Investissement locatif meublé

L’investissement dans la location meublée est une activité plutôt attractive et rentable surtout dans les grandes villes et les villes étudiantes. Pour les bailleurs, la location d’un immobilier meublé est réputée comme étant très avantageuse sur le plan fiscal. En effet, en optant pour le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), l’investisseur peut profiter de nombreux avantages. 

Les avantages de louer l’immobilier en meublé

En général, la location meublée implique des changements fréquents de locataires ainsi qu’un investissement mobilier conséquent. Toutefois, les avantages non négligeables que représente ce type de location est le rendent plus attractif qu’une location à nue. 

• Un maximum de rentabilité

Par rapport à une location nue, l’investissement immobilier locatif équipé offre un meilleur rendement avec le même bien, mais loué vide. Par ailleurs, avec le dépôt de garantie de 2 mois et les durées de location minorées, les préjudices liés aux impayés peuvent être maitrisés. Pour cette raison, la location meublée est une option plutôt rentable pour un placement locatif.

• Une fiscalité location meublée avantageuse

Dans le cas d’un investissement locatif meublé, les loyers ne sont pas imposés aux revenus fonciers. Ils sont imposés en tant que bénéfices industriels commerciaux ou BIC. Être imposé au régime des bénéfices industriels et commerciaux permet de profiter des avantages fiscaux non négligeables et des amortissements pour minorer ses revenus locatifs imposables. De plus, il sera possible de déduire les charges de ses frais. En revanche, le micro-BIC offre au bailleur la possibilité de profiter d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs bruts. 

• Des opportunités variées

Par rapport à la location d’un immobilier nu, la location  équipée apporte des opportunités variées. Cette option permet de trouver plus vite un locataire, comme l’offre est souvent moins importante que pour une location traditionnelle. Ce type d’investissement permet aussi de faire une location saisonnière. Ce, que ce soit pour une location à la nuitée ou en week-end. Cette activité serait encore plus rentable si le bien immobilier se situe à proximité des sites touristiques.

La fiscalité du statut LMNP

La location meublée est particulièrement réputée pour les avantages fiscaux qu’elle offre aux bailleurs. En effet, le statut LMNP permet de faire une économie d’impôts importante sur ses loyers. Cela est possible grâce aux amortissements ainsi que les régimes d’impositions sur les plus-values. Voici une vidéo permet d’en savoir plus sur la location meublée : LMNP réel : quelles sont les CHARGES DEDUCTIBLES ?. Il est important de savoir que les revenus locatifs d’une location meublée doivent être déclarés dans le registre du commerce et des sociétés ou RCS.

La location des immobiliers équipés est considérée comme une activité commerciale imposable dans la catégorie des bénéfices industriels commerciaux BIC. Toutefois, deux modes d’impositions peuvent s’offrir au LMNP. 

La fiscalité du régime du micro-BIC 

Il ne permet pas de déduire ses charges. Par contre, il propose une comptabilité simplifiée en compensation et le propriétaire peut avoir un abattement de 50 % des loyers encaissés. Pour bénéficier d’une imposition au régime micro BIC, il existe un certain plafond de loyer au cours de l’année qu’il ne faut pas dépasser. Auparavant, ce plafond de loyer annuel a été fixé à 33 200 euros. Comme ce plafond a connu une forte hausse en 2018, désormais il a atteint 70 000 euros. 

La fiscalité du régime réel en LMNP

Il  est obligatoire pour tous les loueurs en LMNP dont le plafond de loyers annuel excède la somme de 70 000 euros. Son principal intérêt est qu’il permet de déduire ses charges des revenus imposables. Ces charges des revenus  peuvent inclure l’intérêt d’emprunt, la taxe foncière, les travaux, mais également les frais d’amortissement de la location meublée LMNP. De son côté, le la loi censi bouvard accorde aussi une réduction d’impôt. En revanche, ce LMNP censi bouvard n’est seulement accessible que si le bailleur investit dans une résidence de services neuve. Le dispositif censi bouvard offre une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’acquisition du bien HT.

Il est important de préciser que l’investissement en  LMNP peut faire bénéficier au bailleur un remboursement de 20 % de la TVA qui a été payée lors de l’achat du bien. Mais pour cela, il existe quelques conditions à respecter. L’investisseur doit acheter un immobilier neuf au sein d’une résidence de services. Le bien doit être placé en gestion auprès d’un exploitant pendant 9 ans et le propriétaire ne doit pas revendre ce bien pendant au moins 20 ans. 

Quel statut choisir pour une location meublée ?

Les loueurs d’immobilier  meublé ont la possibilité de choisir entre deux statuts pour déclarer ses revenus. Il peut opter pour le  LMP ou celui de LMNP. Les deux ont chacun leurs propres avantages et inconvénients. 

Les avantages du statut de loueur meublé professionnel (LMP)

• L’imputation des déficits

Par rapport au LMP, le principal avantage de la choisir est particulièrement d’ordre fiscaux. En effet, en ce qui concerne l’imputation des déficits, l’investisseur a la possibilité de reporter ces déficits sur les revenus fiscaux globaux. Ce qui est impossible pour le LMNP. Pour le loueur en meublé non professionnel, le déficit occasionné par la location ne peut être déduit que sur les revenus de ses locations meublés. 

• Les plus-values professionnelles

Au cas où l’investisseur en LMP aurait des plus-values lors de la cession d’un immobilier loué en meublé, il ne sera pas imposé selon la loi des plus-values privées. Ce qui n’est pas le cas pour un investissement en LMNP. Pour ce régime, le bailleur sera imposé selon le régime des plus-values professionnelles. Par conséquent, le LMP permet de jouir d’une fiscalité avantageuse dans le cadre de ce régime des plus-values.

Les avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Par rapport au  LMNP, les principaux inconvénients du LMP sont à la fois d’ordre social et fiscal. 

• Les cotisations aux charges sociales (RSI)

Depuis le 1er janvier 2012, le LMP est soumis aux charges sociales professionnelles. Ce qui permet aux investisseurs de bénéficier d’une couverture maladie ainsi qu’une assurance vieillesse. Par contre, la taxation est plutôt élevée. Il faut savoir que le revenu net du LMP est taxé à hauteur de 20,15 % à 43,20 %. Ce, que le bailleur est en déficit ou non. Par ailleurs, les plus-values à court terme réalisé par les membres du régime social des indépendants (RSI) assujettis aux LMP sont soumises aux cotisations sociales de la RSI. Or, il faut préciser que ces plus-values sont exonérées d’impôts.  

• Des réductions d’impôts inexistants en LMP

Le statut de LMP ne peut en aucun cas bénéficier de réduction impôt. Par contre, en réalisant un investissement éligible au dispositif Censi bouvard, le loueur en meublé non professionnel peut profiter d’une réduction d’impôts. 

 

La rentabilité d’un investissement locatif meublé

La principale inquiétude d’un investisseur est la rentabilité de son placement. Or, opter pour un placement dans un immobilier en vue d’une location est un placement tout à fait durable. C’est pourquoi de nombreux particuliers tout comme des personnalités telles que P. Chevillard ou encore Damien E. misent dans l’investissement locatif. En général, un investissement immobilier locatif permet d’obtenir une rentabilité nette variant de 2 % à 7 %, voire plus dans certains cas. Toutefois, la performance peut varier en fonction de différents facteurs, notamment du type de logement. À savoir que les petites surfaces rapportent davantage que les grandes. 

En effet, pour un studio ou un appartement T1, louer ces petites surfaces au mètre carré rapporte un rendement élevé que les grandes surfaces. La seule contrainte est que le locataire peut souvent changer, mais un rendement élevé peut compenser les risques importants. Par ailleurs, pour les grands appartements et les maisons, au mètre carré, ces grandes surfaces offrent au bailleur peu de bénéfice. Mais malgré cela, ils proposent des preneurs stables comme ce sont souvent des familles qui occupent ces logements. 

Dans quelle ville investir en location meublée en France ?

La location meublée est particulièrement plébiscitée par certaines catégories de clients, dont 40 % des étudiants et plus de 45 % d’actifs en mobilité professionnelle. Comme la situation de ces individus n’est pas tout à fait stable, ils représentent un besoin pratique de pouvoir déménager rapidement et sans aucune contrainte. C’est pourquoi la location meublée est devenue une option incontournable pour ces locataires. Aussi, pour les investisseurs en quête de bien en vue de le louer, pourquoi ne pas cibler les villes étudiantes ? De cette manière, la rentabilité de son investissement sera garantie. 

• Lyon, Toulouse, Montpellier, les principales villes étudiantes en France

D’après le palmarès L’Etudiant, ces trois villes étaient élues les meilleures villes étudiantes françaises en 2019. En ajout de cela, Lille est aussi très appréciée par les étudiants. Ainsi, ces villes sont idéales pour une location meublée étudiante. En effet, avec les étudiants qui sont de passage, ces derniers préfèrent opter directement pour une location meublée équipée. Il faut savoir que les baux étudiants ne durent que 9 mois et ils sont réservés uniquement pour une location meublée. Toutefois, il est toujours possible de louer en meublé pendant une durée d’un an ou encore des durées de 1 à 10 mois. 

Avec la couverture par la caution parentale ou dispositif Visale, les locataires étudiants offrent une garantie sécurisante aux propriétaires d’un appartement meublé. De plus, investir dans un immobilier se situant à proximité de ces villes étudiantes permet d’éviter les vacances locatives. 

• Bordeaux et Marseille, des villes aux loyers en augmentation constante

Bordeaux et Marseille font partie des villes préférées des Français. Pour cette raison, l’arrivée de nouveaux habitants ne cesse d’augmenter. Par conséquent, la demande d’immobilier locatif est largement supérieure à l’offre. Ce qui explique pourquoi les loyers dans ces villes évoluent d’une manière vraiment rapide. D’autre part, cette demande locative importante représente une excellente opportunité pour l’investissement locatif. 

Pour une meilleure rentabilité de son investissement immobilier location meublée, il est conseillé de privilégier les studios et les deux pièces situées en centre-ville. Un immobilier équipé en centre-ville est beaucoup plus apprécié par les clients. 

• Nantes et Grenoble

À Grenoble, les appartements de petites surfaces sont très prisés. Cela s’explique par le fait que les clients dans cette ville sont souvent des étudiants, des célibataires ou des couples. Par contre, à Nantes, les logements familiaux en location sont vraiment rares. Du coup, les moyennes surfaces sont très recherchées par les familles. Cela pousse les bailleurs à investir dans la location meublée de moyenne surface. 

• Paris, une véritable attraction pour la location meublée

Considérées comme la ville de lumière, de l’art de vivre et du bon goût, de nombreuses personnes rêvent de vivre à Paris. Cette ville est particulièrement attrayante. Pour cette raison, cette capitale française ne manque pas de candidats à la location meublée. Vivant souvent seuls, pour une courte durée, les locataires parisiens privilégient la location meublée de petites surfaces. Cette ville offre une meilleure rentabilité pour un investissement locatif. D’ailleurs, pour un investisseur en meublé locatif, il ne manquera pas de trouvera rapidement des locataires pour son immobilier à Paris.

Investissement locatif : Liste des meubles indispensables pour une location meublée

Pour garantir le confort de l’appartement et pour ne pas perdre du temps dans l’aménagement, le locataire préfère souvent la location meublée. Il faut préciser que louer en meublé ne consiste pas seulement à équiper l’appartement d’un lit, d’un canapé ou d’une armoire. Selon la définition créée par l’article 8 de la loi Alur du 24 mars 2014, « un logement meublé est défini comme un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y vivre, d’y manger et dormir convenablement au regard des exigences de la vie courante ». 

Par ailleurs, depuis le 1er septembre 2015, il a été noté qu’une location équipée à usage de résidence principale doit contenir au moins onze meubles et équipements divers. Ces équipements obligatoires sont :

- Une literie avec couette ou couverture

- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher

- Une plaque de cuisson

- Un four ou un micro-onde

- Un réfrigérateur-congélateur

- Une table et des sièges

- Des ustensiles de cuisine

- La vaisselle

- Des étagères de rangement

- Des luminaires

- Des matériels d’entretien ménager

Pour avoir plus de chances de louer son bien et de rentabiliser l’investissement, il est possible d’y ajouter d’autres éléments comme un bureau, une commode de style, un téléviseur ou encore une connexion Wi-fi. À chaque renouvellement de locataire, il est important d’assurer l’entretien et le renouvellement de ces équipements. En revanche, pour garantir toute dégradation et prévenir les vols, l’investisseur doit faire un inventaire précis en présence du client lors de son entrée et de sa sortie des lieux. 

Les différents types de location meublée

Un investisseur a la possibilité de louer son immobilier sous différentes formes.

• La location meublée à titre de résidence principale : les biens meublés sont occupés par le preneur en tant que résidence principale. Dans ce cas, la durée du bail sera d’au moins un an et peut être reconduite tacitement aux mêmes conditions. 

• La location immobilier meublée libre : elle désigne la location d’un logement équipé et meublé qui est non occupé en tant que résidence principale. Pour cette raison, le bailleur et le locataire sont libres de fixer le loyer et les conditions de renouvellement comme ils le souhaitent.

• Le logement étudiant : l’immobilier est considéré comme la résidence principale de l’étudiant même si ce dernier continue de domicilier chez ces parents. La durée minimum du bail pour un logement étudiant est réduite à 9 mois sans renouvellement automatique à la fin de ce bail commercial.

• La location meublée saisonnière : elle concerne les biens en location pour une durée maximale de 90 jours. Ce type de location est taxé dans la catégorie bénéfices industriels commerciaux.

• La location meublée de tourisme et les chambres d’hôtes : ces logements font l’objet d’une location saisonnière et sont soumis à un régime juridique spécifique. De ce fait, leur déclaration est obligatoire. Il faut savoir que louer des chambres d’hôtes à des personnes de passage soumet le propriétaire à une exonération de 760 euros par an. Par contre, la fraction excédentaire sera soumise à l’impôt sous le régime des BIC.

 

Les facteurs à prendre en compte pour un investissement locatif meublé

Le principal objectif de l’investissement immobilier locatif est d’avoir un rendement performant sur son immobilier. Toutefois, même si l’investissement locatif meublé se présente comme une particulièrement pérenne, il est essentiel de prendre des précautions avant de se lancer dans ce projet. D’où l’importance de s’informer et de se penser sérieusement à ses objectifs de la mise en location. D’ailleurs, cela évite les mauvaises surprises une fois le projet réalisé. En effet, l’investissement locatif meublé n’est pas aussi loin des différentes contraintes comme la difficulté à louer, une baisse du loyer entrainant la perte de rentabilité. Dans ce cadre, il vaut mieux se faire accompagner par un conseil de gestion de patrimoine ou Cgp via un Cga.

• Définir ses objectifs et ses attentes

Avant de se lancer dans un investissement locatif, il est d’abord important de définir ses objectifs. Dans ce cas, l’idée est de savoir ce qu’on compte faire réellement de cet investissement. L’objectif est-il de faire louer un immobilier pour se constituer un patrimoine, pour percevoir des loyers sur le long terme, pour loger ses enfants pendant leurs études, pour compléter sa retraite ou encore pour le revendre plus tard ? De ces différents facteurs vont dépendre le choix du logement, la fiscalité, le type de locataires, la fixation du loyer et le financement. 

• L’emplacement

Le choix de l’emplacement de l’immeuble est un facteur important pour bien rentabiliser le projet d’investissement. Un appartement meublé situé en centre-ville ou dans un quartier agréable et bien desservi serait surement le plus recherché. Pour une location meublée, la proximité des centres universitaires serait un véritable atout. Il est également important de choisir une ville où le marché locatif est bien porteur, c’est-à-dire que la demande locative est bien réelle.  

• Investissement dans un immobilier neuf ou ancien ?

Deux grandes familles d’immobilier sont disponibles sur le marché, le neuf et l’ancien. Les immeubles neufs sont en général 20 à 30 % plus chers que les biens anciens. De plus, en termes de loyers, ces logements neufs rapportent moins que les anciens.