Rendement locatif : quelles prévisions pour 2024 ?

Le rendement locatif est un élément très important dans le domaine de l'immobilier. Il détermine la rentabilité d'un investissement. Son calcul est basé sur le rapport entre les revenus locatifs bruts et le coût total d'achat du bien. Il peut donc changer en fonction de l'évolution du marché et des différents changements qui impactent le secteur de l'immobilier !

Vous prévoyez d'investir dans l'immobilier locatif cette année ? Vous êtes déjà un investisseur ? Pour déterminer si votre projet immobilier sera rentable ou est toujours rentable et ainsi générer un cash flow positif, vous devez définir votre rendement locatif en fonction de la situation actuelle. Mais quelles sont les prévisions pour 2024 ? Faisons en un focus !

Quels sont les facteurs qui influencent le rendement locatif ?

Le rendement locatif, élément essentiel de l'investissement immobilier, est influencé par divers facteurs. 

Le choix de l’emplacement c'est-à-dire la ville où vous allez investir est le premier élément le plus important. En effet, les caractéristiques du marché local, la demande du secteur, et l'accessibilité déterminent la rentabilité d'un investissement immobilier. Ce qui signifie qu’un choix stratégique d'emplacement peut améliorer le rendement et garantir votre réussite financière.

Ensuite, le coût initial de l’achat, avec ses composants comme les frais de notaire et les coûts liés aux travaux impactent également le rendement locatif. Le mode de financement, qu'il s'agisse des taux de crédit ou des conditions liées au prêt, fait également partie de ce coût initial d’achat.

Enfin, la législation, notamment les lois de location, les régulations des prix et les avantages fiscaux comme le dispositif Pinel sont aussi à considérer.

Le prix de l’immobilier en France : quelle évolution pour 2024 ?

En 2024, une tendance à la baisse des prix de l'immobilier qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble de rapport a été observée dans la plupart des villes françaises comme Bordeaux et Lyon, où les reculs pourraient atteindre les 8%. Cette évolution impacte directement le rendement locatif. Le coût initial d'achat du bien étant réduit, la rentabilité du projet d'investissement locatif sera améliorée. Et cette baisse de prix va perdurer tout au long de l'année 2024.

Bon à savoir : La baisse des prix de l'immobilier en France peut également signaler des défis, notamment une diminution de la valeur patrimoniale.

Le montant du loyer en 2024 : une augmentation ou une baisse ?

Malgré la baisse des prix d’achat de l’immobilier, les loyers en France continuent d’augmenter. D’après la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), les grandes villes ont augmenté leur loyer de 3,1% en moyenne sur un an en janvier 2024. C'est Paris qui remporte la palme de la ville où les loyers sont les plus élevés du pays. Actuellement, le prix moyen du loyer à Paris est de 27,6 euros par mètre carré. Suivent les communes de Nice (16,9 euros/m2), Annecy (15,6 euros/m2), La Rochelle (15,4 euros/m2) et Lyon (14,2 euros/m2). A l’inverse, Saint-Etienne reste la grande ville la plus abordable de France avec un loyer moyen qui est à 9 euros par mètre carré.

L'augmentation des prix du loyer impactent le rendement locatif 2024. Une hausse du loyer peut accroître le rendement locatif en augmentant les revenus bruts, contribuant ainsi à booster la rentabilité globale. Cependant, cette augmentation doit être évaluée en tenant compte de divers paramètres, tels que la demande locative dans la région, les prix du marché, et les coûts liés à la gestion du logement.

LMNP : quels changements en 2024 ?

La loi Location Meublée Non Professionnelle ou LMNP est l’une des anciennes niches fiscales de France. Elle est dédiée aux investisseurs qui achètent un bien pour le louer meublé.

Le statut LMNP n’est pas donné à tous. Pour l’obtenir, vous devez respecter certaines conditions. Vous devez être un particulier. Vous ne devez pas exercer l'activité de location meublée à titre professionnel et être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). 

En optant pour le statut LMNP, l’investisseur peut être soumis soit au régime micro-BIC soit au régime réel. Le régime micro-BIC est appliqué si les recettes locatives annuelles de l’investisseur sont inférieures à 77 700  € ou si ses charges liées à l’investissement sont inférieures à la moitié de vos recettes. L’investisseur peut également opter pour le régime micro-BIC, si le loyer annuel n’excède pas les  188.700  € pour une location saisonnière. Au-delà de 77 700  € en location classique et de 188 700  € en location saisonnière, le régime réel s’applique automatiquement. 

Quels sont les dispositifs de défiscalisation valables en 2024 ?

Pour réduire le montant de l'impôt que vous allez régler à l'administration fiscale, plusieurs dispositifs de défiscalisation sont toujours valables en 2024. L'impact de ces dispositifs sur le rendement locatif découle principalement des économies fiscales que l'investisseur pourra générer. Mais quels sont ces dispositifs ?

La loi Pinel

Prolongée jusqu’en 2024, la loi Pinel vous permet de déduire de vos impôts jusqu’à 14% du montant de votre investissement. Toutefois, elle est limitée à un plafond de 300 000€ par an. 

Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez investir dans un bien immobilier neuf et le mettre en location nue pendant au minimum 6 ans. Et plus la location dure longtemps, plus la réduction d’impôts sera importante.

Le dispositif Loc’Avantages

Autrefois appelé la Loi Cosse, le dispositif Loc’Avantages sous le concept de louer abordable vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en vous offrant jusqu’à 65% de réduction fiscale appliquée à votre impôt sur le revenu. Pour en bénéficier, vous devez signer un contrat avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat), et respecter des loyers limités. 

La loi Malraux

Vous venez d’investir dans un bien immobilier ancien ? Le bien acquis doit encore être rénové avant de le mettre en location ? Si c’est le cas, le dispositif Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts s’élevant jusqu’à 30% du montant des travaux de restauration. Cependant, ce montant est plafonné à 400 000€ sur 4 ans.  

Bon à savoir : La réduction Malraux de 30% est valable jusqu’au 31 décembre 2024. 

La loi Monuments Historiques

Vous investissez dans un bien classé Monument Historique ou un bien inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques ? Vous pouvez bénéficier de la loi Monuments historiques si vous y effectuez des travaux de restauration. Grâce à ce dispositif, vous bénéficiez d’une déduction des travaux réalisés de votre revenu imposable. D’ailleurs, cette réduction est valable pour la totalité des travaux, sans aucun plafond.

La loi Denormandie

La loi Denormandie a le même principe que le dispositif Pinel. Toutefois, elle est valable pour les biens immobiliers anciens avec travaux à prévoir, et dans des zones où le besoin de réhabilitation de l’habitat est très marqué. Il s’agit d’une version plus complète et plus approfondie de la loi Pinel ancien.

La loi de finances 2024 a prévu le prolongement de la loi Denormandie jusqu’au 31 décembre 2026. 

Comment estimer son rendement locatif en 2024 ?

Pour déterminer si un investissement locatif remporte plus qu’un autre, vous devez connaître le rendement locatif. Mais comment s’y prendre ? Il faudra réaliser quelques calculs. 

Calcul du rendement locatif brut

Pour déterminer le rendement locatif brut de votre investissement, voici la formule à utiliser : 

Rendement locatif brut = (Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition)

Pour vous aider à mieux comprendre, prenons un exemple. Pour un achat de 100 000 euros par exemple avec un futur loyer de 700 euros par mois le rendement locatif brut est de 700 x 12 = 8 400 euros x 100/100 000 euros = 8,4%.

Calcul du rendement locatif net

En tant que propriétaire, il est tout à fait possible que des frais s’accumulent. On parle par exemple des charges, des taxes, etc. Ces frais doivent être ajoutés dans votre calcul pour obtenir une rentabilité nette de votre investissement immobilier. Ainsi, vous aurez un taux plus précis de votre rendement locatif.

Pour déterminer le rendement locatif net, voici la formule à utiliser : 

Rendement locatif net = (Montant du loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives)/par le prix d'achat

Prenons le même exemple que lors du calcul du rendement locatif brut, en supposant que le montant total des charges (charges de copropriété annuelles non récupérables, taxe foncière, frais de réparations locatives et assurance loyer impayé)  est de 2 000 euros. Si c’est le cas, vous aurez un rendement locatif de 8 400 - 2 000 x 100/ 100 000 = 6,4%.

Bon à savoir : outre les charges habituelles, les frais de prestation du professionnel doivent également être inclus dans le calcul si vous confiez la gestion locative de votre appartement, votre studio ou votre maison à un expert.

Rendement locatif 2024 : la tendance pour les grandes villes de France

Vous êtes à la recherche d'une ville où investir ? Voici les pourcentages de profit que procure ce type de placement si vous optez pour les grandes métropoles françaises :

• Paris 16 : rendement locatif moyen de 3%
   

• Lyon : rendement locatif moyen de 4%
   

• Marseille 5 : rendement locatif moyen 4,19%
   

• Nice : un rendement locatif moyen de 3,95%
   

• Toulouse : un rendement locatif moyen de 4%
   

• Montpellier : un rendement locatif moyen de 5%
   

• Strasbourg : un rendement locatif moyen de 4%
   

Le succès dans ces métropoles françaises réside dans le fait qu’elles abritent les grandes universités de renom, ont un bassin d’emplois dynamique, se trouvent bien desservies en ligne de transport, etc. 

Quel est le bon taux de rendement locatif en 2024 ?

Actuellement, le rendement locatif moyen en France est de 5,9 %. Ainsi, pour l’année 2024, un rendement locatif qui s’élève à 6 % ou plus est considéré comme un bon taux.

Nos conseils pour avoir un bon rendement locatif en 2024

Pour optimiser votre rendement locatif en 2024, nous vous conseillons de : 

• Analyser les tendances du marché, la demande locative et les prix dans les différentes villes pour identifier des opportunités rentables.

• Diversifier votre portefeuille immobilier peut réduire les risques. Investir dans des biens de différents types ou dans des zones géographiques variées peut atténuer l'impact d'éventuelles fluctuations du marché.

• Prendre en compte des avantages fiscaux. Les dispositifs comme la loi Pinel offrent des incitations fiscales aux investisseurs. Ils augmentent la rentabilité globale de l'investissement.

• Adopter une gestion efficace du bien immobilier. Un entretien régulier, des rénovations clés en main et une gestion proactive des locataires peuvent contribuer à maintenir la valeur du bien et à maximiser le rendement locatif.

• Négocier taux d'emprunt peut réduire les coûts financiers et améliorer le rendement. 

• Comprendre le calcul du rendement locatif. En considérant tous les coûts, y compris les coûts d'exploitation, les charges de copropriété et les impôts fonciers, vous aurez une évaluation plus précise de la rentabilité de votre investissement.

Rendement locatif : ce qu'il faut retenir

Le rendement locatif est un élément important dans le secteur immobilier, dictant la rentabilité des investissements. Son calcul, basé sur le rapport entre les revenus locatifs bruts et le coût total d'acquisition, reste sujet à l'évolution du marché et aux changements sectoriels.

Si vous envisagez un investissement locatif en 2024, vous devez analyser minutieusement votre projet. L'influence de facteurs tels que l'emplacement, le coût initial d'achat, les taux d'emprunt, la législation, et les avantages fiscaux doivent être considérés. La tendance à la baisse des prix de l'immobilier en France, malgré son impact positif sur le rendement locatif, comporte des défis, notamment une diminution de la valeur patrimoniale.

Par ailleurs, l'augmentation des loyers, bien que contribuant à l'amélioration du rendement, nécessite une évaluation prudente en fonction de la demande locale et des coûts de gestion. Les dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, Loc’Avantages, Malraux, Monuments Historiques, et Denormandie offrent des opportunités d'optimiser le rendement par le biais d'économies fiscales.

Le calcul du rendement locatif, tant brut que net, est un outil essentiel pour les investisseurs. L'année 2024 s'annonce avec des prévisions de rendement locatif moyen en France autour de 5,9%. Pour maximiser ce rendement et atteindre un bon taux, il est conseillé d'adopter une approche stratégique, comprenant l'analyse des tendances du marché, la diversification du portefeuille, une gestion efficace, la négociation avisée des taux d'emprunt, et une compréhension approfondie du calcul du rendement.