Assemblée générale de SCI familiale : quelles sont les règles ?

La SCI familiale, ou société civile immobilière familiale, attire de nombreux foyers. Elle offre un cadre pour gérer ensemble un bien, transmettre plus simplement le patrimoine, et simplifie la gestion locative. Mais attention, qui dit SCI dit aussi cadre légal strict. Trop souvent, les familles oublient que la SCI n’échappe pas à la loi.

Il faut parler de l’obligation légale d’assemblée générale, car c’est un vrai pilier : l’AG participe à la transparence, protège chaque associé, et reste incontournable, peu importe la confiance ou le climat familial. Dans ce guide, découvrez les bases : le texte légal, l’importance du rendez-vous annuel, le rôle du gérant SCI, le déroulé pas à pas, les règles de vote, les pièges, et comment éviter tout conflit ou risque pour votre SCI familiale.​

Qu’est-ce qu’une SCI familiale et à quoi sert l’assemblée générale ?

Une SCI, ou société civile immobilière, regroupe au moins deux personnes pour acheter et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. En mode « familial », les membres sont proches : conjoints, enfants, grands-parents. L’objectif ? Préparer la transmission, protéger le patrimoine, éviter les lourdeurs de l’indivision, et gérer la location à plusieurs mains à travers une société sur-mesure, dont les règles sont écrites dans les statuts SCI.​

La SCI familiale simplifie les successions, permet une fiscalité adaptée, et donne plus de liberté pour agir. Chaque décision est cadrée par les statuts signés par tous.

Rôle de l’assemblée générale dans une SCI

L’assemblée générale SCI est obligatoire : elle sert à réunir tous les associés, à débattre et à voter les points importants. C’est le cœur de la gouvernance. Le gérant SCI y rend des comptes, répond aux questions, présente un rapport écrit sur la gestion, bénéfices, pertes, même si personne ne le réclame.​

Les décisions importantes passent par l’AG. C’est là que se décide l’avenir de la société, selon un mode d’emploi défini dans les statuts SCI (règles de vote, quorum, pouvoirs). Les décisions validées en AG engagent tous les associés : pas de décisions au hasard, pas d’action isolée, la SCI protège ainsi l’équilibre et la transparence.​

Assemblée générale dans une SCI familiale : est-elle obligatoire ?

Quelle est l’obligation légale ?

Oui, l’assemblée générale est une obligation légale. L’article 1856 du Code civil l’impose formellement : « Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés via un rapport écrit détaillant l’activité de la société, les bénéfices réalisés ou prévus, et les pertes encourues ou prévues ». Peu importe le statut familial, les habitudes ou le climat : cette réunion ne peut être ignorée.​

Même si aucun associé ne demande de comptes, le gérant ne peut s’y soustraire. Et si l’AG n’est pas réunie, ou le rapport non transmis : tout associé peut lancer une procédure pour révoquer le gérant pour cause légitime. La jurisprudence le confirme récemment, en rappelant qu’aucune exception n’est admise : la famille n’est pas au-dessus de la loi.​

S’il y a plusieurs associés, chacune et chacun doit être convoqué. Si la SCI est inactive, l’AG reste obligatoire. Des événements spéciaux (cession de parts sociales, changement de siège social) peuvent aussi imposer des AG supplémentaires.

Ce que disent les statuts

Les statuts SCI précisent la fréquence minimale des assemblées, leur mode d’organisation et leur contenu, et imposent souvent une AG annuelle. Ils cadrent la distinction entre AG ordinaire SCI (gestion courante, approbation des comptes annuels) et AG extraordinaire (modification de statuts, opérations exceptionnelles).

La rédaction des statuts est donc essentielle. Toute ambiguïté ou oubli devient un risque de conflit, car en cas de doute, c’est la loi qui s’applique et non l’ambiance familiale.​

Comment convoquer une assemblée générale dans une SCI familiale ?

Qui peut convoquer l’assemblée ?

Le gérant SCI, élu selon les statuts, convoque l’assemblée générale, sauf disposition différente. Parfois, plusieurs gérants, voire la majorité des associés, peuvent aussi demander une AG. Il faut suivre ce que les statuts prévoient mais, en dernier ressort, l’obligation légale s’impose : le gérant doit rendre compte chaque année.​

En l’absence d’AG, tout associé peut saisir la justice pour l’imposer.

Formalités de convocation

La convocation doit mentionner la date, l’heure, le lieu exact de l’AG, les associés invités, et surtout l’ordre du jour détaillé. Faut-il envoyer la convocation en recommandé ? C’est conseillé, mais la loi impose surtout que tout associé ait bien été informé. Le recommandé avec accusé de réception protège en cas de litige. Le document doit aussi rappeler les résolutions soumises au vote et joindre rapports et états financiers.​

Sans convocation régulière, les décisions prises peuvent être annulées par le juge.

Le déroulé de l’assemblée générale : étapes et bonnes pratiques

Déroulement typique d’une assemblée ordinaire

Le président de séance (souvent le gérant) ouvre la réunion et fait signer la feuille de présence. Il lit l’ordre du jour. Un débat s’instaure, chacun peut s’exprimer. Le gérant présente un rapport écrit, conforme à la loi, avec le détail de la gestion, les recettes, les dépenses, les difficultés, les bénéfices ou pertes. Ce rapport fait foi devant la justice.​

Les comptes annuels sont alors soumis pour validation, puis viennent les différentes résolutions (affectation du résultat, renouvellement du gérant…).

Règles de vote et majorités applicables

Les règles figurent dans les statuts : chaque associé vote selon le nombre de parts sociales détenues. Les voix des associés présents ou représentés sont comptabilisées. Une majorité simple suffit pour valider la gestion courante ; les changements lourds exigent souvent une majorité renforcée, voire l’unanimité, selon les statuts ou la loi.

Les pouvoirs d’assemblée SCI permettent à un associé absent de se faire représenter (procuration). Si le quorum n’est pas atteint, une nouvelle AG doit être convoquée.​

Clôture de la séance

La réunion se conclut par la rédaction d’un procès-verbal d’assemblée, document officiel daté et signé par le président de séance et les associés volontaires. Ce PV doit retracer les débats, indiquer qui a voté quoi, et consigner les résolutions adoptées ou refusées. Il est archivé, car il sert de preuve en cas de contestation ou de contrôle fiscal. Mentionnez tout refus de signature ou désaccord.​

Quels types de décisions peuvent être prises lors d’une assemblée ?

Décisions prises en AG ordinaire

L’assemblée ordinaire, chaque année, permet : l’approbation des comptes annuels, la validation du rapport de gestion, l’affectation du résultat, la confirmation ou le changement de gérant, l’autorisation de certaines opérations courantes…

Cas nécessitant une AG extraordinaire

Pour les actes graves : changement de siège social SCI, modification des statuts, entrée ou sortie d’associés, cession de parts sociales, dissolution de la société. Ces décisions sont strictement encadrées et nécessitent en général une majorité spéciale, prévue dans les statuts SCI ou par la loi.​

Le PV d’AG extraordinaire devra être nettement détaillé.

Risques en cas de non-tenue d’une AG dans une SCI familiale

Conséquences juridiques

Oublier l’AG ou le rapport écrit annuel met le gérant en faute : tout associé peut demander sa révocation devant le tribunal. Les décisions prises peuvent être contestées, annulées, et une gestion défaillante déclenche parfois la nomination d’un administrateur judiciaire. La sécurité juridique de la SCI est en péril.​

Conséquences fiscales

En cas de contrôle fiscal, pas d’AG ni de rapport = risque : défaut de transparence, taxation d’office, sanctions. Même en famille, l’administration ne pardonne pas l’absence de formalisme.​

Bonnes pratiques pour une AG réussie et conforme

• Préparez toujours un ordre du jour écrit, avant la convocation.

• Respectez strictement les délais et les modalités (recommandé de préférence).

• Archivez chaque rapport de gestion et chaque procès-verbal d’AG, signés, dans un registre dédié.

• Sollicitez un professionnel (expert-comptable, avocat) pour la préparation et le suivi juridique, notamment en cas de doute sur la rédaction, le calcul du résultat, la rédaction du rapport ou du PV.​

• Lors de l’AG, le président de séance doit assurer la prise de parole et consigner toute divergence ou refus de signature.

Bon à savoir : la loi s’applique même en famille

Le caractère familial de la SCI ne vous protège pas d’une révocation du gérant ou de litiges, même si aucun associé ne réclame le rapport annuel ou ne pose question. L’article 1856 du Code civil ne laisse aucune marge : chaque année, la reddition de comptes est obligatoire et doit être écrite. Seul ce formalisme vous protège d’un conflit – même dix ou vingt ans après la création de la SCI.​

Assemblée à distance ou en visioconférence : est-ce possible dans une SCI familiale ?

Avec la généralisation du télétravail et des outils numériques, de nombreuses familles se demandent s’il est possible d’organiser une assemblée générale à distance pour leur SCI. Bonne nouvelle : oui, sous certaines conditions, le fonctionnement de l’assemblée SCI peut être adapté à la digitalisation… à condition de respecter les règles.

Une possibilité… si les statuts le permettent

La visioconférence ou l’AG par écrit ne sont pas automatiques : elles doivent être autorisées par les statuts de la SCI. Si rien n’est prévu, une modification préalable des statuts est nécessaire, ce qui implique une assemblée extraordinaire pour voter cette évolution.

L’AG à distance est donc possible, mais elle doit être encadrée clairement. Les statuts doivent préciser :

• les modalités techniques (visioconférence, signature électronique, etc.)

• la gestion des pouvoirs d’assemblée SCI

• la manière dont les votes sont recueillis et comptabilisés

Un simple échange de mails ne suffit pas : pour sécuriser les décisions, tout doit être formalisé et traçable.

AG par écrit : une alternative souple, mais encadrée

Il est aussi envisageable de tenir une assemblée générale par écrit, sans réunion physique ni visioconférence. Chaque associé reçoit le rapport du gérant SCI, les projets de résolutions, puis renvoie sa réponse (vote, commentaire, signature). Cette procédure, plus souple, nécessite aussi un cadre clair dans les statuts.

Là encore, une convocation d’assemblée formelle est obligatoire, même si la réunion ne se tient pas "en live".

Outils numériques recommandés

Pour organiser une AG à distance dans de bonnes conditions, voici quelques outils simples et efficaces :

• Zoom, Google Meet ou Microsoft Teams pour la visioconférence

• Docusign ou Yousign pour les signatures électroniques

• Des plateformes de gestion type MySCI ou LegalPlace pour faciliter la préparation des documents et le vote électronique

Ces solutions permettent de moderniser le fonctionnement de l’assemblée SCI, tout en restant dans un cadre juridique solide.

Que faire si un associé refuse de venir ou de voter lors de l’assemblée générale ?

Il arrive, dans certaines SCI familiales, qu’un ou plusieurs associés choisissent de ne pas participer à une assemblée générale, ou refusent de voter certaines résolutions. Ce type de situation, bien que courant, ne bloque pas nécessairement le fonctionnement de l’assemblée SCI, à condition de respecter certaines règles.

Un associé absent peut être représenté : pensez aux pouvoirs

Lorsque l’un des membres ne souhaite pas ou ne peut pas se déplacer, il peut confier son pouvoir d’assemblée SCI à un autre associé ou à une tierce personne (si les statuts de la SCI l’autorisent). Ce pouvoir doit être écrit, signé, et indiquer clairement les décisions à voter.

Ainsi, même en cas d’absence physique, la voix de l’associé peut être prise en compte, ce qui évite les blocages et garantit la régularité des décisions prises.

Une convocation régulière suffit : l’AG peut se tenir

Dès lors que la convocation d’assemblée a été envoyée correctement (délais respectés, informations complètes), l’assemblée générale peut se tenir et délibérer, même si un ou plusieurs associés sont absents ou refusent de voter.

L’essentiel est de prouver que chaque associé a bien été informé. Une lettre recommandée avec accusé de réception reste la méthode la plus sûre en cas de litige. Le gérant SCI doit pouvoir démontrer que la procédure a été respectée.

Mentionner les absences ou refus dans le procès-verbal

Lorsqu’un associé ne se présente pas ou refuse de prendre part au vote, il est indispensable d’en faire mention dans le procès-verbal de l’assemblée. Ce document, rédigé par le président de séance, doit lister :

• les associés présents ou représentés,

• ceux absents sans pouvoir,

• ceux qui ont refusé de voter sur une ou plusieurs résolutions.

Cette transparence est essentielle pour sécuriser les décisions prises, et pour éviter toute contestation ultérieure.

Les points essentiels à retenir

Organiser une AG chaque année et fournir un rapport écrit, c’est le socle de la sécurité pour votre SCI familiale. Même dans un climat de confiance, le formalisme légal protège tout le monde et évite les conflits futurs. Pensez à relire vos statuts, vérifier vos convocations, et faire appel à un professionnel pour la rédaction du rapport et du procès-verbal.​

Check-list pratique pour bien organiser une AG

• Rédigez un ordre du jour précis.

• Envoyez une convocation formelle à tous les associés (recommandé conseillé).

• Préparez le rapport écrit du gérant sur l’activité et les comptes annuels.

• Contrôlez la validité des pouvoirs d’assemblée SCI.

• Présentez et faites signer une feuille de présence.

• Rédigez et signez le procès-verbal d’assemblée, puis archivez-le sans faute.

Téléchargement : Modèle de convocation ou de PV d’assemblée

De nombreux modèles gratuits et personnalisables existent pour la convocation et le procès-verbal. Attention : adaptez-les à vos statuts et à l’objet de votre réunion.

Infographie : Schéma du déroulé d'une AG

Convocation –> Ouverture de séance –> Feuille de présence –> Rapport du gérant –> Lecture de l’ordre du jour –> Discussion –> Vote des résolutions –> Rédaction et signature du procès-verbal –> Archivage.

FAQ

Une AG est-elle obligatoire chaque année ?
Oui, en application de l’article 1856 du Code civil, chaque SCI, familiale ou non, doit réunir une AG tous les ans, avec rapport écrit du gérant, même sans activité ou en l’absence de demande des associés.​

Peut-on faire une AG à distance ?
Oui, si les statuts l’autorisent, l’AG peut se tenir à distance ou par écrit : l’essentiel est d’assurer la transparence, le débat, et la production d’un rapport et d’un PV valables.​

Que faire si un associé refuse de signer le PV ?
Mentionnez le refus dans le procès-verbal. Le PV reste valable mais ce refus constitue un signal d’alerte : mieux vaut consulter un expert pour prévenir tout futur litige.​