Prix immobilier Bordeaux

En croissance continue depuis une dizaine d’années, l’évolution de la ville de Bordeaux a avancé à pas de géant, notamment en matière de placements immobiliers. Elle a pu passer de son statut et appellation de belle endormie à une ville à fort dynamisme de croissance. Les divers projets déjà réalisés et ceux toujours en cours, en matière d’investissement locatif, continuent d’alimenter un marché immobilier toujours intéressant, compte tenu des perspectives d’avenir assurées par cette ville encore pleine de promesses. Dans tous les cas, Bordeaux reste l’une des villes les plus chères de France, si l’on se réfère aux différentes annonces immobilières locales.

Estimation des prix sur le marché immobilier de Bordeaux

Depuis quelques années, le chef-lieu principal de la Gironde a entamé un développement en croissance continue. L’ouverture de la LGV, la mise en place de nouveaux projets immobiliers, entre autres, ont contribué au réveil en fanfare de la belle endormie. Toutefois, après une augmentation en flèche des prix du marché de l’immobilier, l’année 2019 semble avoir vu le ballon commencer à se dégonfler. Après une hausse de plus de 70% sur une dizaine d’années, les prix immobiliers semblent se trouver dans une sorte de stagnation. Néanmoins, les analyses des professionnels de l’immobilier confirment que le secteur n’a rien perdu de son dynamisme. Actuellement, la ville affiche un prix moyen de 4 495 euros par mètre carré dans l’ancien (Septembre 2020).

• Estimation par rapport à la moyenne française

La notion de stagnation reste cependant relative, si vous pensez vous lancer dans un projet d’acquisition immobilier en vue d’une mise en location à Bordeaux et ses alentours. En effet, le prix moyen d’un appartement en vente tourne autour 4 495 euros par mètre carré. La maison se situe pour sa part à hauteur de 16,7% de plus en prix de vente, avec une moyenne de 5 247 euros par mètre carré. Pour les maisons et appartements dans l’ancien, le prix au mètre carré a quand même augmenté de 3,1% pour les maisons, et de 8% pour les appartements. 

Bien entendu, tout dépend du quartier concerné et de l’emplacement spécifique, ainsi que des commodités existantes. En guise d’exemple, investir dans l’ancien dans le quartier Seurin/Fondaudège vous coûtera aux environs de 4 640 euros par mètre carré dans l’ancien. Le tram D opérationnel depuis peu explique ce niveau de prix, qui dépasse nettement celui du quartier de Gare Saint-Jean. Même si celui-ci existe depuis plus longtemps et dispose des commodités nécessaires, vous y trouverez un prix de vente  moyen de 4 103 euros par mètre carré.

Compte tenu de ces informations et des chiffres publiés par la chambre des notaires de la Gironde, l’affirmation indiquant que Bordeaux représente la 3e ville la plus chère de France se confirme.

• Estimation de prix immobilier à Bordeaux par rapport à Paris

Malgré ce classement national pour cette ville de la Gironde, les prix restent néanmoins toujours moins chers, en comparaison aux tarifs affichés de la capitale de France. À titre d’exemple, le prix au mètre carré à Paris commence à 6 949 euros, et culmine à 16 829 euros, en ce qui concerne l’appartement. Quant au prix d'une maison, il s’affiche à 7,2% plus cher que l’appartement sur le marché immobilier parisien qui affiche au minimum 11 354 euros le m².

A Bordeaux et ses environs, le marché immobilier affiche un dynamisme certain. Pour preuve, l’indicateur de tension immobilière (ITI) indique un résultat positif de 8%. L’ITI est un outil qui mesure le rapport entre le nombre de clients intéressés et la quantité de biens immobiliers disponibles à la vente. Les acheteurs sont surtout intéressés par des appartements offrant une surface moyenne de 30 mètres carrés. L’ancien reste par ailleurs un filon toujours plus intéressant par rapport au neuf, ne serait-ce qu’au niveau du prix de vente. En contactant un spécialiste de l’immobilier ancien à Bordeaux, vous pourrez trouver rapidement la meilleure affaire pour mettre en place et réaliser votre projet d’investissement locatif.

Le prix immobilier à Bordeaux suivant les quartiers

Si votre objectif consiste à générer un rendement locatif intéressant, opter dans l'ancien vous permettra de ne pas dilapider tout votre budget dans l’acquisition du bien. Au contraire, vous disposerez d’une marge de manœuvre pour effectuer des travaux, et bénéficier en conséquence d’une exonération d’impôts pendant dix ans. Par ailleurs, Bordeaux figure dans le top 10 des villes étudiantes de France. Les jeunes à la poursuite de leurs études dans cette ville constituent ainsi un marché intarissable pour votre future entreprise de location. Vous gagnerez ainsi à investir par exemple dans un immeuble de rapport. 

Compte tenu du nombre d'appartements disponibles dans un tel bâtiment, vous aurez la possibilité de transformer chaque étage en autant d'appartements ou studio d’une vingtaine de mètres carrés, incluant une salle d’eau privative et le minimum requis pour pouvoir louer sous le régime LMNP. En investissant dans l'ancien, vous devez exécuter tous les travaux de rénovation, d’ameublement et de décoration pour que chacune des pièces du vieux bâtiment réponde aux normes requises du statut LMNP, mais aussi aux besoins des étudiants qui vont louer votre bien.

Voici quelques quartiers intéressants de Bordeaux et ses environs, pour vous donner une première idée en fonction de votre budget.

• Prix immobilier Quartier centre de Bordeaux

Cette partie située au cœur de Bordeaux se définit par ce qu’on appelle le Triangle d’Or, délimité par Jardin public, Tourny, la place Sainte-Catherine et la place Gambetta. Les biens immobiliers anciens vous y donnent un large choix, mais les prix pouvant dépasser la barre des 7 000 euros par mètre carré orientent plutôt vers un investissement patrimonial.

• Les Chartrons – Grand Parc

Au cœur de cette zone, un appartement s’acquiert au prix moyen de 5 097 euros par mètre carré, contre 5 679 euros  pour une maison. Après avoir effectué vos travaux, vous pourrez louer au prix du marché au cours de 10 à 16,1 euros par mètre carré, en fonction de la place où vous implantez votre investissement dans les Chartrons.

• Bacalan

Ce vieux quartier situé au nord de Bordeaux s’est développé d’année en année, mais vous avez encore la possibilité d’y acquérir un bien immobilier dans l’ancien. Les prix se situent en moyenne à 3 770 euros par mètre carré pour un appartement, et 8,2% plus cher pour une maison.

• Talence

Il s’agit de la ville étudiante par excellence avoisinant Bordeaux, avec la plus forte concentration d’étudiants par la présence des principaux pôles universitaires de la région. Il s’agit de la place à prioriser si vous cherchez à transformer un immeuble ancien en studio ou chambres étudiantes. Les prix du m² vont de 2 173 à 4 741 euros, en fonction de la localisation.

• Bègles

La disponibilité des différents moyens de communication comme le tram, le train ou le réseau routier constitue les principaux atouts favorisant l’investissement immobilier à Bègles. Les immeubles en vente coûtent en moyenne 3 288 euros par mètre carré, pour un loyer variant de 8 à 13 euros par mètre carré selon le quartier.

• Pessac

La forte concentration universitaire localisée dans cette partie sud de Mérignac constitue un indice et de données importants  pour orienter votre investissement locatif à cet endroit. L’investissement locatif ciblant les étudiants toujours en recherche de chambres y assure un rendement intéressant, avec un loyer mensuel moyen de 11,5 euros par mètre carré. Néanmoins, vous devez prévoir entre 2 500 et plus de 5 000 euros le m² pour l’acquisition d’un appartement en vente.