Mettre son appartement en location : Plan d’action en 5 étapes

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Au vu de la rentabilité que représente l’investissement locatif, notamment dans les grandes villes, de nombreux investisseurs se lancent dans cet investissement. Cependant, la mise en location d’une maison ou d’un appartement ne s’improvise pas. Pour garantir la réussite du projet, certaines notions sont à maîtriser, notamment : le choix du type de location, le régime fiscal, les assurances et les diagnostics obligatoires... il faut de l’expérience pour se lancer dans l’immobilier locatif. Afin d’aider les investisseurs à mieux appréhender la situation, voici les étapes clés pour réussir la mise en location d’un appartement.

Définir le type de location

Avant la mise en location d’un appartement, il est essentiel de définir le type de location le plus adapté à son bien ainsi qu’à l’objectif de l’investissement. Un investisseur immobilier peut se lancer dans cet investissement  pour différentes raisons. La principale raison de mettre en location un appartement vient du besoin de générer des revenus supplémentaires et de profiter d’une bonne rentabilité locative. 

À cet effet, mettre en location un appartement meublé est plus avantageux. Dans une ville étudiante comme Paris ou Toulouse, louer un studio ou un appartement en meublé étudiant est une très bonne option. Dans le centre-ville ainsi que dans la zone à proximité du campus, la location meublée de petites surfaces est très prisée par les étudiants. De ce fait, le risque de vacance locative sera moindre comme la demande en logement sera particulièrement élevée.

La location meublée fait également l’objet d’un bail plus souple. La durée du bail en location meublée est d’une année au minimum et pour un meublé étudiant, la durée est de 9 mois. À l’expiration du contrat, le bail est reconduit tacitement pour une année sauf si le locataire donne congé. D’autre part, en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel, le propriétaire bailleur peut profiter d’un régime fiscal avantageux. 

Louer un appartement vide n’est pas pour autant une mauvaise idée. Les locataires restent généralement plus longtemps dans une location vide que dans une location meublée. Louer un appartement vide évite au propriétaire de se préoccuper des mobiliers nécessaires au logement. Il suffit que l’appartement soit en bon état et il ne reste plus qu’à trouver des locataires fiables.

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L’estimation du loyer

L’estimation du prix du loyer est primordiale pour maximiser la rentabilité de la location appartement. Avant de fixer le loyer, il est d’abord important de prendre en compte certains paramètres dont la localisation du bien. Le loyer peut être libre, encadré à la relocation ou aussi plafonné. Ainsi, le propriétaire doit vérifier si la'appartement est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers ou encore dans une zone tendue. Si l’appartement se situe dans une zone où la fixation du montant des loyers est libre, dans ce cas, les paramètres à prendre en compte sont : la proximité du centre-ville, des commodités et des commerces. Pour fixer le loyer, il faudra aussi prendre en compte la qualité des équipements proposés s’il s’agit d’un appartement meublé. Il faudra également considérer la qualité et l’état général du logement.

La surface habitable est également un critère important. Pour qu’une location soit considérée comme décente, le logement doit respecter un volume minimum. Ainsi, pour un appartement loué, la surface habitable doit être supérieure à 9m² et la hauteur sous plafond doit être de plus de 2,20 m. Toutefois, cette obligation peut évoluer selon le secteur dans lequel se trouve l’appartement.

Avant de fixer le montant du loyer, le propriétaire bailleur doit se renseigner sur les prix pratiqués dans le secteur pour un appartement équivalent. Pour cela, il vaut mieux rester raisonnable et fixer une moyenne de prix de ceux pratiqués dans le secteur. Un montant du loyer raisonnable va permettre de trouver facilement un locataire et éviter la vacance locative. 

Les diagnostics obligatoires avant la mise en location

Avant de mettre en location un appartement, le propriétaire doit s’assurer que le bien respecte toutes les consignes de décence de logement imposé par la loi. Ainsi, il est indispensable que l’appartement loué soit qualifié de logement décent. Ensuite, il doit réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires à la location. Pour un appartement loué vide ou meublé, les diagnostics obligatoires sont les suivants :

  • L’ERNMT ou état des risques naturels, miniers et technologiques indique si le logement se situe ou non dans une zone d’exposition à un ou plusieurs risques.
  • Le DPE ou diagnostic de performance énergétique est un indicateur permettant de connaitre la consommation énergétique du logement.
  • Le CREP ou constat des risques d’exposition au plomb : ce diagnostic n’est pas obligatoire pour un bien immobilier construit avant 1949. Toutefois, si des traces de plomb ont été détectées dans l’appartement, le propriétaire doit refaire les peintures pour éviter les risques d’intoxication surtout sur les jeunes enfants.
  • Le diagnostic termites : ce diagnostic est obligatoire si le logement est situé dans une zone classée à risque selon un arrêté préfectoral.
  • Le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz : il s’agit d’un diagnostic obligatoire pour les baux signés à partir de juillet 2017.

Ces diagnostics obligatoires concernent uniquement les locations à usage d’habitation. Ils doivent être réalisés par des professionnels certifiés. D’ailleurs, les locataires sont en droit de demander au propriétaire de leur fournir des justificatifs au moment de la visite de l’appartement. Il revient au propriétaire de prendre en charge les frais de ces diagnostics obligatoires. Le locataire ne doit payer aucun frais pour leur réalisation.

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La recherche des bons locataires

Après avoir réalisé les diagnostics obligatoires de l’appartement et que tout est mis en place, les propriétaires peuvent se mettre à la recherche du locataire idéal.

Pour une location sereine et afin d’assurer la rentabilité de son investissement, il est primordial de bien sélectionner le futur locataire. Le locataire doit être en mesure de payer le loyer de manière régulière. Ainsi, pour éviter les risques d’impayés, il est important de tenir compte de la situation personnelle du candidat à la location. Pour cela, il va falloir bien étudier sa solvabilité et la garantie qu’il offre à partir de la présentation de pièces justificatives.

À cet effet, le futur locataire doit présenter son contrat de travail, ses bulletins de paie des trois derniers mois ainsi que son avis d’imposition. Le propriétaire a également la possibilité de réclamer auprès de son ancien propriétaire une attestation confirmant que le locataire est un bon payeur. Si la personne souhaitant louer le bien est un jeune actif ou un étudiant, le propriétaire est en mesure d’exiger une caution par un tiers ou un garant. Le moment de la visite de l’appartement est également une opportunité à saisir pour bien connaitre le candidat à la location. À ce moment, le ressenti est important, car il permet d’établir une relation de confiance entre propriétaire et locataire.

Le contrat de bail et les assurances obligatoires

Après avoir trouvé le locataire idéal pour son appartement, il ne reste plus qu’à formaliser à l’écrit un engagement entre propriétaires et locataires. Le contrat de location est indispensable que le bien soit loué vide ou meublé. Par ailleurs, en tant que propriétaire, ce dernier doit être assuré au titre de responsabilité civile pour la résidence qu’il offre en location. Dans certains cas, la souscription à une assurance propriétaire non occupante peut aussi être avantageuse pour le propriétaire. Cette assurance lui permet d’être couvert pour les travaux au cas où un sinistre surviendrait après le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant. Il s’agit d’une solution peu coûteuse, mais qui peut très bien éviter certains désagréments liés à la mise en location de son appartement. La souscription à une assurance loyers impayée permet aussi de bénéficier d’un remboursement en cas de défaillance du locataire. 

Avant l’entrée du nouveau locataire, il ne faut pas oublier de faire un état des lieux. La réalisation de cet état de lieux permet de prévenir les litiges pouvant se produire à l’avenir. À ce moment, il sera possible de déterminer les éventuels dysfonctionnements existant dans le logement et par la suite, de définir les travaux qui peuvent être à la charge du propriétaire ou du locataire. Après cela, les deux parties, propriétaire et locataire peuvent passer à la rédaction d’un état des lieux. Cette formalité est obligatoire, elle permet d’attester de l’état de l’appartement ou de la résidence ainsi que les équipements qui ont été confiés au locataire.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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