Transformer une maison en immeuble de rapport

Afin de rentabiliser un bien immobilier, il est possible de le séparer en plusieurs lots pour en faire un immeuble de rapport. À savoir qu’un immeuble de rapport est un logement composé de plusieurs appartements et ces derniers sont dédiés à la location. La division d’une maison permet de percevoir plusieurs loyers et donc d’obtenir une rentabilité locative élevée ainsi qu’un cash-flow positif. Dans ce cadre, l’investissement dans un immeuble de rapport est particulièrement intéressant pour les investisseurs. Un particulier peut décider de diviser un bien pour en faire un immeuble de rapport. Certes, la transformation d’un logement est un projet qu’il ne faudrait pas prendre à la légère comme il y a des connaissances techniques et juridiques que tout propriétaire doit absolument savoir. De plus, des études préalables sont nécessaires pour déterminer si le projet est possible ou non.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport désigne un ensemble de bien immobilier détenu en mono-propriété par un seul investisseur. Il s’agit d’un logement divisé en plusieurs lots ou appartements en vue de les louer. Un immeuble de rapport est destiné particulièrement à la location pour générer des revenus locatifs. Ainsi, le but de l’investissement dans ce type de bien est d’être rentable. 

Bien que l’investissement locatif puisse paraitre risqué au départ et qu’elle nécessite un budget d’une centaine de milliers d’euros, cette activité permet d’obtenir une rentabilité locative élevée. Il s’agit d’un véritable placement sur le long terme. Toutefois, pour garantir la réussite de cet investissement immobilier locatif, il existe plusieurs points à considérer, dont le choix de l’emplacement du bien. 

Ce choix de l’emplacement va dépendre des locataires cibles. Par ailleurs, pour trouver rapidement des locataires, il faut que le bien se situe dans une ville ou un quartier prisé. Les locataires apprécient surtout les logements situés en centre-ville. Il ne faut également pas négliger la proximité des services et des commerces ainsi que la desserte par les moyens de transport. La plupart des immeubles locatifs en centre-ville sont composés d'un local commercial au rez-de-chaussée et les étages regroupent appartements et studios dédiés à l’habitation.

Les avantages d’un immeuble de rapport

Diviser maison en vue d’en faire un immeuble de rapport est une opération tout à fait avantageuse. 

  • Un prix d’achat faible et possibilité de négociation

L’achat d'un immeuble en bloc revient généralement moins cher que l’achat de plusieurs morceaux séparés. En effet, pour un ensemble de lots vendus à un seul acquéreur, le prix d’achat au mètre carré sera moins élevé que pour les mêmes logements vendus séparément à différents acquéreurs. Par ailleurs, même si le bien immobilier est acheté vide ou loué, l’acheteur a la possibilité de demander une négociation de prix. Pour la simple raison que les annonces d'immeuble en vente n’intéressent que les investisseurs chevronnés, il y aura peu de concurrents acheteurs. De ce fait, pour vendre rapidement le bien, le vendeur ne peut qu’accepter cette négociation.

  • Un meilleur rendement locatif

Au lieu de louer une maison en un seul bloc, louer des appartements de petite surface revient plus cher au mètre carré. Il en est de même lors d’une vente. Aussi, diviser une maison en appartements multiples permet de percevoir plusieurs loyers au lieu d’un seul. Par conséquent, ce dernier peut profiter d’un rendement élevé et donc plus de cash-flow. À la différence d’une gestion en copropriété, les frais d’entretien seront aussi moins élevés pour un immeuble de rapport. 

  • Une gestion simplifiée 

Comme il n’y a pas de règlement copropriété dans un immeuble ou une maison de rapport, l’investisseur sera le seul décisionnaire pour toutes les décisions à prendre. Ce, qu’il s’agisse des travaux de rénovation, d’amélioration ou des règles de fonctionnement de la location. Acheter un bien en gros ne nécessite aussi qu’un seul passage chez le banquier, le notaire ainsi qu’un seul agent immobilier. Cela procure un réel gain de temps et permet de faire des économies sur les éventuels frais liés à l’acquisition.

  • Répartition des risques sur plusieurs parcelles

En divisant un bien immobilier en plusieurs appartements, le risque d’impayé sera réparti sur différents biens. Cela peut être également un plus pour la banque qui accorde le prêt immobilier. En effet, ce sera plusieurs loyers qui vont couvrir le remboursement des mensualités. Avoir plusieurs locataires assure des rentrées d’argent régulières. 

Pour ces multiples avantages qu’offre un immeuble rapport, il est plutôt profitable de louer une maison divisée en plusieurs appartements au lieu de le louer en un seul bloc. En effet, comme il a été dit, le prix des loyers au mètre carré est plus élevé pour un investissement locatif dans de petites superficies. 

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Comment faire pour diviser une maison en plusieurs lots ?

Comme le prix du mètre carré est moins cher pour les biens composés de petits appartements, il est alors préférable d’acheter une seule grande superficie et de la diviser ensuite en plusieurs pièces. Cela permet de profiter d’une rentabilité locative plus importante. Toutefois, avant de séparer une maison en plusieurs appartements, il existe certains critères qu’il faudra prendre en compte. 

Les points à considérer avant la transformation d’une maison

Voici les points à considérer pour savoir si le projet de transformation d’une maison en immeuble de rapport est réalisable ou non :

  • L’arrêté de péril 

Pour pouvoir séparer une habitation, il est important que le bien ne fasse pas l’objet d’un arrêté de péril. À savoir que l’arrêté de péril remet en cause la solidité d’un bien immobilier. Cela signifie que le bien présente un danger pour la sécurité de ses habitants. Toutefois, si tel est le cas pour le bien immobilier, la mairie a la possibilité d’engager une procédure de péril et d’imposer au propriétaire les mesures à prendre pour remédier à ce problème. Si les travaux demandés par la mairie ont été effectués, il sera possible de lever l’arrêté. Ainsi, en cas de réception d’un arrêté de péril, il sera impossible de procéder à la division  qu’après avoir réalisé les travaux permettant d’assurer la sécurité des habitants.

  • Des équipements suffisants pour chaque appartement

Pour connaitre les contraintes et les obligations liées à un projet de transformer maison en immeuble de rapport, notamment en ce qui concerne l'électricité, l’alimentation en eau potable et l’évacuation des eaux, il est nécessaire de se renseigner auprès de la mairie. Il faut savoir que si l’appartement obtenu de la séparation manque un de ses équipements obligatoires, le possesseur du bien est dans l’obligation de les installer correctement au risque de voir refuser la transformation en appartements. Pour réaliser un diagnostic et réaliser ses travaux d’installation, il est possible de faire appel à un professionnel comme un architecte ou un expert dans le bâtiment. 

  • Les règles de surface et de volume

Selon la loi, il est indispensable que les appartements aient une superficie supérieure à 14 m² ainsi qu’un volume habitable supérieur à 33 m². Il s’agit d’un calcul qui peut s’avérer être difficile à réaliser seul. De ce fait, il est préférable de faire appel à un architecte pour obtenir les volumes et les superficies des appartements qu’on souhaite obtenir.

Les différents types de division

Transformer une maison en immeuble de rapport consiste à modifier un bien en plusieurs appartements en vue de les louer et obtenir une meilleure rentabilité locative et générer un cash-flow positif. 

La transformation d’une maison en immeuble rapport consiste à découper la résidence en plusieurs nouveaux appartements différents. Dans ce cas, les appartements obtenus peuvent être loués ou revendus de manière totalement distincte. Pour cette séparation, chaque appartement doit disposer de son propre compteur d’eau et d’électricité. D’un point de vue financier, ce type de transformation d’une habitation est une pratique tout à fait intéressante. Certes, elle n’est pas facile à mettre en œuvre comme les coûts de la transformation et de l’installation des équipements peuvent être élevés. De plus, il y a aussi des contraintes légales à suivre comme la création de nouvelles places de parking. À savoir que la PLU impose le paiement de la place parking manquante. 

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Les règles juridiques à respecter pour diviser une maison 

En général, il n’existe pas de démarches particulières à suivre ou d’autorisation à obtenir pour diviser une maison à étage en plusieurs appartements. Cependant, pour certains travaux qui seront indispensables pour le morcellement en lots, il est nécessaire de réaliser quelques démarches administratives. 

  • Une déclaration préalable ou un permis de construire indispensable

Avant d’entamer un projet de division de maison en appartements multiples, il faut d’abord consulter le plan local urbanisme ou PLU pour savoir les contraintes relatives à la transformation du bien. Il s’agit notamment l’orientation du bien, de sa destination, l’usage des sols dans la commune ainsi que les surfaces habitables. Pour cela, on doit faire appel au service de l’urbanisme de la ville pour se renseigner. 

Ainsi, pour une séparation d’une maison qui consiste à modifier la surface habitable, une déclaration préalable sera suffisante pour la création d’une surface habitable comprise entre 5 m² et 20 m². Par contre, pour la création de surface habitable au-dessus de 20 m², il est indispensable d’obtenir un permis de construire avant de réaliser la séparation en lots. Il est à noter que pour la création d’une surface supplémentaire inférieure à 5 m², aucune formalité n’est requise. 

  • Une autorisation pour modifier l’aspect extérieur de la maison

Au cas où le projet division maison en plusieurs lots amènerait à une modification de l’aspect extérieure du bien, il est également nécessaire de consulter au préalable le PLU afin de s’assurer que le projet sera en accord avec le contenu de ce PLU. 

  • Si la transformation de la maison en immeuble de rapport nécessite de percer les murs pour la pose d’une nouvelle porte ou fenêtre, il est nécessaire de faire une déclaration préalable et d’obtenir une autorisation de la mairie.

  • Pour des travaux de modification des structures porteuses ou de la façade, il est indispensable de disposer d’un permis de construire. 

  • Pour changer de destination un local, une déclaration préalable est aussi nécessaire bien qu’aucune modification des structures porteuses ou de la façade n’ait eu lieu.

Conseils pour optimiser la division d’une maison en lots

Avant de modifier un bien en plusieurs appartements indépendants, il existe certains aspects techniques qu’il faudra également prendre en compte afin d’optimiser au mieux la création de ces nouveaux appartements.

  • La création des ouvertures

Il est important de savoir que chaque appartement nouvellement créé doit disposer d’au moins une fenêtre qui donne sur l’extérieur. Par contre, il est possible de créer un espace chambre dans une pièce aveugle, c’est-à-dire que la pièce ne comporte aucune fenêtre. Dans ce cas, cet espace ne pourra être déclaré officiellement comme de vraies pièces. Aussi, un T1 comportant un coin chambre sera appelé T1 bis et non un T2. Après les modifications d’une maison, il faut que chaque appartement soit accessible de manière indépendante. Il faudra alors penser à poser de vraies portes palières pour les entrées. Ce type de porte est idéal non seulement pour la sécurité, mais également pour l’isolation phonique et thermique.

  • Les surfaces minimums

Selon l’article 4 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, un logement doit disposer d’une surface habitable d’au moins 9 m² et la hauteur sous plafond doit être supérieure à 2,20 m. Il faut préciser que cette loi n’est valable que pour un bien destiné à être la résidence principale de ses occupants. Il existe d’autres règlementations pour les locations saisonnières, la colocation ou autre. Cette loi peut varier en fonction de la commune ainsi que de l’usage des appartements nouvellement créés. En effet, les appartements peuvent être destinés à l’habitation, transformés en local commercial ou autre. Pour que le projet soit vraiment en accord avec les règlementations en vigueur, il est toujours conseillé de se renseigner auprès de professionnels compétents comme le service d’urbanisme, un notaire ou une agence immobilière.

  • L’aménagement

Après la division d’une maison en plusieurs lots, il est important que chaque appartement soit bien agencé. De ce fait, il est important de faire en sorte de proposer une maison tout à fait plaisante et qui va se louer rapidement. Toutefois, dans les zones tendues, la demande locative étant supérieure à l’offre de bien disponible, les appartements seront loués en quelques jours. C’est le principal avantage de l’achat d'un immeuble de rapport situé dans un bon emplacement pour un investissement dans un immeuble de rapport. Le risque de vacances locatives est moindre. 

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport

Les équipements indispensables à une maison divisée

Pour un bien divisé à destination des locataires, il ne faut pas oublier de prendre en compte les différents équipements indispensables pour chaque appartement. De ce fait, il faut que chaque appartement dispose de son propre compteur d’eau, d’électricité et de gaz pour que chaque locataire puisse avoir accès à sa propre consommation. Il sera alors nécessaire de créer un nouveau compteur pour chaque appartement. 

Le compteur principal doit se trouver dans le SAS commun. Aussi, si l’installation des sous compteurs est nécessaire, il sera également mieux de les mettre dans le SAS commun afin de faciliter les relevés. 

Selon la législation en France pour transformer une maison de rapport, il faut que les parties privées de chaque appartement soient bien délimitées. Le propriétaire doit également s’engager à respecter les critères de logement décent. Dans ce cadre, il faut que la pièce principale mesure au moins 9 m², le logement doit comporter un coin-cuisine, équipé d’une salle de bain et d’un WC.   

  • L’électricité

Pour l’installation de nouveaux compteurs électriques, il sera nécessaire de réaliser une étude de faisabilité et demander un devis auprès du fournisseur. Ensuite, si l’installation est possible et que le devis est accepté, il faut disposer d’une autorisation ainsi qu’un certificat CONSUEL pour l’installation des futurs compteurs. Cette pose de compteurs supplémentaires est un point important à considérer dans un projet de transformation d’un bien immobilier. En effet, si cela n’est pas possible, cela va remettre en question la réalisation de l’ensemble du projet. 

Pour les anciens logements, il peut arriver que l’installation de nouveaux compteurs électriques ne soit pas possible en raison de saturation de la colonne existante. Dans ce cas, la seule solution est de procéder à un remplacement de la totalité de la colonne électrique pour que celle-ci puisse produire une puissance supérieure. Une étape qui ne sera pas difficile à réaliser dans le cas d’un immeuble de rapport comme il n’existe pas de copropriété. C’est l’un des avantages immeuble rapport !

  • L’alimentation et l’évacuation des eaux

Les systèmes d’évacuation et d’arrivées d’eau sont aussi des points importants à considérer. À savoir que dans la pratique, les évacuations sont un des points majeurs qui permettent la validation ou non de la division d’un appartement. 

En ce qui concerne l’alimentation en eau, il suffit de repérer l’arrivée principale. Ce sera à partir de cette arrivée principale que les nouveaux réseaux seront raccordés. Ensuite, il suffit d’une seule alimentation par appartement puisqu’il sera possible d’équiper chaque logement de petits ballons d’eau chaude. Pour la mise en place de système d’évacuation, les évacuations doivent avoir une pente vers le point de chute. Pour cela, il est important de repérer les différentes évacuations existantes. En effet, chaque point d’eau devrait être raccordé à des évacuations.  

Il faut veiller à ce que les tuyaux et les canalisations ne passent pas d’un appartement à un autre. L’idéal sera alors de les faire passer par le sol ou le plafond. En outre, chaque lot d’appartement devrait disposer de son propre réseau d’évacuation qui se jettera directement dans la canalisation principale d’évacuation de l’immeuble. 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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