Investissement locatif : le contrat de bail

Investir en colocation, effectuer un investissement locatif vide ou meublé pour une location saisonnière ou annuelle nécessitera obligatoirement un document écrit que l’on appelle le contrat de bail. Un premier investissement locatif doit être accompagné de toutes les recherches nécessaires, en matière de droits et devoirs, pour effectuer dans les règles de l’art vos contrats de bail, ce qui permettra, non seulement de vous protéger en tant que propriétaire, mais également de protéger vos locataires et de régir et déterminer certaines règles d’usage de votre logement en location.

Qu’est-ce que le contrat de bail ?

Ce contrat est obligatoirement conclu entre le propriétaire bailleur et le ou les locataires du logement. Il permet de déterminer les droits et les obligations des différentes parties. Selon le type de local mis en location, les formes et conditions du contrat de bail ne seront pas les mêmes pour une location meublée, une location saisonnière, la location d’un parking ou encore une location vide ou à usage commercial.

Si votre investissement locatif est géré par une agence par le biais d’un mandat de gestion, c’est cette agence qui se chargera de la rédaction de ce contrat.

Le fonctionnement du bail

Ce contrat écrit peut se faire soit par un acte sous seing privé, soit chez un notaire. Il doit faire apparaître différentes mentions obligatoires telles que :

• le nom et l’adresse du domicile du propriétaire ou du gestionnaire en charge du logement ainsi que le nom du ou des locataires ;

• la date du début d’effet du contrat ainsi que la durée de la location ;

• une description complète du logement avec la surface habitable, le nombre de pièces, mais également les différents équipements privés ou communs mis à disposition du locataire ;

• le montant du loyer, le mode de règlement, ainsi que les règles qui définissent les éventuelles augmentations de loyer ;

• le montant du dépôt de garantie, celui-ci ne pouvant excéder 1 mois de loyer pour les logements vides et 2 mois pour les logements meublés.

A ce contrat de bail, différents documents doivent être annexés tels que l’état des lieux, le règlement de copropriété ou encore un inventaire détaillé du mobilier mis à disposition du ou des locataires, ce dernier étant nécessaire pour les logements loués meublés.

La durée minimale d’un bail pour une location vide est de 3 ans renouvelable, quant à la location meublée la durée est réduite à un an.

Bail unique ou multiple

Dans le cas du bail unique, les locataires ou les colocataires signent chacun le même contrat de bail, dans le cas présent ce bail porte régulièrement la mention de “caution solidaire”, ce qui signifie que chacun des locataires ou colocataires, dans le cas de défaut de paiement de l’un d’entre eux, devront régler la part de celui qui est en défaut.

Quant au bail multiple, les colocataires signent avec le propriétaire un contrat de location indépendant. Ce contrat doit alors stipuler la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires. Pour être conforme aux règles juridiques, chaque colocataire doit disposer d’une surface supérieure à 14m² ou à 33m².
Ce contrat écrit doit être rédigé avec le plus grand soin car c’est ce document qui régit les droits et obligations des différentes parties. Avant de conclure un contrat de bail, si vous souhaitez le faire vous-même, il est important de bien se renseigner sur les différentes règles et conditions juridiques de ce type de contrat.