Achat studio Paris

Acheter à Paris : toujours une bonne idée

Si acheter à Paris peut sembler constituer la pire des décisions pour les générations précédentes, en raison des prix élevés au mètre carré, c’est pourtant l’une des opérations d’achat les plus rentables de France. Comment peut-on considérer que l’achat immobilier à Paris est rentable malgré le prix record du mètre carré ? Tout simplement parce qu’à Paris, la demande est toujours plus forte que l’offre, qu’il s’agisse de location longue durée ou de location saisonnière, et il est non seulement possible de rembourser intégralement ses mensualités grâce à la location, mais également de dépasser celles-ci et d’opérer une plus-value immédiate. Qu'il s'agisse d'un appartement, d'un studio, ou d'une maison, il y aura toujours des acheteurs dans cette belle capitale française. Aussi, l’achat locatif à Paris est plutôt un bon plan.

Qui plus est, la situation économique actuelle rend la vie plutôt facile aux néo-arrivants sur le marché de l’immobilier : on constate une baisse du prix de l’immobilier (malgré des tarifications record à Paris) et une baisse des taux d’intérêt et des honoraires.

“Acheter à Paris reste un bon investissement malgré le budget élevé que cela nécessite (…) aujourd’hui les taux d'intérêt sont tellement bas qu'il est conseillé d'emprunter un maximum.” Maël Bernier, porte-parole chez MeilleurTaux.com

Vous êtes jeune actif et vous souhaitez investir ? Le locatif est une bonne idée.

Les jeunes actifs ont donc de plus en plus de facilités à acheter, grâce aux facilités d’emprunt liées aux taux d’intérêt. Pour autant, ils n’ont pas souvent les moyens d’acheter un bien dans lequel ils se verraient vivre, ce n’est pas la même affaire de s’offrir un 3 pièces avec 2 chambres dont une chambre parentale en résidence dans le Xe et un studio ancien dans le XIXe. Les appartements à Paris, lorsqu’ils dépassent les 30 mètres carrés, sont en général peu abordables pour les jeunes actifs.

Qui plus est l’engagement lié à l’achat immobilier est fort : lorsque l’on est en couple (il est dorénavant considéré comme plus puissant que le mariage), et aussi lorsque l’on achète seul, puisque l’on ignore de quoi sera faite la vie deux ans, trois ans, ou cinq ans plus tard. Les projets professionnels, mais aussi personnels changent vite, et certains acheteurs qui se voient sans enfant décident finalement de fonder une famille deux ou trois ans plus tard.

Aussi, l’achat immobilier est un engagement trop fort pour de nombreux jeunes actifs qui préfèrent investir dans le locatif, afin de mettre de l’argent de côté et se constituer un capital immobilier, plutôt que de s’engager personnellement sur le long terme.

Investissement immobilier studio : peu d’investissement, toujours de la demande locative

Un studio est un petit bien immobilier, qui plafonne bien souvent à une vingtaine de mètres carrés (une trentaine pour les plus grands, mais à Paris, ils constituent des biens très recherchés et plus chers). La petitesse de la surface rend les travaux de rénovation et de décoration (s’il y en a) beaucoup plus abordables et rapides.

L’achat d’un bien ancien à fortes potentialités peut notamment se révéler très intéressant :

Une grande hauteur sous plafond ? Réalisez une mezzanine !

Quelques mètres carrés situés dans un recoin? Installez une verrière pour donner une impression de grandeur !

Un balcon ? Aménagez-le !

Une kitchennette ? Transformez-la en cuisine de chef !

Le studio est situé au dernier étage de l’immeuble ? Renseignez-vous sur les possibilités d’aménager le toit pour en faire un toit-terrasse !

Une cave ? Parlez-en dans votre annonce pour les cyclistes qui aiment bricoler leur vélo !

Un ascenseur ? Mentionnez-le dans le détail de l’annonce !

Des combles aux mètres carrés inexploités en loi Carrez ? Créez-y un dressing !

Les offres de vente regorgent de potentialités plus charmantes les unes que les autres, ne faites pas dans le détail et rendez votre bien plus désirable que les autres. Ces petits détails font toute la différence et séduiront fortement le marché locatif et vous permettront de louer votre bien quelques centaines d’euros plus cher. Faites-en une exclusivité que l’on ne trouve pas à tous les coins de rue !

Si un studio n’est pas a priori le genre de bien qui fait rêver, il est monnaie courante à Paris d’habiter dans ce type de location, notamment pour les étudiants et jeunes actifs. Les studios sont même appréciés des jeunes actifs à l’aise financièrement s’ils sont bien équipés et aménagés.

Enfin, on notera qu’à prestations égales, le prix du mètre carré pour un studio à Paris, est plus élevé que celui d’un appartement plus grand. La rentabilité locative est donc à son maximum.

Correspondant à plusieurs profils-types, les studios sont toujours recherchés, et si la rotation risque d’être annuelle, notamment pour les étudiants, les propriétaires savent qu’il y aura toujours de la demande. Les études ne cesseront jamais de se dérouler à Paris, comme nombre de premiers emplois.

Acheter à Paris

Les prix de l’immobilier à Paris en 2020

Depuis les années 80, on constate une hausse moyenne de 50% du prix à A+10 après l’achat. Il y a donc un très fort rendement locatif, et une prise de valeur des biens sur le marché. Le prix moyen du mètre carré à Paris se situe aux alentours de 10 000€ selon le quartier, et même selon la rue.

  • mètre carré 1er Arrondissement Paris : 12801€/m2

  • mètre carré 2ème Arrondissement Paris : 11622€/m2

  • mètre carré 3ème Arrondissement Paris : 12338€/m2

  • mètre carré 4ème Arrondissement Paris : 13179€/m2

  • mètre carré 5ème Arrondissement Paris: 12307€/m2

  • mètre carré 6ème Arrondissement Paris: 14281€/m2

  • mètre carré 7ème Arrondissement Paris: 13897€/m2

  • mètre carré 8ème Arrondissement Paris : 11667€/m2

  • mètre carré 9ème Arrondissement Paris: 10964€/m2

  • mètre carré 10ème Arrondissement Paris : 9960€/m2

  • mètre carré 11ème Arrondissement Paris : 10296€/m2

  • mètre carré 12ème Arrondissement Paris : 9246€/m2

  • mètre carré 13ème Arrondissement Paris : 9099€/m2

  • mètre carré 14ème Arrondissement Paris : 10074€/m2

  • mètre carré 15ème Arrondissement Paris : 9916€/m2

  • mètre carré 16ème Arrondissement Paris : 11027€/m2

  • mètre carré 17ème Arrondissement Paris : 10592€/m2

  • mètre carré 18ème Arrondissement Paris : 9474€/m2

  • mètre carré 19ème Arrondissement Paris : 9622€/m2

  • mètre carré 20ème Arrondissement Paris : 8912€/m2

On comptera une hausse des prix lorsque le bien est directement attenant à une station de métro permettant plusieurs changements, à une station de RER, à des commerces de choix ou s’il dispose d’une vue particulière sur un monument parisien (comptez au moins cent cinquante euros mensuels supplémentaires pour un studio avec vue sur la Tour Eiffel). Enfin, s’il est au coeur d’un quartier historique (la Sorbonne, le village montmartrois, le quartier des Peupliers, Pigalle…), le bien prendra en valeur au fil des ans, et les visites seront nombreuses.

Investissement immobilier studio

Comment vérifier la demande locative dans chaque quartier de Paris ?

Le plus simple pour vérifier la demande locative dans les quartiers parisiens est tout simplement de se mettre à la place d’un potentiel locataire en phase de recherche. Parcourez les petites annonces et passez quelques coups de téléphone ou rendez visite aux agences immobilières : vous saurez ce qu’il en est pour chaque quartier. Pensez également à mettre en place des alertes sur les sites spécialisés, vous pourrez ainsi contrôler la présence ou l’absence de studios locatifs dans un quartier, et pourrez vous faire une idée plus complète de la demande locative dans cette sphère géographique. Néanmoins, sachez que la demande locative se concentre à proximité des grandes écoles (souvent situées dans des quartiers où il fait bon vivre), des quartiers populaires (pour leur prix plus intéressant), et des stations de RER. Les quartiers plutôt isolés (Télégraphe, Félix Faure…) ne font pas l’unanimité chez les étudiants et les jeunes actifs, toutefois, la demande est si forte à Paris qu’il n’y a aucun doute sur le fait que vous parveniez à louer votre bien, peu importe sa situation géographique. Ce qui est simple, dans l’achat locatif parisien, c’est qu’il y a peu de chances de se tromper, étant donné la forte demande, les agences vous le confirmeront.

Les perspectives économiques de l’immobilier à Paris

À Paris, les perspectives économiques vont toujours bon train et se montrent incessamment encourageantes. La raison ? Paris ne cesse d’évoluer, et l’activité touristique et économique se développent elles aussi. Ainsi, il n’y a aucune raison que le tourisme et les voyages s’essoufflent. Si 2020 a connu une période particulièrement difficile en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid19, Paris s’en remettra rapidement, et les touristes ayant dû annuler leur voyage viendront quand ultérieurement; les voyages d’affaires eux aussi sont uniquement remis à plus tard.

Les projets parisiens permettent d’espérer une augmentation de la demande locative et du prix du mètre carré :

- le Grand Paris

- les aménagements cyclables et piétonniers

- les Jeux Olympiques 2024

Dans quel arrondissement de Paris faut-il acheter pour du locatif ?

Comme nous l’expliquions plus haut, le locatif est si prisé à Paris qu’il n’y a que peu de chances que vous optiez pour un bien dont personne ne voudra. Néanmoins, une étude révèle les préférences des locataires en regard du prix payé au mètre carré pour un intéressement optimal du propriétaire. Ce rapport de l’INSEE vous aidera également à y voir plus clair en fonction de chaque quartier et de la typologie de profils en recherche de studios.

 a ) Le XXe

Arrondissement le moins cher de tout Paris, le XXe arrondissement propose un tarif abordable de 8912€ par mètre carré. Autrefois cantonné au vieux quartier de Belleville et à quelques graffitis, le XXe est dorénavant très prisé des familles et des jeunes parisiens branchés avec des ouvertures d’hôtels et de restaurants plus attractifs les uns que les autres. Ménilmontant et Belleville, plus sécurisés, sont dorénavant très appréciés des habitants dont 70% sont locataires. 

b) Le XIIIe

En raison de son prix très attractif à 9099€/m2 et de sa proximité avec le quartier universitaire, le XIIIe arrondissement est une valeur sûre pour investir. Présent sur la ligne du Grand Paris, le XIIIe est destiné à prendre de la valeur. Enfin avec ses allures de village, notamment près du Quartier des Peupliers, où espaces et silence cohabitent, le XIIIe plaît de plus en plus à une population non étudiante en quête de tranquillité. 

c) Le XVIIIe

Le XVIIIe arrondissement dispose de quartiers encore très peu chers comparés à la Butte Montmartre en tant que telle : Château d’Eau ou Marx Dormoy par exemple, qui sont en pleine voie de gentrification. Avec une moyenne de 9474€ par mètre carré, le XVIIIe arrondissement est une bonne affaire. Un très bon investissement pour du locatif, étant donné la vitalité de l’arrondissement et l’intérêt qu’y portent notamment les étudiants et les jeunes actifs. 

 d ) Le XIXe

Arrondissement très peu cher lui aussi avec 9622€/m2, le XIXe est apprécié par toutes les tranches d’âges grâce à ses grands espaces qui oxygènent l’air parisien : le parc de la Villette ou le parc des Buttes Chaumont par exemple. Enfin, les apéritifs au bord du Canal de l’Ourcq sont la distraction la plus appréciée des étudiants depuis ces cinq dernières années. 

e ) Le XVIIe

Dans un style très différent, et la fourchette tarifaire supérieure, l’achat locatif dans le XVIIe arrondissement constitue également une belle opération. À 10 592€ par mètre carré, le XVIIe est bien plus cher que ses collègues XVIIIe, XIXe, et XXe, pourtant, ses loyers sont eux aussi supérieurs, et le XVIIe touche une autre catégorie de la population que sont les jeunes actifs aisés et les cadres, qui souhaitent être proches de La Défense, de Neuilly, de la Gare Saint Lazare, et de la Porte Maillot pour des raisons professionnelles. Ici les studios seront plus cossus, mieux desservis pour se rendre dans les hauts-lieux de l’économie parisienne, et donc forcément, plus chers.

La fin de l’encadrement des loyers à Paris

On notera également que depuis 2017, les loyers à Paris ne sont plus encadrés, comme c’était le cas depuis 2015. On note une marge de manoeuvre de 130€ mensuels en moyenne, revenant à 5000€ annuels. 

Notre conseil : ne dépassez pas la moyenne des loyers fixée dans votre arrondissement afin de conserver ‘intérêt que vous porteront vos éventuels futurs locataires, sauf si vous équipez votre studio en location de telle manière que sa plue-value justifie ce prix à leurs yeux (écran géant, wi-fi, balcon aménagé, espace sur-optimisé, décoration qui vaut le détour, cuisine richement équipée, etc…). Le but n’est pas de louer plus cher, mais de louer au prix de la qualité de votre bien d’exception.

investissement locatif meublé ou non

Faut-il privilégier la location meublée ou la location nue ? 

Lors de l’achat locatif d’un studio à Paris, il est conseillé de louer meublé, et ce, pour plusieurs raisons : 

a - La préférence des locataires

Un studio convient à une personne seule, à un étudiant, ou à un couple en période de transition : cette situation ne durera pas très longtemps, et donc, le turnover est très important. Ce sont des locataires qui généralement recherchent des meublés, notamment avec des cuisines équipées. Qui plus est, les nombreux déménagements n’endommageront pas votre bien. 

b - Une plus-value plus facile à mettre en oeuvre

L’aménagement du studio, s’il est bien fait est ce qui vous permettra de générer des revenus plus importants. C’est ce qui apporte sa plus-value à ce petit espace que vous mettrez en location. Autrement, il est rare qu’un studio nu fasse envie à un locataire et que l’on puisse faire jouer la concurrence grâce aux attributs d’une seule pièce. 

c - Le marché

Une location meublée est louée en moyenne 10 à 30% plus cher qu’une location nue, grâce à son aménagement. Ce qui vous assure déjà une rente supérieure.

d - La fiscalité

La location meublée est avantageuse d’un point de vue fiscal, et selon les types de location meublée et le montant des loyers, le propriétaire parvient parfois à être totalement exonéré de charges. Concrètement, si vos revenus générés par les loyers ne dépassent pas 23 000€, vous pouvez choisir de n’être imposé que sur la moitié des recettes (revenu Micro-BIC); mais vous pouvez également choisir d’être imposé sur l’ensemble des revenus auxquels vous déduisez tous vos frais réels (emprunt, travaux, ameublement, charges de copropriété, etc…), et c’est là que vous pouvez vous faire complètement exonérer de charges. Un bon plan en somme.

L’investissement dans un studio locatif à Paris est toujours une bonne idée en raison de la supériorité de la demande relativement à l’offre. Choisissez l’arrondissement et le quartier qui conviennent le mieux à votre ratio budget/rentabilité, et foncez : Paris ne fera que prendre en valeur. Optez enfin pour la location meublée qui générera davantage de revenus et vous avantagera d’un point de vue fiscal.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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