Réduire l'IFI : astuces légales

Comment réduire l'IFI lorsqu'on est assujetti et qu'on dispose d'un patrimoine immobilier important ? C'est une question récurrente pour les propriétaires de biens. Rappelons que l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), instauré par la loi de finances pour 2018, concerne les propriétaires immobiliers dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros. Cet impôt peut représenter une charge fiscale importante, mais il existe plusieurs stratégies légales pour optimiser votre fiscalité et réduire cet impôt. En tant qu'avocat fiscaliste avec 10 ans d'expérience, je vous propose des astuces éprouvées pour éviter l'IFI et baisser votre assiette taxable IFI.

1. Optimiser la valeur nette taxable

La déclaration de l'IFI suit le même calendrier que celle de l'impôt sur le revenu. Selon l'article 964 du Code général des impôts (CGI), l'assiette de l'IFI comprend tous les biens et droits immobiliers détenus au 1er janvier de l'année d'imposition, déduction faite des dettes afférentes à ces biens.

Erreurs courantes à éviter

Pour éviter l'IFI, il est crucial de bien comprendre les biens à inclure et comment les évaluer correctement pour éviter les erreurs courantes.

• Non-déclaration des biens : Tous les biens immobiliers, qu'ils soient détenus directement ou indirectement via des sociétés, doivent être déclarés. Il en va de même pour les droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, etc.). La jurisprudence (CE, 9 novembre 2018, n° 416629) rappelle l'importance de la déclaration exhaustive sous peine de redressement fiscal.
• Mauvaise évaluation des biens : Les biens doivent être évalués à leur valeur vénale. Selon l'article 973 du CGI, la valeur vénale est définie comme la valeur d'un bien sur un marché idéal. Pour des évaluations précises, il est conseillé de consulter des sites comme MeilleursAgents.com ou de faire appel à un expert immobilier.

Comment éviter l'IFI grâce à une évaluation précise

Pour éviter l'IFI ou, du moins, pour limiter l'IFI à son minimum, il est crucial de procéder à une évaluation précise de vos biens immobiliers. En cas de doute sur la valeur d'un bien, il est recommandé de consulter un expert immobilier ou un notaire. Une mauvaise évaluation peut entraîner des pénalités importantes, comme la jurisprudence (CE, 9 novembre 2018, n° 416629) l'a souligné.

Utiliser les abattements pour réduire l'assiette taxable

Pour baisser votre assiette taxable IFI, plusieurs abattements peuvent être appliqués :

• Abattement de 30% sur la résidence principale : L'article 973, II du CGI prévoit un abattement de 30% sur la valeur vénale de la résidence principale.
• Décotes pour les biens en indivision : Les biens détenus en indivision peuvent bénéficier d'une décote pour indivisibilité. La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 15 mars 2017 (Cass. com., 15 mars 2017, n° 15-29.825) que cette décote peut atteindre 20% en raison des contraintes de gestion liées à l'indivision.
• Réduction pour les biens grevés d'une hypothèque : Les biens grevés d'une hypothèque bénéficient également d'une décote en raison de la charge pesant sur ces biens. Cette décote doit être évaluée au cas par cas.

2. Transformer son patrimoine en biens professionnels

Les biens utilisés à titre principal pour une activité professionnelle peuvent être exonérés d'IFI, ce qui est une stratégie efficace pour éviter l'IFI.

Location meublée professionnelle (LMP)

Transformer une activité de location nue en location meublée professionnelle (LMP) peut permettre l'exonération des biens loués au titre de l'IFI. Selon l'article 975, I-2° du CGI, les conditions à remplir sont les suivantes :

• Les revenus locatifs doivent dépasser 23 000 euros par an.
• Les revenus locatifs doivent représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

La Cour administrative d'appel de Paris a confirmé cette exonération dans un arrêt du 15 mars 2018 (CAA Paris, 15 mars 2018, n° 17PA00011). Cette stratégie est particulièrement avantageuse pour les retraités dont les revenus peuvent être majoritairement issus de la location immobilière.

Biens nécessaires à l'activité professionnelle

Les biens utilisés à titre principal pour une activité professionnelle sont exonérés d'IFI (article 975, I-1° du CGI). Par exemple, les locaux utilisés pour une activité commerciale ou artisanale peuvent bénéficier de cette exonération, comme le rappelle le Conseil d'État dans sa décision du 27 novembre 2019 (CE, 27 nov. 2019, n° 422423). Cette exonération s'applique également aux biens immobiliers détenus par des sociétés dans lesquelles le contribuable exerce son activité principale.

Cas pratique : l'exonération pour les entrepreneurs

Un entrepreneur possédant un immeuble utilisé comme siège social de son entreprise peut bénéficier de cette exonération. Pour ce faire, l'entrepreneur doit démontrer que le bien immobilier est indispensable à son activité professionnelle. La jurisprudence (CE, 27 nov. 2019, n° 422423) a clarifié les critères d'application de cette exonération, soulignant l'importance de l'usage professionnel du bien.

3. Réorganiser son patrimoine via des sociétés

Détenir des biens immobiliers via des sociétés civiles immobilières (SCI) ou des sociétés commerciales peut offrir des avantages fiscaux. L'article 965 du CGI précise que les biens détenus indirectement à travers des sociétés sont inclus dans l'assiette de l'IFI, mais des exonérations peuvent s'appliquer pour les actifs professionnels.

Exonérations pour les actifs professionnels

Pour bénéficier d'une exonération d'IFI sur les biens détenus via des sociétés, il est crucial que ces biens soient utilisés dans le cadre d'une activité professionnelle. La jurisprudence récente (CE, 3 avril 2019, n° 420160) a souligné l'importance de structurer ces sociétés de manière à bénéficier des exonérations pour actifs professionnels.

Stratégies de structuration

Les SCI et autres structures sociétaires doivent être mises en place de manière rigoureuse pour éviter toute requalification par l'administration fiscale. Il est essentiel de démontrer que les biens immobiliers détenus par ces sociétés sont effectivement utilisés pour l'activité professionnelle de l'associé. La jurisprudence (CE, 3 avril 2019, n° 420160) a mis en lumière les exigences en matière de justification économique et d'usage professionnel des biens pour bénéficier des exonérations d'IFI.

4. Faire des dons pour réduire l'IFI

Faire des dons à des organismes d'intérêt général permet de bénéficier d'une réduction d'IFI. L'article 978 du CGI prévoit une réduction de 75% des dons effectués, dans la limite de 50 000 euros. Par exemple, un don de 10 000 euros permet de réduire l'IFI de 7 500 euros.

Comment structurer les dons

Pour maximiser les réductions d'IFI grâce aux dons, il est conseillé de planifier ces dons en fonction des plafonds annuels. En effectuant des dons réguliers, vous pouvez baisser de manière significative votre assiette taxable IFI chaque année.

Jurisprudence sur les dons

La jurisprudence (CE, 16 mai 2018, n° 410982) a confirmé que les dons effectués à des fondations reconnues d'utilité publique peuvent être déduits de l'IFI. Cette décision a renforcé la sécurité juridique des contribuables utilisant cette stratégie pour réduire leur impôt.

5. Investir dans des forêts et terres agricoles

Les investissements dans les forêts et les terres agricoles bénéficient d'abattements importants (75%) en vertu de l'article 976, I-3° du CGI. Ces investissements soutiennent également la préservation des espaces naturels et peuvent être une solution efficace pour réduire l'IFI.

Avantages des investissements agricoles

Les forêts et terres agricoles sont non seulement des actifs tangibles, mais bénéficient aussi de régimes fiscaux favorables. Les abattements peuvent rendre ces investissements particulièrement attractifs pour ceux cherchant à limiter leur IFI.

Jurisprudence sur les investissements forestiers

La jurisprudence (CE, 24 janvier 2019, n° 421690) a confirmé que les investissements forestiers, s'ils respectent les conditions de gestion durable, bénéficient d'un abattement de 75% sur la valeur des biens. Cette décision a encouragé de nombreux contribuables à investir dans des forêts pour réduire leur IFI.

6. Arbitrage des contrats d'assurance-vie

Les contrats d'assurance-vie contenant des parts de SCPI ou d'autres biens immobiliers sont soumis à l'IFI. Il est possible d'arbitrer ces contrats pour réduire la part investie en immobilier et ainsi diminuer l'assiette taxable (article 972, II-2° du CGI).

Réduire l'IFI via l'assurance-vie

Pour baisser votre assiette taxable IFI, examinez la composition de vos contrats d'assurance-vie et réalisez des arbitrages en faveur d'actifs non immobiliers. Les contrats d'assurance-vie peuvent être restructurés pour minimiser la part des investissements immobiliers, réduisant ainsi l'IFI.

Jurisprudence sur l'assurance-vie

La jurisprudence (CE, 10 juillet 2019, n° 428253) a clarifié les conditions dans lesquelles les parts de SCPI détenues dans des contrats d'assurance-vie sont soumises à l'IFI. Cette décision a permis aux contribuables de mieux structurer leurs contrats d'assurance-vie pour éviter l'IFI.

7. Rachat par une holding : sortie de l'IFI ?

Constituer une holding pour racheter des biens immobiliers ne permet pas de sortir ces biens de l'assiette de l'IFI. En revanche si le rachat se fait à crédit, cela peut permettre la baisse du patrimoine net. Surtout si cette opération est justifiée par des raisons économiques et patrimoniales solides. La jurisprudence (CE, 3 avril 2019, n° 420160) souligne l'importance de la justification économique pour éviter toute requalification par l'administration fiscale.

Structurer les holdings pour éviter l'IFI

La création d'une holding doit être soigneusement planifiée et structurée pour répondre aux exigences fiscales. Les holdings peuvent permettre une meilleure gestion des actifs et offrir des avantages fiscaux substantiels, y compris des exonérations de l'IFI pour les actifs professionnels.

Cas pratique : l'utilisation de holdings

Un investisseur immobilier peut créer une holding pour détenir ses biens immobiliers. Si ces biens sont utilisés dans le cadre d'une activité professionnelle, ils peuvent être exonérés d'IFI. La jurisprudence (CE, 3 avril 2019, n° 420160) a souligné l'importance de justifier l'utilisation professionnelle des biens pour bénéficier de l'exonération.

Conclusion

En appliquant ces stratégies, vous pouvez réduire efficacement votre IFI tout en respectant les réglementations fiscales en vigueur. L'optimisation fiscale nécessite une compréhension approfondie des lois fiscales et une planification minutieuse. Pour des situations complexes, il est conseillé de consulter un avocat fiscaliste ou un expert-comptable pour maximiser vos avantages fiscaux.

Ces stratégies légales pour éviter l'IFI et baisser votre assiette taxable IFI sont basées sur une combinaison de bonnes pratiques fiscales et de dispositions légales spécifiques. En adoptant ces approches, vous pouvez non seulement réduire votre charge fiscale, mais aussi optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier.

Perspectives futures de l'IFI

L'IFI pourrait évoluer ou même être supprimé dans les prochaines années. Certains partis politiques, comme le Rassemblement National (RN), se sont prononcés en faveur de la suppression de l'IFI. Jordan Bardella, président du RN, a suggéré de remplacer l'IFI par un impôt sur la fortune financière, afin de favoriser l'investissement immobilier.

La droite traditionnelle (Les Républicains) plaide également pour des allègements de charges sur l'immobilier, soulignant la nécessité de relancer le secteur du logement et de la construction. Ces propositions visent à encourager la détention immobilière et à soutenir l'économie du bâtiment.

L'importance de rester informé

Il est crucial de suivre les évolutions législatives et fiscales pour adapter vos stratégies en conséquence. En consultant régulièrement un avocat fiscaliste ou un expert-comptable, vous pouvez vous assurer que vos investissements immobiliers sont optimisés et que vous bénéficiez des meilleures exonérations fiscales disponibles.

En conclusion, bien que l'IFI soit une charge fiscale significative pour les propriétaires immobiliers, il existe de nombreuses stratégies légales pour réduire cet impôt. En restant informé et en planifiant soigneusement vos investissements, vous pouvez minimiser votre IFI et optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier.