Problématiques des marchés immobiliers : Chine vs France

L’immobilier demeure l’un des investissements qui débouchent sur un grand succès, surtout auprès des particuliers. À l’instar de tous les placements financiers, l'investissement dans l'immobilier nécessite d'analyser un grand nombre de paramètres économiques avant de se lancer. Suivre l’évolution des prix reste, entre autres, un moyen efficace pour réaliser un achat et un investissement immobilier en toute connaissance de cause. Il est également important de bien comprendre les mécaniques démographiques (l'immobilier pour être rentable doit accueillir des habitants, locataires ou propriétaires occupants). Les marchés nationaux et internationaux peuvent également entrer en ligne de compte. Il faut notamment prêter une grande attention aux pays dans lesquels le secteur immobilier constitue l’un des piliers de leur économie. C’est entre autres le cas de la Chine où le risque d’éclatement de la bulle immobilière inquiète de nombreux investisseurs dans le monde. Mise au point.

Problématiques des marchés immobiliers chinois

En raison de la crise de la dette de grosses entreprises immobilières chinoises et du ralentissement économique suite au COVID-19, le marché immobilier de la Chine présente des signes de ralentissement inquiétants.

Bref historique de l’économie chinoise

Avant d’entrer dans le vif du sujet et afin de mieux comprendre le contexte, il convient de connaître les informations essentielles concernant l’historique de la croissance économique chinoise. De 1980 à 2020, son PIB hors inflation a atteint 3 340 % (contre 173 % aux États-Unis, par exemple). Par conséquent, la part de ce pays dans le PIB mondial est passée de 2,3 % à 18,7 % durant cette période (contre 21,4 % à 15,9 % pour le cas des États-Unis).

Cependant, comme le dit l’adage, les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel. Depuis quelques années, les Chinois savent qu’une crise de croissance et une crise financière semblent inévitables. Après un premier coup de semonce suite à la pandémie de la COVID-19, les pénuries des matières premières entraînent le ralentissement de l’activité économique de la 2^e puissance économique mondiale (en matière de PIB [Produit intérieur brut] exprimé en dollars courants). Son économie se heurte aussi à sa dépendance au secteur immobilier, ainsi qu'à une croissance de l'offre immobilière pas toujours adaptée à la demande locale.

La dette d’Evergrande estimée à 260 milliards de dollars

Créée en 1996, Evergrande a su tirer profit de l’urbanisation accélérée du pays pour s’imposer dans le secteur immobilier. Pariant sur la flambée continue des prix, cette enseigne ambitieuse n’a pas hésité à multiplier les projets immobiliers à travers la Chine. Elle a accumulé environ 1 970 milliards de yuans de dette, soit près de 260 milliards d’euros ; ce qui représente environ 2 % du PIB chinois. Cette situation rappelle un peu celle de la banque d’investissement Lehman Brothers (à l’origine de la crise de 2008).

Le problème principal, c'est que la compagnie a parfois construit sans que la demande soit présente en face. Face à une offre trop abondante, elle peine aujourd'hui à écouler ses stocks. Pour tenter de faire entrer des fonds, Evergrande brade ses appartements. Par conséquent, ses profits ont chuté de 29 % au 1^er trimestre de 2021. En septembre 2021, ce groupe chinois a admis faire face à de gros problèmes financiers. Des propriétaires d’appartement achetés sur plan, des investisseurs et des fournisseurs non payés ont alors manifesté devant des locaux de l’entreprise dans de nombreuses villes chinoises.

En septembre 2021, le géant chinois de l’immobilier a rassuré ses investisseurs en remboursant une première échéance de 38 milliards de dollars. Cela ne représente, toutefois, qu’un petit dixième de la dette de ce promoteur chinois, qui s’élève à près de 300 milliards de dollars. Ses soucis financiers sont donc loin d’être résolus.

Le secteur immobilier en crise

Pesant plus du quart du PIB chinois, la construction et l’immobilier constituent le pilier de son économie. L’immobilier s’avère en particulier la filière la plus connectée à l’économie chinoise, car il sert de locomotive à de nombreux autres secteurs, tels que le ciment, l’acier, les fournitures d’ameublement et la banque. Représentant en moyenne 20 % des emplois en Chine, il constitue aussi une importante source de travail.

Avec la flambée des prix immobiliers chinois et en espérant que les arbres pouvaient dépasser le ciel, de nombreuses entreprises immobilières (promoteurs), comme Evergrande, ont massivement construit partout en Chine.

Cependant, depuis 2021, les défauts de paiement ne cessent de se multiplier dans le secteur immobilier, et les ventes baissent. Il existe de nombreux immeubles inachevés et plusieurs constructions à l’arrêt partout dans la deuxième économie du monde. Pourtant, dans ce pays, les logements neufs sont principalement vendus sur plan. D’ailleurs, si le promoteur ne finit pas le chantier, il n’existe généralement pas de recours possibles pour les acquéreurs. Actuellement, près de 45 % des acheteurs chinois n’ont pas reçu les clés de leur appartement.

La bulle immobilière chinoise en train d'éclater?

Evergrande n’est pas le seul promoteur chinois tombé en faillite à cause des problèmes financiers. Cette situation touche de nombreuses autres entreprises immobilières. Selon les résultats des études effectuées par des analystes, le stock national de logements en Chine semble à un niveau élevé. C’est notamment le cas dans certaines villes chinoises qui ont connu une forte pression de déstockage à cause du ralentissement de la demande sur le marché.

Parmi les mesures mises en place par l'État chinois depuis le début de l’année 2022, afin de mettre un terme à la crise et de relancer les investissements immobiliers, figurent :

• l’assouplissement des règles concernant l’achat et l’investissement immobilier,
• la baisse des taux de crédit,
• la diminution de l’apport personnel minimum.

Malgré tout, les ventes de propriétés ont baissé ces derniers temps. En effet, ces solutions n’ont pas convaincu les potentiels acquéreurs chinois. Ayant perdu confiance aux promoteurs immobiliers suite à la faillite d’Evergrande, ils n’ont pas l’audace de se lancer dans les investissements. Ce qui fait que la bulle immobilière en Chine est en train d’éclater.

Selon le rapport du Financial Times (quotidien britannique), le prix des biens neufs à travers les plus grandes villes chinoises a baissé en septembre 2021. Les résultats du calcul effectué par l’agence d’information financière de Bloomberg ont montré que les tarifs ont chuté d’environ 1,3 %. C’est le premier repli depuis 2015. En mars 2022, l’agence Bloomberg indique aussi la diminution des coûts de l’ordre de 0,13 % depuis quelques mois.

Problématiques des marchés immobiliers français

En France, les niveaux des prix immobiliers sont en hausse sur les 10 dernières années. Cela s’explique en partie par les niveaux relativement bas du taux de crédit immobilier pratiqué par les établissements financiers. Cependant, les fondamentaux de l'immobilier en France n'ont rien à voir avec le marché chinois.

Hausse des prix immobilier en France

En dépit de la pandémie, les prix de l’immobilier ont encore augmenté d’environ +6,5 % en France en 2020 et +4,6% en 2021. C'est une hausse importante, qui témoigne de la volonté des français de se recentrer sur des supports d'investissements sécurisés.

Cette flambée du prix de l'immobilier est à mettre en lien avec l'épargne des français qui a augmenté pendant la période du Covid. Pour éviter une hausse trop brutale et pour sécuriser le marché, le gouvernement a œuvré pour sécuriser les conditions de crédit en instaurant de nouvelles règles d'emprunt (à travers le HCSF). L'objectif est d'être sûr que les français soient en mesure de rembourser leur crédit. La spécificité française de taux d'emprunts compétitifs et d'emprunts à taux fixe permet de rassurer sur la solidité du marché immobilier.
 

Les taux de crédit immobilier très attractifs

Le prix immobilier en France ne cesse donc pas d’augmenter, contrairement à la situation observée actuellement sur le marché chinois. Néanmoins, le taux d’intérêt du crédit immobilier moins élevé appliqué par les banques françaises constitue un moteur solide de la dynamique immobilière française. Cela motive de nombreuses personnes à effectuer des investissements immobiliers.

Avec l’optique qu’il vaut mieux acheter maintenant que plus tard, au risque de voir le prix augmenter encore, de plus en plus de ménages misent sur l’immobilier. Cet engouement s’explique par le fait que la pierre est un actif tangible qui possède une bonne résistance face à l’inflation. De plus, avec les taux de crédit aussi bas, ils sont plus motivés à s’endetter. Même chose pour l’immobilier locatif en France, avec les nombreux dispositifs de défiscalisation, comme la loi Pinel ou le dispositif Denormandie, les bonnes raisons d’investir ne manquent pas.

 

Une bulle immobilière en France ?

Le possible durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier de la part des banques françaises entraîne une baisse de la demande chez les particuliers. Ce qui risque d'entraîner une baisse des volumes de ventes. A ce jour, les volumes restent au plus haut et ce malgré le durcicement des conditions de crédit initié en janvier 2022 sous la pression du HCSF. La chambre des notaires évalue le volume de transactions immobilières en 2022 à plus d'un million, ce qui est une année record.

Durcissement des conditions de crédit

Les banques françaises sont contraintes de raidir leurs conditions d’octroi de crédit vis-à-vis de l’augmentation récente du coût du risque (ensemble des coûts relatifs aux risques de défaillance, de change, de crédit et de contrepartie supportés par la banque), avec l’application de nouvelles règles du Haut conseil de sécurité financière (HCSF). Ces mesures, si elles compliquent l'accès au marché pour les investisseurs disposant d'un taux d'endettement trop élevé, permettent de le sécuriser à plus long terme.

 

Verdict sur les problématiques des marchés immobiliers chinois et français

En Chine, le développement des promoteurs immobiliers, comme Evergrande, s’est accompagné d’une hausse des prix des logements. C’est une situation qui inquiète depuis quelques années l'État chinois, car de nombreuses personnes n’ont plus les moyens d’accéder à la propriété. L’endettement considérable des entreprises immobilières chinoises constitue aussi une préoccupation pour ce pays. Cela pose en effet des risques pour les systèmes financiers et l’économie en Chine.

Pour réduire cet endettement, l'État chinois a alors raidi, en 2021, les conditions d’accès au crédit immobilier pour les promoteurs immobiliers. Cela a pour effet de tarir les sources de financement des entreprises immobilières chinoises déjà endettées. Nombre de promoteurs, dont Evergrande, se retrouvent de ce fait à court de liquidités. Les incertitudes liées à la pandémie, qui pèsent lourd sur les revenus de la plupart des Chinois, dissuadent en outre les particuliers d’effectuer un achat et un investissement immobilier. Ce qui aggrave davantage la crise.

Contrairement à celui de la Chine, le secteur immobilier de la France est non seulement résilient, mais il s'affiche comme le meilleur placement anti-inflation. Les résultats des études réalisées par des analystes ont montré que le secteur immobilier a pu résister à la crise liée à la pandémie. Le prix continue alors de monter, notamment dans les logements neufs, en raison de la hausse du prix des matériaux de construction. Cela a pour effet de ralentir les ventes, mais permet, en revanche, de conserver le développement et l’attractivité du marché quant aux logements anciens.

En France, le manque de logement ainsi que la résilience de l'économie et la structure de la dette nous permettent de dire que nous ne sommes pas en situation de bulle immobilière, contrairement à la Chine. 

 

Les possibles répercussions sur le reste du monde

La BPC (Banque populaire de Chine) essaie de masquer les impacts financiers de la faillite dans la filière immobilière par des renflouements bancaires et des injections de liquides. Toutefois, la bulle immobilière en Chine risque d’affecter les entreprises chinoises qui fabriquent des pièces pour la construction. L'État chinois se doit d'intervenir et il a commencé à le faire pour voler au secours d'une industrie dont il a besoin au sein de son économie.

La faillite de quelques entreprises immobilières chinoises, comme Evergrande, affecte alors le développement économique de ce pays. Cela se traduira par une chute de la croissance de l’ordre de 8,6 % en 2021 à près de 6,5 % en 2022, selon les études des analystes. Dans la mesure où ce pays est la deuxième puissance économique du monde depuis plusieurs années (après les États-Unis), il est évident que sa décélération aura un impact considérable sur le reste du monde, notamment sur la croissance du PIB planétaire.

Les entreprises publiques chinoises, les banques et les autorités multiplient les initiatives pour tenter de stabiliser le secteur et de redynamiser sa croissance. Vis-à-vis des risques de défauts de paiement des promoteurs immobiliers, China Bond Insurance (assureur public en Chine) a été prié de garantir les actifs et les obligations de quelques développeurs. Certaines collectivités locales ont mis en place des fonds de renflouements pour assurer la livraison des projets immobiliers bloqués. Selon le rapport du journal « Caixin », des mesures visant à promouvoir l’achat et l’investissement immobilier ont été mises en œuvre dans de nombreuses villes chinoises.