Quels sont les frais pour apporter un bien à une SCI ?

Oui, vous pouvez tout à fait apporter un bien déjà acheté à une SCI. C'est une opération courante appelée « apport en nature ». Mais attention : cela coûte cher et peut déclencher une imposition immédiate sur la plus-value.​

L'apport est possible et fréquent

Vous pouvez transférer votre bien personnel vers une SCI, que vous la créiez maintenant ou qu'elle existe déjà. Cette opération vous permet de mieux gérer votre patrimoine et de préparer la transmission. En échange du bien, vous recevez des parts sociales de la SCI.​

Le notaire est obligatoire

Tout transfert immobilier exige un acte notarié. Le notaire publie ensuite l'acte au Service de publicité foncière. Comptez entre 1 500 € et 2 500 € pour ses honoraires, sans compter les autres frais.​

Les coûts à prévoir

Les frais totaux représentent entre 6% et 8% de la valeur du bien. Pour un bien de 200 000 €, prévoyez entre 12 000 € et 16 000 €. Ces frais se décomposent ainsi :​

Droits d'enregistrement : c'est la part la plus importante, entre 5% et 6%. Cette somme va directement au Trésor Public.​

Émoluments du notaire : entre 1% et 2% selon un barème dégressif. Plus la valeur est élevée, plus le taux diminue.​

Frais annexes : publicité foncière et formalités administratives.​

L'impôt sur la plus-value

Si votre bien a pris de la valeur depuis l'achat, vous devrez payer l'impôt sur cette plus-value. La taxation peut atteindre 34,5%.

Par exemple : vous avez acheté 150 000 € il y a dix ans, le bien vaut maintenant 220 000 €. La plus-value de 70 000 € sera imposée.​

Les étapes concrètes

1 - Évaluez votre bien :

Faites estimer sa valeur actuelle par un expert ou votre notaire. Cette valeur détermine le nombre de parts que vous recevrez.​

2- Si la SCI existe déjà :

Organisez une assemblée générale pour voter l'augmentation de capital. Informez la mairie, qui a deux mois pour exercer son droit de préemption.​

3- Signez l'acte notarié :

Le notaire rédige l'acte de transfert et calcule la plus-value imposable.​

4 - Accomplissez les formalités :

Publicité foncière, annonce légale si besoin, et mise à jour au guichet unique de l'INPI.​

Type d'apport : pur ou onéreux

Apport pur et simple : si votre SCI est à l'IR, vous êtes exonéré des droits d'enregistrement.​

Apport à titre onéreux : si votre bien a un crédit en cours repris par la SCI, ou si votre SCI est à l'IS, comptez 5% de droits.​

Les conséquences fiscales et financières de l'opération

Droits d'enregistrement et frais d'acte

Les droits d'enregistrement varient considérablement selon le régime fiscal de la SCI et la nature de l'apport. Pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), l'apport à titre pur et simple (gratuit) bénéficie d'une exonération totale des droits d'enregistrement.

Un apport à titre onéreux (lorsque la SCI reprend une dette) est quant à lui soumis à des droits de 5% de la valeur du bien. Pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les droits d'enregistrement de 5% s'appliquent systématiquement, quelle que soit la nature de l'apport.​

Ces droits de 5% se décomposent en 0,7% de taxe de publicité foncière et 4,3% au profit du département (taux variable selon les départements). À ces droits s'ajoutent les émoluments du notaire (1 à 2% de la valeur du bien) et les débours pour les formalités (environ 0,5%).​

L'impôt sur la plus-value immobilière

L'apport d'un bien immobilier à une SCI est fiscalement assimilé à une vente, déclenchant potentiellement une imposition sur la plus-value. La plus-value correspond à la différence entre la valeur d'apport retenue dans les statuts et le prix d'acquisition initial du bien, majoré des frais réels ou forfaitaires et des travaux éventuels. Le taux d'imposition global est de 34,5% : 19% d'impôt sur le revenu et 17,5% de prélèvements sociaux.​

Toutefois, des abattements progressifs s'appliquent en fonction de la durée de détention du bien : 6% par an de la 6ème à la 21ème année, puis 4% la 22ème année pour l'impôt sur le revenu. Des exonérations totales existent également : si le bien apporté constitue la résidence principale de l'apporteur, ou si l'apporteur est retraité ou invalide sous condition de revenus et de non-assujettissement à l'IFI.​

Le coût total de l'opération

Pour un bien de 200 000 € apporté à une SCI à l'IR avec une plus-value de 50 000 €, le coût total peut atteindre entre 19 250 € et 21 750 € (17 250 € de plus-value + 2 000 € de frais notariés), voire plus si des droits d'enregistrement s'appliquent.​

Alternatives à l'apport en nature

Vente du bien à la SCI

Au lieu d'apporter le bien, vous pouvez le vendre à la SCI. La société paie un prix en argent, souvent financé par un nouvel emprunt bancaire contracté par la SCI. Cette solution génère des droits de mutation immobilière d'environ 5,80% (frais de notaire compris), ce qui en fait une option fiscalement plus lourde que l'apport pur et simple. Cependant, elle permet à l'apporteur de récupérer immédiatement de la liquidité.​

Démembrement de propriété

Une stratégie d'optimisation successorale consiste à démembrer la propriété du bien : la SCI acquiert la nue-propriété tandis que l'apporteur conserve l'usufruit. Cette technique, plus complexe à mettre en œuvre, permet de réduire l'assiette taxable lors de la transmission tout en conservant la jouissance du bien.

Elle nécessite impérativement l'accompagnement d'un notaire et d'un conseiller en gestion de patrimoine pour évaluer les droits respectifs selon l'âge de l'usufruitier.​

Quand faut-il s'abstenir ?

Apporter un bien immobilier à une SCI n'est pas toujours pertinent. Cette opération devrait être évitée dans plusieurs cas : si le bien a été acheté récemment et génère une plus-value imposable élevée, le coût fiscal peut être dissuasif.

Si vous êtes proche de la retraite et que le bien est une résidence principale, mieux vaut attendre pour bénéficier de l'exonération de plus-value liée au statut de retraité. Enfin, pour un bien de faible valeur, les frais fixes (notaire, enregistrement) peuvent représenter une proportion trop importante du capital.​

Comparaison entre apport en nature et autres modes de détention en SCI

Lorsque vous souhaitez intégrer un bien immobilier dans une SCI, plusieurs stratégies juridiques s’offrent à vous : l’apport en nature, la vente du bien à la SCI, ou encore l’achat direct par la SCI (lorsque le bien n’a pas encore été acquis). Chaque solution a des implications fiscales, juridiques et financières distinctes.

Il est essentiel de bien comprendre leurs différences pour choisir la plus adaptée à votre situation patrimoniale, fiscale et personnelle.

Les trois options en bref

Apport en nature : intégrer un bien existant dans une SCI

L’apport en nature consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier que vous détenez à titre personnel vers une SCI. En échange, vous recevez des parts sociales représentant la valeur du bien.

Fiscalité : assimilée à une vente. Si le bien a pris de la valeur, une plus-value immobilière peut être imposée (jusqu’à 34,5 %, sauf exonérations).

Droits d’enregistrement : dépend du régime fiscal de la SCI (IR ou IS) et du type d’apport (pur et simple ou à titre onéreux). Certains apports peuvent être exonérés.

Quand c’est pertinent :

• Pour optimiser une succession ou une donation.

• Pour transformer un bien personnel en actif social sans transfert de liquidité.

Inconvénients : coûts notariés, complexité juridique, purge du droit de préemption, possible requalification fiscale.

Vente du bien à la SCI : récupérer du capital

Au lieu d’un apport, vous vendez le bien immobilier à la SCI. Cela implique une opération commerciale classique, avec prix de vente, acte de cession, et enregistrement.

Fiscalité : la plus-value est imposée dans les mêmes conditions qu’en cas de vente à un tiers.

Droits de mutation : environ 5,80 % du prix de vente (droits + frais de notaire).

Avantages :

• Vous touchez immédiatement de la trésorerie, utilisable librement.

• Permet de faire financer l’achat par un emprunt immobilier au nom de la SCI.

Inconvénients :

• Opération plus coûteuse fiscalement que l’apport.

• Risque d’endettement pour la SCI.

• Obligation pour la SCI de disposer de la capacité d’emprunt suffisante.

Achat direct par la SCI : une solution simple si elle est anticipée

La SCI acquiert directement le bien immobilier au moment de l’achat. Ce montage suppose que la SCI existe avant la signature de l’acte d’acquisition.

Fiscalité : pas de plus-value, car il n’y a pas de cession d’un bien personnel vers la société.

Droits d’enregistrement : frais d’acquisition habituels, identiques à une acquisition en nom propre

Intérêts :

• Idéal pour les projets immobiliers anticipés en famille ou entre associés.

• Facilite la gestion collective et l’investissement dès le départ.

Limites :

• Nécessite de créer la SCI en amont, ce qui implique une organisation préalable.

• Ne permet pas d’utiliser un bien déjà existant dans le patrimoine personnel.

FAQ : Questions fréquentes

Peut-on apporter un bien déjà acheté à une SCI ?

Oui, c'est tout à fait possible. Cette opération s'appelle un « apport en nature ». Vous transférez votre bien personnel vers la SCI et recevez des parts sociales en échange. Mais attention : cela coûte cher et peut déclencher une imposition immédiate sur la plus-value.​

Peut-on apporter un bien avec un crédit en cours à une SCI ?

Oui, mais votre bien devient un « apport à titre onéreux ». Vous payez alors 5% de droits d'enregistrement. La SCI reprend le crédit à votre place. Vous devez obtenir l'accord de votre banque avant tout. Le prêt n'est pas automatiquement transféré.​

Quel est le délai pour apporter un bien à une SCI après son achat ?

Aucun délai légal n'existe. Vous pouvez apporter votre bien juste après l'achat ou attendre plusieurs années. Plus vous attendez, plus les abattements sur la plus-value augmentent. Au bout de 22 ans, l'impôt sur le revenu disparaît. Après 30 ans, les prélèvements sociaux aussi.​

L'apport d'un bien immobilier nécessite-t-il un commissaire aux apports ?

Non, ce n'est pas obligatoire pour une SCI. Contrairement aux sociétés commerciales, vous n'êtes pas forcé de faire évaluer votre bien par un commissaire. Mais faire appel à un expert reste une bonne idée. Cela évite les litiges entre associés sur la valeur retenue.​

Que deviennent les biens apportés en cas de dissolution de la SCI ?

Le bien revient à celui qui l'a apporté. C'est le cas si les statuts ne disent rien d'autre et s'il n'y a pas de dettes. Si des dettes existent, le liquidateur vend d'abord le bien pour les rembourser. Les héritiers d'un associé décédé reçoivent des parts, pas le bien lui-même.​

Comment est imposée la SCI après l'apport du bien ?

Tout dépend du régime fiscal choisi. À l'impôt sur le revenu (IR), chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers. À l'impôt sur les sociétés (IS), c'est la SCI qui paie l'impôt sur ses bénéfices. Le régime IR reste le plus courant pour les SCI familiales.​

Peut-on apporter seulement la nue-propriété d'un bien à une SCI ?

Oui, c'est tout à fait possible. L'usufruitier doit donner son accord. La SCI devient nue-propriétaire. Vous gardez l'usufruit et pouvez continuer à habiter le bien ou le louer. À votre décès, la SCI récupère automatiquement la pleine propriété.​

Conseil d'expert

Consultez toujours un notaire et un avocat fiscaliste avant d'agir. Votre régime matrimonial compte. Le type de bien aussi : résidence principale, secondaire ou locatif. Votre situation personnelle joue un rôle. La durée de détention du bien influence l'impôt. Un accompagnement professionnel évite les mauvaises surprises fiscales.​