Comment sont imposés les revenus locatifs d'une EURL ?

Afin d’aborder une gestion transparente d’un projet d’investissement immobilier locatif, choisir un statut juridique est une étape essentielle. L’EURL (ou Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) constitue une excellente alternative. À la différence de la SARL ordinaire et de la SCI (Société civile immobilière), ce type d’entreprise permet une gestion intégrale d’un investissement locatif individuel. D’ailleurs, l’EURL est créée par un unique associé pouvant bénéficier des atouts des statuts LMP (Loueur meublé professionnel) et LMNP (Loueur meublé non professionnel). Fiscalement, cette société possède des avantages relativement importants sous le régime d’Impôt sur le revenu (IR). Toutefois, l’investisseur en EURL peut également opter pour le régime d’Impôt sur les sociétés (IS). Pour ce qui est de la TVA, la réglementation qui s’applique est la même que pour une SARL. Cet article vous donne tous les détails sur le système d’imposition des revenus locatifs d’une EURL.

Choisir le bon régime d’imposition pour son investissement immobilier locatif

Dans le domaine de la gestion d’entreprise immobilière, le choix d’un régime fiscal est primordial. Pour un investissement immobilier locatif via une EURL, le mode d’imposition peut s'effectuer de deux manières distinctes selon le statut de l’associé.

Le régime d’Imposition sur le revenu (IR)

En principe, l’impôt sur le revenu est le régime d’imposition par défaut d’une EURL. Ceci, notamment si l’associé unique a le statut d’une personne physique. Cette dernière doit être imposée en son nom sur les revenus locatifs générés par l’entreprise. Effectivement, ces revenus correspondent aux bénéfices bruts imposables et sont taxés au taux progressif de :

  • 0 % pour les revenus de moins de 10 225 € ;
  • 11 % pour les revenus compris entre 10 226 € et 26 070 € ;
  • 30 % pour les revenus compris entre 26 071 € et 74 545 € ;
  • 41 % pour les revenus compris entre 74 546 € et 160 336 € ;
  • 45 % pour les revenus supérieurs à 160 336 €.


Toutefois, l'impôt sur le revenu pour une EURL présente quelques inconvénients. En effet, la gestion de la fiscalité personnelle et des cotisations sociales s’avère plus difficile pour le gérant associé unique. Ce régime rend impossible le fait de se verser des dividendes. Aussi, dans le cadre de l’imposition sur le revenu, l’investisseur en EURL a l’obligation d’adhérer à un centre de gestion agréé. Le non-respect de cette règle entraînera une augmentation de 25 % du montant du résultat locatif imposable à l’IR.

Le régime d’Imposition sur les sociétés (IS)

Par ailleurs, si l’associé unique est une personne morale, c’est le régime de l'impôt sur les sociétés qui s’applique. Toutefois, une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée sous le régime de l'IR peut se convertir de manière irréversible au régime à l'IS.

Dans le cadre de ce régime, en cas de déficit, c’est-à-dire si les revenus locatifs sont inférieurs à 0, l’entreprise n’est redevable d'aucune imposition. Par contre, si son activité est rentable, la société doit déclarer son revenu net. Elle est imposée avec un taux qui varie selon les législations en vigueur pendant l’année d’exercice.

Une EURL soumise à l'impôt sur les sociétés doit effectuer un paiement de 4 acomptes au cours de l’année de mise en location de son patrimoine immobilier. En principe, les versements s’effectuent successivement tous les 15 du mois de mars, de juin, de septembre et de décembre.

Les règles sont claires. La fiscalité pour une année donnée correspond au quart de l’impôt de l’année précédente. La société s’acquitte ensuite du montant restant tous les 15 du 4e mois après la clôture de l’exercice comptable. Ainsi, une clôture arrêtée le 31 décembre implique un versement de solde jusqu’au 15 mai de l’année prochaine.

Le taux d’imposition d’une EURL sous le régime de l'IS est de 15 % si l’entreprise génère des revenus maximums de 38 120 euros. Ce taux grimpe à 28 % pour des bénéfices compris entre 38 120 euros et 500 000 euros. Au-delà de 500 000 euros, l’entreprise est imposée à 31 % du résultat de son investissement immobilier locatif.

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Déterminer le revenu locatif imposable d’une EURL

Le calcul du revenu imposable est une étape incontournable pour avoir un aperçu des impôts à payer et des charges. C’est une démarche nécessaire pour choisir le régime fiscal adapté et prendre les meilleures décisions en matière de gestion d'entreprise.

Calcul du résultat imposable sous le régime de l'IR

Dans le cadre de la création d’une EURL, le dirigeant associé unique est considéré comme un travailleur indépendant. Il détient ainsi l’intégralité des parts sociales et des revenus locatifs à l’issue de l’activité immobilière de l’entreprise. Le calcul de son résultat imposable ne fonctionne donc pas de la même façon que celui d’un dirigeant d’une SAS ou d'une SASU.

L’EURL est soumise à un mode de calcul de l'impôt semblable à celui d’une société à responsabilité limitée.

Pour le régime de l'IR, celui-ci se décline en trois types, dont le taux d’imposition applicable est différent. Selon les statuts de la société, le calcul est basé sur :

  • Les Bénéfices industriels et commerciaux (ou BIC) : pour les activités industrielles et commerciales ;
  • les Bénéfices non commerciaux (ou BNC) : si la société œuvre dans les activités libérales ;
  • les Bénéfices agricoles (ou BA) : pour les activités agricoles.


​​​​​​Calcul du résultat imposable sous le régime de l'IS

En principe, le calcul du bénéfice imposable d’une EURL soumise au régime de l'IS se rapproche de celui des bénéfices industriels et commerciaux. Le résultat est égal à la différence entre les revenus générés et les charges déductibles.

Toutefois, seules les charges entrant dans l’intérêt direct de l’activité de la société, avec des justificatifs à l’appui, peuvent être déduites du résultat obtenu. À cet effet, sont exclues du revenu imposable les charges associées aux :

  • Amortissements, y compris la déduction étalée dans le temps, des biens inscrits à l'actif immobilisé,
  • dépenses financières, comme les intérêts d’emprunt,
  • frais personnels, comme les salaires et les charges sociales,
  • frais de réception,
  • dépenses de formation,
  • stocks de l’entreprise,
  • certains impôts et taxes (taxe foncière par exemple),
  • loyers perçus par un crédit-bail ou une location immobilière classique,
  • dépenses relatives à la publicité.


Imposition des revenus locatifs d’une EURL en location meublée

Dans le cadre de l’investissement locatif en tant que Loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’investisseur en EURL a le choix entre le régime fiscal micro-BIC ou le régime réel. Ce choix repose sur le montant du revenu locatif généré annuellement, à savoir :

  • si les revenus sont inférieurs à 72 600 euros : c’est le régime micro-BIC qui s’applique, permettant d’accéder à un taux d’abattement fiscal de 50 % pour la location classique, et de 71 % pour la location touristique ;
  • si les revenus dépassent les 72 600 euros : c'est le régime réel qui s'applique, permettant aux investisseurs de déduire des revenus les charges liées à la location de leur bien.


Pour rappel, dans le cadre de la location meublée, les amortissements comptables et les autres charges sont déduits des loyers perçus. Ce qui peut donner un résultat fiscal nul, voire négatif.

En EURL, le gérant privilégie la maintenance des avantages fiscaux découlant des amortissements, même après la transmission des biens. De plus, comme en SCI, les héritiers reçoivent des parts de sociétés et non des bâtiments indivisibles, et auront moins à débourser.

Toutefois, au moment de la transmission, le statut de l’EURL doit être converti en SAS ou SARL. Ainsi, le régime d’imposition qui s’applique sera celui de l’impôt sur les sociétés.

Pour ce qui est de la plus-value lors de la vente immobilière, les règles restent les mêmes que celles auxquelles sont soumis les investisseurs particuliers.

Les différences entre EURL et SCI

EURL et SCI sont deux statuts juridiques favorables à la détention d’un patrimoine immobilier locatif. Les différences entre ces deux formes reposent sur l’envergure du projet, la nature des activités et l’engagement social des associés.

Comme vous le savez déjà, l’EURL a pour objet d’optimiser la fiscalité et la gestion d’un investissement immobilier locatif individuel. La SCI, quant à elle, œuvre dans la gestion et la transparence fiscale d’un investissement locatif à plusieurs, autour d’une activité immobilière civile uniquement. De plus, son champ d’application dans le domaine immobilier locatif est moins important que celui de l’EURL.

En outre, contrairement à l’EURL, la société civile immobilière n’est pas compatible avec les statuts LMNP et LMP qui sous-entendent une activité commerciale. Cependant, il est exceptionnellement possible d’exercer une activité de location meublée avec une SCI sous certaines conditions. En effet, elle doit remplir les critères propres au statut LMNP. Aussi, ses revenus locatifs ne doivent pas dépasser les 10 % de son capital investi.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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