Holding : L'arme pour créer un empire immobilier

L'une des stratégies les plus efficaces consiste à diviser l'entreprise en plusieurs entités commerciales, toutes détenues et contrôlées par une seule société holding. Cet article examine de plus près cette stratégie populaire et éprouvée qui permet d'atténuer les risques et présente les conseils que Gregory, expert comptable et commissaire aux comptes holding, l'armé fatale pour développer son patrimoine immobilier, a partagé dans le 9ème épisode de l’émission des investisseurs immobiliers.

Qu'est-ce qu'une société holding ?

« Une société holding est une entité commerciale mère, généralement une société par actions ou une SARL qui ne fabrique rien, ne vend aucun produit ou service et ne mène aucune autre activité commerciale. Son objectif, comme son nom l'indique, est de détenir le contrôle des actions ou des participations d'autres sociétés. Certaines des filiales qu'elle possède fabriquent, vendent ou mènent d'autres activités commerciales. Elles sont appelées sociétés d'exploitation. D'autres filiales détiennent des biens immobiliers, de la propriété intellectuelle, des véhicules, des équipements ou toute autre chose de valeur utilisée par les sociétés d'exploitation. ». Gregory

La société holding peut détenir 100 % de la filiale, ou juste assez d'actions ou de parts sociales pour la contrôler. Avoir le contrôle signifie qu'elle possède suffisamment d'actions ou de parts sociales pour s'assurer qu'un vote des propriétaires ira dans son sens. Il peut s'agir de 51 % ou, lorsque les propriétaires sont nombreux, d'un pourcentage beaucoup plus faible.

Chaque filiale a sa propre direction qui gère les affaires courantes. La direction de la société holding est chargée de superviser la gestion des filiales. Ils peuvent élire et révoquer les administrateurs de la société ou les gérants de la SARL, et prendre des décisions politiques majeures comme la décision de fusionner ou de se dissoudre. Les personnes qui dirigent la société holding ne participent pas à la prise de décision quotidienne des sociétés opérationnelles.

« Une holding c'est tout simplement une société qui a pour vocation, pour objectif, pour raison d'exister de détenir des participations dans d'autres sociétés tout simplement ». Gregory

Comment une société holding est-elle financée ?

La direction de la société holding est également chargée de décider où investir son argent. La société holding peut obtenir les fonds nécessaires pour réaliser ses investissements en vendant des participations dans ses filiales ou en empruntant. Elle peut également tirer des revenus des paiements qu'elle reçoit de ses filiales sous forme de dividendes, de distributions, de paiements d'intérêts, de loyers et de paiements pour les fonctions de back-office qu'elle peut fournir.

En quoi cela permet d'accélérer votre patrimoine

« Ça va permettre de présenter un groupe qui va être détenu. Donc par une holding, et qu'il va détenir d'autres participations. Ça va présenter une situation solide vis-à-vis de la banque pour obtenir des financements notamment, mais également pour permettre la circulation d'une entreprise qui détient la trésorerie vers une autre qui en a besoin pour faire financer des projets. C’est pour cela que finalement, la trésorerie qui dort dans une société va circuler vers une autre qui en a besoin et qui va pouvoir du coup développer son activité. Donc ça va faire grandir vraiment l'activité globale du groupe. ». Gregory

holding dans immobilier

N’est-ce fait que pour les grandes entreprises

Les sociétés holding sont utilisées par des entreprises de toutes tailles et dans tous les secteurs. Bon nombre des sociétés cotées en bourse les plus connues sont en fait des sociétés holding et beaucoup de personnes qui achètent leurs actions ne se rendent même pas compte qu'elles investissent dans une société holding et non dans la société opérationnelle.

La structure d'une société holding est populaire auprès des grandes entreprises possédant plusieurs unités commerciales. Prenons l'exemple d'une grande société qui fabrique et vend plusieurs biens de consommation différents, notamment des produits de soins capillaires, des produits de soins de la peau, des produits de soins pour bébés, etc. Plutôt que d'utiliser une société avec différentes divisions, cette entreprise pourrait être structurée avec une société holding et plusieurs filiales. Chaque unité commerciale pourrait être exploitée comme une filiale distincte dans laquelle la société holding détient une participation majoritaire. Les marques, les équipements et les biens immobiliers de la société peuvent également être placés dans des filiales distinctes, les sociétés d'exploitation payant pour utiliser les marques, louer les équipements et les bureaux.

Les sociétés holding peuvent également être utilisées par des entreprises beaucoup plus petites, voire par des entrepreneurs individuels. Prenons l'exemple d'une personne qui souhaite acheter un immeuble d'habitation pour en tirer un revenu locatif. Deux entités commerciales pourraient être constituées : une SARL qui serait propriétaire de l'immeuble d'habitation et une société holding qui serait propriétaire de la SARL.

« Aujourd'hui la holding c'est un formidable outil, un formidable support pour pouvoir investir et développer un patrimoine très rapidement si vous n'êtes pas entrepreneur. »

« Si vous n'êtes pas entrepreneur, si vous êtes investisseur la holding sera un super outil pour vous permettre d'aller développer et financer plusieurs projets. Si aujourd'hui vous avec un seul projet et que vous détenez ses projets à travers une société, ce n’est pas forcément la peine aujourd'hui d'avoir une holding. Je préfère que la holding, on la crée le plus tard possible lorsqu'on en a vraiment besoin, lorsqu'il y a un besoin de financement. Ce n’est pas la peine d'aller la créer trop tôt parce que derrière, cela va engendrer des coûts, des frais de comptabilité, des frais d'administration du temps à consacrer. Je préfère que vous utilisez ce temps à cette énergie et cette économie pour rechercher d'autres produits. Le jour venu, lorsque vous aurez d'autres investissements à faire, d'autres sociétés éventuellement à créer ou acquérir, nous verrons ensemble comment créer une holding mais ne la crée pas trop tôt. » Gregory

Fonctionnement du régime mère-fille

« Il y a une nouvelle règle qui existe depuis quelques années. Maintenant la holding ne peut pas être créée uniquement dans le but d'éluder. Vous devez créer une holding pour un intérêt patrimonial financier. Outre, on ne peut pas vraiment créer une holding uniquement pour supprimer de l'impôt notamment parce que la holding permettent de profiter de mécanismes fiscaux qui s'appelle le régime mère-fille qui permettent de réduire notamment la fiscalité sur les dividendes qui serait versé vers la holding qui viendraient de la société fille, qui est en dessous et qui serait remontée vers la holding ». Gregory

Quels sont les avantages de la structure holding-société d'exploitation ?

Il existe différentes raisons pour lesquelles les sociétés holding sont utilisées. En voici quelques-unes :

1. Protection de la responsabilité

Le fait de placer les sociétés d'exploitation et les actifs qu'elles utilisent dans des entités distinctes permet de protéger la responsabilité. Les dettes de chaque filiale appartiennent à cette filiale. Un créancier de la filiale ne peut pas atteindre les actifs de la société holding ou d'une autre filiale.

Supposons que l'élevage de chevaux de nos entrepreneurs soit en difficulté et qu'il n'ait pas été en mesure de payer son entraîneur et son vétérinaire. Ils peuvent poursuivre et atteindre les actifs de la filiale qui possède l'élevage de chevaux, mais pas les actifs des filiales qui possèdent le restaurant et l'immeuble à appartements, ou la société holding.

2. Contrôler les actifs pour moins d'argent

Une société holding doit contrôler ses filiales mais ne doit pas nécessairement posséder toutes les actions ou les parts sociales. Cela permet à la société holding d'obtenir le contrôle d'une autre société et de ses actifs à un coût moindre que si elle avait acquis toutes les participations de la filiale.

3. Des coûts de financement par emprunt moins élevés

Une société holding qui jouit d'une bonne santé financière peut souvent obtenir des prêts à un taux d'intérêt inférieur à celui que ses sociétés d'exploitation pourraient obtenir elles-mêmes, en particulier lorsque l'entreprise qui a besoin de capitaux est une start-up ou une autre entreprise considérée comme un risque de crédit. La société holding peut obtenir le prêt et distribuer les fonds à la filiale.

4. Favoriser l'innovation

Comme les sociétés d'exploitation sont des entités distinctes, il y a moins de risques à investir dans des start-ups ou d'autres entreprises qui semblent risquées. En fait, lorsque Google s'est restructuré et a mis en place sa société holding, l'une des raisons invoquées était que les actionnaires de Google étaient préoccupés par les investissements de la société dans des domaines tels que la robotique, Google Glass, les sciences de la vie et la recherche médicale. La restructuration a permis de séparer ces investissements des fonctions essentielles et rentables de l'entreprise, telles que son moteur de recherche et YouTube.

5. La gestion quotidienne n'est pas nécessaire

Une société holding peut posséder des entreprises dans une variété de secteurs non liés. Il importe peu que les propriétaires et les gestionnaires de la société holding ne connaissent pas ces entreprises, car chaque filiale dispose de sa propre direction pour gérer les opérations quotidiennes.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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