Apport bien immobilier SCI : fiscalité, démarches, notaire - on vous dit tout

L’apport d’un bien immobilier en SCI (Société Civile Immobilière) va bien au-delà d’une simple opération de gestion. C'est une vraie stratégie qui a plusieurs conséquences importantes. Cela touche à l'argent que vous devrez payer à l'état (la fiscalité) et aux papiers et aux démarches à faire (les procédures administratives). Il implique aussi l’intervention obligatoire d’un notaire, dont le rôle est essentiel pour sécuriser l’opération.

Envisager un tel apport, c’est potentiellement repenser la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier. Mais forcément, des questions se posent, et vous avez besoin de réponses claires pour y voir clair. Faut-il payer des impôts lors de l’apport ? Comment se déroule l’intervention du notaire ? Quelles démarches devez-vous entreprendre et dans quel ordre ? Ainsi, si vous souhaitez sécuriser votre projet et éviter les erreurs coûteuses, vous devez bien comprendre chaque étape de cette opération.

Apport d’un bien immobilier en SCI : de quoi parle-t-on ?

Apporter un bien immobilier à une Société Civile Immobilière (SCI), ce n’est pas vendre, ni louer, ni donner un bien. Il s’agit de transférer un bien immobilier que vous possédez, en tout ou en partie, à une SCI, en échange de parts sociales dans cette société. Ce mécanisme juridique et fiscal permet d’intégrer un bien dans une structure collective de gestion, souvent familiale. Il permet également de garder un certain contrôle sur cette gestion. C’est un outil très utile, notamment pour organiser un patrimoine immobilier de manière souple et anticipée.

Apport en nature : qu’est-ce que cela signifie exactement ?

 On parle d’apport en nature lorsque l’on transfère à une société un bien autre que de l’argent. Dans le cas d’une SCI, il s’agit très souvent d’un bien immobilier : maison, appartement, immeuble, terrain… Vous apportez ce bien à la société. En échange, la SCI vous attribue des parts sociales qui correspondent à la valeur de ce bien dans son capital.

Prenons un exemple simple : vous êtes propriétaire d’un appartement estimé à 200 000 euros. Vous décidez de créer une SCI et d’y apporter ce bien. En échange de cet apport, la SCI vous attribue des parts sociales d'une valeur totale de 200 000 euros. Vous êtes donc désormais associé de la SCI à hauteur de ce montant. Ce statut implique que vous détenez des parts correspondant à la valeur de l'appartement apporté. Cela a plusieurs conséquences importantes :

• Part des bénéfices : en tant qu’associé, vous touchez une part des bénéfices générés par la SCI, proportionnellement à vos 200 000 euros de parts sociales ;
• Droits de décision : vous avez un droit de vote lors des assemblées générales, avec un pouvoir de décision proportionnel au nombre de parts sociales détenues ;
• Responsabilité limitée : votre responsabilité se limite à la valeur de vos parts sociales, soit 200 000 euros. Vous n'êtes pas responsable des dettes au-delà de cette somme ;
• Transmission et valorisation : vos parts peuvent être revendues ou transmises. Leur valeur fluctue selon l’évolution de la société et de l’appartement, vous permettant de réaliser une plus-value.

 

Pourquoi apporter un bien immobilier à une SCI ?

Les raisons d’un apport d’un bien immobilier en SCI sont multiples. Il s'agit souvent d'une démarche patrimoniale, notamment pour :

• Préparer la succession et faciliter la transmission de patrimoine ;
• Organiser la gestion d’un bien immobilier entre plusieurs membres d’une famille ;
• Simplifier la location et la répartition des revenus générés par le bien.

 

Prenons un autre exemple : un couple souhaite acheter un immeuble locatif ensemble. Cependant, ils ne veulent pas opter pour le régime de l’indivision, où les décisions seraient prises à deux, ce qui peut parfois poser problème. Pour éviter cela, ils décident de créer une SCI. Dans cette SCI, chaque membre du couple apporte soit de l'argent, soit un bien immobilier. En échange, ils reçoivent des parts sociales dans la SCI. Ces parts représentent leur part de propriété dans l'immeuble. Elles donnent également droit à une part des revenus générés par la location de l’immeuble.

Cette structure permet au couple de :

• Gérer les revenus, comme les loyers, de manière claire et sécurisée, en fonction de la répartition des parts sociales ;
• Prendre des décisions concernant la gestion de l’immeuble lors des assemblées générales, avec un droit de vote proportionnel à leurs parts sociales.

 

En cas de transmission, comme lors d’une succession, les parts sociales présentent un avantage supplémentaire :

• Elles sont plus faciles à partager que la nue-propriété d’un bien immobilier ;
• Cela simplifie la transmission du patrimoine et évite d’éventuels conflits entre héritiers ;
• Il est plus simple de diviser des parts sociales que de diviser un bien physique.

 

Apport à une SCI existante ou à une SCI en création

Il est possible d’apporter un bien à une SCI déjà créée ou de faire l’apport lors de la constitution de la société. Dans les deux cas, les démarches sont similaires, mais les étapes peuvent varier légèrement. Dans le cas d’une SCI en création, l’apport est intégré directement dans les statuts. Par exemple, vous et vos deux enfants créez une SCI familiale, et vous y apportez votre maison de campagne. Chacun reçoit des parts sociales en fonction de l’apport.

Dans le cas d’une SCI existante, l’apport se fait généralement par une augmentation de capital. Cette démarche implique une mise à jour des statuts de la société. Cela peut arriver si vous rejoignez une SCI détenue par d’autres membres de votre famille et que vous souhaitez y intégrer un bien en échange de parts.

Quels types de biens peut-on apporter en SCI ?

Vous pouvez apporter tous types de biens immobiliers, tels que :

• Résidence principale ;
• Résidence secondaire ;
• Immeuble de rapport ;
• Local commercial ;
• Terrain constructible ou non ;
• Garage…

 

Ce qui importe, c’est que le bien soit évalué à sa juste valeur et que vous en soyez le propriétaire. Mais attention : si le bien est en indivision ou détenu avec d’autres personnes, il faudra l’accord de tous les copropriétaires pour réaliser l’apport. Et si un prêt immobilier est en cours, des précautions supplémentaires sont nécessaires (nous y reviendrons dans une autre partie de cet article).

Quelle est la valeur retenue pour l’apport ?

 La valeur du bien apporté est fixée par les associés. Cette démarche se fait souvent à l’aide d’un expert immobilier ou d’un notaire. Elle doit être la plus proche possible de la valeur réelle du marché, pour éviter tout litige fiscal. Par exemple, vous apportez un appartement que vous avez acheté 150 000 euros il y a dix ans. La valeur actuelle est estimée à 220 000 euros. Ce sera cette dernière valeur qui servira de base pour déterminer le nombre de parts sociales à vous attribuer.

Apporter un bien immobilier en SCI : quel est le rôle du notaire dans l’opération ?

Lorsque vous envisagez d'apporter un bien immobilier à une SCI, la figure du notaire apparaît rapidement comme un acteur central et indispensable. Son rôle va bien au-delà de la simple formalisation de la transaction. Il est votre conseiller juridique, le garant de la légalité de l'opération et un interlocuteur clé pour les aspects fiscaux et administratifs.

Le notaire : un conseiller juridique expert en droit immobilier et des sociétés

Avant même que l'apport ne soit officialisé, le notaire joue un rôle de conseil primordial. Il vous informe sur les implications juridiques de l'opération. Il vous explique également les différentes étapes à suivre et vous alerte sur les éventuelles difficultés ou points d'attention. Fort de son expertise en droit immobilier et en droit des sociétés, il saura vous guider pour structurer au mieux votre apport en fonction de vos objectifs patrimoniaux.

Par exemple, si vous hésitez entre un apport pur et simple et une vente du bien à la SCI, le notaire pourra vous exposer les conséquences juridiques de chaque option. Il vous aidera ainsi à faire le choix le plus éclairé en vous présentant également les aspects fiscaux. Il pourra également vous conseiller sur la rédaction des statuts de la SCI, notamment en ce qui concerne les modalités de l'apport et les droits des associés.

La rédaction et l'authentification de l'acte d'apport

L'étape la plus visible de l'intervention du notaire est la rédaction de l'acte d'apport. Ce document juridique officiel constate le transfert de propriété du bien immobilier de votre patrimoine personnel à celui de la SCI. En tant qu'officier public, le notaire confère à cet acte une force probante et une date certaine, vous offrant ainsi une sécurité juridique maximale.

Imaginez que vous apportiez un appartement à une SCI que vous créez avec vos enfants. L'acte d'apport, rédigé et authentifié par le notaire, officialisera le fait que l'appartement appartient désormais à la SCI. En contrepartie, vous détenez des parts sociales de cette société. Cet acte est essentiel pour prouver la propriété de la SCI et pour encadrer les droits et obligations de chacun.

Le notaire, garant du respect des obligations fiscales liées à l'apport

L'apport d'un bien immobilier à une SCI a des conséquences fiscales importantes, et le notaire est un acteur clé dans le respect de ces obligations. Il est chargé de vous informer sur les impôts et taxes applicables, comme les droits d'enregistrement et l'imposition de la plus-value éventuelle. De plus, il est responsable de collecter ces sommes pour le compte de l'administration fiscale. Par exemple, si votre apport est soumis à des droits d'enregistrement, le notaire calculera le montant dû et s'assurera de leur paiement auprès des services fiscaux.

L'accomplissement des formalités administratives et la publicité foncière

Au-delà de la rédaction de l'acte et de la gestion des aspects fiscaux, le notaire prend en charge de nombreuses formalités administratives. Ces démarches sont indispensables pour rendre l'apport opposable aux tiers. Il se chargera notamment de l'enregistrement de l'acte auprès des services compétents et de sa publication au service de la publicité foncière.

L’apport peut-il concerner un bien avec un prêt en cours ?

Nous y voilà ! Oui, l’apport peut concerner un bien avec un prêt en cours. En revanche, cela demande des démarches particulières. Si le bien est financé par un prêt bancaire, vous devez obtenir l’accord de la banque avant l’apport. En général, la SCI reprend le prêt, et devient débitrice à votre place. C’est ce que l’on appelle un apport avec passif. La banque exigera souvent des garanties supplémentaires, comme l’engagement solidaire des associés ou une nouvelle hypothèque. Ce type d’apport est plus complexe mais tout à fait possible avec un bon accompagnement.

Dans certains cas, l’apport peut être réalisé à titre gratuit, c’est-à-dire sans contrepartie en parts sociales. Il s’agit alors d’une donation ou d’une libéralité, souvent dans un cadre familial. Par exemple, un parent peut décider d’apporter un bien à une SCI détenue par ses enfants, sans demander de parts sociales en retour. Ce type d’opération peut avoir un intérêt fiscal et patrimonial, notamment pour optimiser la transmission de patrimoine. Toutefois, ce montage est encadré par des règles strictes, notamment en matière de droits de donation, qu’il est important de bien connaître avant de se lancer.

La fiscalité applicable lors de l’apport d’un bien immobilier en SCI

Apporter un bien immobilier en SCI peut engendrer différentes taxes et impôts qu'il est important d'anticiper pour évaluer la pertinence de cette stratégie patrimoniale.

Les droits de mutation à titre gratuit ou onéreux

Lorsque vous apportez un bien immobilier à une SCI, vous devez déterminer s'il s'agit d'un apport à titre onéreux ou à titre gratuit, ce qui aura un impact direct sur les droits de mutation. En effet, depuis le 1er avril 2025, certains départements ont temporairement augmenté les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Ils peuvent atteindre 5 % du prix du bien, contre 4,5 % auparavant. Cette hausse s’applique aux transactions immobilières, y compris les apports à une SCI.

Apport à titre onéreux

Dans ce cas, l’apport est réalisé en échange de parts sociales. Cela implique que la SCI doit payer des droits de mutation, qui sont calculés sur la valeur du bien immobilier apporté. Ces droits sont souvent appelés frais de notaire et comprennent les taxes et autres frais administratifs. Ces droits de mutation sont calculés à un taux progressif en fonction de la valeur du bien immobilier.

Apport à titre gratuit

Si l’apport est réalisé à titre gratuit, comme une donation, le propriétaire doit payer des droits de donation. Ces droits dépendent de la valeur du bien, de la relation entre le donateur et le bénéficiaire, et du montant des abattements disponibles. Par exemple, dans un cadre familial, un parent qui fait une donation de bien à ses enfants pourra bénéficier d'un abattement spécifique.

En 2025, un parent peut bénéficier d’un abattement de 100 000 euros par enfant. Cela signifie que si le parent donne un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros, seuls 100 000 euros seront soumis aux droits de donation. Cela permet de réduire la somme à payer en taxes. Cet abattement peut varier selon la relation familiale. Par exemple, si plusieurs enfants reçoivent une donation, l’abattement peut être appliqué à chaque enfant, ce qui permet de réduire encore davantage les droits de donation.

La TVA sur l'apport d’un bien immobilier

La TVA peut également intervenir lors de l’apport d’un bien immobilier à une SCI, notamment si le bien apporté est un bien neuf. Elle peut aussi s’appliquer si la SCI envisage de vendre des biens immobiliers dans le cadre de son activité.

• Si le bien apporté est neuf ou fait l'objet d'une vente en l’état futur d’achèvement, il peut être soumis à la TVA. Cette TVA est généralement récupérable si la SCI exerce une activité soumise à TVA, comme la location d'immobilier commercial ;
• En revanche, si le bien apporté est un bien ancien, il est généralement exonéré de TVA. Cependant, si des travaux importants sont réalisés sur le bien, cela peut entraîner des modifications dans la fiscalité applicable, et la TVA pourrait être appliquée sur les travaux réalisés.

 

Apport en SCI : une stratégie patrimoniale encadrée

L’apport d’un bien immobilier en SCI permet de structurer et de gérer efficacement un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux. Toutefois, cette opération implique une fiscalité spécifique, des démarches administratives précises et l’intervention d’un notaire pour sécuriser l’ensemble du processus.

Besoin d'un accompagnement personnalisé pour votre apport en SCI ? N'hésitez pas à contacter notre équipe d'experts en gestion patrimoniale. Nous sommes là pour répondre à toutes vos questions spécifiques, vous guider dans vos démarches et vous aider à structurer votre apport en SCI de manière optimale.