Achat résidence principale combiné investissement locatif : possible ?

Démarche financière inhabituelle, l’achat de résidence principale combiné à l’investissement immobilier locatif est possible. Si votre budget vous le permet, vous pouvez investir dans un logement suffisamment grand pour habiter dans une partie et mettre en location l’autre. Ainsi, vous êtes exempté de loyer, tout en obtenant des revenus. Vous allez donc vous constituer progressivement un patrimoine. Comment alors réaliser ce projet d’achat ? Quelles sont les mesures à prendre pour bénéficier d’un prêt auprès de votre banque ?

Les avantages de l’achat résidence principale associé à l’investissement locatif

Pour tous les investisseurs dans l’immobilier locatif, le but est d’obtenir une rentabilité conséquente. Ainsi, en associant l’achat d’une résidence principale avec la location, vous pouvez vous constituer une grosse fortune, une solution à long terme pour mieux préparer votre retraite.

Devenir propriétaire immobilier signifie avoir une maison, un appartement ou un studio, une occasion de ne pas payer des loyers. Cependant, cela n’est pas un projet facile, il exige une certaine somme d’argent, d’où le recours à un crédit auprès d’une banque. Ainsi, tout en faisant l’achat d’un patrimoine immobilier tangible et d’un local à louer, l’investisseur peut alléger son endettement.

Dans le cadre du marché de l’immobilier, la variable la plus importante est le prix du logement. Ainsi, de multiples possibilités vous sont offertes. Vous pouvez investir dans un logement et le mettre en location dans un premier temps, pour ensuite y habiter plus tard. En France, vous pouvez mettre en location votre résidence principale, après acquisition, pendant 8 mois par an. Cela va vous permettre de percevoir des loyers qui contribueront à l’amortissement de votre achat et au paiement du crédit. Il est à noter que la location du logement ne doit pas dépasser les 90 jours pour chaque locataire.

Il est également possible d’investir dans des biens immobiliers plus vastes où vous pourriez vivre dans une partie et mettre en location une autre. Cette option requiert une somme d’argent plus conséquente, mais les revenus ainsi générés seront intéressants, donc un retour sur investissement rapide.

Procéder à l’achat résidence principale combiné investissement locatif

Il est important de bien effectuer des calculs de probabilité et les analyser. En effet, il vous faut monter un dossier justificatif pour l’acquisition d’un prêt auprès de votre banque.

Les conditions à respecter

Pour procéder à l’achat de résidence principale avec de l’immobilier locatif, il faut en premier lieu considérer certains paramètres. À condition que votre capital ne soit illimité, il vous faudra une capacité d’emprunt solide. Comme vous devez opter pour le prêt auprès de votre banque, il est nécessaire de déterminer la rentabilité de ce type d’investissement. Aussi, affirmez que votre apport financier est suffisant pour rembourser le crédit.

De plus, les banques prennent toujours en compte certains critères en guise d’assurance de votre capacité à rembourser le prêt :

  • Le taux d’endettement ne devant pas dépasser les 33 % ;
  • Votre apport financier ;
  • Votre crédit en cours ;
  • La somme d’argent qui vous restera après déduction de toutes les charges ;
  • Vos autres sources de revenus (les banques considèrent la possibilité d’une vacance locative ou d’impayé du loyer).

 

Les calculs à effectuer

Pour préparer votre dossier, il faut suivre quelques étapes. L’analyse des deux projets (notamment l’achat de résidence principale et l’investissement immobilier locatif) séparément est de mise. C’est une démarche rassurante qui vous permettra d’estimer votre capacité à assumer les deux charges simultanément. Ainsi, le dossier est essentiellement composé de justificatifs de votre apport personnel.

Le premier calcul est celui de votre taux d’endettement. Il vous faut diviser vos charges (avant impôt) par vos revenus et multiplier le résultat par 100. Pour des revenus de 4 000 euros par mois et des charges d’une valeur de 500 euros, le taux d’endettement est égal à (500/4 000) × 100. Ce qui donne un taux de 12,5 %. Donc, si vous obtenez un contrat de prêt de 25 années dont la mensualité s’élève à 800 euros par mois, votre taux d’endettement se calcule en ajoutant les 800 euros aux charges.

Quant au calcul du taux d’effort d’épargne d’un investisseur, il faut faire la somme de toutes les charges locatives et soustraire avec loyer annuel le résultat obtenu. Notez que ce taux est hors impôts. Du côté de la rentabilité locative nette, il faut inclure toutes les charges allant des travaux aux intérêts de crédit, en passant par les impôts. Ainsi, le but est d’avoir une estimation plus précise de la somme d’argent nécessaire pour le projet immobilier.

Le choix de la résidence

L’investissement immobilier ne consiste pas seulement à utiliser votre argent dans l’acquisition d’un bien. Il faut vous y prendre astucieusement pour réussir. Vous devez penser à long terme et bien choisir votre patrimoine. Alors, déterminer le type de l’immobilier selon la capacité de votre argent et vos objectifs est important. Dans le cas où vous optez pour l’achat d’un appartement et le mettre en location pendant 8 mois, il vous faut trouver la zone où les demandes sont fortes. Votre recherche doit donc s’orienter vers le centre-ville pour trouver un locataire rapidement. Un appartement à proximité des activités et services, comme les commerces et transports, fait l’objet de la plupart des demandes de location dans les agences immobilières. Ce bien est donc idéal pour rentabiliser un investissement locatif.

Dans le cas où vous souhaitez être propriétaire d’une maison vaste et qui peut servir de logement pour d’autres personnes, optez pour la campagne. Généralement, certains locataires préfèrent ce type de localité pour un loyer minime et un cadre de vie serein, loin des agitations de la ville. D’autant plus que le prix d’achat d’une résidence dans cette localité est moins onéreux.

investissement locatif

Optimiser l’achat résidence principale combiné investissement locatif

Parmi les moyens d’optimisation de l’investissement locatif, la défiscalisation est la meilleure option. Celle-ci contribue largement à la rentabilisation de l’opération à entreprendre.

Les lois Pinel et Denormandie

La défiscalisation désigne l’ensemble des mesures légales qui ont pour but la réduction des impôts sur les revenus des contribuables.

Si vous choisissez une résidence ancienne, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt, grâce à la loi Denormandie. Alternative à la loi Pinel ancien (qui ne s’applique qu’à un logement ancien nécessitant de gros travaux de rénovation), vous obtenez les mêmes taux de réduction d’impôts. Ces derniers varient entre 9 %, 12 % et 18 %, selon le nombre d’années de location. Vous devez aussi respecter les conditions de ressources des locataires et les plafonds de loyers. Il est à noter que les critères d’éligibilité des travaux sont moins stricts que ceux d’un projet d’investissement réalisé dans le cadre de la loi Pinel ancien.

Cela peut s’agir uniquement de travaux d’amélioration dont le coût doit représenter 25 % de celui de toute l’opération.

A noter que la loi Pinel concerne généralement l’achat de logement neuf, plus précisément, en VEFA ou Vente en l’état futur d’achèvement. Vous pouvez pourtant vous en servir pour rentabiliser votre projet d’investissement dans l’ancien à condition de rénover comme un neuf le bien acquis. 

N’oubliez pas de vous renseigner sur la ville et le quartier où la résidence est implantée, l’emplacement étant un des critères d’éligibilité requis pour profiter d’un dispositif de défiscalisation.

Le statut LMNP ou Louer en meublé non professionnel

Une autre solution pour réussir un projet d’achat de résidence combiné à un investissement locatif consiste à travailler sous le statut LMNP. Les avantages de ce dispositif reposent sur la suppression des limites de plafond, de zone et de durée de location. En effet, c’est un outil de défiscalisation qui permet au propriétaire-bailleur de bénéficier des revenus locatifs moins taxés. Ce qui lui permet de profiter d’une meilleure rentabilité.

Les conditions pour profiter de ces avantages sont les suivantes : 

  • acheter une résidence et la mettre en location meublée ;
  • ne pas figurer dans le RCS ou Registre du commerce et des sociétés ;
  • avoir une recette annuelle de moins de 23 000 euros pour la location.

De cette façon, l’investisseur gagne des revenus locatifs taxés seulement à 50 % et une gestion locative facilitée grâce à un exploitant. Aussi, il obtient un patrimoine immobilier générant une importante plus-value en cas de revente et une réduction fiscale de 11 %. Cette dernière ne concerne que les biens intégrés dans une résidence de services.

Choisir le régime fiscal

Si vous optez pour le LMNP, vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux. Le régime micro Bic (Bénéfices industriels et commerciaux) vous permet de bénéficier d’un simple abattement de 50 % ou de 71 % pour une location meublée d’une courte durée. Si c’est pour une location vide, il est de 30 %. Cependant, vous ne serez éligible à ce régime que si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 euros.

Si vous optez pour un régime réel simplifié, vous avez la possibilité d’amortir le prix de l’immobilier de 85 %. Cela englobe les travaux, les dépenses locatives et les intérêts de crédit. Toutefois, pour une location vide, seule une partie de ces charges sont déductibles. Dans le cas où vos revenus annuels hors taxe sont compris entre 72 600 euros et 247 000 euros, alors vous pouvez choisir ce régime.

Les risques de l’achat résidence principale combiné investissement locatif

Acheter une résidence principale et investir dans le locatif simultanément est un projet comme tous les autres. Il présente des risques. Au niveau du locataire, vous devez impérativement en trouver rapidement pour éviter l’endettement durant plusieurs années. Aussi, dans le cas de l’achat d’une résidence ancienne très vétuste, le prix des travaux peut atteindre le montant alloué à l’achat. Le démarrage du projet est donc assez onéreux qu’en cas de vacance locative, la perte est imminente.

Aussi, la rupture du contrat de bail peut arriver. Souvent, après le départ du locataire, il vous faut procéder à des travaux de réaménagement, un autre facteur de dépense. De plus, il faut prendre en compte l’augmentation des prix au niveau du marché des immobiliers.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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