Tout savoir sur l'amortissement en SCI

L’amortissement d’un bien immobilier en SCI (Société civile immobilière) correspond à l’évaluation comptable liée à une immobilisation de son actif. En clair, ce mécanisme se caractérise par la constatation de la dépréciation due à l’usure du temps et de l’utilisation normale d’un bien immobilier. Il dépend donc de la durée d’usage étant fixée entre 20 ans et 50 ans pour les immeubles bâtis. Les règles régissant l’amortissement en SCI reposent également sur le choix du régime de fiscalité auquel la structure est soumise. Purement fictif, ce mécanisme présente d’importants avantages, notamment concernant la réduction du bénéfice imposable. Comment amortir les biens immobiliers en SCI ? Quels avantages et inconvénients en découlent ? Découvrez-le au cours de cet article ?

Comment amortir le bien immobilier d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ?

Amortir ou non le bien immobilier d’une SCI dépend principalement du régime fiscal auquel elle est soumise. En principe, l’entreprise taxée à l’Impôt sur le revenu (IR) ne bénéficie pas du mécanisme d’amortissement. Ce dernier s’applique seulement à la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés.

Cependant, sous certaines conditions, l’immeuble d’une SCI à l’IR peut être amorti. Dans ce cas, l’amortissement entraîne des conséquences sur le plan comptable de la société et non sur le plan fiscal des associés. En effet, le gérant de la SCI est tenu de comptabiliser les amortissements de l’immeuble et des travaux dans le résultat de l’entreprise. Sur le plan fiscal, la SCI à l’IR est qualifiée comme SCI transparente. De ce fait, l’imposition de la société se fait au travers des associés, au moyen des déclarations des parts imposables.

La SCI à l’IR profitant de l’amortissement dispose de deux types de bénéfices, à savoir le bénéfice comptable et le bénéfice fiscal. Le bénéfice comptable provient de l’application des règles de la comptabilité, incluant donc le résultat de l’amortissement de l’immeuble. Le calcul est simple, il suffit de déduire du résultat généré les charges liées à la location du bien. Lors de la clôture de l’exercice, le bénéfice comptable sera distribué aux associés ou affecté à la réserve de la société.

En revanche, le bénéfice fiscal correspond aux parts imposables de chaque associé, au prorata de son apport au capital social. Le calcul s’avère plus compliqué que celui du bénéfice comptable, et les amortissements effectués ne sont pas pris en compte.

Comment amortir le bien immobilier d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ?

Contrairement à la SCI soumise à l’IR, la SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) bénéficie automatiquement du mécanisme de l’amortissement. De ce fait, le gérant doit impérativement tenir une comptabilité, et ainsi amortir les biens immobiliers de l’entreprise.

Sur le plan comptable, les immeubles sont qualifiés comme des immobilisations sur lesquelles sera réalisé l’amortissement. Sur le plan fiscal, les amortissements par composant sont déductibles du résultat imposable de la SCI. Cela va réduire ce dernier. Sur le plan économique, ce mécanisme permet de compenser la perte de valeur du bien immobilier de la société grâce à la somme déduite de l’impôt.

Le calcul de la dépréciation se fait généralement suivant les règles de l’amortissement linéaire. Ce dernier est même obligatoire si la durée d’utilisation normale du bien est inférieure à 3 ans. Cette forme d’amortissement consiste à déduire chaque année une somme déterminée selon les composants auxquels se rapportent les taux et la durée d’usage. Dans ce cas, le gérant de la SCI est tenu de déduire les diverses dépenses liées à la mise en location de son immeuble du prix d’acquisition.

Quels sont les biens amortissables en SCI ?

Dans le cadre d’un investissement locatif en SCI, les biens immobiliers et mobiliers ou les immobilisations corporelles sont amortissables. On distingue notamment le bâtiment (immeuble, maison…) et ses composants (toiture, murs, ascenseurs…), les aménagements intérieurs, les meubles et le matériel informatique nécessaire à l’activité. Le terrain, quant à lui, est exclu du calcul parce qu’il ne se déprécie ni avec le temps ni avec l’utilisation.

En revanche, les immobilisations incorporelles, telles qu’une licence, un logiciel ou des frais d’établissement (les frais de l’immatriculation de la SCI par exemple) ne sont pas amortissables. Cela, sauf pour les cas exceptionnels.

Le taux et la durée d’amortissement en SCI

La connaissance de la durée d’amortissement est particulièrement essentielle dans le calcul. Elle permet notamment de déterminer le taux applicable selon les composants à amortir. Celle-ci correspond généralement à la durée d’utilisation normale du bien immobilier, de ses composants et du mobilier. Voici quelques données observées illustrant la relation entre durée et taux d’amortissement en SCI :

  • l’immeuble bâti : de 20 à 50 ans de durée normale d’utilisation correspondant à un taux d’amortissement de 2 à 5 % ;
  • la toiture et l’installation électrique : 25 ans de durée normale d’utilisation avec un taux d’amortissement de 4 % ;
  • les aménagements intérieurs et les ascenseurs : 15 ans de durée normale d’utilisation avec un taux d’amortissement de 6,67 % ;
  • le gros œuvre (structure) : 80 ans de durée normale d’utilisation et 1,25 % de pourcentage d’amortissement.


Ainsi, la durée et le taux d’amortissement applicable à une SCI varient en fonction des composants. Pour une location meublée, l’amortissement des meubles en va de même. Dans tous les cas, recourir aux aides et aux conseils d’un professionnel s’avère indispensable.

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Quels sont les avantages de l’amortissement comptable en SCI ?

Le mécanisme de l’amortissement apporte des avantages non négligeables à une SCI, qu’elle soit soumise à l’IR ou à l’IS. Cela favorise notamment la transmission de son bien et la réduction de sa fiscalité.

Optimisation de la transmission du bien immobilier en SCI à l’IR

Dans le cadre de la gestion et de la transmission du patrimoine de la SCI, l’amortissement peut s’avérer particulièrement avantageux. Notamment dans le cas où la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu.

En effet, l’amortissement contribue à la minoration de la valeur comptable de l’entreprise. Ceci, puisque l’amortissement en SCI à l’IR n’a pas d’impact que sur le plan comptable. Ainsi, contrairement à la valeur de la SCI et les parts sociales, la fiscalité sur les revenus fonciers des investisseurs associés ne varie pas. En conséquence de quoi, le montant du droit de succession sera minimisé.

Réduction de la fiscalité de la SCI à l’IS

Par le biais de l’amortissement comptable, la SCI à l’IS bénéficie d’un avantage fiscal plus ou moins intéressant. En effet, le montant de l’amortissement sera déductible du résultat imposable. De cette manière, l’impôt de l’entreprise sera fortement réduit, voire éliminé.

Lors du calcul de l’impôt de la SCI, sont déduits :

  • le montant de l’amortissement sur le prix d’achat de l’immeuble : à cela se déduisent notamment les frais généraux liés à la mise en location du bien (frais de notaire par exemple) ;
  • l’amortissement du coût des travaux de rénovation ou de reconstruction : celui-ci varie selon que l’immeuble soit à usage d’habitation, commercial ou professionnel.


Par ailleurs, pour le cas d’un bien apporté lors de la création de la SCI, l’amortissement se déduit de sa valeur vénale.

Après la déduction de ces amortissements, les revenus de la SCI seront imposés selon le taux d’imposition correspondant, à savoir :

  • le taux normal de 28 % et 31 % si les revenus excèdent les 500 000 euros ;
  • le taux réduit de 15 % si les revenus sont inférieurs à 38 120 euros.


En résumé, plus la durée d’usage du bien est importante, plus l’impôt de la SCI à l’IS est réduit.

Quels sont les inconvénients de l’amortissement comptable en SCI ?

Si la réduction fiscale constitue un sérieux avantage de l’amortissement en SCI, il présente toutefois un inconvénient majeur. Cela, notamment si la SCI est soumise à l’IS. En fait, ce mécanisme s’avère défavorable lors de la cession du bien immobilier en cours de vie sociale. Ceci dit, contrairement à la réduction fiscale, l’amortissement peut entraîner une augmentation du montant de taxation de la plus-value.

Pour le cas d’un investisseur particulier, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition du bien immobilier. Par contre, lorsqu’il s’agit d’une entreprise bénéficiant de l’amortissement, le mode de calcul n’est pas pareil. Dans ce cas, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et la Valeur nette comptable du bien (VNC).

À noter que la VNC correspond à la valeur du bien après déduction de la dépréciation constatée au cours de la durée d’usage, suite aux divers amortissements. Elle s’obtient en appliquant la formule suivante :

VNC = prix d’acquisition – amortissements – provisions

Pour ce qui est des provisions, il s’agit des dettes ou des passifs que subit l’entreprise. Plus précisément, ce sont des charges probables à l’égard d’un tiers qu’une entreprise se chargera dans l’avenir plus ou moins proche. À cela se distinguent, entre autres, les provisions pour les risques, pour le renouvellement des immobilisations et pour l’impôt.

Dans cette optique, plus la durée de détention de l’immeuble est longue, plus la VNC est basse, et ainsi son écart avec le coût de cession est élevé. En conséquence de quoi, la SCI dégage une importante plus-value, dont la fiscalité augmente avec. Elle sera imposée à un taux normal de 31 % ou au taux réduit de 15 %.

En conclusion, la somme d’impôts obtenue au fil des années de détention du bien grâce à l’amortissement sera contrebalancée par la taxation sur la plus-value. Ainsi, dans ce cas, il s’avère plus avantageux d’opter pour le régime fiscal de l'impôt sur le revenu.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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