Immeuble libre ou occupé, quelle option choisir ?

La vente d’un immeuble de rapport est généralement précédée d’un avant-contrat. Le propriétaire et le bailleur doivent se mettre d’accord sur les modalités et les droits d’acquisition. Dans la situation où vous êtes locataire d’un logement du bien, vous pouvez bénéficier d’une décote ou d’un droit de préemption. Quelle est donc la meilleure option pour cet investissement, choisir un bien libre ou un bien loué ? Pour apporter une réponse à cette question, zoom sur les avantages et les inconvénients de ces deux types de logements.

L’achat d’un immeuble de rapport libre

Investir dans l’immobilier locatif permet au bailleur de constituer non seulement des revenus supplémentaires, mais aussi un patrimoine concret à long terme.

Investir dans un immeuble libre d’occupation

Un immeuble de rapport est un établissement qui présente de nombreux lots pouvant se louer par des locataires distincts. Son usage peut être varié. Ainsi, en tant que bailleur pour un immeuble libre, vous devez prendre en compte certaines conditions sur le marché avant la signature de tout acte de vente.

Il faut vérifier la raison pour laquelle les logements sont inoccupés. Pour ce faire, estimer la valeur locative auprès des agences immobilières locales est la première étape à effectuer. À titre d’assurance, une analyse de la situation concurrentielle du bien est à prévoir. Il sera donc judicieux de faire une simulation de mise en location pour évaluer le potentiel du logement grâce aux demandes locatives. Cette étude vous permettra d’estimer la rentabilité de votre investissement locatif par rapport au prix de vente.

Pour ajuster le loyer, il vous faudra comparer les prix dans les annonces immobilières pour chaque type d’appartement présent dans votre bloc immobilier.

Les avantages

L’avantage principal d’être le bailleur d’un immeuble de rapport libre d’occupation est que vous pouvez effectuer des travaux de rénovation à votre guise. Le choix du locataire revient à vous. De plus, ayant le titre de propriétaire, il vous appartient de définir le contrat de bail que vous allez proposer à vos locataires. Vous bénéficiez alors d’un déficit foncier si vous optez pour le régime de LMNP ou Loueur en meublé non professionnel.

Investir dans un immeuble vendu libre d’occupation vous permettra alors de faire une étude poussée du marché de l’immobilier locatif des lieux. Ainsi, vous allez apporter une offre garantie favorable à chaque demande locative. Vous serez donc amené à choisir entre mettre en location une habitation meublée ou vide. Aussi, en tant qu’acquéreur, vous êtes celui qui décide de l’usage de votre immeuble. Résidence étudiante, logement touristique ou usage commercial, plusieurs options sont possibles.

Lorsque vous optez pour une habitation libre, il vous est possible de choisir entre la mise en location et la revente de l’immeuble. L’une ou l’autre vous permettra d’obtenir une rentabilité conséquente, surtout si vous avez fait des travaux de rénovation. Dans le cas où vous préférez percevoir des loyers chaque mois, le choix du locataire et de son contrat de bail est très important. Pour la vente, vous pouvez procéder à une offre spécifique et individuelle de chaque logement dans l’immeuble.

immeuble-de-rapport

L’achat d’un immeuble de rapport occupé

L’investissement dans un immeuble déjà loué assure tant l’acquéreur que son banquier. La rentabilité est déjà connue.

Investir dans un immeuble déjà loué

Ce type de bien démontre la certitude locative. Vous pouvez déterminer le prix des loyers dans l’immeuble puisque la réponse est à votre disposition. Toutefois, l’acceptation de chaque locataire qui loue déjà les logements est obligatoire. De ce fait, changer le contrat de bail est impossible. Si le logement est en location nue, vous ne pouvez plus opter pour le régime LMNP ni le mettre en meublé. Il faut alors vérifier la garantie que chaque locataire paie ses loyers avant la mise en marche de ce type de projet. Pour des logements en location meublée, vous devez prendre en compte le prix des équipements à l’achat.

Par contre, il est à noter qu’avec la location nue de l’habitation, choisir le régime foncier en direct ou en une SCI (Société civile immobilière) à IR (Impôt sur revenu) ou à IS (Impôt sur les sociétés) est une solution intéressante. Ce type de structure vous offre la facilité de constitution, de gestion et de transmission de votre patrimoine immobilier. Pour l’investissement dans un immeuble de rapport occupé, il est inutile de procéder à des prêts de travaux auprès de votre banque. Si le contrat d’occupation de l’appartement affiche un délai de quelques années, le rénover ne vous permettra pas d’augmenter le prix du loyer. De plus, il est difficile d’obtenir une acceptation de congé locatif pour d’éventuels travaux. Ainsi, la réception du logement se fera donc dans son état d’achat sans pour autant pouvoir réaménager ou réparer la vétusté.

Le droit de préemption pour l’achat d’un immeuble de rapport occupé

En droit, une loi sur la préemption est imposée aux propriétaires d’immeuble de rapport. L’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 est relatif à la protection des locataires. Il tend à instituer le droit de préemption au profit des occupants. Ainsi, si vous êtes locataire, vous êtes le premier à avoir le droit de devenir l’acquéreur, grâce à cette loi. Toutefois, il est écrit à la lettre que cette dernière ne s’applique que pour un bloc de 6 lots minimum. Aussi, en tant qu’acquéreur, vous ne devez pas être allié jusqu’au 4e degré au propriétaire.

Pour que le propriétaire puisse mettre en vente son immeuble de rapport, il doit d’abord informer les locataires par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut aussi opter pour un acte d’huissier. Vous avez alors un délai de deux à trois mois pour donner votre réponse à la préemption. Par ailleurs, si le propriétaire ne détient qu’un seul bloc parmi les lots, il doit donner congé six mois à son locataire avant la mise en vente. Il est dans l’obligation de lui proposer en premier l’achat du logement en se basant sur le prix de l’immeuble en entier. Toutefois, si vous (ayant le titre de locataire) souhaitez acquérir ce dernier, les autres occupants sont protégés par des droits. Dans le cas où vous obteniez les lieux, vous serez dans l’obligation de poursuivre leur contrat de bail (sans augmenter le loyer) en cours pour un délai d’au moins 2 ans.

À titre d’information, si le droit de préemption urbain est exercé, la mairie est le premier à acquérir l’immeuble.

Immeuble loué, obtenir une décote

Si vous décidez de devenir bailleur d’un projet d’investissement locatif dans un immeuble de rapport déjà loué, vous pouvez obtenir une décote. Cette dernière va dépendre de la mise à terme du contrat de bail en cours et du profil du locataire. Du fait de votre acceptation des locataires et des loyers déjà mis en place, la remise du prix de vente varie entre 5 à 30 %.

Plus le délai du bail est lointain, plus la remise est importante. Pour un logement dont le contrat se termine 12 mois après votre achat, le prix va offrir une baisse entre 5 à 10 %.

Aussi, pour un appartement occupé par un locataire protégé (personne âgée, handicapée ou autre) et dont le bail est régi par la loi de 1948 et 1989, la décote peut être encore plus importante.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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