Que faire avec 100 000 euros dans l’investissement locatif ?

Le marché immobilier en France est favorable à un projet d’investissement locatif. Avec les faibles taux d'intérêt des banques, les rendements locatifs attractifs des placements et le dynamisme du marché, l’immobilier offre effectivement une très bonne rentabilité sur le long terme.

En fonction des objectifs et des stratégies respectives de chaque investisseur, il est nécessaire d’examiner tous les types d’investissement possibles. À savoir que disposer d’un capital de 100 000 euros constitue déjà une somme assez confortable. Ce budget ouvre de belles perspectives en matière d’investissement locatif. Découvrez dans cet article les options qui s'offrent à vous pour investir avec ce montant.

Faut-il investir 100 000 euros dans un bien ancien ou neuf ?

Voici tout ce qu'il faut savoir sur les différences entre les logements anciens et les logements neufs.

Investir dans un logement ancien

Avec un budget de 100 000 euros, il vous est possible d’envisager l’achat d’un logement ancien. Ce type d'investissement représente une excellente opportunité pour les investisseurs à petit budget. D’une manière générale, les biens anciens s'avèrent plus accessibles et plus rentables que les biens neufs.

En effet, leurs prix sont plus bas et ils disposent généralement d'un emplacement stratégique en centre-ville ou dans des secteurs recherchés. De ce fait, ils génèrent des rendements intéressant. Toutefois, avant tout achat d'un logement ancien, il ne faut pas oublier de prendre en considération les coûts des travaux de rénovation. À noter d'ailleurs que ces travaux de rénovation sont sujets à plusieurs aides de l'État et peuvent également être financés via un crédit immobilier.

Investir dans un logement neuf

Certes, l'achat d'un logement neuf ouvre le droit à plusieurs avantages fiscaux non négligeables pour la réduction d'impôts. Toutefois, il est bien plus difficile de trouver un logement neuf avec un budget de 100 000 euros. Par ailleurs, même si les biens neufs ne nécessitent pas de travaux de rénovation, leur livraison est plus lente que pour un logement ancien. Il faudra donc attendre plusieurs mois avant de commencer à générer vos premiers revenus locatifs.

Quelles sont les typologies de biens accessibles avec 100 000 euros

Parmi les nombreux placements financiers qui existent, l’immobilier est de loin celui offrant les meilleures rentabilités pour un minimum de risques. Dans le cadre d'un investissement, un budget de 100 000 euros donne accès à des logements de petite superficie tels que des studios ou des appartements T2.

Acheter un studio pour le louer

Avec 100 000 euros, investir dans un studio pour le mettre en location est réalisable. Le studio constitue notamment le type de bien par excellence auquel tout investisseur pense pour un premier achat locatif. Et pour cause, son prix est généralement abordable et la demande locative reste forte dans presque toutes les villes de France, notamment les villes étudiantes.

Avec une rentabilité élevée grâce à la demande soutenue, les studios ne manquent pas d’atouts pour les investisseurs. 

Investir dans cette typologie de bien permet d’attirer les étudiants et les jeunes actifs. Ainsi, avec ce type de logement, vous percevrez presque continuellement des loyers grâce au faible risque de vacance locative.

De plus, les studios anciens à rénover et qui jouissent d'un emplacement à proximité des bassins d'emploi et des universités peuvent se revendre facilement et générer des plus-values intéressantes. En effet, le succès de votre placement dépendra en grande partie de la localisation du studio. Notez qu’un bien à proximité des écoles, des universités et des transports en commun est très recherché.

Acheter un appartement deux-pièces

Malgré un marché immobilier tendu, il est encore envisageable de se constituer un patrimoine à petit prix. Acheter un appartement de type T2 avec un budget de 100 000 euros est encore possible, à condition de ne pas viser les grandes agglomérations. De surcroît, évitez les villes comme Paris ou Lyon. Concrètement, il est conseillé de focaliser vos recherches dans la proche banlieue ou à la campagne.

Investir 100 000 euros via une Société civile de placement immobilier (SCPI)

Afin de générer des revenus stables et réguliers avec un budget de 100 000 euros, investir dans des parts de SCPI s’avère une bonne option.

Une société civile de placement immobilier est un organisme de placement collectif. Il s’agit d’une entreprise qui investit dans des parcs immobiliers dirigés par des professionnels. En pratique, la SCPI collecte de l’argent auprès de plusieurs investisseurs, ceci dans le but d’acheter et de gérer un patrimoine destiné à la location. De ce fait, une SCPI est un moyen d’investir dans l’immobilier locatif par l’intermédiaire d’un placement collectif.

La société civile de placement immobilier permet d’effectuer un investissement avec un petit budget. Depuis quelques années, placer un capital de 100 000 euros au moyen d’une SCPI est d’ailleurs un choix assez fréquent. Il est à noter que la SCPI n’est pas autorisée à entreprendre une activité commerciale immobilière. De ce fait, la promotion immobilière lui est interdite.

D’une manière générale, une SCPI détient plusieurs actifs immobiliers et est composée de nombreux investisseurs. Il existe notamment plusieurs types de société civile de placement immobilier, à savoir :

• la SCPI de rendement offrant des profits annuels périodiques ;

• la SCPI de plus-value, spécialisée dans l’acquisition immobilière ;

• la SCPI fiscale ayant pour unique objectif de faire profiter aux membres des régimes fiscaux spéciaux de l’immobilier.

En passant par une SCPI, vous pouvez profiter des avantages de votre placement sans les inconvénients des investissements classiques (pas de passage chez le notaire, pas de travaux, pas de gestion locative et la fiscalité est simplifiée). Notez que les bénéfices offerts par une SCPI de rendement se situent à plusieurs niveaux :

• la diversité de votre portefeuille d’investissement,

• l’absence de gestion immobilière,

• les rendements périodiques,

• l’accès à des tickets d’entrée relativement modestes (avec 100 000 euros, il vous est possible d’acheter plusieurs parts dans différentes SCPI pour une diversification optimale).

De plus, l’investissement locatif par l’intermédiaire d’une SCPI peut générer un déficit foncier et contribuer à la réduction de votre impôt sur le revenu. Cependant, ce type de placement n’est pas sans risque, et le rendement n’est malheureusement pas garanti. En plus des frais de gestion élevés, une SCPI manque de transparence, de sorte qu’il est difficile de vous guider vers les meilleures rentabilités.

Investir 100 000 euros dans un club deal immobilier

De plus en plus répandu, le club deal immobilier est une solution intéressante pour investir. À l’aide de la création d’une société permettant la mutualisation de ressources financières, des investisseurs peuvent collaborer pour réaliser un investissement locatif. Ceci, dans l’objectif d’en tirer une rentabilité élevée.

En effet, un club deal est un groupement d’investisseurs mettant en commun leur capacité d’achat et participant collectivement à des levées de fonds. Le but est d'investir dans des biens qui leur seraient individuellement inaccessibles. Avec un portefeuille de 100 000 euros, vous avez le ticket d’entrée dans la plupart des clubs deal immobiliers.

En réunissant plusieurs investisseurs, il est possible de gagner en transparence et de disposer d’un capital conséquent permettant l’acquisition d'un bien à fort potentiel de rendement. 

En définitive, un club deal immobilier regroupe plusieurs participants partageant les mêmes objectifs patrimoniaux et qui deviennent associés. Il est alors possible d’envisager différentes stratégies afin de réaliser un investissement sur mesure en fonction de chaque investisseur. À savoir que le club deal immobilier peut rémunérer les membres avec deux principales sources de revenus :

• les plus-values,

• les rendements locatifs tirés de la mise en location du bien immobilier.

​​​​​​En investissant dans un club deal immobilier, vous n’achetez pas directement l’appartement ou la maison en question, mais des parts dans la société. Dans le cadre d’un investissement locatif, cette solution peut présenter une rentabilité très intéressante avec une prise de risque relativement faible.

Avec la montée des prix de l’immobilier, investir dans les grandes villes nécessite aujourd’hui un budget assez conséquent. Fort heureusement, avec 100 000 euros dans votre portefeuille, vous possédez un capital largement suffisant pour vous permettre de devenir propriétaire d’un bien immobilier.

Petits investissements à fort potentiel : parking, cave, fonds d'investissement, OPCI, actions immobilières

L'investissement immobilier ne consiste pas seulement à acheter une maison. Il existe d'autres options moins chères et tout aussi abordables. Il comprend également des investissements dans des parkings et des caves. De petits espaces comme celui-ci, souvent négligés, peuvent générer des revenus intéressants, surtout dans les grandes villes où le stationnement et le stockage sont rares.

Les fonds d'investissement sont également une option. Cela vous permet de diversifier votre portefeuille et de répartir votre risque sur plusieurs actifs. Selon vos objectifs et votre tolérance au risque, vous pouvez choisir des fonds axés sur l'immobilier, les marchés financiers ou d'autres secteurs.

Une autre option intéressante est l'Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI). Il offre la possibilité d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement la propriété. Les OPCI investissent aussi bien dans l'immobilier physique (immeubles, parkings, etc.) que dans les actifs financiers (actions, obligations). Ceux-ci sont disponibles pour tous les budgets et offrent une certaine liquidité.

Enfin, les actions immobilières peuvent être une option attrayante pour ceux qui cherchent à investir dans l'immobilier sans acheter l'intégralité de la propriété. Ces actions représentent l'intérêt de la société à posséder, gérer et développer des biens immobiliers. Pouvoir acheter et vendre sur les bourses vous donne une certaine flexibilité.

Ces investissements peuvent être financés par une assurance-vie, des investissements en euros ou d'autres moyens. Ceux-ci comportent des niveaux de risque variables et peuvent atteindre des rendements en euros en fonction de la stratégie d'investissement choisie. Il est important de bien comprendre ces options avant de prendre une décision.

Les erreurs à éviter dans l'investissement locatif

Négliger l'étude préalable du marché

Investir sans bien connaître le marché immobilier local constitue l'erreur la plus coûteuse pour un investisseur débutant souhaitant optimiser sa rentabilité. Avant tout achat d'un bien, une analyse rigoureuse du secteur géographique s'impose pour évaluer plusieurs paramètres déterminants et définir une stratégie d'investissement performante.​

Analyser le dynamisme et le potentiel du quartier

Examinez attentivement les infrastructures présentes et les projets de développement : proximité des transports en commun, présence d'écoles et d'universités, commerces de proximité et bassins d'emploi qui garantissent une demande locative soutenue.

Un quartier mal desservi ou en perte de dynamisme complique la recherche de locataires de qualité et allonge considérablement les périodes de vacance locative, impactant directement votre rendement. Les zones en développement avec des projets urbains futurs offrent un excellent potentiel de valorisation et de plus-value à moyen terme pour votre patrimoine immobilier.​

Comparer les prix du marché pour optimiser votre achat

Surpayer un bien diminue mécaniquement le rendement locatif et compromet durablement la rentabilité de votre opération d'investissement. Consultez les transactions récentes dans le quartier ciblé et comparez les prix au mètre carré pour des biens similaires afin d'évaluer le juste prix du logement.

L'euphorie de l'achat ou le manque de comparaison peuvent conduire à une acquisition trop chère, difficilement rentable même avec des loyers optimisés et une gestion rigoureuse.​

Réaliser les diagnostics techniques pour sécuriser votre placement

Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz) révèlent l'état réel du bien et les travaux nécessaires avant la mise en location. Ignorer ces vérifications expose à des dépenses imprévues importantes et peut retarder considérablement la mise en location de votre bien immobilier.

Un logement classé F ou G au DPE nécessitera des rénovations énergétiques coûteuses pour respecter la réglementation en vigueur et maintenir la performance de votre investissement locatif.​

Sous-estimer les coûts cachés de l'investissement

De nombreux investisseurs concentrent leur attention exclusivement sur le prix d'acquisition du bien, oubliant que l'investissement locatif génère des frais récurrents qui impactent directement la rentabilité nette et le rendement de leur placement.​

Les frais d'acquisition initiaux du patrimoine

Au-delà du prix d'achat du logement, prévoyez dans votre budget les frais de notaire représentant 7% à 8% du prix pour un bien ancien et 2% à 3% pour un bien neuf. Les frais de garantie bancaire, les honoraires d'agence immobilière et les éventuels frais de dossier bancaire s'ajoutent au budget initial de votre investissement. Pour un achat à 100 000 euros dans l'ancien, comptez environ 7 500 euros de frais de notaire supplémentaires à intégrer dans votre stratégie financière.​

Les travaux de rénovation pour valoriser le bien

Sous-estimer les coûts de rénovation et de mise aux normes constitue une erreur fréquente aux conséquences budgétaires lourdes sur la performance de votre investissement locatif. Les travaux d'électricité, de plomberie, d'isolation thermique et de remise aux normes de sécurité peuvent rapidement atteindre 20% à 30% du prix d'achat selon l'état du logement.

Prévoyez systématiquement dans votre budget une marge de sécurité de 15% à 20% au-dessus de votre estimation initiale pour absorber les imprévus de chantier et préserver la rentabilité de votre placement.​

Les charges récurrentes impactant la rentabilité

La taxe foncière représente un poste significatif variant fortement selon les communes, de 500 à 2 000 euros annuels pour un appartement, à déduire de vos revenus locatifs. L'assurance propriétaire non-occupant (PNO) coûte entre 150 et 400 euros par an selon la valeur du bien immobilier et protège votre patrimoine.

Les charges de copropriété, souvent sous-estimées dans les objectifs de rentabilité, peuvent atteindre 1 000 à 2 500 euros annuels selon la qualité de l'immeuble et les services proposés. Si vous déléguez la gestion de votre investissement locatif, les frais d'agence représentent 6% à 10% des loyers perçus.​

Prévoir les frais d'entretien pour la performance du bien

Une provision annuelle de 0,5% à 1% de la valeur du bien permet d'anticiper les petits travaux d'entretien et les réparations courantes nécessaires au maintien de la qualité du logement. Ces dépenses préservent la valeur de votre patrimoine immobilier et évitent les dégradations progressives qui réduisent l'attractivité locative et compromettent la rentabilité de votre investissement.​

Fixer un loyer inadapté au marché locatif

Le montant du loyer influence directement la rentabilité de votre investissement immobilier et la rapidité de location du bien.​

Les risques d'un loyer surévalué pour votre stratégie

Fixer un loyer supérieur aux prix du marché local dissuade les candidats locataires et allonge les périodes de vacance locative, impactant négativement le rendement de votre placement. Chaque mois sans locataire représente une perte sèche qui diminue considérablement le rendement annuel et compromet vos objectifs de rentabilité.

Un appartement loué 900 euros au lieu de 1 000 euros génère certes 1 200 euros de moins par an, mais deux mois de vacance à cause d'un prix excessif entraînent une perte de 2 000 euros sur votre investissement locatif.​

Les conséquences d'un loyer sous-évalué sur la performance

À l'inverse, proposer un loyer trop bas réduit inutilement la rentabilité de votre investissement immobilier et limite les revenus de votre patrimoine. Sur 10 ans, une sous-évaluation de 50 euros mensuels représente un manque à gagner de 6 000 euros, sans compter l'indexation annuelle qui amplifie l'écart de performance.​

Étudier les loyers pratiqués pour optimiser vos revenus

Consultez les annonces de location pour des biens similaires dans le même quartier afin d'établir une stratégie tarifaire cohérente avec le marché. Analysez les prestations offertes (étage, exposition, équipements, parking, balcon) qui justifient les écarts de prix et la valorisation du logement.

Les sites spécialisés et les observatoires des loyers fournissent des données précises sur les prix médians pratiqués par typologie de logement pour affiner votre stratégie d'investissement. Dans les zones soumises à l'encadrement des loyers, respectez strictement les plafonds légaux imposés par la réglementation pour éviter les sanctions.​

Ajuster selon le profil des locataires cibles et vos objectifs

Un studio meublé destiné aux étudiants ne se loue pas au même prix qu'un appartement familial dans le cadre d'un investissement locatif. Adaptez votre stratégie tarifaire au positionnement du bien et aux attentes du marché local pour maximiser la rentabilité de votre placement immobilier.

La demande locative varie également selon les saisons, particulièrement dans les villes étudiantes où les pics de recherche se concentrent en juin-juillet et septembre, impactant la performance de votre investissement.​

Gestion locative : personnelle ou professionnelle ?

La gestion locative en autonomie

Gérer soi-même son bien immobilier permet de réaliser des économies substantielles sur les frais d'agence, généralement compris entre 6% et 10% des loyers. Cette option offre un contrôle total sur les décisions et une autonomie complète dans votre stratégie d'investissement locatif. Pour un loyer de 1000 euros mensuel, cela représente une économie potentielle de 720 à 1200 euros par an.​

Les responsabilités et compétences à maîtriser

L'autogestion implique de maîtriser plusieurs aspects techniques et juridiques pour garantir la rentabilité de votre placement. Vous devez rédiger les baux conformes à la réglementation en vigueur, réaliser les états des lieux d'entrée et de sortie, encaisser les loyers et effectuer les relances en cas de retard de paiement. 

La sélection des locataires requiert une vérification rigoureuse des dossiers pour minimiser les risques d'impayés et sécuriser vos revenus locatifs. Vous devez également coordonner les réparations, organiser les visites du logement et rester disponible pour répondre aux demandes des locataires.​

Les risques et contraintes de l'autogestion

Sans accompagnement professionnel, les erreurs juridiques peuvent entraîner des sanctions financières et des litiges coûteux qui impactent votre performance immobilière. La vacance locative peut s'allonger faute d'expertise en marketing immobilier et de réseau de diffusion d'annonces efficace.

Les impayés non anticipés et les conflits mal gérés génèrent des pertes importantes qui effacent rapidement les économies initiales sur les frais de gestion. Cette solution convient particulièrement aux investisseurs disposant de temps, de rigueur organisationnelle, et de compétences juridiques pour gérer un bien simple avec des locataires fiables dans le cadre d'un investissement locatif réussi.​

Déléguer à un professionnel

La gestion professionnelle de votre patrimoine immobilier, bien que plus coûteuse, apporte sérénité et expertise dans la valorisation de votre placement. Les gestionnaires professionnels assurent une vacance locative réduite grâce à une meilleure mise en valeur du bien, limitent les impayés par une sélection rigoureuse des locataires selon leurs objectifs, et garantissent la conformité juridique de tous les actes de gestion.​

Un accompagnement complet pour optimiser votre rentabilité

Le gestionnaire professionnel prend en charge l'estimation du loyer selon le marché local et les performances du secteur, la diffusion d'annonces optimisées avec photos professionnelles et visites virtuelles 360°, la vérification approfondie des dossiers de candidature avec analyse de solvabilité, et la rédaction des contrats de location conformes à la réglementation.

Il assure l'encaissement des loyers et la gestion de votre budget locatif, les relances automatisées en cas de retard pour protéger vos revenus, les ajustements selon les indices légaux, et organise les réparations nécessaires pour préserver la valeur de votre patrimoine. 

Cette expertise juridique vous protège contre les erreurs législatives concernant les baux, les normes énergétiques, les diagnostics obligatoires et l'encadrement des loyers dans les zones tendues.​

Les options de gestion pour votre investissement

Deux formules principales existent pour gérer votre bien immobilier : la gestion traditionnelle en agence physique et la gestion locative en ligne. Les agences traditionnelles offrent un service personnalisé avec un agent dédié, un contact direct et une connaissance approfondie du marché local pour maximiser le rendement de votre placement.

Les plateformes en ligne proposent des tarifs environ 30% moins chers grâce à l'automatisation des processus, avec une flexibilité et une accessibilité accrues depuis n'importe où pour suivre vos investissements. Les frais de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers, réduisant ainsi l'impact fiscal sur votre investissement locatif.​

Rentabilité et performance sur le long terme

Sur une période de 5 à 10 ans, l'investissement dans les frais de gestion fonctionne comme une assurance contre les mauvaises surprises qui pourraient compromettre votre stratégie patrimoniale. La vacance locative réduite, les impayés limités grâce à une sélection rigoureuse, la maintenance préventive du logement, et la valorisation du patrimoine immobilier compensent largement les coûts de gestion et optimisent votre rentabilité globale.

Cette solution s'avère particulièrement adaptée aux investisseurs éloignés de leur bien, possédant plusieurs logements dans leur portefeuille, ou préférant éviter l'investissement quotidien dans la gestion pour se concentrer sur leur stratégie d'acquisition.​

Erreurs qui peuvent compromettre votre investissement

Sélectionner un locataire peu fiable pour votre bien

La vérification rigoureuse du dossier de candidature détermine la solvabilité du futur locataire et sécurise les revenus de votre investissement locatif. Exigez les trois dernières fiches de paie, le contrat de travail, le dernier avis d'imposition et une pièce d'identité pour valider la qualité du dossier. Un locataire insolvable provoque des impayés qui compromettent toute la stratégie patrimoniale de votre investissement et génèrent des procédures juridiques longues et coûteuses.​

Investir sans stratégie patrimoniale et objectifs définis

Définissez clairement vos objectifs avant d'acheter un bien immobilier : recherchez-vous des revenus complémentaires immédiats, une constitution de patrimoine à long terme pour la retraite, ou une réduction d'impôts via des dispositifs fiscaux ?

Chaque stratégie d'investissement impose des choix différents en termes de typologie de bien, de localisation et de régime fiscal pour optimiser la rentabilité. Investir sans plan précis et sans objectifs clairs conduit à des décisions inadaptées aux besoins réels et compromet la performance de votre placement.​

Négliger la réglementation locative en vigueur

La méconnaissance des obligations légales régissant l'investissement locatif expose à des sanctions financières et compromet votre stratégie. Les diagnostics obligatoires, les normes de décence du logement, l'encadrement des loyers dans certaines zones, et les règles d'augmentation annuelle doivent être parfaitement maîtrisés pour sécuriser votre investissement immobilier.

Une erreur dans la rédaction du bail ou le non-respect des délais légaux peut invalider une procédure d'expulsion et prolonger une situation d'impayés préjudiciable à la rentabilité de votre patrimoine.​

Placer à l'étranger 

Investir à l'étranger avec 100 000 euros est une décision qui peut être très rentable si elle est bien planifiée. Cependant, il est essentiel de tenir compte de certaines conditions et de choisir judicieusement le pays dans lequel investir.

Conditions pour investir à l'étranger

Avant de se lancer dans un investissement offshore, il est important de comprendre les procédures impliquées. Par exemple, l'ouverture d'un compte bancaire à l'étranger est légale, mais doit être déclarée sur votre déclaration de revenus. De plus, si vous envisagez de transférer plus de 50 000 € à l'étranger, vous devrez fournir une preuve de la provenance de l'argent. Choisissez un pays dans lequel investir

 Le choix du pays dans lequel investir dépend d'un certain nombre de facteurs, notamment la stabilité économique, les impôts et le marché immobilier. Des pays comme l'Espagne, l'Allemagne, la Croatie et le Maroc sont souvent considérés comme des destinations attractives pour l'investissement immobilier.

Cependant, il est essentiel de faire des recherches approfondies sur le marché immobilier local pour éviter de surévaluer et de comprendre les lois et les spécificités locales avant de prendre une décision.

Investir en Espagne

 L'Espagne est un marché attractif avec environ 500 000 transactions immobilières par an et un marché locatif de 7 milliards d'euros. La loi espagnole favorise les petits propriétaires par rapport à la réglementation française. De plus, l'Espagne offre des avantages fiscaux et des logements abordables, ce qui en fait une option attrayante pour les investisseurs.

Investir au Canada

 Le Canada offre des opportunités d'investissement immobilier avec une croissance économique stable et un faible taux de chômage. De plus, le Canada accueille de nouveaux résidents, ce qui le rend idéal pour les propriétés locatives. Plusieurs villes au Canada offrent des propriétés locatives abordables, ce qui peut être une option attrayante pour les investisseurs.

En conclusion, investir à l'étranger avec 100 000 euros peut être une excellente occasion si vous prenez en compte les conditions d'investissement et choisissez judicieusement le pays dans lequel placer votre argent . Néanmoins, il est essentiel de faire des recherches approfondies et de planifier soigneusement votre investissement pour maximiser vos rendements.