SCPI en démembrement : investir en nue-propriété ou usufruit ?

L'investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est, par nature, une solution de placement immobilier collectif recherchée pour son rendement et sa simplicité de gestion. Mais pour les investisseurs avisés, notamment ceux ayant des objectifs patrimoniaux ou fiscaux très précis, il existe une technique d'optimisation encore plus puissante : le démembrement de propriété des parts. Cette méthode, complexe en apparence, est en réalité une clé pour moduler la perception de vos revenus et la charge fiscale de votre patrimoine. Elle offre des avantages uniques que l'achat en pleine propriété ne permet pas.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété des parts de SCPI ?

Pour comprendre l'attrait du démembrement, il faut saisir son principe fondamental, issu du droit civil français, qui consiste à séparer le droit de jouir du bien de celui d'en disposer.

Définition et principe du démembrement (nue-propriété et usufruit)

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui sépare les deux principaux attributs de la propriété d'un bien ou d'une part de SCPI :

• L'Usufruit (U) : il confère le droit d'utiliser le bien ou de percevoir les fruits (les revenus ou dividendes) qu'il génère. L'usufruitier reçoit 100 % des loyers versés par la SCPI.

• La Nue-Propriété (NP) : elle confère le droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre ou de le transmettre, et le droit de récupérer la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Le nu-propriétaire est l'acheteur du capital, mais il ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement.

Dans le contexte des SCPI, une partie des investisseurs (les usufruitiers) achète le droit aux revenus pour une période donnée, tandis qu'une autre partie (les nus-propriétaires) achète le droit au capital futur, bénéficiant d'une décote sur le prix initial.

Les avantages et inconvénients de l'usufruit et de la nue-propriété (droits, durée)

Le choix entre l'usufruit et la nue-propriété dépend entièrement de votre profil fiscal et de vos objectifs de trésorerie.

Composante	Avantages Principaux	Inconvénients/Risques
Nue-Propriété	Prix d'acquisition décoté. Absence d'imposition sur les revenus fonciers. Sortie du patrimoine IFI.	Aucune perception de revenus pendant la période. Liquidité très faible (difficile de revendre avant la fin du démembrement).
Usufruit	Perception de la totalité des revenus locatifs (100 % des dividendes). Idéal pour la trésorerie d'entreprise.	Forte imposition sur les revenus perçus. Perte totale du capital investi à l'extinction de l'usufruit.

 

Le démembrement permet donc une spécialisation de l'investissement : l'usufruitier cherche le revenu immédiat ; le nu-propriétaire vise la constitution de capital à long terme.

Pourquoi l'investissement en démembrement est-il un placement à horizon temporel défini ?

L'investissement en SCPI en démembrement est, par définition, un placement à horizon temporel strict et irrévocable. Le démembrement est généralement établi pour une durée déterminée, souvent fixée entre 5 et 15 ans.

À l'issue de cette période contractuelle, l'usufruit s'éteint automatiquement et gratuitement pour le nu-propriétaire. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété des parts, sans aucune fiscalité additionnelle sur cette "réunification" des droits. L'usufruitier, quant à lui, perd ses droits et n'a plus aucune part dans la SCPI.

C'est cette date d'échéance certaine qui rend le démembrement si puissant en planification patrimoniale et fiscale. L'investisseur connaît dès le départ l'année précise où ses parts seront pleinement propriétaires et commenceront à lui verser des revenus, ou l'année où son droit aux revenus s'arrêtera.

Investir en nue-propriété : stratégie de constitution de patrimoine et optimisation fiscale

L'acquisition de la nue-propriété est l'option la plus plébiscitée par les particuliers aisés ou fortement fiscalisés. Elle est la méthode de capitalisation par excellence.

L'intérêt de la décote : acheter la nue-propriété à un prix réduit

Lorsque vous achetez la nue-propriété d'une part de SCPI, vous renoncez à percevoir les revenus futurs. En contrepartie, la société de gestion (ou le cédant) vous propose un prix d'acquisition fortement décoté par rapport au prix de la pleine propriété.

Cette décote est directement fonction de la durée du démembrement et du taux de distribution de la SCPI. Plus la durée est longue et plus le taux de distribution est élevé, plus la décote est importante. Elle représente l'actualisation des loyers auxquels vous renoncez.

Exemple typique : pour un démembrement de 10 ans, la décote peut atteindre 30 % à 35 % du prix de la pleine propriété.

Le gain potentiel se réalise à la fin de la période : si vous avez acheté une part à 700 € (décotée) et que 10 ans plus tard, sa valeur de pleine propriété est de 1000 €, vous avez gagné 300 € de décote + la revalorisation éventuelle du prix de la part, le tout sans fiscalité sur cet avantage initial.

L'avantage fiscal majeur : absence d'imposition sur les revenus pendant le démembrement

C'est l'atout maître de la nue-propriété. Pendant toute la durée du démembrement, vous ne percevez aucun revenu. Par conséquent, vous n'avez rien à déclarer au titre des revenus fonciers.

Cet avantage est capital pour les investisseurs dont la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est élevée (30%, 41% ou 45%). En effet, l'imposition des revenus fonciers (IR + Prélèvements Sociaux) peut facilement absorber 50% des dividendes perçus. En nue-propriété, vous reportez l'imposition et bénéficiez pleinement de l'effet de la décote, puisque vous n'avez pas eu à payer d'impôt sur les revenus réintégrés dans cette décote.

Cette stratégie est parfaite pour ceux qui sont au sommet de leur carrière et qui s'attendent à avoir des revenus moins importants à la retraite, moment où les parts récupérées en pleine propriété commenceront à distribuer des revenus.

Les bénéfices à l'extinction du démembrement : récupération de la pleine propriété sans frais

À la date d'échéance du contrat de démembrement, l'opération s'exécute automatiquement. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans frais supplémentaires, ni fiscaux (droits de mutation, droits d'enregistrement) ni notariaux.

C'est à ce moment précis que le capital investi se transforme en une source de revenus réguliers. L'investisseur dispose alors d'une nouvelle rente pour sa retraite ou pour un autre projet, qui est basée sur la valeur réévaluée des parts de SCPI. En effet, les revenus commencent à être versés. En même temps, vous conservez la possibilité de revendre les parts au prix de marché.

C'est une mécanique de capitalisation différée extrêmement efficace pour la préparation de la retraite.

Investir en usufruit : objectif de revenus temporaires élevés et placement de trésorerie

Si la nue-propriété est la stratégie du capital, l'usufruit est celle du revenu immédiat, ciblant souvent un public aux besoins spécifiques.

L'usufruit temporaire : percevoir 100% des revenus pour un investissement court

L'achat d'usufruit temporaire permet à l'usufruitier de percevoir l'intégralité des dividendes de la SCPI pendant la durée contractuelle (généralement 5 à 10 ans), sans avoir à débourser le prix fort de la pleine propriété.

L'investisseur paie le prix de l'usufruit (la décote, soit 20 % à 35 % du prix de la pleine propriété) et en échange, il perçoit un rendement très élevé sur son capital investi, car ce rendement n'est calculé que sur le prix d'achat de l'usufruit.

Ce type de placement est idéal pour les investisseurs qui ont besoin d'une source de revenus importante et temporaire pour une période donnée.

Cibler les entreprises : l'usage de l'usufruit pour la gestion de trésorerie excédentaire

L'achat d'usufruit temporaire est particulièrement pertinent pour les entreprises (sociétés soumises à l'Impôt sur les Sociétés - IS) qui ont des excédents de trésorerie non utilisés à court ou moyen terme. Voici ses particularités :

• Placement : l'entreprise place sa trésorerie dans l'usufruit de SCPI pour une durée courte (5 ans, par exemple).

• Déduction : le prix de l'usufruit peut être comptabilisé comme une charge pour l'entreprise et est amorti sur la durée du démembrement.

• Revenus : les dividendes perçus sont soumis à l'IS (taux inférieur à l'IR pour les particuliers), et les amortissements permettent de compenser fiscalement ces revenus.

C'est une solution fiscalement avantageuse qui permet de générer un rendement élevé et temporaire pour une trésorerie excédentaire, en minimisant l'impact fiscal.

Les risques spécifiques liés à la fin de l'usufruit et la nécessité de réinvestissement

L'usufruitier doit être pleinement conscient qu'à l'extinction de l'usufruit, il perd l'intégralité de son capital initial investi. Il n'y a pas de remboursement de la somme investie. Voici ce qu'il faut retenir alors :

• Risque de perte en capital : le prix payé pour l'usufruit est perdu.

• Nécessité de réinvestissement : l'usufruitier doit impérativement prévoir le réinvestissement de son capital initial (le prix d'achat de l'usufruit) au fil des années pour reconstituer son patrimoine. Il ne doit considérer l'usufruit que comme une source de revenu temporaire, et non comme un placement qui préserve le capital.

Ce placement est donc réservé à ceux qui n'ont pas de problème de constitution de patrimoine ou qui ont une stratégie de réinvestissement parfaitement établie.

Modalités pratiques et évaluation de la clé de répartition

La réussite d'une opération de démembrement repose sur la compréhension des modalités de mise en œuvre et de l'évaluation du prix de l'usufruit et de la nue-propriété.

Le rôle de la société de gestion et les modalités de démembrement des parts

Dans l'opération de démembrement, la société de gestion de la SCPI joue un rôle pivot. Elle propose généralement un cadre juridique qui facilite la rencontre entre un acheteur de nue-propriété et un acheteur d'usufruit.

• Organisation : la SCPI organise elle-même le démembrement de ses parts pour des durées standardisées (ex : 5 ans, 7 ans, 10 ans).

• Sécurité : la société est le garant de l'opération et assure le bon déroulement du versement des revenus à l'usufruitier et la reconstitution de la pleine propriété au nu-propriétaire à la date prévue.

Comment est fixée la clé de répartition entre usufruit et nue-propriété (durée, décote) ?

La clé de répartition est le pourcentage du prix de la pleine propriété attribué à l'usufruitier et au nu-propriétaire. Cette clé est fixée en fonction de deux facteurs principaux :

1. La durée du démembrement : Plus la durée est longue, plus la valeur de l'usufruit (le droit aux revenus) est élevée, et inversement.

2. Le taux de distribution de la SCPI : Plus le taux de distribution historique de la SCPI est élevé, plus les revenus futurs (l'usufruit) sont valorisés, ce qui augmente la clé de répartition en faveur de l'usufruit.

Le calcul repose souvent sur une méthode d'actualisation des flux de trésorerie futurs.

Durée du Démembrement	Clé Usufruit (Valeur U)	Clé Nue-Propriété (Décote NP)
5 ans	20 %	approx 80 % (Décote 20 %)
10 ans	approx 30 %	70 % (Décote 30 %)
15 ans	approx 37 %	63 % (Décote 37 %)

 

Ces chiffres sont donnés à titre indicatif et varient fortement selon la SCPI et son taux de rendement.

La fiscalité en cas de revente anticipée des parts démembrées

Le démembrement est conçu pour être un placement à terme. La revente anticipée, bien que possible, est très complexe et déconseillée. Voici en général ses caractéristiques :

• Complexité : il faut trouver un acheteur qui accepte d'acheter vos parts dans les mêmes conditions de démembrement, ce qui limite considérablement le marché.

• Fiscalité des plus-Values : si le nu-propriétaire revend ses parts démembrées, la plus-value est calculée sur le prix de cession (démembré) moins le prix d'acquisition (démembré). Si le bien a été valorisé, la plus-value sera imposable selon le régime des plus-values immobilières. C'est le prix total (pleine propriété) qui sera retenu pour l'abattement pour durée de détention.

Attention : ne vous engagez en démembrement que si vous êtes certain de conserver vos parts jusqu'à l'extinction de l'usufruit.

Comparaison et conseils : quand choisir l'usufruit ou la nue-propriété ?

Le démembrement de SCPI est un outil d'ingénierie patrimoniale. Choisir la bonne option est une question d'alignement entre vos objectifs de vie et votre profil fiscal.

Le profil d'investisseur idéal pour la nue-propriété vs l'usufruit

Le démembrement permet de répondre à des situations très spécifiques :

• Nue-Propriété : C'est la solution pour l'accumulation de capital.

  • Profil : individus fortement imposés (TMI 30 % et plus), actifs professionnellement, qui n'ont pas besoin de revenus immédiats et qui cherchent à préparer leur retraite. C'est un excellent outil pour les jeunes professionnels qui ont une forte capacité d'épargne.

  • Objectif : récupérer un capital sans fiscalité au moment de la retraite.

• Usufruit : c'est la solution du revenu temporaire.

  • Profil : retraités souhaitant un complément de revenu temporaire (par exemple, pour financer un grand projet), ou sociétés ayant des excédents de trésorerie à placer à court terme.

  • Objectif : obtenir un rendement très élevé sur une courte période sur le capital investi (le prix de l'usufruit).

L'impact de l'investissement en démembrement sur l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L'investissement en nue-propriété est également un outil de gestion de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). En effet, pendant la durée du démembrement à durée fixe :

• L'Usufruitier déclare la pleine valeur de la part (le prix de la pleine propriété) à l'IFI, car il perçoit les revenus.

• Le Nu-Propriétaire n'a rien à déclarer au titre de l'IFI sur cette part, ce qui est un avantage considérable pour les gros patrimoines.

Cette exonération temporaire permet au nu-propriétaire d'utiliser la nue-propriété comme un outil de défiscalisation de l'assiette de son IFI, sans pour autant sacrifier l'investissement futur.

Les SCPI adaptées au démembrement et les durées d'investissement recommandées

Toutes les SCPI ne proposent pas les mêmes facilités de démembrement. Il faut privilégier :

• Les SCPI de Rendement : celles qui ont un historique de bon taux de distribution sont les plus intéressantes, car elles augmentent la décote lors de l'achat en nue-propriété.

• Les Plateformes Spécialisées : certaines plateformes financières se spécialisent dans le démembrement et facilitent la rencontre entre acheteurs et vendeurs des deux composantes.

Quant à la durée, la recommandation est souvent de choisir la durée la plus longue compatible avec votre horizon de temps, généralement 10 à 15 ans pour la nue-propriété, afin de maximiser la décote. Pour l'usufruit, la durée sera calquée sur le besoin de trésorerie de l'entreprise ou du particulier. Le démembrement de SCPI est un outil puissant pour qui sait quand et comment l'utiliser.

SCPI en démembrement : une stratégie adaptée à vos objectifs patrimoniaux

L'investissement en SCPI en démembrement, que ce soit en usufruit ou en nue-propriété, représente une stratégie patrimoniale et fiscale sophistiquée. Chaque option offre des avantages spécifiques selon votre profil et vos objectifs financiers. L'usufruit est idéal pour ceux recherchant un revenu immédiat, tandis que la nue-propriété permet de capitaliser à long terme avec des avantages fiscaux notables, notamment l'exonération d'IFI pendant la durée du démembrement.

Si vous êtes prêt à optimiser votre investissement immobilier et à explorer les opportunités du démembrement de SCPI, contactez-nous dès aujourd'hui pour recevoir des conseils personnalisés et identifier la meilleure stratégie en fonction de vos objectifs patrimoniaux !

FAQ : 1. Quels sont les risques associés à l'investissement en SCPI en démembrement ?

L'investissement en SCPI en démembrement comporte des risques, notamment la faible liquidité des parts démembrées et l'absence de revenus pendant la période de nue-propriété. De plus, le démembrement ne peut pas être facilement revendu avant la fin du contrat, ce qui limite la flexibilité.

2. Comment calculer la décote d'une part de SCPI en nue-propriété ?

La décote d'une part de SCPI en nue-propriété dépend principalement de la durée du démembrement et du taux de distribution de la SCPI. Plus la période est longue et le rendement élevé, plus la décote sera importante, pouvant atteindre jusqu'à 35 % du prix de la pleine propriété.

3. Est-ce que l'usufruit ou la nue-propriété sont adaptés à tous les profils d'investisseurs ?

Non, chaque option s'adresse à des profils différents : l'usufruit est recommandé pour ceux cherchant des revenus immédiats, tandis que la nue-propriété est idéale pour les investisseurs souhaitant constituer un capital à long terme, avec des avantages fiscaux.

4. Puis-je revendre mes parts de SCPI en démembrement avant la fin du contrat ?

Oui, il est possible de revendre ses parts de SCPI en démembrement, mais cela reste complexe. La revente nécessite de trouver un acheteur prêt à accepter les conditions du démembrement, et la fiscalité sur les plus-values peut s'appliquer.