Le bon loyer pour un investissement locatif

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Investir dans la pierre est, très souvent, l’investissement le plus rentable. Pour accroître son patrimoine, pour bien préparer sa retraite ou pour s’assurer un complément de revenu, les raisons d’investir dans l’immobilier sont nombreuses. Faire du locatif nécessite quelques connaissances juridiques ou encore patrimoniales pour gérer les différents immeubles de votre portefeuille.

Négocier un prêt pour votre investissement, trouver des locataires, établir un contrat de bail seront, sans doute, les premières tâches à accomplir ; mais il faudra aussi vous interroger sur le loyer que vous souhaitez mettre en place. Certaines règles en la matière doivent être respectées pour éviter la surévaluation ou la sous-évaluation d’un bien. Il vous faudra également savoir que vous ne pourrez pratiquer des hausses de loyer comme bon vous semble.

 

Le loyer : quel montant ?

Le loyer d’une location, qu’elle soit vide ou meublée, à usage de résidence principale du locataire, peut être librement fixé. Le propriétaire doit prendre en compte différents paramètres qui devront être analysés pour déterminer le prix de la location. Le loyer sera, avant tout, déterminé par le type de bien mis en location, l’emplacement, la superficie mais surtout par le marché, c’est-à-dire l’offre et la demande.

Dans certaines villes, la loi encadre la fixation du loyer, pour éviter que les prix des locations ne continuent d’augmenter, du fait de la pénurie de biens immobiliers destinés à cet effet.

 

Réévaluer un loyer ?

Le propriétaire a la possibilité de réévaluer le prix du loyer dans le cas d’un changement de locataire, c’est-à-dire lors de la rédaction d’un nouveau bail, mais également au moment du renouvellement du bail de location. Il peut réévaluer le loyer, si celui-ci est inférieur au prix du marché, en suivant une procédure stricte, notamment en informant son locataire par lettre recommandée avec avis de réception au moins 6 mois avant la fin du bail.

Dans les 28 agglomérations encadrées par la loi, le loyer sera librement fixé au départ, lors de la première location ; par la suite le loyer devra rester inchangé, excepté si le propriétaire l’a sous-évalué ou s’il a effectué des travaux d’amélioration.

 

Investissement locatif : loyer plafonné ?

Certains dispositifs ont été mis en place par les pouvoirs publics afin de favoriser la construction dans certaines zones. Les propriétaires bailleurs bénéficient d’avantages fiscaux en contrepartie de louer le logement vide, pour un usage de résidence principale, pendant une durée minimale, et en respectant des plafonds de loyers et éventuellement les ressources des locataires. Différents dispositifs se sont succédé comme la loi Robien, Borloo, Scellier, Duflot ou encore Pinel.

Le loyer d’un investissement immobilier doit tenir compte de différents facteurs et peut parfois être encadré par la loi selon la situation géographique. La réévaluation ne peut se faire au gré des propriétaires, il est donc primordial, de bien fixer ce loyer.

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  • Manuel RAVIER
  • Président, Investissement-Locatif.com

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