Investir à Paris 10 : le choix d’un investissement patrimonial

Transformer un studio mesurant initialement 22 m² en T2 sur Paris 10 peut générer plus de profit pour le compte des investisseurs immobiliers. Même si l’appartement est vétuste et nécessite des travaux considérables, ce type de placement ne présente pas de gros risques. De plus, l’ampleur du projet peut être avantageuse puisque rénover c’est aussi adapter et optimiser les espaces de toutes dimensions. Invitée dans ce 27e épisode de « Investissement Locatif TV », Mme Klervi Philippe, Responsable du pôle architecture de Paris, décrit en détail ce projet d’investissement patrimonial.

Les grandes lignes du projet

À l’origine, l’appartement concerné par le projet était un studio avec un grand espace et une salle de bains relativement petite. L’objectif consistait à transformer le bien en T2 pour plus de rentabilité, vu qu’il était destiné à la location. L’idée c’est de le redimensionner complètement afin d’apporter des améliorations pour que l’appartement corresponde au besoin du client. Ce bien était vétuste et devait être repensé du début à la fin pour des raisons esthétiques, mais surtout sécuritaires.

La réalisation de ce type de projet met en évidence plusieurs défis auxquels les architectes doivent faire face. Il fallait effectuer la remise aux normes de la partie plomberie et électricité, mais aussi au niveau de l’espace pour correspondre au standard des appartements destinés à des fins locatives.

L’ampleur des travaux

Lors de la rénovation d’un bien immobilier en très mauvais état, il est important de vérifier l’intégralité des structures déjà existantes. Il en est de même au niveau des installations et des fonctionnalités de l’appartement. C’est une étape primordiale pour mesurer l’ampleur des travaux à effectuer. Dans le pire des cas, des vices cachés de construction peuvent s’immiscer et poser des problèmes budgétaires durant vos travaux. Il est donc nécessaire d’accorder une importance particulière à la vérification de toutes les parties pour éviter les mauvaises surprises.

Les enjeux d’un projet de cette catégorie

Quand il est question de rénover un bien en très mauvais état général, plusieurs enjeux sont à prendre en compte avant de commencer officiellement les travaux. Le plus gros enjeu pour ce projet était de remettre aux normes le bien qui était en très mauvais état. C’est un défi majeur étant donné que l’ampleur générale des travaux dépend majoritairement de la remise aux normes du bien. Procéder à la vérification de toutes les installations ainsi que tous les raccords de tuyauterie est donc primordial. 

Pour un studio qui n’avait initialement pas de toilettes, la présence de colonne d’eaux-vannes n’est pas une mauvaise nouvelle. Ici, il est sujet d’un appartement de 22 m². Lors de la découverte d’une colonne d’eaux-vannes, les plans doivent généralement être adaptés de façon à s’accorder avec cette installation. L’existence de 2 colonnes d’eaux-vannes dans un même appartement est également envisageable. Dans ce genre de cas, il est nécessaire de séparer les eaux usées et les eaux-vannes pour des questions d'hygiène.

Outre les enjeux en matière de plomberie,  il est aussi indispensable de remettre l’appartement aux normes au niveau des installations électriques. Les normes ont évolué régulièrement ces dernières années. Par conséquent, les appartements vétustes doivent faire l’objet d’une rénovation de leurs équipements. Cela concerne notamment les disjoncteurs et le compteur puisqu’aujourd’hui la norme est de les installer à une hauteur de 1 m 80 au moins, pour des raisons de sécurité. Initialement, ces derniers étaient placés à 2 m, mais les aménager à cette hauteur est maintenant interdit avec les nouvelles dispositions réglementaires en vigueur. 

Il est important de constater que sur la plupart des appartements anciens, les disjoncteurs et les compteurs étaient placés à une hauteur de 2 m, d’où l’importance de la vérification à chaque début de projet. Avoir des équipements entièrement électriques et non alimentés en gaz reste également crucial pour une question de rentabilité. Le suivi d’une facture électrique est d’ailleurs plus abordable, mais aussi plus pratique pour un investissement locatif.

Un autre enjeu dans ce type de projet de rénovation est de mettre autant de fonctionnalités que possible en prenant en compte la surface de 22 m² qui est relativement petite. Actuellement, il existe un standard à respecter en termes d’ameublement. Il s’agit de l’une des fonctionnalités majeures dans un studio, car c’est ce qui donne vie au projet. Il y a un minimum requis pour que l’endroit soit vivable, mais également confortable et adapté à une location. Outre les options au niveau électrique, il est alors primordial de penser à l’agencement des pièces pour utiliser tout l’espace disponible.  

Il est par exemple possible de mettre une cuisine ouverte dans le séjour pour utiliser l’espace disponible au maximum. Ce procédé donnera l’impression d’avoir un plus grand espace en plus d’être plus optimisé. Installer une chambre avec une fonctionnalité de rangement est aussi envisageable afin de minimiser l’espace utilisé pour cette fin. Et enfin, il est nécessaire d’installer une salle de bains fonctionnelle pour éviter d'éventuelles nuisances au futur locataire.

Récupération des clés

Avant de récupérer les clés, plusieurs études de faisabilité doivent être effectuées par les responsables en charge du projet. En général, leur travail commence en amont de la signature de l’acte authentique. Une première visite doit être faite au préalable avec l’accord de l’ancien propriétaire pour évaluer l’ampleur des travaux. Cela s’accompagne de l’établissement d’un plan d’action au propre. Durant cette visite, il est possible de prendre le relevé de compte, nécessaire pour les formalités administratives liées aux travaux.

Ensuite, les chargés du projet peuvent faire des propositions d’aménagement avec le futur propriétaire pour prévoir les éventuels rajouts. Il est aussi important de choisir les matériaux en fonction des besoins. Dans la plupart des cas, miser sur des matériaux qui ont un effet coup de cœur constitue l’option la plus juste et aussi la plus rentable. Faire le choix de matériaux plus nobles, mais aussi plus chers peut augmenter considérablement le coût des travaux. 

Après ces étapes, il faut budgétiser l’ensemble du projet et établir un devis détaillé de tout l’aspect de l’opération. La finalisation de la procédure consistera à procéder à la signature du contrat entre l’investisseur et le propriétaire. Il est important pour les personnes s’occupant du projet patrimonial d’intervenir très rapidement pour ne pas perdre de temps et mettre le bien en location le plus vite possible.

La durée des travaux

Généralement, la durée des travaux dépend de l’ampleur de ces derniers, mais aussi de la date du début des ouvrages. Il est donc essentiel de confier le projet à des professionnels pour réduire ce délai et contribuer à l’évolution rapide du chantier. Au plus tard, il faut commencer les travaux dans les 2 semaines suivant la signature de l’acte authentique entre le propriétaire et le chasseur d’investissement locatif. 

Normalement, un projet de studio de 22 m² dure en moyenne 3 mois. La raison principale est parce qu’il est sujet ici d’un appartement vétuste qui était à l’abandon. Cette durée est aussi estimée par rapport aux remises aux normes de toutes les installations. Elle comprend les travaux de démolition, la rénovation complète ainsi que l’installation du mobilier. Après ce délai, le bien immobilier peut accueillir de suite ses premiers locataires.

La colonne d’eau vanne

La présence d’une colonne d’eaux-vannes n’est pas toujours synonyme de problème. Ce dernier peut également être une opportunité pour améliorer les conditions de vie du futur locataire. Généralement, sa présence signifie que le projet a été vendu avec un sanibroyeur. Celui-ci s’apparente à un système permettant de broyer en tout petit morceau les matières organiques des WC. Cela est utile pour éviter les problèmes de tuyauteries bouchées.

Même s’il s’agit de contraintes supplémentaires pour l’investisseur, ce type d’installation représente un bon placement pour améliorer les conditions de vie des locataires et ainsi faciliter la mise en location du bien sur le marché. De plus, la présence de cet équipement ne représente pas un réel problème puisque le plan peut être adapté en conséquence et ainsi intégrer cette partie pour offrir au locataire des WC plus confortables à l’utilisation. 

Initialement, le studio n’avait pas de WC. Cependant, étant donné que la présence d’une colonne d’eau vanne a été constatée, une adaptation du projet pour faire installer des WC dans la salle de bain a été étudiée.

Des conseils pour que ce type de projet soit un succès

Il y a deux principaux conseils destinés aux investisseurs souhaitant se lancer dans ce type de projet de rénovation et d’investissement patrimonial. Avant tout, pour que le projet se déroule selon les plans, il est indispensable de faire un bon état des lieux. Procéder de cette façon permet d’anticiper le budget mobilier et de respecter l’enveloppe budgétaire allouée. 

Ensuite, le suivi du chantier est primordial pour contrôler l’avancement du projet dans toutes ses facettes. Même si les artisans sont des professionnels, il est toujours nécessaire de faire un suivi régulier pour assurer le respect des plans de rénovation à la lettre. Cela permet d’éviter les mauvaises surprises, mais aussi de respecter le délai établi lors de l’état des lieux.

Les contraintes sont parfois utiles et peuvent être indispensables pour optimiser l’organisation et l’adaptation des travaux. Cela a d’ailleurs été constaté dans le cas de la colonne d’eaux-vannes qui a finalement servi à une installation de WC avec un sanibroyeur pour faciliter la vie des occupants.