L’expatrié est un individu qui réside et travaille dans un autre pays que le sien, au sens de sa nationalité. Cette expatriation est la conséquence de raisons personnelles mais plus régulièrement de raisons professionnelles. L’expatrié français peut avoir le souhait d’investir en France dans un bien à but locatif. Il convient alors, dans un premier temps, de faire apparaître la différence de résident et non résident au sens fiscal, ces statuts ne bénéficiant pas des mêmes conditions pour l’obtention d’un crédit immobilier d’expatrié.
La différence entre résident et non résident
Le terme résident et non résident, dans le cas présent, doit s’apprécier au sens fiscal. L’article 4B du Code général des impôts donne une définition de ce que l’on appelle “domicile fiscal”. Un expatrié peut être considéré comme fiscalement domicilié en France s’il répond à l’un de ces 3 critères :
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les personnes qui ont sur le territoire français leur foyer ou le lieu de leur séjour principal (séjourner pendant plus de 6 mois au cours d’une année) ;
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celles qui y exercent une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu'elles n'établissent que cette activité est exercée en France à titre accessoire ;
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celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques ;
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les agents de l'État exerçant leurs fonctions ou chargés de mission dans un pays où ils ne sont pas soumis à un impôt personnel sur l'ensemble de leurs revenus.
Les époux ou les partenaires liés par un PACS sont soumis à une imposition commune, de ce fait si l’un ou l’autre respectent un des critères précédents, le foyer fiscal sera établi en France.
La constitution du dossier de crédit immobilier
Il est plus difficile pour un non résident d’obtenir le financement d’investissement locatif. Les banques se montreront certainement plus pointilleuses et beaucoup plus regardantes. Les banques françaises n’appréhendent pas les dossiers de crédit de la même manière pour des expatriés que pour des français résidant et travaillant en France.
Le premier point à mettre en avant est la difficulté à programmer un rendez-vous avec la banque compte tenu de l’éloignement géographique de l’expatrié. La constitution du dossier doit donc être faite avec le plus grand soin afin d’éviter de nombreux échanges de courriers pouvant retarder l’obtention du crédit.
Le deuxième point est que les documents réclamés par la banque sont plus difficiles à contrôler. Les entreprises étrangères n’établissent pas leurs bulletins de salaire comme les entreprises françaises. Le contrôle bancaire des relevés de compte ne peut se faire de façon précise et la banque est dans l’impossibilité de savoir si plusieurs comptes ont été ouverts à l’étranger.
Les conditions d’obtention
Un expatrié pourra obtenir un prêt pour investissement sous certaines conditions, comme un taux d’endettement global de 33%, jusqu’à 80% de la valeur du bien hors frais. L’expatrié devra donc intégrer des fonds propres pour régler les frais mais également 20% de la valeur du bien, quand aujourd’hui les prêts financent 100% de la valeur d’acquisition hors frais de notaire.
L’expatrié sera certainement amené à retourner en France pour raisons professionnelles, personnelles ou fin de mission. Cela pose un problème aux banques qui considèrent qu’une fois rentré l’expatrié perdra de son pouvoir d’achat n’obtenant pas les mêmes revenus qu’à l’étranger. De plus, le crédit obtenu étant, la plupart du temps, sans contrepartie commerciale, le taux d’intérêt sera plus élevé que pour les français résidant en France.
Par Mickael ZONTA,
Président, Investissement-Locatif.com
