Crédit immobilier expatrié

Peu de français non-résidents le savent, mais il est possible d'emprunter dans les banques françaises lorsque vous souhaitez investir en France. Les conditions sont légèrement différentes d'un emprunt réaliser par un français résident, et les circuits bancaires sont également distinct. Mais les crédits réalisés restent globalement très intéressants et vous ouvrent des possibilités d'investissements intéressantes. Focus sur les points importants lorsqu'on veut emprunter pour investir depuis l'étranger.

La notion de résident ou non-résident fiscal pour les banques françaises

Le terme résident et non résident, dans le cas présent, doit s’apprécier au sens fiscal. L’article 4B du Code général des impôts donne une définition de ce que l’on appelle “domicile fiscal”. Un expatrié peut être considéré comme fiscalement domicilié en France s’il répond à l’un de ces 3 critères :

• les personnes qui ont sur le territoire français leur foyer ou le lieu de leur séjour principal (séjourner pendant plus de 6 mois au cours d’une année) ;

• celles qui y exercent une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu'elles n'établissent que cette activité est exercée en France à titre accessoire ;

• celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques ;

• les agents de l'État exerçant leurs fonctions ou chargés de mission dans un pays où ils ne sont pas soumis à un impôt personnel sur l'ensemble de leurs revenus.

Les époux ou les partenaires liés par un PACS sont soumis à une imposition commune, de ce fait si l’un ou l’autre respectent un des critères précédents, le foyer fiscal sera établi en France.

Monter son dossier de crédit immobilier, pour investir en France

Il est plus difficile pour un non résident d’obtenir le financement d’un bien immobilier. Les banques se montreront certainement plus pointilleuses et beaucoup plus regardantes que pour le cas d'un français résident, car elles jugent la situation plus risquée. Concrêtement, en cas d'impayés elles auront plus de mal à récupérer les fonds lorsque la personne se trouve à l'étranger.

Le premier point à mettre en avant est la difficulté à programmer un rendez-vous avec la banque compte tenu de l’éloignement géographique de l’expatrié. La constitution du dossier doit donc être faite avec le plus grand soin afin d’éviter de nombreux échanges de courriers pouvant retarder l’obtention du crédit.

Le deuxième point est que les documents réclamés par la banque sont plus difficiles à contrôler. Les entreprises étrangères n’établissent pas leurs bulletins de salaire comme les entreprises françaises. Le contrôle bancaire des relevés de compte ne peut se faire de façon précise et la banque est dans l’impossibilité de savoir si plusieurs comptes ont été ouverts à l’étranger.

Les conditions d’obtention d'un prêt lorsqu'on est non résident

Les taux d'emprunt en France sont parmi les plus bas au monde. Actuellement (Janvier 2020), les meilleurs taux constatés dans les banques françaises sont de 1,05% sur 15 ans, et 1,15% sur 20 ans, hors assurance. A titre de comparaison les taux au Portugal sont de plus de 3% ou encore de 8% à l'Île Maurice ou nous avons des clients. L'écart est donc très favorables aux investisseurs qui souhaitent investir en France.

En tant que non résident la banque appliquera une surcôte entre 0,20% et 0,40% par rapport au taux délivré à un français, en rémunération du risque.

L’expatrié sera certainement amené à retourner en France pour raisons professionnelles, personnelles ou fin de mission. Cela pose un problème aux banques qui considèrent qu’une fois rentré l’expatrié perdra de son pouvoir d’achat n’obtenant pas les mêmes revenus qu’à l’étranger. De plus, le crédit obtenu étant, la plupart du temps, sans contrepartie commerciale, le taux d’intérêt sera plus élevé que pour les français résidant en France.

Mais même avec l'ajout de cette prime, les taux que vous obtiendrez restent excellents.

La différence porte également sur le niveau d'apport demandé : 25% minimum de l'opération pour un français non résident. 
Si vous souhaitez être mis en relation avec un courtier spécialisé dans l'investissement des français non résident, vous pouvez me contacter directement par mail : contact@investissement-locatif.com.

Pourquoi investir en France depuis l’étranger ?

Investir en France, même depuis l'étranger, est un choix intelligent. Le marché immobilier français a de vrais atouts. Voyons pourquoi.

Un marché stable et sûr

L'immobilier en France est très stable. Il résiste bien aux crises. La France n'a pas connu de gros problèmes immobiliers récents. C'est rassurant pour les investisseurs étrangers. Vous pouvez aussi investir dans différentes villes. Cela rend votre placement plus sûr face aux imprévus.

L'attrait des grandes villes

Les grandes villes françaises attirent beaucoup. Paris est toujours un aimant pour les investisseurs. Il y a toujours des locataires à Paris. Lyon est aussi très dynamique, avec beaucoup de demande de logements. Bordeaux est en plein boom. Ces villes offrent de belles opportunités. Elles permettent de diversifier vos investissements.

Une réglementation protectrice

La France a des lois immobilières claires. Elles protègent les investisseurs et les locataires. Cela vous donne de la sécurité si vous êtes étranger. De plus, les conventions fiscales évitent la double imposition. Il existe aussi des avantages fiscaux, comme la loi Pinel ou la LMNP.

Une forte demande locative

La demande de logements est toujours forte en France. Les grandes villes attirent étudiants, jeunes et expatriés. Il y a même un manque de logements dans certaines zones. Les loyers peuvent être élevés. Les investissements locatifs sont donc rentables. Surtout la location meublée, très recherchée. Vous pouvez ainsi avoir des revenus réguliers. Votre bien prendra de la valeur avec le temps.

Panorama des banques françaises qui financent les non-résidents

Si vous voulez investir en France depuis l'étranger, bien choisir votre banque est crucial. Les banques françaises proposent différentes solutions pour les non-résidents. Voici comment faire le bon choix.

Banques traditionnelles ou en ligne : que choisir ?

Vous avez deux options principales, chacune avec ses avantages et inconvénients.

Banques traditionnelles :

Les grandes banques comme BNP Paribas, Crédit Agricole ou Société Générale sont des acteurs majeurs. Elles ont des services dédiés aux expatriés. Si vous cherchez un service personnalisé, des conseils d'experts et un accompagnement, elles sont idéales. Leur réseau d'agences peut aussi faciliter vos démarches.

Cependant, attendez-vous parfois à des taux d'intérêt un peu plus élevés pour les non-résidents. Les démarches peuvent aussi être plus longues.

Banques en ligne :

Des banques comme Hello bank! ou Boursorama Banque commencent à proposer des crédits immobiliers. Elles sont souvent moins chères avec des processus automatisés. C'est une bonne option si vous voulez réduire les coûts.

Attention, le service client peut être moins personnalisé. Et certaines banques en ligne ne financent pas les non-résidents, ou ont des critères plus stricts.

Les banques spécialisées pour les expatriés

Certaines banques françaises se sont spécialisées dans l'accompagnement des expatriés.

BNP Paribas International Buyers :

C'est un service dédié aux investisseurs étrangers. Il permet aux expatriés d'obtenir un prêt même sans résider en France. BNP Paribas gère tout le processus, y compris l'aspect juridique. Vous pouvez même rembourser votre crédit dans la devise de votre pays !

Crédit Agricole International :

Le Crédit Agricole offre des prêts adaptés aux expatriés, souvent avec des taux compétitifs. Ses conseillers connaissent bien les spécificités fiscales et juridiques des non-résidents. Ils vous aident aussi à monter votre dossier.

Société Générale :

La Société Générale propose aussi des crédits aux non-résidents. Elle est reconnue pour la qualité de son accompagnement. La banque propose des taux fixes ou variables selon votre profil.

Ces banques comprennent mieux les enjeux de l'investissement étranger. Elles sont souvent plus flexibles.

Quelles sont les garanties demandées par les banques aux non-résidents ?

Quand vous, un investisseur non-résident, voulez emprunter pour un bien immobilier en France, les banques demandent des garanties spécifiques. C'est pour minimiser les risques. Elles veulent se protéger, vu la distance et parfois le manque de visibilité sur vos revenus. Voici les principales garanties qu'elles exigent.

Hypothèque ou IPPD

L'hypothèque est une garantie très courante. Elle permet à la banque de saisir votre bien immobilier si vous ne remboursez pas votre prêt. La banque peut alors vendre le bien pour récupérer son argent. C'est une garantie solide pour elle, même si vous vivez à l'étranger.

• L'hypothèque conventionnelle donne à la banque un droit de saisie sur le bien.

• L'IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) est une alternative moins chère. Elle permet aussi à la banque de saisir le bien si vous ne remboursez pas. On l'utilise souvent pour des biens de moindre valeur.

Ces garanties sont assez simples à mettre en place. Elles protègent la banque en cas de problème de paiement.

Assurance emprunteur obligatoire (et parfois plus chère)

Vous devrez aussi souscrire une assurance emprunteur. C'est une exigence clé des banques françaises. Cette assurance protège la banque si vous ne pouvez plus rembourser le prêt à cause d'une maladie, d'un accident, d'un décès ou d'une invalidité.

• C'est une obligation légale en France pour la plupart des prêts immobiliers.

• Les tarifs sont souvent plus élevés pour les non-résidents. Les assureurs français considèrent que le risque est plus grand pour les expatriés, en raison de la distance et de l'incertitude sur leur situation.

Prévoyez cette dépense supplémentaire dans votre budget. Elle peut augmenter le coût total de votre crédit. Vous pouvez essayer de négocier les conditions ou comparer les offres d'assurance.

Garantie personnelle ou apport plus élevé

Les banques peuvent aussi demander une garantie personnelle ou un apport plus important pour les non-résidents.

• Une garantie personnelle : La banque peut demander à un proche ou un co-emprunteur, vivant en France et avec une situation financière stable, de se porter garant. Cela signifie que cette personne s'engage à rembourser le prêt si vous ne le faites pas.

• Un apport personnel élevé : Généralement, les banques demandent un apport minimum. Pour un non-résident, cet apport est souvent plus élevé, de 20% à 30% du montant du bien. C'est une sécurité supplémentaire pour la banque et ça montre votre sérieux.

Un apport élevé peut être contraignant, mais il peut aussi réduire le montant de votre crédit et rassurer la banque.

Pourquoi passer par un courtier spécialisé ?

Investir en France quand on est à l'étranger, c'est une belle opportunité. Mais ça peut aussi être compliqué, surtout avec les banques françaises. C'est là qu'un courtier immobilier spécialisé entre en jeu. Il simplifie tout et vous accompagne. Voici pourquoi c'est un choix malin.

Gagnez un temps précieux

Obtenir un crédit immobilier prend du temps, surtout pour un non-résident. Un courtier vous fait gagner un temps fou.

• Dossier simplifié : Le courtier prépare votre dossier de A à Z. Il s'assure qu'il est complet et parfait pour les banques françaises. Plus besoin de faire des allers-retours pour des papiers manquants !

• Meilleures banques sélectionnées : Le courtier choisit les banques qui conviennent le mieux à votre situation d'expatrié. Vous évitez de contacter plusieurs banques et de répéter les mêmes démarches à chaque fois.

En clair, le courtier s'occupe du financement, et vous, vous pouvez vous concentrer sur la recherche de votre bien.

Accédez à des offres négociées

C'est un gros avantage : le courtier peut vous trouver des offres exclusives et des taux négociés. Les courtiers ont des liens privilégiés avec les banques. Ils peuvent obtenir de meilleures conditions que si vous y alliez seul.

• Taux préférentiels : Grâce à son réseau, un courtier peut obtenir des taux d'intérêt plus bas ou des frais de dossier réduits.

• Conditions flexibles : Il peut aussi négocier des durées de remboursement souples ou des garanties plus légères si votre profil est solide.

Vous seul auriez du mal à obtenir ce niveau de négociation, surtout en tant que non-résident. Le courtier, lui, saura défendre vos intérêts.

Expertise des documents étrangers

Un courtier spécialisé connaît les documents étrangers. C'est très important pour les non-résidents. Les banques françaises demandent des justificatifs précis, mais vos documents viennent d'un autre pays, dans une autre langue. Ça complique les choses.

• Vérification des documents : Le courtier sait exactement quels documents fournir et comment les faire accepter par les banques françaises. Il vous dira comment les traduire ou les authentifier si besoin.

• Compréhension des différences fiscales et juridiques : Un courtier spécialisé connaît les règles fiscales et juridiques pour les non-résidents. Il vous conseillera pour que votre dossier soit bien ficelé et accepté.

Cette expertise est très utile si vos documents administratifs sont très différents de ceux de la France. Ça vous fait gagner du temps et évite les erreurs qui pourraient bloquer votre financement.

Accompagnement à distance

Gérer un projet immobilier à distance est un défi. La langue, les démarches, les spécificités locales... C'est beaucoup. Un courtier spécialisé offre un accompagnement à distance, c'est un atout majeur.

• Communication fluide : Le courtier est votre intermédiaire avec la banque. Il organise des rendez-vous en visio ou par téléphone. Vous n'avez pas à vous déplacer.

• Suivi de votre dossier : Il vous tient informé de chaque étape, des documents à fournir. Il gère les échanges avec la banque pour vous.

Cet accompagnement est d'autant plus précieux si vous ne pouvez pas vous rendre physiquement dans les agences bancaires en France. Le courtier gère la logistique et vous guide pas à pas.

Fiscalité et stratégie patrimoniale pour les non-résidents

Investir en France depuis l'étranger, c'est une excellente stratégie. Mais il faut bien comprendre la fiscalité. C'est important pour gagner plus et éviter les surprises. En tant que non-résident, vous pouvez optimiser vos impôts. Voyons comment.

Location nue ou meublée : que choisir ?

En France, vous avez deux options pour louer votre bien. Chacune a des règles fiscales différentes.

Location nue :

Vous louez un bien sans meubles. Vos revenus sont des revenus fonciers. Vous pouvez déduire certaines charges : entretien, taxe foncière, intérêts d'emprunt. Cela réduit votre revenu imposable.

Pour les non-résidents, l'impôt est souvent prélevé directement en France (retenue à la source). Le taux dépend de votre pays. Vous déclarez ensuite ces revenus chez vous. Souvent, un crédit d'impôt évite la double imposition.

Location meublée (LMNP/LMP) :

C'est souvent plus avantageux. Vous pouvez déduire beaucoup de charges. Vous pouvez aussi amortir le bien.

• LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : C'est pour les investisseurs dont ce n'est pas l'activité principale. Vous pouvez amortir le bien et les meubles. Cela réduit beaucoup vos impôts sur les loyers. Vos revenus sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

• LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : C'est pour les gros revenus locatifs. Les avantages sont là aussi, mais les règles sont plus strictes.

Pour les non-résidents, la location meublée est souvent top. L'amortissement est un vrai plus. Vérifiez bien les règles de votre pays de résidence.

Imposition de vos loyers depuis l'étranger

Vos loyers français sont imposables en France, même si vous vivez ailleurs. Il y a des règles spéciales pour éviter la double imposition.

• Retenue à la source : L'impôt est prélevé directement en France. Le taux dépend de votre pays et de la convention fiscale.

• Déclaration directe en France : Vous pouvez choisir de déclarer vos revenus vous-même. Vous suivez alors les règles classiques. Vous pouvez déduire vos charges.

Une bonne gestion et le bon régime (location meublée, amortissement) peuvent optimiser vos impôts. Les conventions fiscales aident beaucoup.

Conventions fiscales : fini la double imposition !

C'est une grande préoccupation. Mais la France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays. Le but : ne pas payer l'impôt deux fois sur le même revenu.

Ces conventions disent quel pays peut imposer quoi. Pour l'immobilier, c'est souvent le pays où se trouve le bien (la France). Votre pays de résidence appliquera alors des mesures pour éviter le double impôt.

• Crédit d'impôt : Souvent, vous obtenez un crédit d'impôt dans votre pays. Ça réduit votre impôt total.

• Exemption d'impôt : Parfois, votre pays ne vous imposera pas sur les revenus français si vous avez déjà payé l'impôt en France.

Connaître la convention fiscale entre la France et votre pays est essentiel.

Revente et plus-value immobilière

Quand vous vendez votre bien en France, la plus-value (le gain) est aussi imposée. Les non-résidents sont concernés.

• Imposition de la plus-value : Votre gain est taxé en France. Le taux est de 19%. Il faut ajouter les prélèvements sociaux (17,2%). Le taux total varie selon la durée de détention.

• Abattement pour durée de détention : Si vous gardez le bien longtemps, l'impôt baisse. Après 22 ans, plus d'impôt sur la plus-value. Après 30 ans, plus de prélèvements sociaux.

• Convention fiscale : Encore une fois, la convention entre la France et votre pays peut réduire l'impôt à l'étranger. Cela évite la double imposition sur la plus-value.

Votre stratégie patrimoniale : ne la négligez pas !

La fiscalité française, c'est complexe. Un bon plan fiscal peut vous faire économiser beaucoup. Il sécurise votre investissement.

Nous vous conseillons de vous faire accompagner. Des experts en fiscalité immobilière internationale peuvent vous aider. Ils analysent votre situation. Ils vous conseillent sur le meilleur régime fiscal. Ils optimisent vos déductions.

Pour une analyse personnalisée et une stratégie sur mesure, pensez à télécharger notre guide "Optimiser sa Fiscalité Immobilière en France pour les Non-Résidents". Il vous donnera toutes les clés pour un investissement serein et rentable.

FAQ : Les questions les plus fréquentes sur le crédit immobilier non résident

1. Puis-je emprunter sans être imposé en France ?

Oui, c'est possible. Les banques regardent surtout votre capacité à rembourser, pas votre lieu d'imposition. Votre dossier doit être solide, avec des revenus stables. C'est plus difficile, mais pas impossible.

2. Quel est l'âge maximum pour emprunter depuis l'étranger ?

L'âge limite varie selon les banques. Souvent, le crédit doit être fini avant vos 75 ans. Si vous avez 50 ans, vous pouvez emprunter sur 25 ans. Si vous avez 70 ans, la durée sera plus courte.

3. Faut-il forcément un apport pour emprunter en tant que non-résident ?

Oui, un apport personnel est presque toujours nécessaire. Les banques demandent souvent 20 à 30% du prix d'achat. C'est une sécurité pour elles, surtout si vous n'êtes pas résident. Cela montre votre engagement et augmente vos chances.

4. Puis-je acheter un bien immobilier en France via une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Oui, absolument ! C'est une option populaire. Une SCI permet à plusieurs personnes (même non-résidents) de posséder un bien ensemble. Cela sépare votre patrimoine personnel de l'investissement. C'est aussi avantageux pour la transmission. Pensez à vérifier les règles fiscales de la SCI dans votre pays de résidence. Demandez conseil à un notaire ou un expert.

5. Quel type de garantie la banque exige-t-elle pour un non-résident ?

Les banques demandent des garanties solides. Les principales sont l'hypothèque ou l'IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers). Elles permettent à la banque de saisir le bien si vous ne remboursez pas. Un apport plus élevé et une assurance emprunteur spécifique sont aussi souvent demandés.

6. Est-il plus difficile d'obtenir un prêt immobilier en France en tant que non-résident ?

Oui, c'est souvent plus difficile. Les banques voient un risque plus élevé. Elles connaissent moins bien vos revenus. Elles peuvent avoir du mal à récupérer l'argent en cas de problème. Mais avec un dossier bien ficelé (documents financiers clairs, bon apport, assurance), c'est tout à fait faisable.

7. Les taux d'intérêt sont-ils plus élevés pour les non-résidents ?

Oui, en général. Les banques ajoutent souvent une petite majoration, de 0,2% à 0,5%. C'est pour couvrir le risque supplémentaire. Mais les taux en France restent parmi les plus bas au monde. Donc, même avec cette majoration, investir reste attractif.

8. Puis-je bénéficier d'un prêt à taux zéro ou d'autres aides en tant que non-résident ?

Non, malheureusement. Le prêt à taux zéro et la plupart des aides sont réservés aux résidents français. Si vous êtes résident fiscal d'un pays de l'Union Européenne, vérifiez s'il existe des aides locales ou des prêts spécifiques dans votre pays qui pourraient s'appliquer.

9. Faut-il être en France pour signer un acte de vente ?

Non, pas besoin d'être sur place. Vous pouvez signer à distance. Un notaire peut organiser la signature via une procuration notariée. C'est très pratique si vous ne pouvez pas vous déplacer. Le notaire s'occupe de toutes les formalités légales.

10. Comment puis-je trouver un courtier spécialisé pour les non-résidents ?

Pour le financement, un courtier spécialisé est fortement recommandé. Ces experts connaissent bien les banques qui travaillent avec les étrangers. Ils savent quelles sont les exigences et comment trouver la meilleure solution pour vous. Vous pouvez les trouver en ligne ou via des recommandations professionnelles.

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