI et contient les informations essentielles (dénomination, objet social, siège social, capital social, durée, gérance). L'attestation de parution du journal sera exigée pour l'immatriculation.

Déclaration des bénéficiaires effectifs

Depuis 2017, toute société doit déclarer ses bénéficiaires effectifs au registre national. Cette déclaration des bénéficiaires effectifs identifie les personnes physiques qui contrôlent effectivement la société.

Immatriculation de la SCI

Le dossier d'immatriculation doit être déposé sur le Guichet unique des formalités des entreprises (anciennement CFE). Ce dossier comprend :

• Les statuts signés

• L'attestation de parution de l'annonce légale

• L'attestation de dépôt du capital social (si apport en numéraire)

• La déclaration des bénéficiaires effectifs

• Un justificatif d'occupation du siège social

• Une déclaration de non-condamnation du gérant

• Le formulaire M0 complété

Une fois le dossier validé, la SCI reçoit son extrait Kbis et son numéro SIREN, attestant de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.

Les différentes typologies de SCI

Il existe plusieurs types de SCI, chacune répondant à des objectifs spécifiques :

SCI familiale

La SCI familiale est constituée entre membres d'une même famille (parents, enfants, fratrie). Son objectif principal est de faciliter la transmission du patrimoine immobilier tout en conservant une gestion familiale du bien. Elle permet d'éviter l'indivision successorale et d'organiser progressivement la transmission via des donations de parts sociales.

SCI de gestion ou de location

C'est la forme la plus courante de société civile immobilière. Elle a pour objet l'acquisition et la location de biens immobiliers non meublés (logements, bureaux, commerces). Les revenus locatifs sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts sociales.

SCI d'attribution

La SCI d'attribution permet à plusieurs associés d'acquérir ensemble un immeuble en vue de le diviser et d'attribuer à chacun un lot privatif. Une fois la division réalisée, chaque associé devient propriétaire de son lot et la société peut être dissoute.

SCI de construction-vente (SCCV)

La Société Civile de Construction-Vente a pour objet de construire ou faire construire des immeubles en vue de leur vente. Attention : malgré son nom, elle relève d'une activité commerciale et est soumise à l'impôt sur les sociétés. Elle n'a donc pas le caractère civil des autres SCI.

Aspects fiscaux et coûts du montage

Régime fiscal de la SCI

Impôt sur le revenu (IR) - Régime par défaut :

Par principe de transparence fiscale, la SCI relève de l'impôt sur le revenu. Les bénéfices ne sont pas imposés au niveau de la société mais directement entre les mains des associés, proportionnellement à leurs parts sociales. Chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers dans sa déclaration personnelle.

Avantages

Possibilité de déduire les intérêts d'emprunt et les charges, pas de double imposition, régime des plus-values des particuliers lors de la cession.

Inconvénients

Impossibilité d'amortir les biens immobiliers, imposition même si les bénéfices ne sont pas distribués.

Impôt sur les sociétés (IS) - Sur option :

La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés. Cette option est irrévocable et transforme profondément la fiscalité de la structure.

Avantages

Possibilité d'amortir les immeubles (réduction de l'assiette imposable), taux d'imposition à 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfices puis 25%, report des déficits sur les exercices ultérieurs.

Inconvénients

Double imposition (IS sur les bénéfices puis IR sur les dividendes distribués), régime des plus-values professionnelles moins favorable, obligation de tenir une comptabilité commerciale plus rigoureuse.

Tableau comparatif : SCI à l'IR vs SCI à l'IS

Critère	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Transparence fiscale	Oui, imposition directe des associés	Non, imposition au niveau de la société
Amortissement des biens	Non autorisé	Autorisé
Taux d'imposition	TMI de chaque associé (jusqu'à 45%)	15% puis 25%
Déduction des charges	Oui (intérêts, travaux, taxes)	Oui (charges + amortissements)
Plus-values à la cession	Régime des particuliers (abattement pour durée de détention)	Régime professionnel (moins favorable)
Distribution des bénéfices	Pas de double imposition	Double imposition (IS + IR sur dividendes)
Réversibilité	Option IS irrévocable	-
Comptabilité	Simplifiée	Commerciale complète

Coûts de création d'une SCI

Les frais de création d'une SCI varient selon les prestations choisies :

Frais incompressibles :

• Publication de l'annonce légale : entre 150€ et 250€ selon le département

• Frais d'immatriculation au Guichet unique : environ 66,88€ pour l'immatriculation

• Déclaration des bénéficiaires effectifs : incluse dans les frais d'immatriculation

Frais optionnels :

• Rédaction des statuts par un professionnel (notaire, avocat, expert comptable) : entre 500€ et 2 500€

• Frais de notaire si apport immobilier : droits d'enregistrement (environ 5% de la valeur du bien) + émoluments du notaire

• Accompagnement global par un expert comptable : forfait de création entre 500€ et 1 500€

Coût total estimé : Entre 500€ et 5 000€ selon la complexité du montage et l'accompagnement choisi.

Coûts de gestion annuels

Au-delà de la création, la SCI génère des frais récurrents :

• Assemblée générale annuelle et rédaction des procès-verbaux

• Tenue de la comptabilité (de 300€ à 1 500€/an selon le volume d'activité)

• Dépôt des comptes si dépassement de certains seuils

• Éventuellement, honoraires d'un expert comptable pour la gestion courante

✅ Checklist des documents pour l'immatriculation

Pour constituer votre dossier d'immatriculation de la SCI, rassemblez les documents suivants :

• [ ] Statuts de la SCI signés par tous les associés (en 3 exemplaires originaux)

• [ ] Attestation de parution de l'annonce légale dans un journal habilité

• [ ] Attestation de dépôt du capital social (si apports en numéraire)

• [ ] Acte de nomination du gérant (si non prévu dans les statuts)

• [ ] Déclaration des bénéficiaires effectifs complétée et signée

• [ ] Justificatif d'occupation du siège social (bail commercial, titre de propriété, domiciliation, ou attestation d'hébergement)

• [ ] Pièce d'identité du gérant en cours de validité

• [ ] Déclaration sur l'honneur de non-condamnation du gérant

• [ ] Formulaire M0 (déclaration de constitution) dûment complété

• [ ] Pouvoir si un mandataire effectue les démarches

• [ ] Règlement des frais d'immatriculation

Ce qu'il faut retenir

Le montage d'une SCI représente une solution patrimoniale puissante pour structurer la détention et la transmission d'un patrimoine immobilier. Bien que les étapes de création nécessitent rigueur et formalisme, les avantages en termes de gestion, de transmission et de fiscalité justifient largement cet investissement initial.

La rédaction des statuts constitue l'étape cruciale qui déterminera le fonctionnement futur de votre société civile immobilière. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un notaire, avocat ou expert comptable pour sécuriser juridiquement votre projet et optimiser sa structure fiscale selon vos objectifs patrimoniaux.