Déclaration d'imposition : faut-il inclure toutes vos dépenses ? Tout savoir

La déclaration d’imposition n’est pas une liste de courses : seules les dépenses légales comptent. Dans le cadre de l’investissement locatif, cette règle prend tout son sens. Beaucoup d’impôts sont évitables grâce aux déductions, mais attention : réduire son imposition n’est pas une course à inscrire toutes vos dépenses. Seules celles qui respectent les règles fiscales sont prises en compte par les services de l’administration.

Un investisseur doit comprendre que chaque année, les loyers perçus sont des revenus imposables. Pourtant, la loi permet de déclarer certaines charges qui viennent diminuer ce revenu et donc l’avis d’imposition. Travaux d’entretien, intérêts d’emprunt, frais de gestion ou assurances sont des dépenses légales qui optimisent vos finances. En revanche, les frais personnels liés au domicile ou à la vie privée ne peuvent jamais être déduits.

Investissement locatif : quelles dépenses peuvent être incluses dans la déclaration ?

Lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif, il est impératif de bien comprendre quelles dépenses peuvent être incluses dans la déclaration d’imposition. L’objectif est de maximiser les réductions fiscales possibles tout en respectant la législation.

Les charges déductibles liées au bien immobilier

Les dépenses qui peuvent être incluses dans la déclaration d’impôt varient en fonction de leur nature. La législation fiscale permet aux propriétaires d’immeubles locatifs de déduire un certain nombre de charges liées à l’entretien, la gestion, ainsi que la maintenance de leur bien. Cela permet de réduire le revenu net imposable. Voici les principales dépenses que vous pouvez déduire.

Les intérêts d'emprunt

Si vous avez financé votre bien immobilier à l’aide d’un prêt, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Cette déduction est une des plus courantes et importantes. Par exemple, si vous avez un emprunt de 100 000 euros à un taux d’intérêt de 3 % sur 20 ans, vous pourrez déduire chaque année les intérêts payés sur cet emprunt. Cela peut représenter une économie d’impôt considérable.

Les frais de gestion et d’administration

Cela inclut les honoraires payés à un gestionnaire immobilier, les coûts associés à la gestion locative, mais aussi les frais liés à la rédaction de baux ou la gestion des loyers impayés. Ces frais sont déductibles, car ils sont nécessaires pour la gestion de vos revenus locatifs. Par exemple, si un agent immobilier gère la location de votre bien, vous pouvez déduire ses frais.

Les travaux d'entretien et de réparation

Si vous effectuez des travaux pour maintenir votre bien en bon état, comme la réparation d’une toiture ou la remise en état de la plomberie, ces coûts peuvent être déduits. L’administration fiscale considère ces dépenses comme nécessaires à la conservation du logement et donc directement liées à vos revenus fonciers.

En revanche, les travaux d’amélioration qui augmentent la valeur du bien ne sont pas déductibles. Ils ne peuvent être pris en compte que lorsqu’ils sont indispensables pour garantir la conservation de l’immeuble et son usage locatif.

Assurance pour couvrir le bien immobilier

Vous pouvez déduire les primes d’assurance que vous payez pour couvrir votre bien immobilier, comme l’assurance habitation ou l’assurance loyers impayés. Cette déduction peut être très utile, car ces primes peuvent représenter une part significative des coûts de gestion du bien.

Les charges liées au financement

Lorsque vous avez recours à un emprunt pour financer l'achat d'un bien locatif, plusieurs dépenses liées au financement peuvent être incluses dans votre déclaration d’impôt. Cela permet de réduire vos revenus locatifs nets.

Les frais de dossier bancaire

Lors de l’obtention d’un prêt, des frais de dossier sont souvent demandés par la banque. Ces frais sont déductibles dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers.

Les garanties et les assurances de prêt

Si vous souscrivez une assurance de prêt ou une garantie pour protéger le crédit contracté pour l'achat de votre bien, ces coûts peuvent aussi être déduits de vos revenus fonciers. Cette déduction contribue à alléger le coût total de votre investissement.

Les dépenses liées à l'impôt foncier

La déclaration d’imposition pour un investissement locatif ne concerne pas uniquement les loyers perçus. Elle inclut aussi certaines charges fiscales, comme la taxe foncière et parfois des impôts locaux. Bien comprendre leur traitement est essentiel pour optimiser vos revenus fonciers et réduire vos impôts.

La taxe foncière

La taxe foncière est une charge annuelle obligatoire pour tout propriétaire. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Dans le cadre de la déclaration d’impôt, cette taxe peut être déduite de vos revenus fonciers. Concrètement, elle réduit votre base imposable et donc le montant final inscrit sur votre avis d’imposition.

Voici un exemple. Un investisseur perçoit 12 000 € de loyers sur une année. La taxe foncière qu’il doit payer s’élève à 1 200 €.

• Revenus locatifs bruts : 12 000 €
• Dépense déductible (taxe foncière) : 1 200 €
• Revenus fonciers nets imposables : 12 000 € – 1 200 € = 10 800 €

 

Cela signifie que l’avis d’imposition sera calculé non pas sur 12 000 €, mais sur 10 800 €. La taxe foncière réduit donc directement la base imposable et permet de payer moins d’impôts.

Les impôts locaux

En plus de la taxe foncière, certains impôts locaux peuvent être pris en compte dans la déclaration d’imposition. Mais attention, tous ne sont pas déductibles. L’administration fiscale distingue les charges récupérables auprès du locataire (non déductibles) et celles qui restent à la charge du propriétaire (déductibles). Voici un tableau clair qui résume les principaux cas :

Type d’impôt local	Déductible ?	Explication
Taxes spéciales d’équipement	Oui	Imposées au propriétaire pour financer des infrastructures locales, non récupérables auprès du locataire.
Taxes additionnelles à la taxe foncière	Oui	Contributions départementales ou régionales, directement dues par le propriétaire.
Taxes liées à l’aménagement urbain	Oui	Déductibles lorsqu’elles sont imposées au propriétaire et non refacturables au locataire.
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères	Non	Considérée comme charge récupérable auprès du locataire, donc non déductible.
Charges de services collectifs	Non	Entretien des parties communes refacturé dans les charges locatives, donc non déductible.

 

La gestion des charges courantes

Certaines charges récurrentes peuvent également être déduites de vos revenus locatifs. Ces charges sont liées à la gestion quotidienne du bien, mais elles doivent être justifiées dans votre déclaration.

Les charges de copropriété

Si vous êtes propriétaire d’un bien dans une copropriété, vous payez des charges mensuelles pour l’entretien des parties communes. Ces charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers, mais uniquement dans la mesure où elles concernent l’entretien du bien (exemples : nettoyage, réparation d’ascenseur, etc.).

Les frais de comptabilité

Si vous avez recours à un expert-comptable pour gérer vos déclarations fiscales, ses honoraires peuvent être déduits des revenus locatifs.

Exemple : comment inclure une dépense dans la déclaration d’impôt

Prenons un exemple pour illustrer l'impact de ces dépenses. Imaginons que vous louez un appartement et que vous avez payé 3 000 euros d'intérêts d'emprunt, 1 500 euros pour des réparations urgentes, 500 euros pour une assurance locative, et 1 000 euros de taxe foncière.

Dans ce cas, vos revenus locatifs bruts peuvent être réduits de :

6 000 euros (3 000 + 1 500 + 500 + 1 000)

Si vos loyers annuels sont de 15 000 euros, vos revenus fonciers nets seront donc de 9 000 euros, ce qui sera soumis à l’impôt. Cette déduction permet de réduire de manière significative le montant des impôts que vous devez payer sur les loyers perçus.

Comment déclarer les frais réels dans le cadre de votre investissement locatif ?

La déclaration des frais réels vous permet de déduire des dépenses spécifiques liées à votre investissement locatif des revenus que vous tirez de votre bien immobilier. Ces frais sont généralement supérieurs à la déduction forfaitaire du régime micro-foncier, ce qui vous permet de réduire davantage votre base imposable. Toutefois, pour pouvoir les déduire, vous devez pouvoir justifier de chaque dépense par une facture ou un document officiel.

Cette option de déduction est souvent choisie par les investisseurs ayant des charges significatives, comme des intérêts d’emprunt ou des travaux de réparation. Elle permet ainsi de mieux adapter les déductions à la réalité de l'investissement, en optimisant la gestion fiscale du bien.

Étape 1 : identifier les frais réels à déclarer

La première étape pour déclarer correctement vos frais réels est d'identifier toutes les charges qui peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Cela inclut une gamme variée de dépenses nécessaires à l’entretien et à la gestion de votre bien immobilier. Voici une liste des frais les plus courants que vous pouvez inclure dans votre déclaration d’impôt :

• Les intérêts d'emprunt : si vous avez contracté un prêt pour l'achat ou la rénovation de votre bien, les intérêts sont déductibles.
• Les travaux d'entretien et de réparation : tous les travaux visant à maintenir ou réparer votre bien sont déductibles. Attention, les travaux d'amélioration ne le sont pas.
• Les frais de gestion locative : honoraires d'agent immobilier ou frais de gestion liés à la location de votre bien.
• L’assurance loyers impayés : les primes d'assurance que vous payez pour protéger votre bien contre les loyers impayés.
• La taxe foncière : le montant de la taxe foncière payée sur le bien locatif est également déductible.

 

Étape 2 : rassembler les justificatifs nécessaires

Pour pouvoir déclarer vos frais réels, vous devez avoir tous les justificatifs nécessaires à portée de main. Chaque dépense doit être étayée par une facture ou un document officiel. Si vous n’avez pas ces documents, vous ne pourrez pas les inclure dans votre déclaration. Les documents courants que vous devez rassembler sont :

• Factures de travaux (plomberie, électricité, etc.)
• Relevés bancaires pour les paiements des intérêts d’emprunt
• Contrats de gestion locative ou reçus des honoraires d’agence
• Assurances souscrites pour protéger votre bien
• Avis de taxe foncière et autres taxes liées à la propriété

 

Ces justificatifs seront nécessaires pour remplir la ligne de déclaration prévue à cet effet. Il est également conseillé de conserver une copie de ces documents pendant au moins 3 ans, en cas de contrôle fiscal.

Étape 3 : remplir la déclaration de revenus fonciers

Une fois que vous avez collecté tous les justificatifs, il est temps de remplir votre déclaration. Cette étape peut sembler complexe, mais en suivant ces instructions, vous pourrez le faire facilement.

Accédez à votre espace fiscal

Si vous déclarez vos impôts en ligne, commencez par vous connecter à votre espace personnel sur le site des impôts. Pour les propriétaires d’un bien locatif, vous devrez compléter la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2044-SPE).

Indiquer les revenus locatifs

Commencez par remplir la section qui concerne les revenus tirés de la location. Cela inclut le montant total des loyers perçus au cours de l'année.

Ajouter les charges déductibles

Sur la même déclaration, vous devrez ensuite inscrire les charges liées à votre bien locatif. Pour chaque catégorie de frais (intérêts, travaux, gestion, etc.), il existe une ligne spécifique où vous pouvez déclarer le montant.

Calculer le revenu net foncier

Une fois les charges déduites, le revenu net foncier sera calculé automatiquement. Ce chiffre représente le montant de vos revenus locatifs après déduction des frais réels. C’est ce montant qui sera soumis à l’impôt.

Vérifier et valider

Avant de soumettre votre déclaration, vérifiez minutieusement tous les chiffres inscrits. Une erreur dans les dépenses ou dans les revenus peut entraîner une rectification de votre avis d’imposition.

Étape 4 : utiliser les services en ligne pour simplifier la déclaration

Depuis quelques années, les services en ligne des impôts ont grandement simplifié la déclaration des frais réels. Vous pouvez remplir et soumettre votre déclaration directement via votre espace fiscal en ligne. Ce service est non seulement rapide, mais il permet aussi de bénéficier d’un certain nombre de validations automatiques.

En cas d’erreur dans la saisie des informations, le système peut vous alerter immédiatement. De plus, les plateformes fiscales en ligne offrent souvent des outils permettant de calculer les déductions fiscales, ce qui peut vous aider à optimiser encore davantage vos impôts.

Étape 5 : consulter l’avis d’imposition

Une fois votre déclaration soumise, vous recevrez un avis d’imposition. Cet avis est essentiel car il indique le montant des impôts que vous devez payer en fonction de vos revenus fonciers après déduction des frais réels.

Si vous avez correctement rempli votre déclaration, votre avis devrait refléter les réductions fiscales résultant des frais réels. En revanche, si une erreur a été commise, vous pourriez devoir régler un supplément d’impôt. Il est donc conseillé de vérifier votre déclaration avant soumission pour éviter toute mauvaise surprise.

Exemple pratique : déclaration des frais réels

Imaginons que vous ayez perçu 12 000 € de loyers durant l’année. Vous avez les frais suivants :

• Intérêts d’emprunt : 2 500 €
• Travaux de réparation : 1 000 €
• Frais de gestion locative : 600 €
• Assurance loyers impayés : 200 €
• Taxe foncière : 800 €
• Total des frais réels : 5 100 €.

 

En déduisant ces frais de vos revenus fonciers (12 000 €), votre revenu net foncier s’élève à 6 900 €, qui sera soumis à l’impôt.

Les cas particuliers des parents et héritages immobiliers

Dans le cadre de la déclaration d’imposition, certaines situations spécifiques, comme les parents qui louent un bien à leur enfant ou les héritages immobiliers, nécessitent des précisions supplémentaires. Ces cas peuvent entraîner des impôts différents et des obligations fiscales particulières.

Les parents qui louent un bien à leur enfant

Lorsqu’un parent loue un bien à son enfant, plusieurs éléments doivent être pris en compte lors de la déclaration d’impôt.

Les loyers entre parents et enfants : une situation fiscalement encadrée

Les revenus locatifs provenant de la location d’un bien à un enfant sont soumis aux mêmes règles fiscales que les loyers classiques. Cependant, il existe une spécificité à noter : si le loyer est fixé à un montant anormalement bas (par exemple, en dessous de la valeur du marché), l’administration fiscale peut considérer que la location est dissimule et qu’il s’agit d’un don indirect, ce qui peut entraîner une réévaluation des impôts à payer.

Il est donc conseillé de veiller à ce que le montant du loyer soit raisonnable et conforme aux prix du marché. Si vous décidez de louer à votre enfant, vous devez :

• Fixer un loyer raisonnable qui corresponde à celui du marché dans la région.
• Déclarer les revenus locatifs dans votre déclaration d’impôt.
• Conserver tous les justificatifs relatifs à la location, tels que le bail et les reçus de loyers.

 

Les avantages fiscaux possibles

Dans certains cas, louer à un enfant peut permettre d’optimiser votre imposition. En effet, si l’enfant est dans une situation difficile, vous pouvez également bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à l’application de la réduction d’impôt pour l’aide aux enfants à charge. Cependant, cette réduction est limitée et dépend des conditions de ressources de votre enfant.

Les héritages immobiliers : déclaration et fiscalité des biens hérités

L’héritage immobilier est un cas particulier qui nécessite une attention particulière en matière de déclaration d’impôt. Que ce soit pour un bien immobilier directement transmis par un parent ou pour un bien hérité d’un membre de la famille, plusieurs éléments entrent en jeu pour déclarer correctement ces biens et éviter des redressements fiscaux.

Imposition des biens immobiliers hérités

Lorsque vous héritez d’un bien immobilier, vous devez d’abord déclarer la succession. Le bien immobilier hérité peut être soumis à une taxe de succession, calculée en fonction de sa valeur et de votre lien de parenté avec le défunt. En fonction de l’âge du bien et de sa valeur, cette taxe peut être très élevée. C’est pourquoi il est primordial de :

• Estimer la valeur du bien correctement, idéalement avec l’aide d’un expert.
• Déclarer l’héritage dans le cadre de la déclaration de succession, distincte de votre déclaration d’impôt sur le revenu.

 

Les revenus générés par un bien immobilier hérité

Si le bien hérité est ensuite loué, les revenus locatifs seront soumis aux impôts comme tout revenu locatif. Vous devrez déclarer ces revenus locatifs dans votre déclaration d’impôt. Il est également possible que vous puissiez déduire des frais tels que les travaux de rénovation, les frais de gestion ou les intérêts d’emprunt si vous avez contracté un prêt pour financer la gestion du bien.

Déclaration d’impôt et frais déductibles : un duo gagnant pour vos finances

La déclaration d’imposition n'est pas un simple exercice administratif, c'est un véritable levier pour optimiser vos finances. Comprendre quelles dépenses légales peuvent être déduites est essentiel pour réduire vos impôts et ainsi améliorer la rentabilité de votre investissement locatif. En sélectionnant avec soin les frais déductibles et en remplissant correctement votre déclaration d’impôt, vous maximisez vos économies fiscales, tout en respectant scrupuleusement les règles fiscales en vigueur.

Il est important de rappeler que les charges liées à votre investissement locatif, telles que les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les travaux d’entretien et les assurances, doivent être justifiées par des documents légaux. Ces dépenses viennent alléger la base imposable et permettent de réduire l'avis d’imposition. N'oubliez pas que les frais personnels ou ceux liés à votre domicile ne sont pas déductibles dans ce cadre.

Si vous avez des doutes sur vos revenus fonciers ou la déclaration des charges, n'hésitez pas à faire appel à un expert pour vous guider. Cela vous permettra de garantir une gestion optimale de vos finances et d’éviter toute erreur qui pourrait entraîner des complications fiscales.

Vous voulez optimiser vos impôts et maîtriser vos revenus fonciers ? Contactez-nous dès maintenant pour bénéficier de conseils personnalisés et assurez-vous que votre déclaration d’imposition soit parfaitement conforme et avantageuse. Ne laissez pas passer l'opportunité de réduire vos impôts tout en respectant les règles fiscales !

FAQ : Comment savoir si une dépense est légale et déductible pour la déclaration d’imposition ?

Pour qu’une dépense soit déductible, elle doit être liée directement à l’entretien ou la gestion de votre bien locatif. Les frais personnels ou liés à votre domicile ne peuvent jamais être déduits. Conservez toutes les factures et documents justifiant ces dépenses.

Puis-je déduire les frais de comptabilité dans ma déclaration d’impôt ?

Oui, si vous engagez un expert-comptable pour gérer votre déclaration d’imposition, ses honoraires sont déductibles des revenus fonciers. Cela vous permet de réduire vos impôts et d’optimiser la gestion de vos finances.

Les taxes foncières et les impôts locaux sont-ils déductibles de l’impôt sur les revenus fonciers ?

Oui, la taxe foncière ainsi que certaines taxes locales peuvent être déduites de vos revenus fonciers dans la déclaration d’imposition. Cela réduit votre base imposable et, par conséquent, vos impôts. Cependant, toutes les taxes locales ne sont pas déductibles, certaines étant récupérables auprès des locataires.