Peu de français non-résidents le savent, mais il est possible d'emprunter dans les banques françaises lorsque vous souhaitez investir en France. Les conditions sont légèrement différentes d'un emprunt réaliser par un français résident, et les circuits bancaires sont également distinct. Mais les crédits réalisés restent globalement très intéressants et vous ouvrent des possibilités d'investissements intéressantes. Focus sur les points importants lorsqu'on veut emprunter pour investir depuis l'étranger.
La notion de résident ou non-résident fiscal pour les banques françaises
Le terme résident et non résident, dans le cas présent, doit s’apprécier au sens fiscal. L’article 4B du Code général des impôts donne une définition de ce que l’on appelle “domicile fiscal”. Un expatrié peut être considéré comme fiscalement domicilié en France s’il répond à l’un de ces 3 critères :
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les personnes qui ont sur le territoire français leur foyer ou le lieu de leur séjour principal (séjourner pendant plus de 6 mois au cours d’une année) ;
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celles qui y exercent une activité professionnelle, salariée ou non, à moins qu'elles n'établissent que cette activité est exercée en France à titre accessoire ;
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celles qui ont en France le centre de leurs intérêts économiques ;
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les agents de l'État exerçant leurs fonctions ou chargés de mission dans un pays où ils ne sont pas soumis à un impôt personnel sur l'ensemble de leurs revenus.
Les époux ou les partenaires liés par un PACS sont soumis à une imposition commune, de ce fait si l’un ou l’autre respectent un des critères précédents, le foyer fiscal sera établi en France.
Monter son dossier de crédit immobilier, pour investir en France
Il est plus difficile pour un non résident d’obtenir le financement d’un bien immobilier. Les banques se montreront certainement plus pointilleuses et beaucoup plus regardantes que pour le cas d'un français résident, car elles jugent la situation plus risquée. Concrêtement, en cas d'impayés elles auront plus de mal à récupérer les fonds lorsque la personne se trouve à l'étranger.
Le premier point à mettre en avant est la difficulté à programmer un rendez-vous avec la banque compte tenu de l’éloignement géographique de l’expatrié. La constitution du dossier doit donc être faite avec le plus grand soin afin d’éviter de nombreux échanges de courriers pouvant retarder l’obtention du crédit.
Le deuxième point est que les documents réclamés par la banque sont plus difficiles à contrôler. Les entreprises étrangères n’établissent pas leurs bulletins de salaire comme les entreprises françaises. Le contrôle bancaire des relevés de compte ne peut se faire de façon précise et la banque est dans l’impossibilité de savoir si plusieurs comptes ont été ouverts à l’étranger.
Les conditions d’obtention d'un prêt lorsqu'on est non résident
Les taux d'emprunt en France sont parmi les plus bas au monde. Actuellement (Avril 2018), les meilleurs taux constatés dans les banques françaises sont de 1,25% sur 15 ans, et 1,45% sur 20 ans, hors assurance. A titre de comparaison les taux au Portugal sont de plus de 3% ou encore de 8% à l'Île Maurice ou nous avons des clients. L'écart est donc très favorables aux investisseurs qui souhaitent investir en France.
En tant que non résident la banque appliquera une surcôte entre 0,20% et 0,40% par rapport au taux délivré à un français, en rémunération du risque.
L’expatrié sera certainement amené à retourner en France pour raisons professionnelles, personnelles ou fin de mission. Cela pose un problème aux banques qui considèrent qu’une fois rentré l’expatrié perdra de son pouvoir d’achat n’obtenant pas les mêmes revenus qu’à l’étranger. De plus, le crédit obtenu étant, la plupart du temps, sans contrepartie commerciale, le taux d’intérêt sera plus élevé que pour les français résidant en France.
Mais même avec l'ajout de cette prime, les taux que vous obtiendrez restent excellents.
La différence porte également sur le niveau d'apport demandé : 25% minimum de l'opération pour un français non résident.
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Par Mickael ZONTA,
Président, Investissement-Locatif.com
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