Comment emprunter pour investir à l'étranger ?

L'idée de devenir propriétaire sous d'autres latitudes séduit de plus en plus d'épargnants en quête de rendements supérieurs ou d'une diversification géographique. Que vous visiez un appartement en bord de mer en Espagne, une villa à Bali ou un studio étudiant à Lisbonne, une question centrale demeure : comment obtenir un prêt pour un projet situé hors de nos frontières ? Si la France dispose d'un système bancaire solide, financer une résidence ou un investissement locatif à l'étranger demande une stratégie rigoureuse et une connaissance pointue des mécanismes bancaires internationaux.

Investir hors de France : est-ce possible avec un crédit immobilier ?

Il est tout à fait possible de solliciter un crédit pour un achat international, mais le chemin est souvent plus complexe que pour une acquisition sur le territoire national. La principale difficulté réside dans la frilosité des banques face à un bien qu'elles ne peuvent pas saisir facilement en cas de défaut de paiement. En effet, une banque française ne peut généralement pas prendre d'hypothèque sur un immeuble situé dans un autre pays, car les procédures de recouvrement seraient trop coûteuses et incertaines juridiquement.

Pourtant, la demande pour l'immobilier international explose. Les investisseurs cherchent à profiter de taux de rendement parfois deux fois supérieurs à ceux pratiqués dans les grandes métropoles françaises. Pour répondre à cette demande, les établissements financiers ont développé des produits spécifiques, bien que l'accès à ces solutions soit souvent réservé aux profils présentant des revenus stables et une épargne déjà constituée. L'enjeu est donc de présenter un dossier où le risque est maîtrisé, en s'appuyant sur des actifs déjà détenus en France.

Les solutions de financement pour un achat locatif à l'international

Pour réussir votre investissement, plusieurs leviers financiers s'offrent à vous. Le choix de la structure de votre financement dépendra essentiellement de votre patrimoine actuel, de votre pays de résidence fiscale et de la localisation du bien ciblé. Il n'existe pas de solution unique, mais plutôt une combinaison d'outils adaptés à la nature de votre achat transfrontalier.

Faire appel à une banque française : le prêt avec garantie hypothécaire

C'est la solution privilégiée par les résidents fiscaux français. Puisque la banque ne peut pas hypothéquer le bien à l'étranger, elle va demander une garantie sur un bien immobilier que vous possédez déjà en France. C'est ce qu'on appelle le crédit hypothécaire déplacé ou "prêt de trésorerie hypothécaire".

Le principe est simple : si vous possédez une résidence principale déjà payée ou dont le capital restant dû est faible, la banque prend une hypothèque sur ce bien pour vous prêter les fonds nécessaires à votre achat à l'étranger. Généralement, les établissements acceptent de prêter jusqu'à 70 % ou 80 % de la valeur vénale du bien situé en France. Cette méthode offre l'avantage de bénéficier des taux français, souvent très compétitifs par rapport aux standards internationaux, tout en simplifiant les démarches administratives.

Contracter un prêt immobilier dans le pays de destination

Si vous ne possédez pas de patrimoine en France pour servir de garantie, vous pouvez tenter d'obtenir un crédit directement dans le pays où se situe l'investissement. Cette option est toutefois plus ardue. Les banques locales considèrent les non-résidents comme des profils à risque. Elles exigeront souvent un apport personnel très conséquent, oscillant entre 30 % et 50 % du prix d'achat.

De plus, vous devrez composer avec les taux locaux, qui peuvent être nettement plus élevés qu'en Europe. Par exemple, investir aux États-Unis ou au Mexique implique des conditions de crédit radicalement différentes. Il faut également anticiper les frais de dossier spécifiques et l'obligation d'ouvrir un compte bancaire local pour percevoir les revenus locatifs et rembourser les mensualités du prêt.

Le recours au crédit Lombard ou au nantissement d'épargne

Pour les investisseurs disposant d'un portefeuille de valeurs mobilières (assurance-vie, PEA, compte-titres), le crédit Lombard est une alternative élégante. Le principe consiste à nantir vos actifs financiers auprès de la banque en échange d'une ligne de crédit.

Contrairement à l'hypothèque, le nantissement est rapide à mettre en place et moins coûteux en frais de notaire. La banque vous prête une somme proportionnelle à la valeur de vos placements. Si votre contrat d'assurance-vie est composé de fonds euros sécurisés, la quotité de financement sera élevée. Si votre portefeuille est plus volatil, la banque sera plus prudente. Cette solution permet de ne pas liquider votre épargne, qui continue de produire des intérêts, tout en finançant votre nouvelle acquisition immobilier.

Les conditions d'octroi pour un investissement transfrontalier

Obtenir un accord de principe pour investir hors des frontières nécessite une préparation minutieuse. Les critères de sélection sont plus stricts que pour un crédit classique car les variables d'incertitude sont nombreuses. Votre capacité d'emprunt sera calculée avec une marge de sécurité accrue.

Apport personnel et garanties : les exigences des prêteurs

Pour un projet à l'étranger, l'apport personnel est le premier rempart contre le risque. Alors qu'en France il est parfois possible d'emprunter à 100 % (hors frais), un achat international requiert presque systématiquement une mise de fonds propre.

Voici les éléments clés que les banques analysent prioritairement :

• La solidité des revenus : stabilité professionnelle et pérennité des ressources financières.

• Le taux d'endettement : il doit rester, après opération, en dessous des 35 %, en tenant compte d'une décote sur les futurs revenus locatifs étrangers (souvent 30 % de marge de sécurité).

• La liquidité résiduelle : la banque veut s'assurer qu'il vous reste une épargne de précaution après l'opération.

• L'assurance emprunteur : il est conseillé de vérifier que votre assurance couvre bien les risques à l'international, surtout si vous séjournez régulièrement hors de l'Union Européenne.

L'importance du choix du pays et de la convention fiscale

Toutes les destinations ne se valent pas aux yeux d'un prêteur. Une banque sera plus encline à financer un bien en Espagne ou au Portugal qu'en Thaïlande, Bali ou au Brésil. La stabilité politique, juridique et économique du pays cible est un facteur déterminant.

L'existence d'une convention fiscale entre la France et le pays de destination est également primordiale. Cela évite la double imposition sur vos revenus fonciers. Votre banquier étudiera la facilité de revente du bien : une zone touristique établie ou une capitale dynamique rassure davantage qu'un marché de niche. Plus le marché immobilier local est transparent et liquide, plus vos chances de succès pour votre financement sont élevées.

Type de Financement	Avantages	Inconvénients
Prêt Hypothécaire (France)	Taux bas, interlocuteur connu, sécurité juridique	Nécessite d'être déjà propriétaire en France
Crédit Local (Étranger)	Pas d'impact sur le patrimoine français	Taux élevés, barrière de la langue, apport fort
Crédit Lombard	Rapidité, maintien du rendement de l'épargne	Risque lié à la volatilité des marchés financiers

 

Les avantages et risques du financement à l'étranger

Investir à l'autre bout du monde n'est pas qu'une question de soleil et de vacances ; c'est une décision financière qui comporte des leviers puissants mais aussi des zones d'ombre qu'il convient de baliser avant de signer tout compromis de vente.

Effet de levier et optimisation de la rentabilité locative

L'objectif premier de l'emprunt est de profiter de l'effet de levier. En utilisant l'argent de la banque pour acheter un actif qui rapporte plus que le coût du crédit, vous accélérez la constitution de votre patrimoine. Dans certains pays, les prix de l'immobilier sont encore accessibles, permettant des rendements bruts dépassant les 7 % ou 8 %.

En finançant votre achat par un prêt, vous pouvez également déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus imposables dans de nombreuses juridictions. Cela optimise votre fiscalité globale. L'investissement à l'étranger devient alors un moteur de croissance patrimoniale décorrélé du marché français, souvent jugé trop cher ou trop fiscalisé par certains investisseurs.

Attention au risque de change et à la double imposition

Le risque de change est le "tueur silencieux" de la rentabilité. Si vous empruntez en euros mais que vos loyers sont perçus dans une devise locale qui se dévalue, vous pourriez vous retrouver à devoir injecter de l'argent chaque mois pour couvrir la mensualité du crédit. Il est souvent conseillé, quand cela est possible, de faire correspondre la devise de la dette avec celle des revenus.

Par ailleurs, la fiscalité internationale est un labyrinthe. Même avec une convention fiscale, les modalités de déclaration de vos revenus à l'étranger peuvent impacter votre taux moyen d'imposition en France. Il faut être vigilant sur la taxe foncière locale, les taxes sur les non-résidents et les prélèvements sociaux. Une simulation précise intégrant tous ces paramètres est indispensable avant de valider votre financement.

Dans quels pays est-il plus facile d'emprunter pour les Français ?

L'Europe reste la zone la plus simple pour financer un projet immobilier. L'Espagne, le Portugal et l'Italie arrivent en tête des destinations plébiscitées. Les banques françaises y ont parfois des filiales ou des partenariats, ce qui facilite l'étude du dossier. En Espagne, par exemple, le système de la "Hipoteca" pour non-résidents est très structuré, bien que les banques locales soient strictes sur l'origine des fonds.

À l'inverse, l'Asie ou l'Amérique du Sud présentent des barrières plus hautes. En Thaïlande, un étranger ne peut théoriquement pas posséder le sol (uniquement les murs via un bail emphytéotique ou un condominium), ce qui bloque quasiment tout financement par une banque traditionnelle. Dans ces cas-là, la seule solution viable reste souvent le prêt hypothécaire sur un bien situé en France.

Accompagnement : comment monter un dossier de financement solide ?

La réussite de votre investissement repose sur la qualité de votre présentation. Un banquier ne finance pas seulement un immeuble, il finance un investisseur et sa vision. Votre dossier doit être exhaustif et professionnel.

Voici les pièces maîtresses pour convaincre votre établissement financier :

• Le descriptif complet du bien : emplacement, photos, état général et potentiel locatif (étude de marché locale).

• La situation fiscale : avis d'imposition des deux dernières années et justificatifs de revenus pérennes.

• Le plan de financement : détail de l'apport, des frais de notaire locaux et des éventuels travaux.

• Les garanties proposées : état de votre patrimoine immobilier actuel ou relevés de comptes de placement.

Passer par notre courtier spécialisé en crédit international ou un consultant en investissement locatif est fortement recommandé. Ces experts connaissent les politiques d'octroi des différentes banques et sauront orienter votre demande vers l'établissement le plus adapté à votre profil. Ils vous aideront également à traduire les documents nécessaires et à naviguer entre les différentes législations. Anticiper ces étapes vous permettra de transformer votre rêve d'immobilier à l'étranger en une réalité patrimoniale concrète et rentable.

Crédit Lombard : une solution rapide pour financer votre investissement à l’étranger

Emprunter pour investir à l'étranger est une démarche qui peut s'avérer complexe, mais avec une préparation minutieuse, elle ouvre des opportunités intéressantes. Que vous choisissiez un crédit hypothécaire en France, un prêt local, ou un crédit Lombard, chaque option présente des avantages et des défis spécifiques. Le choix dépendra de votre profil financier, du pays d'investissement et des garanties proposées.

Prêt à faire le grand saut ? Découvrez comment financer votre projet immobilier à l'étranger en contactant un expert en investissement. Évaluez vos options de financement dès aujourd'hui pour transformer votre rêve en réalité !

FAQ : Quel est le meilleur pays pour emprunter en tant que non-résident ?

Les pays européens comme l’Espagne, le Portugal ou l’Italie sont souvent plus faciles à financer pour les non-résidents. Ces pays ont des systèmes bancaires bien établis et parfois des partenariats avec des banques françaises.

Puis-je obtenir un prêt à 100 % pour un investissement immobilier à l'étranger ?

Obtenir un prêt à 100 % est rare pour un investissement à l’étranger. La plupart des banques exigent un apport personnel d'au moins 30 % à 50 % du prix d'achat, surtout pour les non-résidents.

Quelles sont les alternatives aux prêts bancaires pour financer un investissement à l'étranger ?

En plus des prêts bancaires, il est possible de recourir au financement par des investisseurs privés ou via des plateformes de financement participatif. Ces options peuvent être plus flexibles, mais comportent des risques supplémentaires.

Comment éviter le risque de change lorsque j'emprunte à l'étranger ?

Le risque de change peut être réduit en empruntant dans la même devise que vos revenus locatifs. Certaines banques proposent également des options de couverture contre les fluctuations des devises.

Les prêts pour l’immobilier à l'étranger sont-ils soumis à une fiscalité différente ?

Oui, la fiscalité varie selon le pays. Certains pays imposent des taxes sur les non-résidents ou appliquent des taux de TVA différents sur les transactions immobilières. Il est essentiel de consulter un expert fiscal avant de prendre une décision.