Investissement à Le Raincy

Surnommée « le petit Neuilly du 93 », la commune du Raincy conserve la 2e place des villes les plus riches de la Seine-Saint-Denis. De par son magnifique paysage et son calme, elle attire de plus en plus d’habitants, ce qui augmente sa demande locative. La zone présente de nombreux atouts pour votre projet immobilier locatif. Avec son architecture ancienne et son dynamisme, la localité dispose de tous les avantages nécessaires. Comment est son secteur immobilier ? Est-ce une bonne idée de réaliser un investissement locatif au Raincy ? Quel quartier choisir ? Les détails dans cet article.
 

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Un investissement locatif
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Le Raincy, une ville huppée et agréable à vivre

La Seine-Saint-Denis est l’un des départements d’Île-de-France où il fait bon d’investir. Et la ville de Raincy ne fait pas exception. Cette zone est localisée à une douzaine de kilomètres à l’est de la capitale française, Paris.

S’étendant sur une superficie de 2,24 km2, cette localité est entourée de nombreuses villes françaises. Ses communes limitrophes sont Les Pavillons-sous-Bois, Livry-Gargan, Neuilly-Plaisance, Clichy-sous-Bois et Bobigny. Elle est également située à proximité d’autres villes, dont Villemomble, Gagny, Bondy, Rosny-sous-Bois, Blanc-Mesnil, Noisy-le-Sec et Neuilly-sur-Marne. Sa population de près de 15 000 habitants lui confère un statut de ville à taille humaine.

Cette cité du département de la Seine-Saint-Denis est huppée, regorgeant de nombreuses infrastructures sportives et culturelles. Elle présente un cadre de vie verdoyant et de belles allées arborées. Vous y trouverez de beaux pavillons anciens ou neufs avec une architecture à couper le souffle. La commune est très attentive au bien-être de ses habitants et fait le nécessaire pour améliorer la qualité de vie de ces derniers. Elle a mis en place, par exemple, un grand système de sécurité dans toute la ville, ce qui fait d’elle l’endroit le plus sûr du département après Gournay-sur-Marne.

Investir à Le Raincy permet à tous les investisseurs de profiter d’un prix immobilier plus abordable qu’à Paris avec une surface plus grande. La ville attire des parisiens ainsi que des touristes qui cherchent à acheter des appartements et des maisons plus grandes. La moyenne d’âge de sa population est d’environ 40 ans et ses habitants sont en majorité des jeunes cadres. Ces derniers cherchent à acquérir une résidence principale, un studio ou des appartements de plusieurs pièces dans la ville. C’est un projet d’investissement immobilier réellement à considérer surtout pour les nouveaux investisseurs. Assez familiale et assez aisée, la localité est également très prisée pour son rendement locatif élevé. De plus, la ville est éligible à la loi Pinel, néanmoins, les experts immobiliers s'accordent à dire qu'il faut privilégier l'investissement dans l'ancien.

Le Raincy, une ville d’Histoire dotée de toutes les commodités

Historiquement, la ville a été fondée vers le XIIe siècle par des moines bénédictins. Le château de la ville est ainsi aménagé pour le seigneur de Bondy par des noms bien connus de l’histoire des bâtiments de France. Ces personnes ont eu pour but de donner au château une architecture incroyable afin que la cité se démarque. 

Le Raincy est également une ville de taille modeste réaménagée. Elle bénéficie d’une belle côte auprès des parisiens. Depuis son intégration à l’Établissement public territorial (ETP) du Grand Paris – Grand Est, en 2015, la cité a lancé plusieurs projets. Ces projets ont été présidés par le maire de Gagny. Le groupement se compose de plusieurs communes, dont Gournay-sur-Marne, Les Pavillons-sous-Bois, Livry-Gargan, Montfermeil, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Rosny-sous-Bois et Villemomble. La création de cet ETP a été faite dans le cadre de la loi sur le réaménagement territorial.

De nombreux travaux de rénovation sont entrepris ou en cours au cœur de la localité. Par le biais d’une aide de 600 000 euros du fonds d’investissement de la Métropole du Grand Paris, la commune est apte à rénover des établissements scolaires. Ces écoles profitent aujourd’hui d’une nouvelle façade extérieure rénovée, d’une nouvelle chaufferie et des tableaux numériques. À noter que tous ces projets sont conçus pour les habitants, mais également pour les investisseurs.

Cité commerçante et résidentielle, la commune offre une vie décente avec son climat de sécurité. Les habitants profitent de l’architecture époustouflante de la ville. Cette dernière se trouve en tête du palmarès des villes où il fait bon vivre et où investir en Seine-Saint-Denis. La localité abrite actuellement des crèches, des écoles, des commerces et des hôpitaux. Côté équipement, la ville se compose d’une nouvelle piscine rénovée, d’une nouvelle salle de musculation et d’un terrain de football.

Le Raincy, une ville bien desservie par les transports publics

Le Raincy fait partie de la nouvelle métropole du Grand Paris. Elle bénéficie d’un emplacement stratégique, puisqu’elle se situe non loin de la capitale, à proximité d’un environnement rural.

Cette ville est ainsi facile d’accès. Elle est connue pour son réseau de transport performant. En effet, de nombreux moyens de transport y sont présents desservant le cœur de la cité et les villes à proximité (Blanc-Mesnil, Gagny, Bondy, Noisy-le-Sec, Rosny-sous-Bois, Livry-Gargan, etc.). Sur la commune, vous y trouverez un RER (Réseau express régional), plusieurs lignes de bus, Transilien, tramway et aussi un métro. Le futur projet lié au Grand Paris améliore et booste la côte de la ville aux yeux des investisseurs.

Cette localité partage la même station de RER que la commune de Villemomble. La gare du Raincy-Villemomble vous emmène au cœur de Paris en 15 minutes, grâce au RER E. De même, cette ligne dessert Chelles-Gournay, Gagny, Bondy, Noisy-le-Sec, etc. La ligne A, quant à elle, relie la cité à Marne-La-Vallée-Chessy. Pour les lignes de TGV et le RER B, ils vous permettent de rejoindre Saint-Rémy-lès-Chevreuse, l’aéroport d’Orly et celui de Roissy, et le RER D permet de se rendre à la gare de Lyon. Plusieurs lignes de bus sillonnent également la commune. Si vous souhaitez rejoindre les villes proches de Raincy en voiture, il vous est possible d’emprunter différents axes autoroutiers à proximité, à savoir, l’A3, l’A1, l’A4 et l’A104.

Investir dans un appartement ou une maison dans cette localité semble un bon projet grâce à son accessibilité. Vous avez la possibilité de concrétiser un projet immobilier au cœur de la zone ou en périphérie. Que vous achetiez une maison, un studio, un appartement (2 pièces, 3 pièces, 4 pièces, 5 pièces) ou une résidence ancienne, tout est envisageable.

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Quelques analyses du marché immobilier locatif du Raincy

Investir dans l’immobilier dans la ville du Raincy constitue un bon plan. Son marché immobilier est très intéressant, permettant une bonne rentabilité.

Le type de bien à privilégier

L’architecture de cette localité est très développée. Ses habitations se caractérisent par leur étendue assez importante. Ce sont les studios et les appartements 3 pièces qui dominent dans la ville, soit environ 69,5 % pour 45 % des locataires. Le reste de ces résidences se compose de maisons individuelles, soit 29 %.

Ici, l’offre est assez grandissante malgré le prix de la location qui a connu une augmentation de près de 13 % ces dernières années. Ce qui rend le marché immobilier dynamique.

Que vous souhaitiez investir dans les biens neufs ou anciens, le choix du type de bien est primordial lors d’un placement immobilier. Comme la commune se compose d’un parc immobilier diversifié, vous avez ainsi le choix entre un studio, un appartement (2 à 5 pièces) et une maison individuelle.

Pour le studio, par exemple, il représente 7 % du marché immobilier de la ville. Ce type de résidence est surtout prisé par les étudiants et les jeunes couples sans enfants. Le plus souvent, il est vacant au bout d’un trimestre en raison des périodes de vacances. Pour les appartements 2 pièces et 3 pièces, ils constituent 49 % du parc immobilier de la cité. C’est le type de résidence le plus prisé car il répond parfaitement à la demande des jeunes cadres. Pour les appartements de 4 à 5 pièces, ils sont réservés aux familles avec des enfants.

Si vous vous lancez dans les programmes neufs, sachez qu’ils vous offrent une rentabilité moindre malgré la livraison gratuite des travaux. L’avis d’un expert en immobilier penche ainsi vers les appartements et maisons anciennes afin d'obtenir un meilleur rendement.

Un bon rendement locatif ?

Le Raincy dispose d’un bon rendement locatif par rapport aux autres communes du département de la Seine-Saint-Denis. L’achat d’une maison individuelle, d’un studio, ou d’un appartement (2 pièces, 3 pièces, 4 pièces ou 5 pièces) représente un projet de vie à long terme. En effet, sur son marché immobilier, la cité est l’une des plus chères. Cela est attesté par le prix moyen de son mètre carré de 4 213 € pour un appartement et 4 566 € pour une maison, largement supérieur aux autres villes à proximité : 

  • Livry-Gargan : 3 061 €/m² ;
  • Les Pavillons-sous-Bois : 3 257 €/m² ;
  • Gagny : 3 253 €/m² ;
  • Bondy : 3 096 €/m2 ;
  • Blanc-Mesnil : 3 280 €/m2 ;
  • Noisy-le-Sec : 3 590 €/m2 ;
  • Bobigny : 3 455 €/m2 ;
  • Neuilly-sur-Marne : 3 293 €/m2. 

Ainsi, Le Raincy présente le meilleur rendement locatif parmi les villes proches. Pour un investissement dans un studio, par exemple, vous pouvez obtenir une rentabilité allant jusqu’à 8,27 %. Ce type de bien est souvent prisé par les étudiants surtout lorsqu’il se situe près d’une école ou des centres commerciaux. Pour une commune non loin de Paris, ce rendement est très correct. Le second type de bien immobilier le plus rentable à Le Raincy est une maison de 3 chambres ou un appartement de 3 pièces. Ce type de résidence présente une rentabilité brute de 6,10 % surtout s’il est meublé. Les appartements neufs de 4 pièces et 5 pièces constituent également une rentabilité de 5 %, et sont souvent prisés par les familles avec des enfants.

Quels sont les quartiers les plus attractifs à Le Raincy ?

Cette commune à l’est de Paris se divise en 4 quartiers principaux dont le quartier de la Mairie au nord, le quartier du centre, le quartier de la gare au sud et le quartier du plateau à l’est. Voici ceux qui sont les plus attractifs pour de l'investissement locatif.

Le centre-ville

Situé entre la mairie et la gare, le centre-ville profite d’un emplacement idéal, à proximité de tout. Ce quartier offre un cadre de vie incroyable avec un accès rapide à pied aux différents commerces, écoles, entreprises, transports en commun et à toutes les infrastructures au quotidien.

Le quartier de Côteaux

Côteaux est le quartier de Raincy le plus dynamique en termes de marché immobilier. La zone accueille 1 980 habitants dont 61 % sont des locataires. Calme et apaisant, investir dans ce quartier présente de nombreux avantages. Les habitations sont constituées de 37 % de maisons et de 63 % d’appartements. Le quartier dispose également de logements sociaux, très intéressants pour générer un rendement locatif élevé. En effet, la plupart des habitants en recherche d’appartement ou de logement ici sont des jeunes cadres dynamiques. Une nouvelle raison de vous lancer dans un investissement à Le Raincy.

Le quartier de la Gare

La Gare est un quartier de Raincy présentant plusieurs atouts pour un investissement immobilier. Ce secteur abrite 3 450 habitants dont le nombre de locataires est proportionnel à celui des propriétaires. Dynamique, son parc immobilier est constitué de 77 % d’appartements (studio et appartement de 2 pièces à 5 pièces) et de 23 % de maisons. Cette zone est également très privilégiée par sa proximité avec toutes les commodités, à savoir commerces, restaurants et supermarchés. De même, elle est très bien desservie par les transports en commun et se situe seulement à 13 km du cœur de Paris.

photo du rédacteur
  • Mickael Zonta
  • Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.

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