Pourquoi et où investir à Saint-Denis ?

Saint-Denis est la ville la plus peuplée du département de la Seine-Saint-Denis, avec plus de 110 733 habitants. Rattachée à la métropole du Grand-Paris, elle fait partie des villes les plus populaires avec Paris et Boulogne-Billancourt. Saint-Denis présente des avantages majeurs pour l'investissement immobilier locatif. Ce secteur présente des conditions de vie agréables pour tout type de locataire. Elle compte un bon nombre d’entreprises et de services de proximité, des écoles et universités de haute qualité et un réseau de transport moderne. Les locataires potentiels ne manquent pas dans une ville de cette envergure. Aussi, avec ses différents monuments historiques et culturels, Saint-Denis figure parmi les villes touristiques de l’Hexagone. Voici quelques informations essentielles sur le secteur de l'immobilier à Saint-Denis.

Les atouts de la ville de Saint-Denis

Située au nord de Paris, à l’est d’Aubervilliers et à l’ouest de Saint-Ouen, Saint-Denis est une commune urbaine en pleine mutation.

Les atouts économiques de Saint-Denis

Sur le plan économique, la ville de Saint-Denis occupe une position géographique stratégique. Elle se situe aux portes de Paris. Ainsi, la ville privilégie de grands axes de communications et d’échanges économiques entre la capitale et les autres villes du département de la Seine-Saint-Denis. Concrètement, elle abrite la partie proche des aéroports du Bourget et de Roissy-Charles-de-Gaulle. Aussi, la gare du Nord et ses TGV en partance pour les villes européennes, comme Amsterdam, Bruxelles ou Londres sont situés à proximité de Saint-Denis.

Les atouts touristiques et culturels de Saint-Denis

Sur le plan touristique et culturel, la commune compte de nombreux sites et monuments historiques remarquables, très prisés par les touristes. En plein cœur du centre-ville, la Basilique Cathédrale de Saint-Denis est l’un des sites que les visiteurs adorent fréquenter. De plus, le Musée d’art et d’histoire Paul Eluard de Saint-Denis, l’Unité d'archéologie et la Fabrique de la ville, et les Ursulines attirent bon nombre de touristes. Vous pouvez y découvrir aussi la Maison des masques, le Stade de France, la Cité du cinéma, etc.

Par ailleurs, la ville englobe de nombreux parcs et jardins de grande ampleur. En effet, pour une promenade en famille ou entre amis, les habitants ont à leur disposition le jardin Pierre-de-Montreuil et les jardins Wilson. La ville abrite aussi le parc Marcel-Cachin et celui de Courneuve-Georges Valbon.

Ainsi, Saint-Denis s’avère être un endroit très animé, ce qui est idéal pour vous constituer un patrimoine immobilier. En outre, vu la grande part de touristes qui y viennent chaque année, investir dans la location saisonnière vous permet de générer des revenus locatifs élevés.

Les transports à Saint-Denis

La commune de Saint-Denis dispose de moyens de transport en commun diversifiés reliant la ville avec Paris et le reste de la région Île-de-France. Il existe notamment 17 lignes de bus traversant la commune. Aussi, les trois lignes de tramway (ligne 1, 5, 8) facilitent la circulation des habitants entre les quartiers de la ville et vers les communes voisines. Pour le métro, ce secteur dispose de deux grandes lignes (lignes 12 et 13) la reliant aux villes environnantes. De plus, pour se rendre de Saint-Denis à Paris en quelques minutes, les habitants peuvent utiliser le RER B et le RER D ainsi que la ligne H. 

En outre, le projet du Grand Paris Express et sa future gare de Saint-Denis-Pleyel conduira à la création de 4 nouvelles lignes de métro (14, 15, 16 et 17) à l’horizon 2023.

Ses infrastructures

Concernant les infrastructures de Saint-Denis, la ville abrite de nombreux établissements scolaires. Elle accueille par exemple l’Université Paris 8 qui regroupe plus de 22 000 étudiants. À seulement une dizaine de minutes (avec la ligne de tramway T8) au nord se trouve aussi l’Université Paris 13.

Si vous voulez investir à Saint-Denis pour cibler les familles, les opportunités ne manquent pas. En effet, on ne recense pas moins de 69 écoles publiques, 3 écoles privées et plusieurs collèges et lycées.

En outre, les nombreux équipements hospitaliers, sportifs et culturels de Saint-Denis ne font qu'améliorer les conditions de vie des habitants. La ville abrite l'hôpital Delafontaine et l'hôpital Casanova. De plus, elle dispose de plus d'une vingtaine de terrains de foot et de rugby, de courts de tennis, de 8 gymnases et de 4 cinémas.

En résumé, la commune de Saint-Denis présente d’importants atouts dans le cadre d’un projet d’investissement locatif. C’est un secteur prometteur où acquérir une maison ou un appartement locatif. Toutefois, avant d’investir dans cette zone, vous devez approfondir vos connaissances sur son marché immobilier.

Les quartiers cibles à Saint-Denis

Avant de vous lancer dans un investissement immobilier locatif à Saint-Denis, le choix du quartier où investir constitue une étape importante. Parmi ses 12 quartiers, le secteur de Pleyel, le quartier Floréal-Allende-Mutuelle et le centre-ville font partie des plus recherchés.

Investir dans le quartier Pleyel

Ouvert sur le fleuve de la Seine, le quartier Pleyel est le lieu idéal pour rentabiliser un projet d’investissement immobilier à Saint-Denis. Ce secteur est celui qui connaît actuellement les plus grandes mutations. Il abrite plusieurs espaces verts, équipements culturels et sportifs. De plus, la création à l’horizon 2023 de la future gare de Saint-Denis-Pleyel ne fera qu’augmenter son attractivité. Ce quartier regroupe de nombreuses entreprises, commerces et services de proximité.

Investir dans le quartier Floréal-Allende-Mutuelle

Situé au nord-est de la ville, le quartier Floréal-Allende-Mutuelle est l’un des plus prisés de Saint-Denis. En pleine mutation, cette partie de la commune accueille depuis 2007 un important projet d’urbanisme. À cet effet, elle bénéficie de nombreux établissements scolaires, culturels et sociaux. Elle abrite plusieurs espaces verts comme le parc Marcel-Cachin et le parc de la Saussaie. De plus, l’Université Paris 8 se trouve dans ce secteur.

Investir dans le quartier du centre-ville

Dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier locatif, le quartier du centre-ville de Saint-Denis est un emplacement de choix. C’est un secteur animé et attractif du fait du charme de ses vieilles pierres, de son patrimoine historique et de son architecture. D’ailleurs, il abrite la Basilique de Saint-Denis. Les commerces et services de proximité y sont également nombreux.

Ce secteur constitue l'endroit idéal pour investir dans un bien immobilier ciblant les familles et les jeunes actifs. Les logements anciens y sont abondants.

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Zoom sur le marché immobilier locatif à Saint-Denis

Afin de réaliser un projet d’investissement locatif rentable dans une ville très animée comme Saint-Denis, avoir un aperçu du marché immobilier local est à privilégier.

Les types de logements locatifs à Saint-Denis

Dans le cadre d’un investissement locatif, la connaissance des typologies de biens immobiliers qui dominent le marché est importante. À Saint-Denis, la plupart des logements sont des appartements, avec une part de 89,9 %, contre 7,1 % de maisons. De plus, 74,5 % des habitants de la ville sont des locataires.

Du fait du grand nombre d'étudiants dans la ville, investir dans les studios et les appartements T2 (deux pièces) s’avère être le plus rentable. Aussi, selon leur cible, beaucoup d'investisseurs optent pour des appartements de plus grandes superficies comme les T3, T4, T5, voire T6.

Les prix immobiliers

Concernant les prix immobiliers, Saint-Denis présente un tarif très avantageux par rapport aux autres villes du Grand-Paris. Il faut compter en moyenne 4 410 €/m2 pour un appartement. Selon les caractéristiques du logement, ce prix peut osciller entre 2 547 euros et 6 268 euros. Par ailleurs, si vous optez pour une maison, le prix varie entre 2 075 €/m2 et 5 711 €/m2, soit 3 469 €/m2 en moyenne.

En outre, le loyer moyen à Saint-Denis s’élève à 19,8 € par mètre carré pour un appartement et 16,5 € pour une maison. C’est un montant très attractif permettant aux investisseurs d'obtenir des revenus locatifs relativement élevés dans le cadre de leur projet immobilier. À noter qu'investir dans l’ancien s’avère plus rentable que d'investir dans le neuf.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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