Rendement locatif : quelles prévisions pour 2023 ?

Conditions d’obtention de crédit revisitées, nouvelle réglementation énergétique, inflation… 2023 s’annonce clairement comme l’année de tous les risques pour le marché immobilier. Cependant, plus la situation économique est incertaine, plus l’investissement locatif fait figure de valeur refuge. Pour cause, les loyers ont aussi tendance à augmenter en période de la perte du pouvoir d'achat de la monnaie. Les investisseurs se demandent alors à quelles nouveautés s’attendre en matière de rentabilité d’un projet dans l’immobilier locatif en 2023. Trouvez les réponses à cette question dans cet article.

Loyer en 2023 : une augmentation réglementée

Pour l’année 2023, l’augmentation des loyers est indéniable avec la conjoncture économique. Toutefois, la loi sur le pouvoir d'achat d'août 2022 a fixé le seuil permis pour augmenter le coût de la location immobilière. Il s’agit là d’une mesure d’urgence qui vise à limiter l’impact du taux d’inflation (6 % en janvier 2023) sur les ménages français.

Du 14 octobre 2022 au 15 octobre 2023, la hausse des loyers ne peut donc pas excéder 3,5 % en France métropolitaine. Il en est autrement en Corse qui ne doit pas dépasser 2 % et 2,5 % dans les départements d'outre-mer. L’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) se charge de publier les indices qui tiennent compte de ce bouclier loyer. Les propriétaires de bien immobilier locatif les utilisent ensuite pour la révision des mensualités.

Par ailleurs, le Tribunal administratif du logement (TAL) a révélé récemment sa grille de calcul pour la fixation du loyer en 2023. Il propose une hausse de 2,3 % pour les logements non chauffés et de 2,8 % pour ceux qui sont chauffés à l'électricité.

Le rendement locatif des SCPI (Société civile de placement immobilier) se maintient en 2023

La conjoncture économique fragilise l’investissement dans l’immobilier. D’un côté, l’augmentation des loyers a été plafonnée dans le résidentiel afin de limiter l’impact de l’inflation sur les ménages. De l’autre côté, cela n’affecte pas le rendement locatif sur les SCPI, majoritairement investies dans des actifs d’entreprise (location de bureaux, commerces ou locaux d’activités). Le secteur SCPI s’annonce donc stable et prometteur en 2023.

Le rendement d’une SCPI se calcule sur la base des valeurs locatives, précisément les loyers obtenus sont divisés par la valeur de la part déposée. Avec le temps, les investisseurs en SCPI peuvent prévoir la revalorisation de leurs parts en augmentant les prix de ces derniers en 2023. En effet, le rendement locatif dans ce type de placement immobilier va connaître une hausse motivante estimée à plus de 6 % pour l’année 2023.

Rendement locatif 2023 : des changements dans les dispositifs de défiscalisation

Le rendement du marché immobilier locatif a toujours été soutenu par des dispositifs fiscaux avantageux. En 2023, ces agencements connaissent quelques changements qui peuvent affecter, mais pas considérablement, la rentabilité d’un bien immobilier locatif.

La loi Pinel : une réduction du taux de défiscalisation

La bonne nouvelle c’est que le dispositif Pinel reste possible pour tout investissement en 2023 et 2024. Cet avantage fiscal aide l’investisseur à réduire régulièrement ses impôts à condition d’acheter un bien immobilier pour le louer (minimum 6 ans). Cependant, le taux de défiscalisation permis dans le cadre la loi Pinel va décroitre.

Ces pourcentages de réduction d’impôts s'appliquent seulement aux zones de la France éligibles au dispositif Pinel, notamment les zones A, A bis et B1.

LMNP (Loueur meublé non professionnel) : nouveaux seuils micro-BIC pour 2023

En 2023, le rendement dans le marché immobilier locatif connaît un rebondissement. Cela concerne notamment un bien sous le statut LMNP avec le régime micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ce dernier permet à l’investisseur de n’être imposé que sur 50 % de ses recettes locatives. La loi des finances a revalorisé les seuils du régime fiscal micro-BIC. Pour cette nouvelle année, le plafond des mensualités passe de 72 600 € à 77 700 € (de 176 200 € à 188 700 € pour les meublés de tourisme classés). Si l’investisseur dépasse ce seuil, alors il devra déclarer ses revenus au régime réel.

Achat locatif : vers une baisse de 5 à 7 % en 2023

Un investisseur peut d’ores et déjà prévoir le rendement locatif d’un bien immobilier en voyant le prix d’acquisition de celui-ci. À ce propos, le marché immobilier va subir une décrue en 2023. Le nombre de transactions de vente a diminué l’an dernier et prévoit encore une baisse de l’ordre de 10 % pour 2023. De ce fait, les investisseurs baissent le prix des biens de 5 à 7 %. La cause de cette réduction de prix de vente ? Le taux de prêt immobilier a quasiment doublé et va avoisiner les 3 %. Or, une hausse des taux de crédit de 1 % fait perdre 10 % de pouvoir d’achat aux acquéreurs. Cette élévation du seuil d’intérêt du prêt immobilier s’explique par :

• la persistance de l’inflation ;
• l’élévation des taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne), amenant les banques à revoir leur barème à la hausse ;
• l’augmentation des taux obligataires sur 10 ans qui sert de base aux banques pour déterminer les seuils des crédits immobiliers.

À tout cela s’ajoute l’augmentation du taux d’usure qui contribue à la baisse de la capacité d’emprunt des acquéreurs. À noter qu’il s’agit là du taux maximum légal que les établissements de crédit peuvent pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt à un souscripteur. En avril 2023, ce seuil atteindra les 4.09 % pour les emprunts à taux fixe consentis sur une durée de 10 à 20 ans et 4,24 % pour ceux accordés sur une période de vingt ans et plus.

L’année 2023 semble donc être l’opportunité pour acheter un bien immobilier destiné à la location, car le prix d’acquisition diminue alors que le loyer augmente. Par exemple, le prix au mètre carré dans la grande ville de Paris passe sous la barre des 10 000 €. Cette réduction des prix s’élève à 1,4 % à Lyon et de 2,9 % à Bordeaux.

Rareté des biens immobiliers proposés à la location

La rénovation énergétique des logements bride la liberté de louer. Autrement dit, une nouvelle loi interdit la location des biens immobiliers les plus énergivores ou passoires thermiques (les classes F et G). Les propriétaires qui n’ont pas les moyens de payer les frais d’une rénovation énergétique prennent de plus en plus d’ampleur, entraînant une baisse de l’offre locative. En effet, ils sont obligés de vendre leurs biens immobiliers énergivores à des prix très bas. Il s’agit là d’une opportunité pour les investisseurs qui peuvent acquérir les logements à des coûts particulièrement compétitifs. Puis, ils les intégrer dans leur offre locative après avoir réalisé des travaux de rénovation énergétique nécessaires. Ici, l’investissement de base est peu coûteux alors que le rendement locatif augmente avec le temps.

Rendement locatif 2023 : prévision pour les moyennes et petites villes de France

L’investissement dans l’immobilier locatif reste une bonne affaire malgré la remontée des taux d’intérêt du crédit immobilier. Le rendement repose entièrement sur la ville dans laquelle investir, notamment sur :

• l’évolution des prix de location pratiqués là-bas,
• la dynamique du marché locatif,
• le pourcentage de locataire dans la zone,
• les risques de vacances locatives.

Ce ne sont pas toujours dans les grandes métropoles que le marché de l’immobilier locatif se révèle rentable comme le démontre le tableau suivant 

Le désintérêt pour les centres-villes français (Paris, Lyon et Bordeaux) vient du fait que les locataires cherchent un cadre de vie plus calme. À part cela, il existe des zones en France dont les prévisions de rendement locatif sont très intéressantes pour l’année 2023, c’est entre autres le cas de la périphérie de Nantes avec 4 ou 5 % d’engouement.

Rendement locatif 2023 : la tendance pour les grandes villes de France

Quand les prix au métré dans les grandes villes de l’Hexagone flambent, l’investissement dans les immobiliers locatifs reste un bon choix. Voici les pourcentages de profit que procure ce type de placement si vous optez pour les grandes métropoles françaises :

• la ville de Paris 16 : un rendement locatif brut de 3.07 %,
• la ville de Lyon : un rendement locatif brut de 3.20 %,
• la ville de Marseille 5 : un rendement locatif brut de 4.29 %,
• la ville de Nice : un rendement locatif brut de 3.69 %,
• la ville de Toulouse : un rendement locatif brut de 3.64 %,
• la ville de Montpellier : un rendement locatif brut de 3.61 %,
• la ville de Strasbourg : un rendement locatif brut de 3.37 %.

Le succès dans ces métropoles françaises réside dans le fait qu’elles abritent les grandes universités de renom, ont un bassin d’emplois dynamique, se trouvent bien desservies en ligne de transport, etc.