Créer une société pour investir dans l'immobilier : quel statut choisir ?

L’investissement dans l’immobilier locatif s’avère un excellent moyen d’élargir votre patrimoine et de générer des revenus complémentaires. De ce fait, le placement dans la pierre présente de nombreux avantages, tant pour les particuliers que pour les sociétés. Toutefois, afin de profiter pleinement des atouts de la location immobilière, il convient de choisir la forme juridique la plus adaptée à votre situation. Avoir un statut vous permet notamment d’anticiper la transmission du bien immobilier et de simplifier les procédures successorales. De ce fait, la forme juridique vous aide à optimiser vos revenus immobiliers, mais également à faciliter la gestion et la fiscalité de votre placement. Aussi, en fonction de votre activité et de votre situation, quel statut juridique choisir ? Cet article fera le point entre les différentes possibilités pour vous permettre d’établir une stratégie d’investissement adaptée.

Choisir la SARL pour un investissement locatif

La SARL ou société à responsabilité limitée constitue une option parmi tous les statuts juridiques que vous pouvez choisir. C’est notamment une société commerciale adaptée aux exigences d’une petite ou d’une moyenne entreprise.

Les conditions de formation d’une SARL

La procédure de création d’une SARL immobilière nécessite au moins deux associés. Aussi, si la création se fait par une seule personne, il s'agit d’une SARL unipersonnelle. Toutefois, cette dernière ne correspond pas aux exigences d’un investissement dans l’immobilier locatif. Une fois les associés sélectionnés, vous devez composer le montant du capital social de la société. Ce dernier peut être constitué avec des apports en nature, en numéraire ou en industrie. La nomination du gérant doit également avoir lieu durant la création de la société. Le gérant sera le représentant légal de cette dernière et pourra agir dans son intérêt. À la suite de la création de l’entreprise, chaque associé aura droit à un revenu correspondant à ses parts sociales.

L’avantage de la SARL dans l’immobilier

L’objectif principal de la SARL immobilière est la détention et l’exploitation d’un bien immobilier. Dans cette optique, elle permet aux membres de la société d’investir en mettant en commun leurs ressources sous forme de parts sociales. De cette façon, la SARL peut acquérir un ou plusieurs biens immobiliers pour des placements locatifs. Cela permet également de passer outre les contraintes du régime de l’indivision.

Vous pourrez ainsi générer des revenus à hauteur de votre contribution lors de la création de l’entreprise. Vous percevrez ainsi les dividendes ou les bénéfices de la SARL immobilière. Vous aurez également le droit de voter les décisions importantes de la société comme la modification des statuts juridiques, la distribution des dividendes ou les questions sur les gérants.

La SARL dispose également d’un statut juridique sécurisé. En effet, elle est fortement encadrée par la loi afin de protéger les associés. Aussi, la clause d’agrément empêche ces derniers de céder des parts sociales ou des biens à des tiers non validés. Par conséquent, si la décision n’a pas été prise au préalable durant une assemblée avec la présence de tous les associés, la cession n’est pas valide. Seule la position sociale du gérant de la société est flexible dans le cadre d’une SARL immobilière.

La fiscalité de la SARL immobilière

Concernant l’imposition, le régime fiscal par défaut de la société à responsabilité limitée est l’IS (impôt sur les sociétés). Ce dernier s’applique sur les revenus de la société. Plus exactement, le prélèvement se fait sur le bénéfice réalisé par cette dernière selon les règles des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Le taux forfaitaire sur les sociétés est généralement de 33,3 %. Toutefois, ce dernier est réduit à 15 % pour une PME avec un chiffre d’affaires qui ne dépasse pas les 7 millions d’euros hors taxes. Aussi, une SARL est idéale pour l’achat-revente dans le cadre d’un investissement immobilier. La fiscalité vous permettra une moindre imposition sur la plus-value immobilière des biens.

La SARL de famille

La SARL de famille est une autre forme de la SARL. Toutefois, à la différence de cette dernière, elle permet de bénéficier du régime fiscal des sociétés de personnes si les associés sont de la même famille. À cette condition, elle évite la double imposition. Le régime de transparence permet notamment à la SARL de famille de faire de la location meublée. Cela peut se faire en accordant le statut de LMNP (Loueur meublé non professionnel) aux membres de la société. De ce fait, vous pourrez profiter de la location meublée tout en mettant en commun les ressources afin de constituer le capital.

Opter pour une SCI dans un investissement locatif

Une SCI ou société civile immobilière est le statut juridique par défaut pour les activités immobilières. Elle permet notamment de faciliter la gestion de l’immobilier, mais également d’anticiper la transmission.

Les conditions de formation d’une SCI

La création d’une SCI nécessite la présence de deux associés. Contrairement à une SARL, la création d’une SCI unipersonnelle n’est pas possible pour investir dans l’immobilier. Toutefois, même un mineur non émancipé peut être membre. À cette condition, elle est particulièrement adaptée à une famille qui souhaite investir dans l’immobilier locatif pour faciliter la gestion du patrimoine. Une fois le choix des associés effectué, les statuts de la SCI doivent être rédigés par écrit par acte sous seing privé. Suite à cette démarche, les associés doivent constituer les apports au capital social de la société.  Ils répondront ensuite à des dettes sociales à hauteur de leur participation à ce dernier.

L’avantage d’une SCI

Les atouts d’une SCI sont nombreux. De plus, elle est particulièrement flexible puisque de nombreux montages juridiques existent en fonction de la situation des associés. En effet, en fonction de l’activité, ces derniers peuvent optimiser la forme juridique de la société. Ils peuvent notamment intégrer le démembrement du droit de propriété attaché aux parts sociales dans le montage.

Dans le cadre d’une SCI, la constitution d’un patrimoine immobilier est facilitée. Cela, puisque les associés peuvent mettre en commun des apports en numéraire, en industrie ou en nature. Ils partagent ainsi les coûts liés à la création de la société. Grâce à cette constitution, l’obtention d’un financement auprès d’un établissement bancaire se trouve également facilitée.

Concernant la transmission des biens, la SCI offre plusieurs avantages. Elle permet notamment d’effectuer des donations successives de parts sociales en franchise de droit. De cette façon, les héritiers peuvent devenir propriétaires au bout de quelques donations. Cette stratégie n’est pas possible dans le cadre d’une détention directe du patrimoine. Dans ce dernier, soit vous donnez l’intégralité des biens immobiliers, soit vous ne donnez rien.

La fiscalité d’une SCI

La société civile immobilière a l’avantage de choisir son régime fiscal. En effet, en fonction de l’activité de la SCI, vous pourrez choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Vous pourrez ainsi élaborer une bonne stratégie afin d’optimiser votre régime d’imposition.

Généralement, la société civile immobilière suit le régime fiscal de l’IR (impôt sur le revenu). De ce fait, aucune imposition n’est faite au niveau de la société. Aussi, les bénéfices de l’entreprise sont directement taxés auprès des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, dans le cas d’une revente du patrimoine, la plus-value immobilière peut bénéficier d’une exonération d’impôt.

Toutefois, la société civile immobilière peut opter volontairement pour le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés. À cette condition, elle peut déduire une fraction de l’immeuble annuellement pour amortir l’investissement. De cette façon, le montant de l’impôt sur les bénéfices annuels peut être atténué. Cependant, lors de la cession du patrimoine immobilier par la société, elle doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value.

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Investir en tant que SAS dans un projet immobilier locatif

La SAS ou société par actions simplifiée est un statut juridique qui se caractérise par une grande liberté. C’est une alternative aux éventuelles contraintes de la SCI ou de la SARL. La société par actions simplifiée est notamment adaptée à une activité commerciale.

Les conditions de formation d’une SAS

Plus flexible que la SARL, la création de la société par actions simplifiée n’impose aucun nombre d’associés. Aussi, il est possible pour une personne de créer une SAS unipersonnelle sans avoir de répercussion sur l’activité de l’entreprise.

Concernant le capital social de la société, le montant minimum obligatoire est de 1 euro. De ce fait, il est tout à fait possible de créer une SAS sans apport. Toutefois, pour faciliter l’obtention de financement auprès d’une banque, un capital de départ est nécessaire.

L’avantage d’une SAS

Lors de la rédaction du statut, vous devez vous faire encadrer par un professionnel du droit. La loi confère une grande liberté aux associés pour une gestion sur mesure de la société. Vous pourrez ainsi organiser à votre guise les modalités de cession de parts sociales et autres détails. Toutefois, cette grande souplesse peut cacher des pièges, d’où l’importance de faire appel à un professionnel pour vous aider dans la rédaction du statut juridique.

Outre la flexibilité de la rédaction du statut et la possibilité de créer la société avec un seul associé, la SAS dispose d’autres avantages. La responsabilité limitée aux apports des actionnaires en fait notamment partie. De ce fait, en cas de défaillance de la SAS, les associés sont protégés. Aussi, ce statut convient à un investissement immobilier, que ce soit pour un achat, pour la vente ou pour la location.

La fiscalité d’une SAS

Comme pour toute société commerciale, la SAS est soumise au régime fiscal par défaut de l’IS. Les bénéfices annuels de la société seront imposés avec un taux forfaitaire de 25 %. Toutefois, ce dernier peut être réduit à 15 % sous les conditions suivantes :

  • Le chiffre d’affaires annuel doit être inférieur à 10 millions d’euros hors taxes ;
  • Le capital social doit être entièrement libéré ;
  • 75 % du capital social doit être détenu par des personnes physiques. 

Autrement, la SAS peut également être soumise à l’IR selon le choix des associés. À cette condition, elle sera imposée selon les mêmes modalités que la SCI. Toutefois, cette option n’est valable que durant les 5 premières années d'existence de la société. Passé ce délai, le régime sera remis sous les modalités de l’IS.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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