Investissement locatif à Aulnay-sous-Bois

Aulnay-sous-Bois, une localité vivante et dynamique

Située à proximité de Paris, Aulnay-sous-Bois offre un cadre de vie très attractif à ses habitants. Ces derniers profitent du dynamisme économique de la ville, qui se renforcera d’ailleurs dans les prochaines années.

Une grande variété de transports

Les infrastructures du Grand Paris de 2023 se trouvent au premier rang des projets d’envergure qui participent à la dynamique de la localité. Elles mailleront encore plus un réseau de transport déjà large avec la mise en service des trains du RER B (Réseau express régional). Une vingtaine de lignes de bus assure également la desserte du territoire. 

Aussi, sa gare est bien desservie par les trains de la ligne K du Transilien Paris-Nord et les trams du Tramway T4. Ces moyens de transport permettent notamment de la relier aux villages limitrophes, à savoir le Blanc-Mesnil, les Pavillons-sous-Bois, Bobigny, Sevran et Livry-Gargan. Sans oublier le nouveau service de location de vélos électriques, Véligo, qui permet notamment de garer une bicyclette près de la gare.

Un pôle économique de premier plan

Aulnay-sous-Bois compte actuellement 11 191 entreprises. Son positionnement stratégique au cœur de la porte principale sur l’économie, le Grand Roissy-Le-Bourget, représente également un atout non négligeable pour le territoire.

Cette création de professions se poursuivra avec la Maison de l’emploi. S’étendant sur 2 400 m2, cette dernière sera équipée d’un campus du numérique, de 17 salles de formations et d’un grand auditorium. Le but en est de pouvoir former 3 000 apprenants chaque année aux métiers du numérique et à l’entrepreneuriat du territoire.

Une ville de choix pour les étudiants

Aulnay-sous-Bois constitue aussi un pôle d’enseignement important en région Île-de-France. En été 2021, cette ville populaire de la Seine-Saint-Denis a commencé les travaux de l’extension de la fameuse école élémentaire du Bourg II. Cette école est implantée dans le quartier Vieux-pays et son inauguration est prévue en 2023. Il s’agit notamment d’un projet destiné à améliorer les conditions d’études des enfants.

Des établissements d’enseignement supérieur intéressants y sont également installés. Par exemple, le centre de formation Saint-Honoré est un établissement d’enseignement social et paramédical. Vous y trouverez aussi la fameuse École Professionnelle De Boucherie et l’INEC ou Institut International des Etudes en Criminologie Numérique.

Une ville proche de la nature

Aulnay-sous-Bois est une localité qui respire. Plus de 220 hectares d’espaces verts embellissent le territoire. Des paysages exceptionnels, comme le parc des Cygnes et la Roseraie Honoré Daumier invitent également les familles au dépaysement.

Quant aux berges du Canal de l'Ourcq, il entrera cette année dans la première phase de « renaturalisation » selon le maire de la commune. Toujours sur le territoire, une rue piétonne sera tracée et environ 300 arbres seront plantés, entre autres. 

Développement des équipements commerciaux, sportifs et culturels

Les habitants profitent des bons produits de trois grands centres commerciaux. Il s’agit du centre commercial O’Parinor, du Haut de Galy et du centre commercial Les Etangs. Une nouvelle place du marché ouvre également ses portes en face de l’église Saint-Paul.

Côté sport, la localité est très bien équipée en infrastructures sportives. Un nouveau centre aquatique et ludique est sorti de terre en juin 2021, l’Odyssée. Actuellement, ce centre aqualudique est en passe de devenir un endroit incontournable pour se rafraîchir cet été. La commune recèle également de terrains de tennis, à citer le Tennis club, Tennis de la Rose des vents et le Tennis du Moulin Neuf. Sans compter ses nombreux stades, comme le Vélodrome, Belval, Moulin Neuf, etc.

Enfin, les lieux culturels à Aulnay-sous-Bois sont assez variés. Parmi les plus populaires, vous pouvez distinguer le théâtre et cinéma Jacques Prévert. Des spectacles, des pièces de théâtre, des soirées films et des festivals y sont toujours organisés. Vous pourrez aussi retrouver la salle de concert Le Cap qui propose différents programmes musicaux.

Aulnay-sous-Bois, un marché immobilier rentable

Le secteur du logement à Aulnay-sous-Bois présente certaines particularités. Selon une documentation statistique sur la répartition de l’habitat dans la localité, 40,77 % sont des maisons individuelles et 56,45 % des appartements. Aussi, 94,66 % des logements sont des résidences principales et 0,72 % des résidences secondaires. Pourtant, elle bénéficie chaque trimestre d’une demande locative intense, car 52,86 % des habitants sont des locataires. Puis, au cours d’une période de 3 ans, les prix de l’immobilier ont évolué. Pour les appartements, le coût moyen au mètre carré est de 3 531 euros en 2022. Pour les maisons, le prix moyen est de 3 061 euros en moyenne la même année.

Cependant, différents facteurs peuvent faire varier ces prix immobiliers. Il peut s’agir du type de bien, du quartier, de la taille, du nombre de pièces, etc. Ainsi, le prix d’un studio ou appartement 1 pièce sera naturellement plus abordable que celui d’une résidence de 2 pièces ou de 3 pièces.

La proximité avec les commodités offertes (école, commerces, services publics…) peut également influer sur le prix de votre investissement immobilier locatif.

Le loyer médian des appartements à Aulnay-sous-Bois est d’environ 18,30 €/m2 et celui des maisons est de 15,30 €/m2. Pour la localité, le meilleur rendement locatif est un appartement de 4 pièces, soit une rentabilité locative allant jusqu’à 12 %. Néanmoins, ce rendement augmente pour une location meublée. Le second bien immobilier le plus rentable est un studio 1 pièce avec une rentabilité locative d’environ 10 %. Pour une plus grosse plus-value, ces logements devront être installés proche d’une école, des centres commerciaux et des autres commodités.

Lors des événements particuliers dans la ville (festival, foire, salon professionnel…), la rentabilité locative tirée d’un studio qui se compose d’une pièce pourra être révisée à la hausse. Vous pouvez toutefois opter pour l’acquisition de maisons ou d’appartements 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus selon vos objectifs d’investissement. La réhabilitation de chaque pièce d’un bien immobilier (studio ou résidence) influe également sur vos perspectives de rentabilité.

Le marché immobilier d'Aulnay-sous-Bois est tendu, avec une demande locative plus importante que l’offre. La ville est également située en zone A. Elle est donc éligible à la loi Pinel. Toutefois, l’investissement dans l’ancien avec travaux demeure plus avantageux. Il est possible de rénover les appartements par l’aménagement pièce par pièce en vue de les valoriser et de bénéficier des avantages fiscaux intéressants. Vous pouvez même prévoir l’ajout d’une nouvelle pièce, de 2 pièces, voire de 3 pièces.

Les particularités du paysage immobilier à Aulnay-sous-Bois 

Le parc immobilier d’Aulnay-sous-Bois est très diversifié. À seulement 20 minutes de Paris, vous pouvez y retrouver des logements anciens ou des programmes neufs. Ces programmes concernent généralement les appartements et les maisons en résidence principale ou secondaire. Cependant, la plupart des investisseurs s’intéressent aux logements anciens avec travaux. 

Le secteur immobilier de cette ville de la Seine-Saint-Denis est assez spécifique, car il se compose essentiellement de biens prestigieux. Chaque trimestre, vous pourrez trouver des villas sur les hauteurs de la cité ou de ses voisines, le Blanc-Mesnill, Bobigny et les Pavillons-sous-Bois. Il s’agit de maisons de 4 pièces et 5 pièces, ou d’appartements de 3 à 4 pièces offrant une vue panoramique sur la Seine. Ce qui est d’ailleurs très recherché. 

Les quartiers où investir à Aulnay-sous-Bois

Le choix d’un bon quartier est une étape cruciale pour réussir des projets d’investissements immobiliers. L’appartement ou la résidence doit effectivement se trouver à proximité d’une école, d’une structure sanitaire, et des centres de loisirs et de commerces. 

Le Parc fait partie des quartiers les plus animés et huppés d’Aulnay. Il se compose essentiellement de familles aisées et de jeunes cadres parisiens. Les trains du RER B desservent très bien cet endroit, ce qui le rend facilement accessible. Cependant, le Parc est le secteur de la ville qui est le plus cher à l’achat. Vous devez compter en moyenne 3 000 euros par m2 pour une maison et 3 500 euros pour un appartement.

Secteur côté d’Aulnay-sous-Bois, le Pont de l’Union est une localité idéale pour les familles. Le quartier est bien desservi par une ligne de bus et le RER B. Une école y est aussi implantée. Vous pouvez acquérir une magnifique maison de 3 pièces ou de 4 pièces dans ce quartier. À noter que les prix au mètre carré varient de 2 200 à 3 900 euros.

Enfin, Mairie-Paul Bert est le quartier le plus calme de la ville. Il attire notamment les cadres parisiens. À l’instar des précédents quartiers, il offre un cadre de vie familial de qualité. Vous y trouverez effectivement de nombreux établissements scolaires et une gare sur les bords du quartier. Des lignes de transports, comme le bus, le tram, le RER ont également des itinéraires qui passent à Paul Bert. Pour y acheter une maison, vous devrez débourser en moyenne 3 000 euros par mètre carré et 2 900 euros pour un appartement. À noter que les prix d’achat de ce dernier ont fortement baissé au cours de ce dernier trimestre.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.