Investir dans le locatif à Neuilly-sur-Seine

Neuilly-sur-Seine, une situation géographique idéale

Neuilly-sur-Seine représente une localité française implantée dans le département des Hauts-de-Seine en Île-de-France et plus spécifiquement au niveau de l’arrondissement de Nanterre. Selon la documentation cartographique, elle s’étend sur une superficie d’environ 3,73 km2. Elle est proche de Paris, sur la rive droite de la Seine. Elle est très bien située entre les beaux quartiers parisiens et celui de La Défense, en zone loi Pinel Abis. Cette ville des Hauts-de-Seine est également très dynamique. Elle compte près de 64 000 habitants d’après la documentation démographique. Plusieurs programmes neufs en livraison gratuite y sont proposés chaque trimestre. Toutefois, la majorité des maisons et appartements constituant son parc immobilier restent des biens anciens.

La zone est desservie par la ligne 1 du métro traversant Paris d’ouest en est. Les autres communes des Hauts-de-Seine sont également assez proches de Neuilly-sur-Seine. Vous pouvez distinguer Puteaux, Courbevoie, Issy-les-Moulineaux, Rueil-Malmaison, Clichy, Nanterre, Bois-Colombes, Asnières-sur-Seine, Colombes, Antony et La Garenne-Colombes. Leur desserte à partir de la ville est assurée par de nombreux transports en commun.

Neuilly-sur-Seine est aussi une cité nantie où vivent les hommes d’affaires les plus influents et les plus riches de France. Elle fait également partie des 5 régions résidentielles les plus huppées du pays. Vous pouvez donc y retrouver une offre variée allant des studios aux maisons, en passant par les appartements 2 pièces, appartements 3 pièces, appartements 4 pièces et plus.

Neuilly-sur-Seine, une localité aérée et une cité verte

Neuilly-sur-Seine est une zone moins dense que les autres villes avoisinantes dans les Hauts-de-Seine. Selon la documentation urbaine, la densité de la population est de 16 000 habitants/km2 contre plus de 21 000 habitants/km2 à Paris. La sensation d’espace qui en découle est encore plus marquée par la localisation géographique de la localité. Environ 60 % des frontières de cette dernière bordent le fleuve de la Seine et le bois de Boulogne. 10 % de la superficie de la ville est couverte par une vingtaine de squares et de parcs. Parmi ces derniers, vous pouvez distinguer le parc de la Folie Saint-James. Ces espaces de verdure sont complétés par différents biens mis en vente ou en location (studios, appartements 2 pièces, appartements 3 pièces, appartements 4 pièces…). Les demandes en matière de résidence y sont nombreuses chaque trimestre.

Avec ses 37 ha d’espaces verts, elle s’apparente à une véritable ville verte. Il est à noter que le Bois de Boulogne constitue un vaste poumon vert de l’ouest parisien. En comptant les surfaces aménagées tout au long de celui-ci et les promenades plantées aux abords de la Seine (sur l’île de la Jatte notamment), la zone bénéficie d’un cadre relativement agréable. Neuilly-sur-Seine a l’avantage d’être traversée par plusieurs grandes avenues boisées avec en bordure des trottoirs et différents immeubles espacés les uns des autres. La vue imprenable sur le bois de Boulogne et la Seine proposée par ces appartements reste un critère décisif dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. C’est effectivement un élément très recherché par les personnes en quête d’une résidence dans la région.

Neuilly-sur-Seine, un patrimoine touristique important

Neuilly-sur-Seine est aujourd’hui une ville relativement touristique. Vous pouvez y trouver différents monuments historiques répertoriés à l’inventaire général du patrimoine culturel français. Les étrangers apprécient particulièrement la découverte des lieux de culte de la cité. Parmi eux, vous pouvez distinguer les églises paroissiales Saint-Jean-Baptiste, Saint-Pierre et Saint-Jacques.

Cette zone des Hauts-de-Seine abrite aussi plusieurs vestiges de châteaux et hôtels particuliers. À ceux-ci s’ajoutent un grand nombre de sites touristiques à visiter. La forte affluence des touristes dans cette ville de France augmente la demande locative, ce qui devient un avantage non négligeable pour investir dans une location saisonnière dans la région. Cela peut également être constaté dans les communes voisines (Puteaux, Antony, Rueil-Malmaison, Issy-les-Moulineaux, Asnières-sur-Seine, Colombes, Clichy…).

Neuilly-sur-Seine, un cadre de vie de qualité pour les familles

À part sa physionomie aérée et ses espaces boisés, Neuilly-sur-Seine dispose de plusieurs attraits qui ne manquent pas de séduire les familles. Par exemple, cette localité compte des établissements scolaires avec un très bon niveau et un fort taux de réussite aux examens. Vous pouvez donc trouver facilement des appartements de 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces, voire 5 pièces et plus proches d’une école.

Cette zone regroupe également un grand nombre de grands appartements familiaux, dont des logements neufs et anciens de prestige, et de beaux immeubles haussmanniens. Ces biens restent toutefois chers au vu de la qualité de l’immobilier. Puis, la vacance des locataires reste limitée dans la région et la demande locative est plus élevée que l’offre. Cette dernière compte des résidences et appartements avec terrasses et jardins en prime.

Toutefois, les familles s’intéressent plus particulièrement aux grands appartements de 100 m2 à 140 m2 et qui comptent 3 pièces ou 4 pièces. Les biens les plus recherchés sont ceux installés dans un quartier à proximité du métro, d’une école, des commerces et des établissements de service. Aussi, vous devez tenir compte de chaque détail avant d’investir. C’est aussi valable dans tous les Hauts-de-Seine.

Les spécificités du marché immobilier de Neuilly-sur-Seine

Le prix moyen au mètre carré d’une maison ou d’un appartement à Neuilly-sur-Seine est de 12 734 euros. Ce prix varie toutefois en fonction du quartier où vous effectuez votre projet d’investissement immobilier locatif. Par exemple, investir dans le centre-ville ou à Charles-Laffitte nécessite un budget moins conséquent, les prix y sont de 10 000 euros le mètre carré. Par contre, pour investir dans les appartements et les maisons sur l’île de la Jatte, les Sablons et à Bagatelle, c’est plus onéreux. Par exemple, le prix pour un investissement dans l’immobilier locatif peut atteindre 13 000 euros.

Le prix médian au mètre carré de location des appartements à Neuilly-sur-Seine tourne autour de 31 euros. Les loyers varient toutefois entre 28 euros et 36 euros en fonction des spécificités du bien immobilier loué.

Les raisons d’investir à Neuilly-sur-Seine

Porter votre choix sur Neuilly-sur-Seine pour un placement immobilier locatif, c’est vous garantir un rapide retour sur investissement. Acheter des appartements ou des maisons dans la localité des Hauts-de-Seine vous permet de vous assurer des revenus locatifs réguliers sur le long terme. Bien qu’un investissement financier important soit souvent requis sur les biens les plus plébiscités, ces derniers trouveront facilement preneurs.

La recherche de logements est plus élevée que l’offre en matière de location à Neuilly-sur-Seine selon la documentation d’une évaluation par trimestre. Cela permet aux propriétaires bailleurs de fixer librement le prix de leurs actifs immobiliers. Il s’agit donc d’une zone intéressante pour réaliser de bonnes affaires. Puis, à Neuilly-sur-Seine, la valeur des maisons et appartements neufs ou anciens grimpe rapidement, ce qui permet d’envisager une plus-value importante dans le cadre d’une revente après quelques années. Vous pouvez donc rentabiliser rapidement vos fonds si vous réussissez à investir dans un appartement ou une maison dans cette ville.

Située dans une zone A bis à proximité de Paris, Neuilly-sur-Seine est dotée d’une certaine attractivité. C’est une localité bourgeoise qui attire aussi bien les touristes que les hommes d’affaires les plus fortunés de France et du monde. Elle se distingue ainsi des autres villes des Hauts-de-Seine (La Garenne-Colombes, Puteaux, Levallois-Perret, Courbevoie, Rueil-Malmaison, Issy-les-Moulineaux, Clichy, Bois-Colombes, Nanterre, Antony, Colombes et Asnières-sur-Seine). Ces profils s’intéressent surtout aux appartements neufs ou anciens de haut standing 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et plus. Bien entendu, certains d’entre eux préféreront les appartements anciens qui font le charme de cette localité. Investir dans ce type de bien immobilier s’avère un véritable gage de rentabilité, de plus la livraison des travaux est souvent gratuite.

Le meilleur rendement locatif à Neuilly-sur-Seine est proposé par un appartement 4 pièces. La rentabilité brute pour ce type de bien immobilier avoisine les 3,76 %. Les appartements quatre-pièces constituent la résidence idéale pour la colocation. Ces logements sont ainsi très recherchés et peuvent être proposés en location ou revendus rapidement en cas d’urgence. Les appartements 2 pièces constituent aussi un bon choix d’investissement dans l’immobilier locatif. La rentabilité brute potentielle de ces logements s’élève à environ 3,67 %. Vous devez bien étudier en détail la documentation dispo sur la zone où vous voulez investir. Cela est nécessaire pour optimiser le rendement de votre future résidence à louer (maison ou appartement). C’est aussi valable si vous envisagez de faire un investissement dans les autres localités des Hauts-de-Seine. Cela inclut Clichy, Rueil-Malmaison, Antony, Colombes, Issy-les-Moulineaux, Puteaux et Asnières-sur-Seine.

Les programmes de défiscalisation

Située dans une zone A bis, la localité peut bénéficier d’un dispositif de défiscalisation. Ce dernier dépend toutefois du type d’appartement dans lequel vous souhaitez investir.

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif mis en place par Sylvia Pinel pour inciter les contribuables à investir dans les maisons et les appartements neufs. Cette loi vous propose notamment des réductions sur vos impôts si vous choisissez des logements neufs. De plus, avec la mention Abis de la zone, votre investissement peut générer d’autres avantages. Le seul inconvénient lors d’un investissement avec la loi Pinel est son exclusivité aux biens neufs. Ces derniers sont généralement plus chers à l’achat malgré la livraison gratuite des travaux. De plus, la construction des appartements et des maisons dure plus d’un trimestre puisque ce sont des programmes clés en main.

La loi Malraux

En alternative à la loi Pinel, vous pouvez investir avec la loi Malraux dans la zone Abis. La loi Malraux vous permet de bénéficier d’un abattement considérable en fonction de la zone. Aussi, avant d’investir dans les appartements et les maisons anciennes, voyez d’abord chaque détail sur une documentation légale. À la différence de la loi Pinel qui est exclusive aux biens neufs, cette loi permet d’investir dans l’ancien. Aussi, vous bénéficiez d’un meilleur prix lors de l’achat de la maison ou de l’appartement. De plus, les travaux de rénovation ne durent pas plus d’un trimestre en plus de profiter de la livraison gratuite.

Le statut LMNP

Le statut Loueur meublé non professionnel ne fait aucune distinction entre les nombres de pièces, les biens neufs ou anciens et d’autres critères. Pour y être éligible, vous devez simplement investir dans un bien immobilier meublé. Ce dispositif est alors à privilégier même si la loi Pinel propose des avantages fiscaux non négligeables. Vous bénéficiez de plusieurs options en matière de dispositif de défiscalisation et d’amortissement sous le régime LMNP. Puis, un appartement ou une maison avec travaux peut être valorisé en vue de la colocation ou la location à des jeunes actifs. Cela vous permet de transformer votre opération immobilière en un investissement fructueux.

L’investissement immobilier locatif à Neuilly-sur-Seine

Le marché immobilier de Neuilly-sur-Seine permet d’investir dans les appartements neufs (dispositif Pinel) et anciens (dispositif Denormandie). Vous pouvez aussi investir avec le statut de Loueur en meublé non professionnel, la loi Censi-Bouvard ou la loi Malraux. Cette ville étant située en zone loi Pinel Abis, peu de programmes immobiliers neufs y sont proposés par trimestre. Le choix le plus intéressant dans le cadre d’un investissement locatif consiste donc à préférer les logements anciens (maisons et appartements).

Les quartiers où investir à Neuilly-sur-Seine

Le quartier Bagatelle – Saint James est l’une des zones où il est intéressant d’investir à Neuilly-sur-Seine. Outre sa proximité avec le bois de Boulogne, c’est également un quartier résidentiel tranquille où il fait bon vivre. Vous pouvez y trouver plusieurs immeubles Haussmanniens et appartements modernes. Zone résidentielle, il abrite notamment une école maternelle et une école élémentaire.

Le quartier Pont de Neuilly – Centre-Ville est apprécié par les personnes à la recherche d’une résidence à Neuilly-sur-Seine. Cette zone fait l’objet de plusieurs programmes de réaménagement pour améliorer le cadre de vie local. Elle regroupe de nombreuses infrastructures de services, bâtiments d’entreprises, établissements commerciaux et appartements anciens. Concernant les établissements scolaires, ce quartier abrite un collège, une école maternelle et une école élémentaire.

Les Sablons représentent le quartier de Neuilly-sur-Seine le plus commerçant. Constituant l’entrée de la localité depuis Paris, cette zone abrite le marché des sablons et des rues piétonnes bordées de commerces de bouche et de cafés. À ces infrastructures s’ajoutent différents immeubles de bureaux, des appartements de standing et des appartements anciens. Si vous ciblez une famille, cette zone accueille deux collèges, un lycée, une école élémentaire et une école maternelle.

Le quartier Saussaye – Château – Jatte est bordé par la commune de Levallois-Perret et la Seine. Il s’agit d’un secteur propice à un investissement locatif en raison de la diversité de l’offre immobilière. Entre les hôtels particuliers, maisons avec jardins, appartements de prestige et autres biens, votre choix peut dépendre de vos objectifs de rentabilité. Aussi, prenez en compte chaque détail pour faire votre choix.

Chésy – Place Saint Foy est un quartier faisant figure de village. Ce détail est son principal atout. Constituée de nombreux espaces de verdure et de commerces de proximité, cette zone propose une ambiance chaleureuse et conviviale qui attire de nombreux locataires. Vous pouvez parfaitement y investir pour optimiser vos sources de revenus.

• Mickael Zonta
• Directeur Investissement Locatif

Diplômé d'une grande école de commerce, et après une première expérience réussie dans la finance, Mickael Zonta a débuté sa carrière dans l'immobilier en 2011 à Paris avant d’étendre son activité à la région parisienne et à la ville de Lyon. Le fait d'être également investisseur immobilier à titre personnel lui permet de comprendre les enjeux des clients en termes d’objectifs d’investissements, de rendement locatif et de choix des régimes fiscaux.