Acheter un studio à Paris pour un investissement locatif

Faire un investissement locatif à Paris n'est pas forcément le premier choix d'un investisseur. En revanche, certains de ces investisseurs voient une réelle opportunité d'investir dans un studio sur Paris. En effet, l'achat d'un appartement est une véritable opportunité de générer des bénéfices passifs. Paris étant une ville attractive pour le tourisme, les études et le travail beaucoup de personne viennent s'installer dans la capitale pour prétendre à des responsabilités ou des études supérieurs, c'est pourquoi il est intéressant d'acquérir un bien dans cette ville ou il fait bon vivre. En raison de leur emplacement, leur accessibilité pour les jeunes couples ou les étudiants, acquérir un studio s'emparant comme être un choix stratégique pour démarrer un projet locatif sur le long terme. 

En effet, l'immobilier sur Paris est en constante évolution. Que vous cherchiez à acheter un appartement ayant plusieurs pièces ou un studio, chaque arrondissement offre des opportunités uniques, c'est pourquoi, tout bon investisseur e doit de mettre en place une stratégie.

Achat studio à Paris : évolution des prix en 2023

Actuellement on constate une baisse des prix des biens en France. Toutefois, Paris stagne cependant la demande de logement ne cesse de croitre. En effet, beaucoup de personne cherche un logement sur de la courte ou longue durée ce qui est une véritable aubaine pour les investisseurs qui voient l'opportunité de développer un revenu passif. 

Accéder à ce type d'investissement c'est l'opportunité de rembourser votre crédit grâce à la location ce qui va permettre une plus-value immédiate du studio. Actuellement les prix au mètre carré se situe aux alentours de 11 000 € pouvant varier d'un arrondissement à un autre. Pour un appartement compter en moyenne 10 072 du mètre carré, concernant l'achat d'un studio, compter entre 90 000 et 250 000 euros en fonction de l'emplacement du bien convoité. En effet les quartiers centrales ou touristique très convoités augmente la valeur du bien. Concernant l'évolution des prix on constate une hausse de + 22,4% en 10 ans, quant à la location les loyers mensuel appliqués avoisine les 30,2€ au mètre carré. 

Malgré que Paris soit la ville ou les prix de l'immobilier sont les plus cher pour un investissement locatif, toutefois si vous envisager un projet sur le long terme votre acquisition ne cessera de prendre de la valeur vous faisant bénéficier potentiellement d'un haut rendement locatif.

Choisir l'arrondissement où les studios ont une forte demande de logement

Comme nous l'expliquions plus haut, le locatif est si prisé à Paris qu'il y a peu de chances que vous optiez pour un bien qui n'attirera pas de locataires. Cependant, une étude récente révèle les préférences des locataires en fonction du montant payé au mètre carré pour un rendement optimal du propriétaire.

a) Le 10ème

Le 10ème arrondissement, avec un prix moyen de 9 806€ par mètre carré, est un choix judicieux pour l'investissement locatif. Autrefois connu pour le Canal Saint-Martin, ce quartier est devenu très prisé des jeunes professionnels et des familles. Il offre une variété de commerces et de restaurants, ce qui le rend très attractif pour les locataires.

b) Le 15ème

Le 15ème arrondissement, représente 10 085€/m2, est également une valeur sûre pour investir. C'est l'arrondissement le plus peuplé de Paris, et le quartier de Saint-Lambert est particulièrement recherché. Avec ses nombreux espaces verts et sa tranquillité, le 15ème attire une population variée, des étudiants aux familles.

c) Le 18ème

Le 18ème arrondissement, affiche 9 383€ par mètre carré, est une bonne affaire. Ce quartier en pleine gentrification attire de plus en plus d'étudiants et de jeunes actifs, ce qui en fait un excellent placement pour du locatif.

d) Le 19ème

Le 19ème arrondissement, affiche 8 270€ du mètre carré , est également une option intéressante. Il est apprécié pour ses grands espaces verts, comme le parc de la Villette et le parc des Buttes Chaumont. De plus, les apéritifs au bord du Canal de l'Ourcq sont très appréciés des étudiants et des jeunes professionnels.

e) Le 9ème

Enfin, le 9ème arrondissement, avec un prix de 11 676€ par mètre carré, est un choix judicieux pour un investissement locatif. Ce quartier dynamique et commerçant, notamment autour de Notre-Dame-de-Lorette et de la Trinité, attire une population variée, ce qui garantit une forte demande locative.

Tableau récapitulatif du prix au m2 moyen à Paris par arrondissements :

Arrondissement	Prix au m²	Variation sur 3 mois
1er arr	12 852€	+1,8%
2e arr	11 666€	-0,9%
3e arr	12 560€	-0,8%
4e arr	13 813€	+2,3%
5e arr	12 422€	-1,0%
6e arr	15 540€	-0,0%
7e arr	14 585€	-1,6%
8e arr	12 503€	-0,8%
9e arr	11 676€	-1%
10e arr	9 806€	-1,6%
11e arr	10 128€	-1,0%
12e arr	9 564€	-0,5%
13e arr	9 027€	-2,5%
14e arr	9 883€	-0,3%
15e arr	10 085€	+0,3%
16e arr	11 680€	+0,6%
17e arr	10 680€	-2,6%
18e arr	9 383€	-3,4%
19e arr	8 270€	-3,0%
20e arr	8 783€	-2,1%

Achat appartement une pièce : type d'appartement une pièce disponible sur Paris 

Paris regorge de logement de tout genre. On peut trouver des studios classiques tels que se placer en rez-de-chaussée ou encore ceux en étage, cependant, il est possible d'investir dans un appartement une pièce de manière beaucoup plus originale bien sûr en fonction de votre budget et vos attentes en matière de confort et de commodité. 

Les rez-de-chaussée 

Donnant directement sur une rue, une cour ou un jardin, ou d'un souplex (studio possédant un sous-sol), ils sont souvent mis à l'écart dans la recherche de logement des demandeurs, car ces pièces n'ont pas de fenêtres, ce qui implique un manque de luminosité. Cependant, même si les appartements en étage sont souvent privilégiés au rez-de-chaussée, ils restent tout de même occuper par les locataires dues à la tension locative sur Paris. En effet, concernant les investisseurs, l'achat d'un studio en rez-de-chaussée vous coûtera moins chers qu'un studio en étage. 

Les rez-de-jardin

Certains de ces logements donne sur un jardin ou même possède son propre jardin ! Offrant ainsi un espace extérieur pour vos futurs occupants. Ces logements appelés : les rez-de-jardin sont un atout considérable à prendre en compte dans votre stratégie. Bien que les rez-de-jardin soient une opportunité, il est rare dans trouver à la vente. Cependant, il est possible de trouver des substitutions. 

Les ateliers ou bureaux rénovés

Un ancien atelier ou local commercial peut également être transformé en petit ou grand logement selon la taille et la surface des pièces disponibles. Bien évidemment, le coût des travaux sera sûrement plus conséquent, cependant, la rentabilité sur le long terme peut être intéressante. La plupart de ces anciens locaux disposent d'une belle hauteur sous plafond offrant ainsi la possibilité de créer une ou plusieurs chambres en optant pour une verrière et une mezzanine.

Le studio en étage

L'étage reste l'option la plus sûre concernant l'achat de votre logement une pièce. Bien que la plupart de ces biens offrent une vue plus dégagée avec plus de luminosité et une certaine tranquillité par rapport au bruit de la rue. Cependant, ils peuvent être plus chers, surtout s'ils sont situés dans un immeuble avec ascenseur, et l'accès peut être moins aisé, surtout dans les immeubles sans ascenseur.

En outre, chaque type de studio à ses avantages et ses inconvénients. En fin de compte, tout dépendra de votre stratégie et de vos préférences. Par exemple, si vous êtes bricoleur opter pour un ancien atelier ou bureau. En revanche, si pour vous la sécurité est primordial l'achat en étage et conseillé. 

Le processus d'achat d'un studio à Paris :

L'achat d'un studio à Paris peut vous sembler être un projet qui vous demande du temps et de l'investissement cependant, il offre de nombreuses opportunités. En tant que ville mondiale et capitale européenne, Paris est un marché immobilier dynamique et attractif.

Pourquoi acheter un studio à Paris 

Pourquoi choisir un studio à Paris ? C'est une question que de nombreux investisseurs se posent. En effet, l'achat d'un appartement une pièce dans la capitale française présente de nombreux avantages.

Premièrement, Paris possède un patrimoine immobilier historique et de haut standing tel qu'à l'image des immeubles haussmanniens . En termes de surface, un studio dispose en moyenne de 20 à 30 mètres carrés. Les appartements studios placés en rez-de-chaussée ou au dernier étage sont généralement moins chers, car  autrefois, ils servaient de logement pour les concierges et les bonnes. 

Deuxièmement, l'achat d'un appartement T1 à Paris est souvent considéré comme un investissement sûr. En effet, la forte demande pour ce type de logement garantit l'occupation du bien sans vacance locative, car ils sont pour la plupart occupés par des étudiants ou de jeune couple actif. De plus, en cas de besoin urgent, la revente de votre propriété devrait se faire rapidement. 

Troisièmement, les studios à Paris offrent une grande variété de choix. Que vous envisagez d'acquérir un bien ancien ou une résidence de standing à l'architecture moderne, quoi qu'il en soit, vous trouverez forcément le studio de vos rêves pour votre projet locatif. De plus, de nombreux acteurs du marché immobilier vous aideront dans vos recherches proposant ainsi des annonces off market et des photos de qualités, ce qui facilite grandement la recherche.

Enfin, posséder un studio à Paris peut être un avantage indéniable. Par exemple, la plupart des une pièce disposent d'une chambre séparée, ce qui permet de maintenir une certaine intimité. De plus, ils sont souvent équipés d'une douche et d'une kitchenette, ce qui évite d'avoir à partager ces espaces avec d'autres locataires.

En conclusion, choisir un studio à Paris est une décision qui présente de nombreux avantages. Que ce soit pour l'exclusivité de l'immobilier parisien, la rentabilité sûr qu'il représente, la variété de choix qu'il offre ou les avantages pratiques qu'il procure, un logement type T1 à Paris est sans aucun doute un choix judicieux pour tout investisseur.

Vérifier la demande locative dans chaque avant l'achat du studio 

Pour vérifier la demande locative dans les quartiers parisiens, il suffit d'adopter la perspective d'un potentiel locataire en phase de recherche. Parcourez les annonces immobilières et prenez contact avec les agences immobilières vous obtiendrez ainsi une vision claire de la situation pour chaque quartier.

Pensez également à mettre en place des alertes sur les sites spécialisés afin de suivre l'évolution de l'offre des logements disponible selon l'arrondissement choisi et d'observer la demande locative dans votre zone de recherche. Concentrez vos recherches à proximité des grandes écoles, des commerces, des stations de métro et des RER car il y a une forte demande de logement surtout auprès des étudiants et des jeunes actifs. Les quartiers plutôt isolés (Télégraphe, Félix Faure…) ne font pas l'unanimité chez les étudiants et les jeunes actifs. Cependant, la demande est si forte à Paris qu'il n'y a aucun doute sur le fait que vous parviendrez à louer votre bien, peu importe sa situation géographique. Ce qui est simple, dans l'achat locatif parisien, c’est qu’il y a peu de chances de se tromper, étant donné la forte demande (les agences vous le confirmeront).

Pour réaliser un bon projet locatif n'oubliez pas que la demande locative à Paris varie en fonction de l'arrondissement. Par exemple, Paris 15, Paris 13, Paris 5 et Paris 11 représentent 40 % des recherches de logements étudiant. Tandis que le 4e 6e, 7e et 8e sont les arrondissements où les loyers sont les plus élevés. 

Les pièges à éviter lors de la visite

Pour que l'achat de votre studio soit une réussite, il est essentiel de connaître tous les pièges potentiels à éviter lors de la visite de l'appartement.

Lorsque vous allez visiter les biens, l'un des premiers éléments à ne pas négliger et l'emplacement du bien. Si le studio répond aux critères de votre stratégie, ne vous précipitez pas ! Analyser et renseignez vous sur le quartier de votre futur achat pour ne pas connaître la vacance locative à cause de nuisance sonore ou encore de rue mal fréquentée pouvant être un danger pour la sécurité de vos futurs locataires. 

Après l'analyse de l'environnement extérieur de votre studio, n'oubliez pas d'inspecter l'état de l'immeuble tel que l'entretien du hall, de la cage d'escalier, de l'ascenseur (si ascenseur) et des espaces communs. Poser un maximum de question tel que : l'année de construction de l'immeuble, les travaux effectués, le coût des travaux, l'entretient des espaces...  

Lors de la visite du studio, analyser les pièces dans les moindres détails. Renseignez-vous également sur les vices cachées tel que la présence d'amiante et de plomb. Surtout, prenez votre temps, c'est une étape importante à ne pas négliger pour le bon déroulement des étapes. Dans le cas où vous investiriez les yeux fermée, vous risquez de vous retrouver avec un bien qui ne correspond plus aux normes actuelles vous obligeant à avoir recours à des travaux coûteux.  

N'hésitez pas à prendre des photos lors de la visite afin d'avoir un aperçu des travaux à faire et de vous projeter dans l'optimisation de la surface du studio. En effet, il est important d'avoir accès à des visuels pour pouvoir vous projeter plus facilement.  

Si vous n'êtes pas disponible lors de la visite et que vous déléguez votre présence à un intermédiaire ou un proche, demander à cette personne de prendre et de demander des photos et vidéos qualitatives du studio. N'oubliez pas que l'agence immobilière ou le particulier doit être en mesure de vous fournir des documents concernant l'historique des travaux du logement.

Il n'est pas négligeable de vous renseigner concernant les lois immobilières tel que la loi Carrez qui stipule que la superficie privative d'un logement doit être mentionnée dans le contrat. Assurez-vous que cette information est correctement indiquée dans le contrat de vente.

En résumé, l'achat d'un studio à Paris peut être une excellente décision pour votre première acquisition à condition que de faire preuve de diligence raisonnable. En gardant à l'esprit ces conseils, vous pouvez éviter les pièges courants et faire un achat éclairé.

Négocier le prix du studio

Acquérir un studio à Paris est une décision importante qui nécessite une préparation minutieuse.

Pour que votre projet locatif soit un succès, il est nécessaire d'avoir recours à la négociation. Avant de commencer toutes les négociations, renseignez-vous sur le marché immobilier Parisien. En étant bien informer, vous allez pouvoir entamer les négociations. Si vous avez été attentif tout le long de la lecture, vous savez alors que la visite fut primordiale pour les négociations. En effet si lors de la visite vous avez put constater que d'une pièce à une autre, il faudra faire des travaux alors les négocier le logement est envisageable. Dans le cas où l'appartement répondrait aux normes et est en règle, si le studio et placé dans un environnement bruyant ou dense, vous pouvez tout de même négocier. Dans le cas où l'appartement une pièce correspond au norme et ne semble pas connaitre de problème lié à son emplacement, vous pouvez tout de même vous référer au marché immobilier en constant la valeur des autres appartements. Si celui qui vous intéresse est au-dessus du marché la négociation reste envisageable. 

La négociation en face-à-face est souvent plus efficace que par téléphone en visio ou par mail. Cela vous permet de mieux communiquer vos arguments et de lire les réactions du propriétaire actuel. N'oubliez pas de rester courtois et respectueux tout au long de la négociation.

La négociation pouvant prendre du temps, veille à rester courtoise, patiente et persévérante. N'hésitez pas à faire plusieurs offres et à prendre le temps de réfléchir aux contre-offres du vendeur. En suivant ces conseils, vous serez mieux préparé pour négocier l'achat de votre studio et obtenir le meilleur accord possible.

Optimiser l'espace du studio

Un studio est un bien immobilier de petite taille, souvent limité à une vingtaine de mètres carrés (une trentaine pour les plus grands, mais à Paris, ils sont très recherchés et plus chers). La petite surface rend les travaux de rénovation et de décoration (s'il y en a) beaucoup plus abordables et rapides.

L'achat d'un bien ancien avec un fort potentiel peut se révéler très intéressant :

Une grande hauteur sous plafond ? Envisagez la réalisation d'une mezzanine !

Un recoin inutilisé de quelques mètres carrés ? Installez une verrière pour donner une impression de grandeur ou faites une deuxième chambre pour envisagez une colocation ! 

Un balcon ? Aménagez-le pour en faire un espace de détente ou créer un petit jardin en achetant de la fausse pelouse !

Une kitchenette ? Transformez-la en cuisine de chef en créant un plan de travail en achetant une planche, un meuble et un pied !  

Le studio est situé au dernier étage de l'immeuble ? Renseignez-vous sur les possibilités d'aménager le toit pour en faire une terrasse ou un jardin !

Une cave ? Mentionnez-la dans votre annonce, elle pourrait intéresser les cyclistes qui aiment bricoler leur vélo !

Un ascenseur ? N'oubliez pas de le mentionner dans le détail de l'annonce et ajouter des photos !

Des combles aux mètres carrés inexploités dans les pièces en loi Carrez ? Pourquoi ne pas y créer un dressing pour une optimisation idéal ! 

Les offres de vente regorgent de potentialités plus charmantes les unes que les autres. Ne faites pas dans le détail et rendez votre bien plus désirable que les autres. Ces petits détails font toute la différence et séduiront fortement le marché locatif, vous permettant de louer votre bien quelques centaines d'euros plus cher. Faites-en une exclusivité que l'on ne trouve pas à tous les coins de rue !

Si un studio n'est pas a priori le genre de bien qui fait rêver, il est monnaie courante à Paris d'habiter dans ce type de location, notamment pour les étudiants et jeunes actifs. Les studios sont même appréciés des jeunes actifs à l'aise financièrement s'ils sont bien équipés et aménagés.

Enfin, on notera qu'à prestations égales, le coût du mètre carré pour un studio à Paris est plus élevé que celui d'un appartement plus grand. La rentabilité locative est donc à son maximum.

Correspondant à plusieurs profils-types, les studios sont toujours recherchés, et si la rotation risque d'être annuelle, notamment pour les étudiants, les propriétaires savent qu'il y aura toujours de la demande. Les études ne cesseront jamais de se dérouler à Paris, comme nombre de premiers emplois.

Privilégier la location en meublé

Lors de l’achat locatif d’un studio à Paris, il est conseillé de louer meublé, et ce, pour plusieurs raisons : 

a - La préférence des locataires

Un studio convient à une personne seule, à un étudiant, ou à un couple en période de transition : cette situation ne durera pas très longtemps, et donc, le turnover est très important. Ce sont des locataires qui généralement recherchent des meublés, notamment avec des cuisines équipées. Qui plus est, les nombreux déménagements n’endommageront pas votre bien. 

b - Une plus-value plus facile à mettre en oeuvre

L’aménagement du studio, s’il est bien fait est ce qui vous permettra de générer des revenus plus importants. C’est ce qui apporte sa plus-value à ce petit espace que vous mettrez en location. Autrement, il est rare qu’un studio nu fasse envie à un locataire et que l’on puisse faire jouer la concurrence grâce aux attributs d’une seule pièce. 

c - Le marché

Une location meublée est louée en moyenne 10 à 30% plus cher qu’une location nue, grâce à son aménagement. Ce qui vous assure déjà une rente supérieure.

d - La fiscalité

La location meublée est avantageuse d’un point de vue fiscal surtout lorsqu'il s'agit d'appartement une pièce. En effet les logement disposant d'une pièce faisant office de séjour, cuisine et chambre, vous n'aurez besoin d'investir dans très peu de meuble pour faire louer votre logement ce qui est en soit vous permet de faire des économies ou vous laisse la possibilité d'augmenter l'enveloppe des travaux à envisager tel que la salle de bain, la douche ou encore le plan de cuisine. 

Selon les types de location meublée et le montant des loyers, le propriétaire parvient parfois à être totalement exonéré de charges. Concrètement, si vos revenus, générés par les loyers, ne dépassent pas 23 000 €, vous pouvez choisir de n’être imposé que sur la moitié des recettes (revenues Micro-BIC); mais vous pouvez également choisir d’être imposé sur l’ensemble des revenus auxquels vous déduisez tous vos frais réels (emprunt, travaux, ameublement, charges de copropriété, etc.), et c’est là que vous pouvez vous faire complètement exonérer de charges. Un bon plan en somme.

L’investissement dans un studio locatif à Paris est toujours une bonne idée en raison de la supériorité de la demande relativement à l’offre. Choisissez l’arrondissement et le quartier qui conviennent le mieux à votre ratio budget/rentabilité, et foncez : Paris ne fera que prendre en valeur. Optez enfin pour la location meublée qui générera davantage de revenus et vous avantagera d’un point de vue fiscal.

Fixer le prix du loyer 

Paris a connu des changements significatifs ces dernières années concernant l'encadrement des loyers. En 2022, le tribunal administratif de Paris a annulé une année d'encadrement des loyers, estimant que les éléments utilisés pour le calcul des plafonds de loyer étaient erronés. Cette décision concerne les baux signés entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020. En conséquence, les locataires voulant être indemnisés par leur bailleur qui ne respectait pas l'encadrement des loyers dans un bail signé à ces périodes, non pas put avoir gain de cause du fait de l'erreur qui a été constaté par le tribunal administratif. De ce fait, les propriétaires ne peuvent pas être condamnés à verser des indemnités à leur ancien locataire.

Pour faire simple, nous vous conseillions de ne pas dépasser la moyenne des loyers fixée dans votre arrondissement afin de conserver l'intérêt que vous porteront vos éventuels futurs occupants. Sauf si vous équipez votre studio en location de telle manière que sa plus-value justifie ce prix à leurs yeux (écran géant, Wi-fi, balcon aménagé, espace sur-optimisé, décoration qui vaut le détour, cuisine richement équipée, etc.). Le but n'est pas de louer plus cher, mais de louer au prix de la qualité de votre bien d'exception.

Il est crucial de rester informé des dernières évolutions législatives et réglementaires concernant l'encadrement des loyers à Paris. Ces informations peuvent avoir un impact significatif sur votre bien. 

Exclusivité studio à Paris : comment dénicher les meilleures offres

Dénicher la perle rare n'est pas simple et demande de la patience et du temps pour l'aboutissement de votre projet. En revanche, avec une bonne stratégie et les bons outils, vous allez pouvoir acquérir un appartement plus facilement. Que ce soit hors marché, en exclusivité ou en mandat simple, il est essentiel de rester informé des dernières annonces et des acteurs qui s'occupent de la vente du logement. Toutefois, nous vous recommandons de trouver un bien en exclusivité. En effet, si l'appartement est en exclusivité, vous disposerez d'un accompagnement exclusif ce qui facilite les échanges et surtout la négociation. 

Ne négligez surtout pas l'emplacement tel que l'arrondissement où se trouve votre appartement. En fonction de sa proximité des écoles, des métros et des commerces ou encore de la densité du quartier le loyer pourra être augmenté. Dans le cas contraire même si votre appartement une pièce se trouve à proximité de toute commodité, si vous ne vous êtes pas renseigné sur l'emplacement et que vous découvrez que celui-ci est plutôt bruyant voir dangereux, alors, votre appartement risque la vacance locative. Toutefois, si vous décidez d'investir dans une pièce en étage, vous allez tout de même trouver des locataires. En effet, investi dans un logement, une pièce en étage est un plus pour le locataire qui se verra être plus en sécurité si l'emplacement connaît une forte densité de population due aux différentes commodités telles que les bars, les métros, les commerces ...

Faire appel à des professionnels de l'immobilier qui connaissent bien le marché parisien peut, vous aidez dans vos démarches. Faire confiance à ces experts en investissement locatif, c'est la possibilité pour vous de dénicher des appartements une ou plusieurs pièces off-market (hors marché). De plus, vous allez pouvoir bénéficier de conseil d'un proffesionnel qui pourra vous guider dans vos négociations en s'appuyant sur les lois et le droit immobilier qui fera pencher la balance de votre coté afin d'obtenir une baisse du prix de vente final. 

Enfin, investir dans un studio une pièce, c'est de rente mais égalemement  la possibilitée de commencer la création de son patrimoine immobilier dont un probable héritage pour vos enfants. De plus, en cas de problème personnel ou financier, vous avez la possibilité de vendre votre appartement qui aura pris en valeur et vous permettra donc une plue value de votre acquisition à la vente. Et pour finir, vous pouvez toujours envisager de reconvertir votre propriété en location longue durée en location courte durée ou en pied-à-terre pour écouler d'agréables jours en famille ou en votre seule compagnie.  

Vous avez un projet ? Vous voulez investir dans un studio ? Acheter à Paris ne vous fait pas peur ? 

Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d'achat de studio à Paris. Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous contacter.