Immobilier Où investir en France en 2020  ?

Actuellement, l’investissement immobilier est devenu l’un des placements préférés des Français. Il permet de se constituer un patrimoine et de percevoir des revenus supplémentaires grâce à la mise en location. Ainsi, de nombreux investisseurs professionnels et particuliers se lancent dans cette activité. Toutefois, pour que l’investissement immobilier soit rentable, il est essentiel de mettre en place une stratégie efficace. Dans ce cadre, le choix de l’emplacement est un critère à ne pas négliger. C’est pourquoi, pour un investissement immobilier en France, il est important de privilégier les villes à forts potentiels présentant de véritables attraits. Ce, que ce soit en termes de qualité de vie ou du dynamisme économique. Dans les grandes villes de France, la location meublée est particulièrement prisée.

Investir dans l’immobilier dans une ville à fort potentiel

Pour réussir un investissement immobilier locatif, le choix de l’emplacement est un point crucial qu’il faut considérer. Il est évident que certains emplacements disposent d’un plus fort potentiel que d’autres. En effet, plusieurs facteurs dont la qualité de vie, le dynamisme économique, la présence d’un pôle d’activité, la proximité des services et des commerces ainsi que la disponibilité des transports font qu’une ville a un fort potentiel ou non. Ces différents facteurs sont les précieux atouts qui attirent naturellement la population.

Par ailleurs, la réussite d’un investissement immobilier locatif repose aussi sur le niveau de la demande en location par rapport à l’offre en logement disponible. En effet, plus il sera facile et rapide de trouver des locataires, plus il sera possible de profiter d’une meilleure rentabilité. À savoir que les villes comme Paris, Bordeaux, Lille ou encore Lyon disposent de forts potentiels. La demande locative y est particulièrement importante et les tarifs des biens immobiliers à l’achat sont élevés. Cette hausse des prix d’achat va avoir une grande influence sur la rentabilité locative puisque le montant des loyers sera également élevé. 

La présence des universités et grandes écoles dans un secteur représente aussi un énorme avantage pour les investisseurs immobiliers. À l’exemple de Toulouse qui accueille chaque année plus de 100 000 étudiants, la demande locative y est particulièrement importante comme ces derniers ont besoin de se loger. Dans les villes étudiantes, les biens situés en centre-ville et à proximité des campus sont les plus recherchés. Pour optimiser le taux d’un investissement locatif, il faut surtout privilégier les appartements à plusieurs  pièces, les petites surfaces et les studios. Par ailleurs, investir dans des appartements meublés rapporte une meilleure rentabilité comme les loyers seront plus élevés par rapport aux appartements loués nus. 

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Toulouse, la première ville où il fait bon d’investir dans l’immobilier en France 

Toulouse figure en tête de classement parmi les meilleures villes où investir en 2020. Etant très dynamique, de nombreuses entreprises y ont implanté leurs sièges sociaux. De ce fait, son activité économique attire particulièrement les jeunes actifs. Toulouse est aussi une ville jeune et étudiante. Chaque année, elle accueille plus de 100 000 étudiants. Toulouse est plébiscitée par les jeunes souhaitant suivre une formation académique en raison des offres universitaires de qualité qu’elle propose. 

En ce qui concerne la qualité de vie, elle offre un cadre de vie agréable. Pour cette raison, plus de 60 000 personnes ont rejoint cet endroit depuis ces dix dernières années. Jusqu’à maintenant, cette tendance démographique ne cesse de s’accroitre. En 2020, elle compte près de 500 000 habitants. 

Toulouse est également bien desservie par les moyens de transport. Elle possède deux lignes de métro qui permettent de faciliter les déplacements. L’arrivée d’une troisième ligne de métro est envisagée pour 2025. Ce projet va permettre aux quartiers desservis d’acquérir de nouveau potentiel. 

Grâce à ces différents atouts, Toulouse présente une excellente opportunité d’investissement immobilier locatif. D’ailleurs, son marché immobilier est l’un des plus dynamiques de l’hexagone. Bien que le montant des biens immobiliers dans cette ville ait connu une forte progression ces dernières années, le prix au mètre carré reste encore abordable. Le tarif moyen d’un appartement est de 3 100 euros/m².

Les quartiers les plus demandés sont celui des Carmes, Saint-Étienne et La Capitole. Ces derniers offrent un bon rendement locatif. En effet, il faudra compter  5 000 euros/m² pour acquérir un bien dans ce secteur. Il présente un taux locatif de 4 %. Par ailleurs, celui qui présente le plus fort potentiel est le quartier de Rangueil. Bien desservi par les transports publics, abritant un pôle universitaire et de grands centres scientifiques, cet endroit est apprécié par les jeunes cadres et les étudiants.

Investir dans l’immobilier à Nantes pour son attractivité

Offrant un cadre de vie tout à fait agréable, Nantes est une ville où il fait bon vivre. Située à 2 heures de Paris en TGV, cette capitale des Ducs de Bretagne séduit de plus en plus de nouveaux habitants. En raison de cette augmentation de la population nantaise, la demande en logement devient aussi croissante. Par conséquent, le marché de l’immobilier connait une énorme croissance. Une progression de 8,7 % a été enregistrée en un an. 

Si cet endroit est idéal pour un placement immobilier locatif, c’est parce qu’elle dispose de nombreux atouts que les investisseurs doivent prendre en compte. En ajout de cela, il faut remarquer que plus de 61 % de la population nantaise sont des locataires. Par conséquent, la demande de location est tout à fait importante. Ce qui garantit une rentabilité élevée pour un investissement locatif.

Nantes présente un environnement économique très dense et son bassin de l’emploi est très développé. De ce fait, Nantes attire particulièrement les étudiants et les jeunes actifs. Elle propose aussi des formations académiques de qualité. Accueillant plus de 50 000 étudiants chaque année, il s’agit d’une ville vraiment appréciée par ces derniers.

Il faut savoir que son réseau de transport public est aussi l’un des meilleurs en France. Ce qui facilite l’accès vers la capitale ainsi que les villes se trouvant à proximité. En raison de sa proximité de la côte Atlantique et de son patrimoine très prisé des touristes, Nantes est tout à fait attractive. 

En ce qui concerne les quartiers à privilégier pour un investissement immobilier locatif, les biens situés à proximité des réseaux de transport y sont les plus prisés. Ainsi, les maisons situées dans le centre-ville sont très recherchés par les locataires. Il s’agit de l’endroit préféré des jeunes amateurs de soirées animées. Pour un bien situé en centre-ville, le tarif moyen est de 4 000 euros/m². 

La demande en logement de petites surfaces est surtout croissante dans les quartiers proches des universités. Tels sont le cas de Saint-Félix et Hauts-Pavés où la demande étudiante est importante. Avec un prix moyen par mètre carré de 3 000 euros pour une maison ou une résidence, le taux de rendement locatif de 5 % est considéré comme le meilleur dans ces quartiers. Par ailleurs, pour les investisseurs souhaitant profiter d’un très bon rendement, l’Ile de Beaulieu est à privilégier. Cet endroit dispose du plus fort potentiel pour un placement immobilier à Nantes. 

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Bordeaux, une ville au cadre de vie agréable

Depuis quelques années, Bordeaux est l’une des villes françaises les plus prisées par les investisseurs immobiliers. En effet, avec la qualité de vie qu’elle offre à ses habitants, son climat agréable, sa proximité de la mer, ses immeubles aux architectures impeccables ainsi que sa situation géographique privilégiée, cette capitale girondine ne cesse de séduire un bon nombre de Français.

Par conséquent, la population bordelaise ne cesse de s’accroitre et il a été constaté que d’ici 2030, le nombre d’habitants pourrait atteindre le million. Pour cette raison, les investisseurs peuvent profiter de belles opportunités comme le risque de vacance locative sera moindre. Bordeaux est aussi une ville étudiante par excellence. Les étudiants sont de plus en plus nombreux à y venir prendre place.

En raison de cette forte attractivité de Bordeaux, le marché de l’immobilier progresse de plus en plus. Ces 5 dernières années, il a connu une hausse de plus de 40 %. À savoir que dans le quartier le plus prisé, le Jardin Public, le prix d’un appartement par mètre carré peut atteindre 10 000 euros. 

En ce qui concerne les quartiers à privilégier à Bordeaux, l’investissement en centre-ville, dans son fameux Triangle d’Or est plutôt déconseillé. Dans ce secteur, les biens immobiliers sont vraiment chers par rapport à la rentabilité attendue. Le quartier Bastide-Niel est idéal pour un investissement locatif. Bien que les biens puissent être chers dans ce quartier, il ne sera pas difficile de trouver rapidement des locataires. Dans ce quartier, le prix d’un appartement s’élève à 6 000 euros/m². 

Propice aux promenades, le quartier Saint-Michel est également un endroit agréable de la belle endormie. Situé entre la gare et la place de Quinconces, il s’agit d’un secteur très vivant avec son célèbre marché aux puces. Là encore, il faudra aussi compter 6 000 euros au mètre carré pour un appartement. 

Lyon, située en plein cœur de l’Europe

Avec son emplacement stratégique au cœur de l’Europe, à la fois proche de Paris, des Alpes et de la Méditerranée, Lyon est aussi l’une des villes de l’hexagone les plus propices à un investissement locatif en 2020. En effet, en raison de sa situation géographique privilégiée, elle est très plébiscitée par les entreprises. La présence de nombreux sièges sociaux à Lyon en est la preuve.

Cette capitale des Gaules rayonne également sur le plan économique. Elle offre aux jeunes actifs de véritables opportunités pour la création d’entreprises. Ce qui fait que Lyon attire surtout les jeunes cadres et les entrepreneurs. Il ne faut pas oublier qu’il s’agit aussi de la deuxième ville étudiante en France après Toulouse. Chaque année, près de 150 000 jeunes viennent y suivre leur cursus universitaire. 

Pour ces différentes raisons, la demande en logement de petites surfaces et surtout meublé devient importante. En effet, ces jeunes préfèrent surtout les appartements meublés afin d’éviter le dérangement et les encombrements lors de l’aménagement. Ces derniers ne souhaitent que de disposer d’un logement confortable et prêt à être habité.

Ces dernières années, la population Lyonnaise est également en constante augmentation. Avec une hausse de 1 % par an, les propriétaires bailleurs peuvent avoir la garantie que la demande locative sera toujours importante. Il faut savoir qu’elle présente un marché immobilier très dynamique. En un an, elle a connu une hausse de 7,5 %. Certes, étant donné que Lyon est la 3ème ville de France en nombre d’habitants, le rendement d’un investissement locatif n’est pas pour autant exceptionnel. Dans cette ville, il faut s’attendre à un rendement brut moyen de 3,3 %. Un rendement locatif qui reste tout de même correct pour une grande ville comme Lyon. Dans cette capitale des Gaulles, il faudra disposer de 4 500 euros/m² pour acquérir un bien immobilier. 

Pour profiter d’un bon emplacement en centre-ville, le quartier de la Confluence est à privilégier. Le quartier proche de l’hyper centre, Sainte-Blandine présente également de belles perspectives d’évolution. Dans ces quartiers, il est encore possible d’acquérir des biens immobiliers à moins de 5 000 euros le mètre carré. En revanche, pour profiter d’un quartier avec un fort potentiel, il est conseillé de miser sur le quartier Gerland, un quartier vraiment populaire à Lyon. Ce quartier est surtout prisé par les jeunes étudiants. Son rendement locatif est proche de 7 %. 

Investir dans l’immobilier à Rennes

En ce moment, à l’instar des villes de l’ouest, Rennes est en train de devenir l’une des plus attractives de la France. Elle est surtout propice à un placement immobilier. À savoir qu’elle est aussi une ville étudiante. Elle accueille chaque année plus de 60 000 étudiants. La présence de nombreuses universités et écoles est un aspect qui attire les investisseurs. La plupart de ces investisseurs immobiliers misent sur l’achat d'appartements dans l’objectif d’en faire une colocation pour les étudiants. Dans la plupart des cas, le logement est aussi destiné à la location meublée

Grâce à son emplacement de choix, Rennes ne cesse d’attirer de nouveaux venus. En effet, à seulement 90 minutes de Paris en TGV, il est facile d’accéder à la capitale. Elle est aussi appréciée par les jeunes actifs pour son bassin de l’emploi très développé. Comme Bordeaux, le taux de chômage y est très faible. Par la présence de nombreuses sociétés du numérique ainsi que de multiples sièges sociaux, Rennes attire les cadres supérieurs. 

Pour ces différentes raisons, elle figure dans le classement villes où il fait bon d’investir en 2020. De plus, le prix de l’immobilier est encore abordable. En effet, il est encore possible d’y acquérir un appartement à 3 000 euros/m². Le niveau moyen du loyer est de 11,3 euros/m² et elle présente un rendement brut autour de 4,2 %. 

Pour un investissement locatif de petites surfaces, le quartier Beaulieu est à privilégier. Ce secteur présente un rendement locatif de 6 %. En revanche, pour des biens immobiliers à destination des cadres, il est conseillé d’investir dans le centre historique. Avec la présence de nombreux jeunes cadres, les maisons et appartements disponibles se louent en quelques jours. Dans ce secteur, le prix d’un appartement s’élève à 4 000 euros/m². 

Investir dans le Grand Paris

Pour un investissement immobilier locatif, les opportunités ne manquent pas dans le Grand Paris. Avec son dynamisme économique, cette région ne cesse d’attirer les jeunes actifs tout comme les étudiants. En 2019, cette région parisienne compte 12,2 millions d’habitants. En raison de cette forte démographie, la demande en logement en Ile France est tout à fait élevée. Aussi, pour les investisseurs souhaitant profiter d’une excellente rentabilité locative, cette région présente un vrai potentiel d’investissement. 

En ce moment, le projet de Grand Paris Express va augmenter encore plus l’attrait de la région parisienne. Il s’agit d’un programme de construction d’une rocade de métro s’étendant sur 200 km de lignes automatiques et 68 gares. Il s’agit du plus grand projet urbain de l’Europe actuellement. Ce prolongement des lignes de métro va permettre de faciliter l’accès de la banlieue parisienne à la capitale ainsi que les autres communes se situant dans la région de  l’Ile France. Le Grand Paris Express va permettre de desservir les grands pôles d’activités et les territoires métropolitains qui étaient, depuis toujours, difficiles d’accès. 

La mise en service de ces futures gares va favoriser l’attrait du Grand Paris. Désormais, cette région voit de plus en plus de Parisiens venir y vivre. C’est pourquoi il est temps de profiter de faire un investissement immobilier dans le Grand Paris. En ce moment, le prix des biens est encore très accessible. Certes, avec la grande rénovation urbaine qui accompagne le projet Grand Paris Express, le tarif pour les biens immobiliers ne va pas tarder à monter en flèche. 

Plusieurs communes de la région parisienne présentent des opportunités d’investissement particulièrement prometteuses. Tel est le cas de Saint-Ouen, un endroit très prisé par les jeunes cadres professionnels. Elle est appréciée pour sa proximité directe avec Paris. Par rapport à un appartement à Paris, le prix moyen pour un bien ancien à Saint-Ouen est beaucoup moins cher comme il est de 4 500 euros/m². Asnières-sur-Seine présente aussi des opportunités d’investissement puisqu’en ce moment, le prix des logements y est déjà élevé par rapport à celui dans les autres villes du Grand Paris. Pour acquérir un appartement à Asnières-sur-Seine, il faudra disposer de 6 000 euros pour un mètre carré. 

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Comment optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?

Pour qu’un investissement immobilier locatif ne tourne pas au drame, il est essentiel de savoir investir. En effet, il existe différents critères à prendre en compte pour réussir.

  • Louer le bien meublé

Du type de la location va dépendre le montant du loyer dans un investissement locatif. Toutefois, il faut savoir que la location meublée apporte une meilleure rentabilité par rapport à la location nue. Étant donné que ces différentes villes de France où il est idéal d’investir en 2020 sont pour la plupart des villes jeunes et étudiantes, la location meublée est plutôt avantageuse. En effet, ces jeunes ne recherchent que des logements prêts à être emménagés. D’ailleurs, choisir ce type de location permet à l’investisseur de profiter de nombreux avantages.  

La location meublée permet au propriétaire de bénéficier d’une fiscalité plus favorable. Il faut préciser que la location meublée peut se décliner sous deux statuts, à savoir : le loueur en meublé non professionnel ou LMNP et le loueur meublé professionnel ou LMP. En optant pour le statut LMNP, les revenus perçus de la location meublée sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou réel et non aux revenus fonciers. Cela permet à l’investisseur de profiter d’un abattement des charges.

Par ailleurs, l’imposition au régime réel permet au propriétaire de déduire de ses recettes l’ensemble des charges liées à la location. En bref, le statut LMNP permet à l’investisseur de profiter d’un amortissement qui lui évite de payer des impôts pour son activité de location meublée pendant une dizaine d’années. Aussi, investir dans l’immobilier locatif meublé est une excellente solution permettant à l’investisseur de bénéficier d’une rentabilité élevée.

  • Investir dans un bien ancien

Dans les grandes villes de France, les logements situés en centre-ville, à proximité des transports, des services et commerces sont très prisés. Dans ce cas, pour louer rapidement un bien, il est plutôt conseillé d’investir dans un bien ancien, qu’il s’agisse d’un immeuble ou d’une maison. Opter pour des biens immobiliers anciens permet d’accéder à de meilleurs emplacements et surtout à un prix abordable. En effet, les maisons anciennes reviennent 20 à 30 % moins chères que les logements neufs. 

Par ailleurs, le charme et le cachet des immeubles anciens comme ceux de Bordeaux favorisent encore plus l’attractivité pour ce type de bien. Ainsi, ces biens restent une valeur sûre pour assurer la rentabilité d’un investissement locatif. Il est évident que lorsqu’un bien ancien dispose d’un bon emplacement, il prendra plus de valeur. 

Si investir dans un bien neuf permet de profiter d’une défiscalisation en loi Pinel, opter pour ce type de bien offre également à l’investisseur la possibilité de profiter du régime du déficit foncier. Il pourra déclarer un revenu foncier négatif et donc d’obtenir une réduction d’impôts durant la période à laquelle il doit rembourser l’emprunt servant à financer les travaux de rénovation. Pour profiter de cette réduction d’impôts, l’investisseur doit être imposé au régime réel sur les revenus fonciers. Ainsi, investir dans un bien ancien en vue d’un investissement locatif en France est tout à fait profitable.  

 

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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