Obtenir un prêt immobilier en 2023 : quelques règles

 

GARDEZ VOS FINANCES PERSONNELLES SAINES 

Il est essentiel de prendre soin de ses finances pour solliciter des prêts immobiliers. Tout d'abord, il est important de ne jamais être à découvert sur ses comptes. Les banques analysent régulièrement vos transactions et tout découvert peut être considéré comme un signe de mauvaise gestion de votre part. De plus, il est essentiel de faire attention aux jeux d'argent tels que les casinos et les PMU, car les banques surveillent ces lignes et peuvent vous considérer comme quelqu’un de joueur ou à risque. Si vous envisagez d'acheter une maison, coupez ou soldez vos crédits à la consommation avant de faire une demande de prêt immobilier. Enfin, il est toujours judicieux de conserver un matelas de sécurité, équivalent à environ un an de loyer, pour vous protéger contre les imprévus qui font partis de la vie des investisseurs immobiliers (travaux de copro, etc…).

Adapter sa capacité d’emprunt

Si vous avez fait une simulation bancaire il y a quelques années, voire quelques mois, il est important de l’actualiser de manière régulière. En effet avec la montée des taux, la capacité d’emprunt diminue et vous pourriez avoir une mauvaise surprise.

Il est important d’avoir en tête que 1% d'augmentation de taux revient à 8% de capacité d'emprunt en moins, 2% => 16%, etc... 

Par exemple, Si la banque vous avait validé votre dossier pour 300 000 € à 1%, vous ne pourrez emprunter plus que 276 000 € à 2% et 252 000 € à 3%.

PROUVEZ À LA BANQUE VOTRE STABILITÉ FINANCIÈRE 

Que ce soit en tant que salarié en CDI ou travailleur indépendant avec un peu d'ancienneté, la stabilité professionnelle est essentielle pour rassurer les banquiers et accéder à des prêts. Si vous êtes en période d'essai, il est recommandé de demander un courrier à votre employeur pour attester de votre future embauche en CDI. Ce document peut être utilisé pour rassurer les banques et faciliter l'obtention de prêts. Si vous envisagez une augmentation de salaire ou une prime, n'hésitez pas à demander des attestations écrites de ces événements futurs à votre employeur. Ces documents peuvent également vous aider à obtenir des prêts, en montrant que votre situation financière devrait s'améliorer dans un avenir proche. En somme, pour rassurer les banquiers, il est important de prouver la stabilité de votre situation professionnelle et de fournir des preuves tangibles de vos futures rentrées financières.

Pensez aux contreparties

Si vous envisagez d'obtenir un prêt immobilier, il peut être avantageux de proposer des contreparties à votre banque pour faciliter l'obtention du prêt. L'ouverture d'un compte courant dans la banque prêteuse peut être une solution efficace, car cela peut montrer que vous êtes engagé à long terme avec cette banque. De même, si vous êtes prêt à changer de banque principale et à domicilier vos revenus dans la banque prêteuse, cela peut également rassurer la banque quant à votre capacité à rembourser le prêt. En outre, l'assurance groupe peut être exigée pour obtenir un prêt immobilier, acceptez la. Enfin, si vous avez des épargnes résiduelles telles que des assurances-vie ou des placements, cela peut également renforcer votre dossier de prêt de les transférer chez eux. En proposant des contreparties, vous pouvez augmenter vos chances d'obtenir un prêt immobilier.

Augmenter son apport

Obtenir un financement à 110% pour l'achat d'un bien immobilier peut être difficile en raison des risques associés pour les banques. C'est pourquoi, avoir un apport personnel est souvent considéré comme un élément rassurant pour les banques. Un apport permet en effet de montrer votre capacité à épargner et votre engagement dans le projet immobilier. En outre, avoir un apport peut vous aider à augmenter votre cash-flow, c'est-à-dire votre capacité financière à rembourser les mensualités de votre prêt, ce qui peut augmenter votre capacité d'emprunt pour des projets futurs. Avoir un apport peut également vous aider à obtenir des prêts pour des travaux supplémentaires et à intégrer une marge de sécurité dans votre budget. Avoir un apport personnel peut être bénéfique à plusieurs niveaux pour votre projet immobilier, ainsi que pour vos projets futurs.

Trouver un co-emprunteur

Lorsque vous cherchez à obtenir un prêt immobilier pour un projet locatif, il est important de rassurer votre banque quant à votre capacité à rembourser le prêt. Avoir un co-emprunteur peut être un moyen efficace d'augmenter votre capacité d'emprunt, car cela peut aider à répartir la charge de remboursement entre deux personnes, ce qui peut rassurer la banque. De plus, si votre co-emprunteur a de l'expérience dans l'investissement locatif, cela peut être un argument supplémentaire pour la banque et renforcer votre dossier de prêt. Les banques sont souvent plus enclines à accorder un prêt à des personnes qui ont une certaine expérience dans le domaine de l'investissement immobilier. Avoir un co-emprunteur expérimenté peut être un atout majeur pour obtenir un prêt immobilier pour un projet locatif.

Présenter un sujet en opportunité : les passoires thermiques

Depuis fin 2022, la note DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est un élément crucial pris en compte par les banques pour l'octroi d'un prêt immobilier. En effet, une mauvaise note peut bloquer l'obtention du prêt, surtout si vous ne disposez pas d'un budget suffisant pour effectuer les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien. Il est donc important de prévoir un budget travaux cohérent pour faire remonter un mauvais DPE, afin d'augmenter vos chances d'obtenir le prêt et investir dans une passoire thermique. Il peut également être utile de demander à votre artisan de noter dans le devis les améliorations prévues pour rassurer la banque quant à votre capacité à améliorer la performance énergétique du bien.

Mettez les banques en concurrence

Lorsque vous cherchez à obtenir un prêt immobilier, il est important de comprendre que les banques sont en concurrence les unes avec les autres et que cela peut jouer en votre faveur. En effet, une banque qui se sent en compétition sera plus réactive et plus disposée à faire un effort pour vous accorder un prêt. Il est donc possible que vous essuyiez plusieurs refus avant de trouver une banque qui accepte votre dossier, mais cela ne signifie pas que vous ne pourrez jamais obtenir le prêt. Parfois, la différence peut être subtile, mais si votre banque historique sent qu'elle risque de vous perdre face à une banque concurrente, elle pourrait faire un effort supplémentaire pour vous garder en tant que client. En résumé, il est important de garder à l'esprit que la concurrence peut jouer en votre faveur et que vous pourriez finir par obtenir le prêt immobilier que vous cherchez, même si cela prend un peu plus de temps que prévu.

Achetez via une société

Acheter de l'immobilier à travers une société peut permettre de sortir de la règle du HCSF selon les banques. Cette règle impose une limitation stricte du taux d'endettement des ménages, ce qui peut rendre l'obtention d'un prêt immobilier difficile. En créant une société pour acheter le bien immobilier, le taux d'endettement de l'investisseur personnel n'est plus pris en compte, mais celui de la société. De plus, une société à l'IS peut également permettre de ne pas rentrer dans le calcul du taux d'endettement du client, offrant ainsi une certaine flexibilité financière. Toutefois, il est important de noter que l'achat de biens immobiliers via une société peut être plus complexe et plus coûteux et fait sortir du régime LMNP.

Négociez un différé

Intégrer un différé de remboursement dans un investissement immobilier peut être une stratégie utile pour poursuivre ses investissements. En effet, cela permet de reporter le remboursement du prêt sur une période donnée, généralement six mois. Pendant cette période, l'investisseur peut se concentrer sur la constitution d'un nouvel apport, qui pourra être utilisé pour financer de nouveaux investissements. Le différé de remboursement peut également permettre d'enchainer les investissements immobiliers.