Investissement neuf : la meilleure stratégie locative

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L'investissement locatif neuf représente aujourd'hui un marché porteur et particulièrement attractif pour les investisseurs. Selon les dernières études, près de 45 % des acheteurs immobiliers se tournent désormais vers des biens neufs, contre seulement 25 % il y a 10 ans. Mais qu'est-ce qu'un investissement neuf exactement ? Il s'agit d'acquérir un bien immobilier (appartement, maison, etc.) directement auprès d'un promoteur immobilier dans le cadre d'un projet de construction neuve.  

Par rapport à l'achat d'un bien ancien, investir dans le neuf offre de multiples avantages fiscaux et dispositifs avantageux comme la loi Pinel. Cette défiscalisation permet une réduction d'impôts conséquente sur les revenus locatifs perçus. De plus, le neuf bénéficie souvent d'une exonération totale de taxe foncière pendant les premières années. Au-delà des économies fiscales, investir dans un logement neuf assure une rentabilité locative optimisée grâce à des loyers plus élevés à la relocation.

Dans cet article, nous vous exposons tous les atouts de l'investissement locatif neuf dans les grandes métropoles. Nous verrons comment démarrer sereinement dans la gestion locative, en profitant des avantages des dispositifs immobiliers neufs comme la loi Pinel. Nous aborderons également les meilleures stratégies pour bien choisir son programme immobilier neuf rentable.

Immeuble français pour un investissement locatif

Le marché porteur de l'investissement locatif neuf 

Les chiffres et tendances du marché des logements neufs en France

Le marché de l'investissement locatif neuf en France connaît une croissance remarquable ces dernières années. Selon les chiffres de l'Observatoire du Logement Neuf, les ventes de logements neufs ont augmenté de 17 % en 2022 par rapport à l'année précédente. Cette tendance haussière s'explique par plusieurs facteurs.

Tout d'abord, les avantages fiscaux associés aux dispositifs immobiliers neufs comme la loi Pinel séduisent de plus en plus d'investisseurs. En effet, cette défiscalisation permet une réduction d'impôts conséquente sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. De plus, l'achat d'un bien neuf ouvre droit à une exonération totale de la taxe foncière durant les premières années de location.

Ensuite, la demande locative croissante, notamment dans les grandes métropoles comme Toulouse, profite aux investissements neufs. Ces logements modernes et économes en énergie attirent les locataires en quête de biens de qualité et performants. Leur rentabilité locative est donc optimisée avec des loyers plus élevés à la relocation.

Enfin, le dynamisme du marché du neuf est porté par l'engouement des primo-accédants pour les prêts à taux zéro. Ces prêts immobiliers avantageux facilitent l'accession à la propriété dans le neuf et stimulent l'ensemble du marché de la construction.

Qu'il s'agisse d'acheter un appartement neuf sur plan ou de choisir un programme immobilier déjà en chantier, les opportunités d'investissement locatif sont nombreuses pour démarrer sereinement une gestion locative rentable.

Expliquer les facteurs qui stimulent la demande locative dans le neuf 

De nombreux facteurs stimulent actuellement la demande locative pour les logements neufs en France. Tout d'abord, les nouveaux biens immobiliers bénéficient d'une attractivité renforcée grâce aux normes de construction modernes et aux matériaux durables utilisés. Les appartements et maisons neuves offrent ainsi des prestations de qualité supérieure, avec une isolation performante et de faibles charges énergétiques. Un véritable atout pour séduire les locataires soucieux de réduire leur empreinte environnementale et de maîtriser leur budget.

De plus, les programmes immobiliers neufs sont souvent implantés dans des quartiers en plein renouvellement urbain, valorisant davantage les biens. La construction de nouveaux équipements publics, commerces et transports accompagne ces opérations, renforçant l'attrait résidentiel de ces zones. Les investisseurs ont donc tout intérêt à se positionner tôt sur ces marchés porteurs pour bénéficier de loyers élevés dès la livraison.

Enfin, l'accès facilité au crédit immobilier grâce aux taux bas actuels permet à davantage de ménages d'envisager un projet locatif neuf. Les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou les prêts aidés stimulent également l'investissement dans la pierre neuve de la part des particuliers. Rassurés par les garanties décennales, ils se tournent volontiers vers ce type de bien pour se constituer un patrimoine immobilier solide et durable.

Que ce soit pour des raisons environnementales, pratiques ou financières, la demande locative pour les logements neufs est donc appelée à rester soutenue dans les années à venir. Un marché porteur à ne pas manquer pour tout investisseur averti.

Avantages fiscaux, aides et dispositifs incitatifs pour le neuf

L'investissement locatif dans le neuf bénéficie d'un environnement fiscal particulièrement avantageux en France. Le dispositif phare en la matière est sans conteste la loi Pinel. Celui-ci permet aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 63 000 euros sur leurs revenus fonciers, en contrepartie d'un engagement locatif de 6 à 12 ans. Une aubaine pour se constituer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant.

Mais ce n'est pas tout ! L'achat d'un bien neuf dans l'ancien ouvre également droit à une exonération totale de taxe foncière pendant 2 ans. Un coup de pouce non négligeable pour optimiser la rentabilité locative dès les premières années. D'autres niches fiscales comme le dispositif Malraux permettent aussi de défiscaliser en rénovant des logements anciens.

Au-delà des avantages fiscaux, investir dans le neuf peut se révéler payant grâce aux aides à l'accession. Les primo-accédants éligibles au prêt à taux zéro peuvent ainsi financer jusqu'à 40 % du coût d'un logement neuf en résidence principale. Un bonus non négligeable pour démarrer sereinement dans l'investissement locatif.

Pour les bailleurs souhaitant se lancer dans la gestion locative, les programmes immobiliers neufs labellisés proposent aussi de nombreux atouts. Allant de la garantie décennale aux prestations de standing, en passant par des frais de notaire réduits, ces opérations clés en main facilitent la vie des investisseurs.

Que vous soyez à la recherche d'une défiscalisation optimale ou de la meilleure rentabilité, le neuf recèle donc de multiples dispositifs avantageux pour se constituer un patrimoine immobilier pérenne.

Différence d'attractivité entre métropoles/grandes villes et zones périurbaines

L'attractivité de l'investissement locatif neuf varie considérablement selon que l'on se positionne en zone tendue ou plus périphérique. Dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Toulouse, la demande locative est telle que les investisseurs n'ont que l'embarras du choix parmi les nombreux programmes neufs. Ces marchés ultra dynamiques présentent de solides fondamentaux pour une rentabilité locative optimale.

Tout d'abord, les loyers y sont nettement plus élevés que dans le reste du territoire, garantissant des revenus locatifs confortables. A Paris par exemple, le loyer moyen dans le neuf culmine à près de 30€/m2 ! De plus, le risque de vacance locative est très faible dans ces zones en tension immobilière constante.  

Ensuite, l'engouement des ménages pour le neuf y est décuplé par les transports, commerces et infrastructures de qualité à proximité. L'offre locative est donc rapidement absorbée, favorisant une hausse des prix. 

Enfin, les programmes neufs bénéficient dans ces secteurs d'un attrait fiscal renforcé. Ils restent, en effet, éligibles aux dispositifs de défiscalisation même en secteur tendu, contrairement à l'ancien où les niches fiscales sont généralement exclues.

Si les prix d'acquisition sont plus élevés en cœur de ville, le jeu en vaut donc largement la chandelle pour un investisseur locatif soucieux d'optimiser ses revenus. À l'inverse, les zones périurbaines et semi-rurales offrent certes des prix d'entrée plus abordables, mais une demande locative et des perspectives de valorisation moindres à long terme.

Investir dans l'immobilier

Les garanties et protections offertes par le neuf  

La garantie décennale pour les vices cachés, détailler le cadre légal

Investir dans un bien immobilier neuf, c'est s'assurer une sérénité et une protection juridique optimales grâce à la garantie décennale. Encadrée par la loi, celle-ci couvre l'acquéreur contre les vices et désordres pouvant apparaître sur l'ouvrage après la construction, pendant une période de 10 ans.

Concrètement, cette garantie décennale oblige le promoteur et les entreprises de construction à réparer ou rembourser tous les dommages affectant la solidité de l'immeuble ou le rendant impropre à sa destination. Sont concernés les défauts de conception, les vices de construction ou encore l'utilisation de matériaux défectueux.

Pour en bénéficier, l'acquéreur n'a rien à faire ni à payer. Le promoteur doit obligatoirement souscrire une assurance décennale auprès d'un organisme agréé et en informer ses clients. En cas de sinistre, il suffira au propriétaire d'effectuer une déclaration auprès de l'assureur qui prendra en charge les réparations.

Cette protection légale constitue un gage de sécurité et de pérennité pour l'investisseur. Contrairement à l'ancien où les vices cachés sont fréquents, le neuf n'implique aucun risque caché ni travaux importants les premières années. Un atout non négligeable pour une gestion locative sereine et rentable dans la durée.

Mais ce n'est pas tout ! L'achat d'un bien neuf ouvre également droit à des garanties complémentaires sur le bon achèvement des travaux, les dommages imprévus, etc. Autant d'assurances et de protections qui permettent d'investir en toute confiance dans un programme immobilier neuf de qualité.

Assurances obligatoires 

Outre la garantie décennale, l'acquisition d'un bien neuf implique la souscription obligatoire par le promoteur d'assurances spécifiques couvrant différents types de dommages pendant le chantier et après la livraison. Un gage de sérénité supplémentaire pour l'investisseur.

La plus connue est l'assurance dommages-ouvrage. Celle-ci protège le propriétaire contre les dommages relevant de la garantie décennale, mais aussi de défauts de conception, de vices de construction apparents ou encore de problèmes d'étanchéité. Elle couvre les frais de réparation ou de reconstruction en cas de sinistre majeur pendant 10 ans après l'achèvement des travaux.

Le promoteur doit également souscrire une assurance de responsabilité civile pour couvrir les dommages causés aux tiers pendant le chantier, ainsi qu'une assurance dommages avant réception garantissant le paiement des réparations en cas de dégâts avant la livraison. Une fois le bien livré, une assurance dommages après réception ou réception intervient pour une période d'un an.

Au-delà de ces assurances légales, de nombreux programmes neufs proposent aussi des garanties complémentaires facultatives, couvrant par exemple les dommages immatériels, les dommages aux existants, ou encore la perte de loyers en cas de sinistre sur un investissement locatif.  

Autant de protections qui représentent un gage de qualité, de sécurité et de tranquillité d'esprit pour l'acquéreur d'un bien neuf. Celui-ci peut ainsi investir sereinement dans son projet immobilier, sans crainte de mauvaise surprise ultérieure.

Absence de travaux à prévoir les premières années

Un des principaux attraits de l'investissement locatif dans le neuf réside dans l'absence totale de travaux à prévoir durant les premières années suivant l'acquisition. En effet, grâce aux normes de construction drastiques et aux matériaux de qualité employés, les logements neufs sont parfaitement fonctionnels et ne nécessitent aucune rénovation d'envergure.

Contrairement à l'ancien où les travaux sont souvent inévitables, que ce soit pour la mise aux normes, le remplacement d'équipements vétustes ou l'embellissement des pièces, les propriétaires de biens neufs n'auront aucune dépense lourde à engager. Finis les soucis de fuites, d'humidité, d'électricité ou de chauffage défaillants si courants dans l'ancien !

Grâce à la garantie décennale et aux multiples assurances liées au neuf, ils peuvent investir l'esprit serein, sans crainte de découvrir des vices cachés engendrant des coûts imprévus. Les appartements et maisons neuves sont aux dernières normes, avec un niveau de finition et des équipements flambants neufs pour de nombreuses années.

Pour un investisseur démarrant une activité locative, cette perspective de n'avoir aucuns frais de rénovation est un sérieux avantage financier. Cela lui évite d'avoir à mobiliser un gros budget pour remettre le bien aux normes avant la première location. Les loyers générés par son investissement neuf pourront donc être pleinement capitalisés.

Durant au moins une décennie, la gestion locative se concentrera uniquement sur la relocation périodique des locataires et l'entretien courant, sans souci majeur de travaux. Un soulagement qui contribue grandement à la rentabilité et à la sérénité dans l'investissement locatif neuf.

Conformité aux dernières normes de construction 

L'investissement dans les appartements neuf permet d'acquérir un bien parfaitement conforme aux normes et conforme aux dernières réglementations en vigueur en matière de construction. Contrairement à l'ancien qui peut rapidement devenir obsolète, le logement neuf bénéficie des innovations les plus récentes en termes de sécurité, de confort et de performance énergétique. 

Tout d'abord, les immeubles neufs répondent aux normes les plus strictes en matière d'accessibilité, d'isolation phonique et thermique, d'équipements électriques, de ventilation... Autant de points rassurants pour un bailleur soucieux de louer un appartement ou une maison de qualité à ses locataires.

Ensuite, les programmes immobiliers neufs intègrent obligatoirement les dernières réglementations environnementales, avec des constructions basse consommation ou à énergie positive. Le bien neuf permettra ainsi à l'investisseur locatif de proposer des logements économes en charges à ses locataires.

L'achat dans le neuf présente aussi l'avantage d'anticiper les futures normes de construction. Les promoteurs ont en effet pris de l'avance sur les prochaines réglementations, en construisant déjà des bâtiments sans étiquette énergétique trop défavorable.

Pour un investisseur, ce gage de conformité et de pérennité aux normes en vigueur est un atout considérable pour assurer la rentabilité locative de son bien sur le long terme. Pas de risque de se retrouver avec un appartement ou une maison dépassée, nécessitant des travaux de mise aux normes coûteux.

Sécurité et pérennité des nouveaux matériaux  

La construction d'un bien immobilier neuf se distingue aussi par l'utilisation de matériaux et techniques de pointe, gage de sécurité et de pérennité pour l'investisseur locatif. Loin des vieilles bâtisses où se cumulent les désordres, le neuf mise sur des produits innovants et durables.

Côté structure, l'emploi généralisé du béton armé assure une solidité à toute épreuve, protégeant des risques d'affaissement ou d'effondrement. Les façades sont réalisées en matériaux composites haute résistance, limitant les dégradations liées aux intempéries. Les toitures bénéficient également de membranes d'étanchéité et d'isolation thermique renforcées pour une longévité optimale.

À l'intérieur, l'électricité, la plomberie et le chauffage sont entièrement refaits à neuf avec des matériaux aux dernières normes, éliminant tout risque lié à la vétusté. Le recours à des produits naturels comme le bois, la pierre ou la brique offre aussi une solidité incomparable dans le temps.

Outre leur robustesse, ces nouveaux matériaux de construction répondent aux exigences environnementales les plus récentes. Leur fabrication moins polluante et leur faible impact énergétique sur le bâtiment contribuent à préserver les ressources naturelles.

Pour le bailleur, cette modernité, conjuguée à la garantie décennale, est la certitude de bénéficier de la meilleure qualité lors de son investissement locatif dans le neuf. Ses locataires pourront profiter durablement d'un intérieur sain, confortable, et économe en énergie. Un gage de pérennité pour optimiser sa rentabilité dans la durée.

Revenus locatifs optimisés dans le neuf 

Prix de vente et loyers plus élevés à la relocation

L'un des principaux atouts de l'investissement locatif dans le neuf réside dans les niveaux de prix à l'achat et de loyers nettement supérieurs à ceux de l'ancien. Un avantage de taille pour optimiser ses revenus fonciers dès l'acquisition.

Tout d'abord, les prix de vente au m² dans le neuf sont généralement 20 à 30 % plus élevés que dans l'ancien, notamment en secteur tendu comme à Toulouse ou dans les grandes métropoles. Mais cette valorisation se justifie par les prestations haut de gamme, les garanties décennales et la qualité des matériaux employés.

Ensuite, cette plus-value à l'achat se répercute sur les niveaux de loyers. En moyenne, un logement neuf se négocie avec une hausse de loyer de l'ordre de 10 à 20 % par rapport à l'ancien équivalent. Un différentiel intéressant pour le bailleur qui voit ses revenus locatifs mensuels bonifiés dès la première relocation.

Ce supplément de valeur procuré par le neuf perdure également dans le temps. En effet, les appartements et maisons neuves conservent mieux leur standing et bénéficient d'une décote de revente moindre à long terme. C'est un avantage indéniable au moment de valoriser son patrimoine ou de céder son bien.

Autre particularité, les logements neufs suscitent davantage la convoitise et trouvent plus facilement preneurs sur le marché locatif tendu. Le risque de vacance locative est donc moindre, garantissant une rentabilité optimale dans la durée à l'investisseur.

Avec sa valeur ajoutée indéniable en termes de standing et de rendement, le locatif neuf s'impose comme un excellent placement pour tout bailleur visant une rentabilité maximale.

Exonérations de taxe foncière pendant x années

L'investissement locatif dans le neuf permet de bénéficier d'un avantage fiscal de taille : l'exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant plusieurs années. Une aubaine qui contribue grandement à optimiser la rentabilité du bien immobilier.

En effet, pour encourager la construction neuve et l'investissement locatif, les communes appliquent systématiquement une exonération de taxe foncière aux propriétaires de logements neufs. Cette exonération est totale les 2 premières années suivant l'achèvement des travaux. Puis elle reste partielle, de l'ordre de 50 à 75 %, durant les 3 à 8 années suivantes selon les villes.

Prenons l'exemple d'un appartement neuf acquis à Toulouse pour 250 000 €. Sur cette ville, l'exonération est totale les 2 premières années, puis à 75 % les 3 années suivantes. Avec un taux de taxe foncière de 33 %, le propriétaire économise donc près de 5 500 € sur les 5 premières années ! Une jolie somme qui viendra abonder ses revenus locatifs.

Au-delà de cet aspect purement financier, cette mesure fiscale incitative permet surtout au bailleur de compenser les éventuels travaux de rafraîchissement entre deux relocations. Pas de dépenses imprévues les premières années grâce à cette exonération de taxe foncière. 

Un atout décisif pour entamer sereinement une activité locative dans le neuf, avec une trésorerie préservée. Car les premiers loyers encaissés pourront être intégralement capitalisés, sans charges supplémentaires à provisionner. Un coup de pouce idéal pour constituer rapidement un patrimoine immobilier rentable.

Performance énergétique = économies de charges  

Un des avantages majeurs de l'investissement locatif dans le neuf réside dans la performance énergétique optimale des logements. Construits selon les dernières normes environnementales drastiques, les appartements et maisons neuves affichent de très faibles consommations énergétiques. Un atout décisif pour réduire les charges et optimiser la rentabilité.

Grâce à une isolation thermique et phonique renforcée, un système de chauffage et de ventilation moderne, ainsi que des équipements économes (électroménager, éclairage LED, etc.), les dépenses en fluides comme l'électricité, le gaz ou l'eau sont nettement inférieures à celles d'un logement ancien énergivore. 

Certains programmes neufs vont même encore plus loin en proposant des bâtiments à énergie positive, produisant eux-mêmes les calories nécessaires à leur fonctionnement grâce à des panneaux solaires ou une pompe à chaleur.  

Pour le propriétaire bailleur, cette réduction des charges énergétiques représente un double bénéfice financier. D'une part, ses locataires seront séduits par ces logements éco-performants leur permettant de réaliser de substantielles économies sur leur budget.

D'autre part, lors des relocations, le propriétaire n'aura pas à engager de lourds travaux de rénovation énergétique comme dans l'ancien. La performance du logement sera ainsi préservée dans la durée, évitant les coûts de mise aux normes écologiques.

Au final, cette dimension environnementale contribue grandement à optimiser la rentabilité locative sur le long terme. Les économies de charges pérennes dégagées permettent de capitaliser davantage les loyers et d'envisager des revalorisations régulières.

Logements neufs plus faciles à relocaliser rapidement  

Un autre atout indéniable de l'investissement locatif dans le neuf réside dans la facilité de relocation des biens. Que ce soit à l'issue d'un bail ou en cas de départ anticipé d'un locataire, les logements neufs trouvent généralement très rapidement de nouveaux preneurs, limitant au maximum les périodes de vacance locative.

Cette attractivité s'explique d'abord par le niveau de prestations et d'équipements haut de gamme offerts par ces appartements et maisons flambant neufs. Aux dernières normes de confort et de sécurité, ils séduisent inévitablement les locataires les plus exigeants recherchant un logement moderne et fonctionnel.

L'absence de travaux de rénovation, la garantie décennale et les performances énergétiques optimales constituent aussi des gages de qualité ultra-valorisants pour les candidats à la location. Autant d'atouts qui font la différence face à un bien ancien potentiellement vétuste.  

De plus, le neuf profite généralement d'un environnement résidentiel soigné et d'une localisation recherchée, au cœur de quartiers dynamiques et bien desservis. Des critères devenus essentiels pour les locataires actuels, séduits par le cadre de vie autant que par le bien lui-même.

Enfin, le facteur psychologique ne doit pas être négligé. Les aspirants locataires sont souvent rassurés à l'idée d'être les premiers à habiter un logement, évitant ainsi de potentiels désagréments ou vices cachés.

Grâce à cette appétence pour le neuf, le bailleur peut limiter au maximum les semaines de vacances locatives entre deux baux. Une garantie de revenus locatifs pérennes et donc d'une rentabilité optimale sur son investissement.

Gérer son investissement à distance plus simplement

Pour de nombreux investisseurs immobiliers locatifs, la gestion à distance de leur patrimoine constitue un véritable défi au quotidien. Heureusement, un bien neuf présente de multiples avantages pour faciliter cette organisation d'un point de vue pratique et financier.

Tout d'abord, le neuf implique par définition l'absence totale de travaux pendant les premières années suivant l'acquisition. Contrairement à l'ancien où les réparations et rénovations s'enchaînent, le propriétaire n'aura aucune intervention lourde à gérer à distance sur son appartement ou sa maison flambant neuf.

De plus, les garanties décennales ainsi que les multiples assurances liées au neuf (dommages ouvrage, responsabilité civile, etc.) protègent contre les désordres imprévus. Le bailleur est ainsi assuré de ne pas avoir à se déplacer en urgence pour régler un sinistre.  

L'aspect gestion locative est lui aussi grandement simplifié. La facilité à relouer, la modernité et les prestations haut de gamme du bien neuf facilitent le suivi à distance des relations. Le turn-over des locataires sera plus fluide.

Enfin, la performance énergétique optimale des logements neufs, conjuguée à une exonération de taxes foncières, limite fortement les charges. Le propriétaire peut donc se concentrer sur la simple perception des loyers, sans avoir à gérer d'importants surplus de dépenses annexes.

Autant d'atouts qui font du neuf la solution idéale pour tout investisseur souhaitant se constituer sereinement un patrimoine locatif rentable, tout en ayant la possibilité d'en déléguer aisément la gestion à distance.

Que faut-il retenir ?  

Pour conclure, l'investissement locatif dans le neuf apparaît comme une stratégie gagnante à tous les niveaux. Que ce soit en termes de sécurité, de fiscalité avantageuse ou encore de rentabilité optimisée, le neuf surpasse largement l'ancien.

Grâce aux garanties décennales, aux assurances obligatoires et à la conformité aux dernières normes, le propriétaire est assuré d'acquérir un bien pérenne et sans mauvaise surprise. Il pourra ainsi constituer sereinement un patrimoine immobilier solide et durable.

Par ailleurs, les économies fiscales substantielles liées aux divers dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, combinées aux exonérations de taxe foncière, réduisent considérablement la pression financière. Autant d'aides appréciables pour dégager de meilleurs revenus locatifs.

Et justement, en matière de rentabilité, le neuf fait mieux que résister à la comparaison ! Avec des niveaux de loyers plus élevés, une relocation facilitée par l'attrait des prestations et les faibles charges, tout est réuni pour maximiser son rendement locatif année après année.

Reste ensuite à bien choisir son programme immobilier neuf parmi les nombreuses opportunités du marché. Pour réussir dans cette démarche et optimiser votre investissement, n'hésitez pas à vous faire accompagner par des experts.

Les conseillers de notre agence immobilière vous guideront pas à pas, de la sélection du bien à l'ingénierie financière en passant par la gestion locative. Contactez-nous dès maintenant pour un rendez-vous et concrétiser votre projet locatif dans le neuf !

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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