Investir dans le locatif sans apport : bâtir un empire sans mettre un centime

Investir dans le locatif sans apport est le rêve de plusieurs personnes, surtout les investisseurs qui débutent. L'idée de constituer un patrimoine dans le domaine de l’immobilier peut souvent sembler hors de portée, à cause de l'exigence d'un apport financier conséquent. Heureusement, il existe des solutions à cela.

Devenir propriétaire d’un bien locatif sans apport n’est pas un rêve inaccessible. Si vous n’avez aucun centime, alors que vous rêviez d’investir dans l’immobilier locatif, vous pouvez toujours vous lancer en demandant un financement. Vous pouvez aussi profiter de différents dispositifs de défiscalisation et d’autres stratégies. 

Alors, prêt à bâtir votre empire immobilier sans mettre un centime ? Lisez cet article !

Quelle stratégie pour investir dans le locatif sans apport ?

L'absence d'apport ne peut pas être un frein à votre projet d'investissement locatif. Pour démarrer, plusieurs options s'offrent à vous. 

Demander un prêt auprès de la banque et d'autres établissements de crédits

Pour investir dans l'immobilier locatif sans apport, vous pouvez demander un financement auprès de votre banque ou d'un établissement de crédit de votre choix. Les banques peuvent vous accorder un crédit investissement locatif s'ils s'en aperçoivent que votre projet est solidement construit et qu'il présente les garanties suffisantes qui peuvent les protéger.

Étape 1 : évaluez votre capacité d'emprunt

Avant de rechercher le financement qui convient à votre projet, la première chose à faire est de déterminer sa capacité d'emprunt. Cette dernière correspond à la somme maximum que vous pourriez emprunter auprès de la banque. Elle est déterminée selon le montant de votre revenu et de vos charges.

Ainsi, pour déterminer votre capacité d'emprunt, vous devez analyser vos sources de revenu, vos charges et votre taux d'endettement actuel. Pour ce faire, utilisez des simulateurs en ligne. 

Étape 2 : choisissez le bien immobilier dont vous prévoyez d'acquérir avec le prêt fourni

Pour emprunter sans apport, vous devez avoir une idée sur le type de bien immobilier. Le bien immobilier choisi a un impact sur la réussite de votre projet d'investissement. Ainsi, privilégiez un bien avec un fort potentiel locatif pour augmenter vos chances d'obtenir le prêt. Nous vous conseillons de préférer un logement situé dans une zone géographique dynamique et qui présente des caractéristiques recherchées par les locataires. Le prix d'achat, le loyer potentiel et les charges locatives doivent être soigneusement analysés pour garantir la rentabilité de l'investissement.

Étape 3 : constituez un dossier de demande de crédit solide

Pour que votre prêt soit accordé, votre dossier doit être impeccable. Avec un dossier impeccable, vous prouvez votre sérieux auprès de la banque.

Pour rappel, le dossier de prêt doit comporter :

• Pièces justificatives d'identité et de situation professionnelle
• Justificatifs de vos entrées d'argent (salaires, bilans...)
• Justificatifs de charges (loyers, crédits en cours...)
• Attestation de capacité d'emprunt délivrée par la banque
• Compromis de vente du bien immobilier
• Plans du bien
• Devis des travaux éventuels

Étape 4 : présentez un projet d'investissement clair et chiffré

Lorsque vous devez un prêt immobilier, que ce soit avec ou sans apport, vous devez toujours démontrer la viabilité du projet d'investissement au prêteur. Vous devez lui présenter un plan d'affaires précis. Ce document doit renseigner les détails liés au projet dont le montant total de l'investissement (prix d'achat, frais de notaire, travaux...), le financement envisagé, les loyers perçus attendus, les charges locatives estimées, le calcul du rendement brut et net de l'investissement.

Étape 5 : souscrivez à une assurance emprunteur

Souscrire à une assurance emprunteur est une étape obligatoire pour obtenir un crédit immobilier sans apport. Elle permet de couvrir le risque de décès ou d'incapacité de travail de l'emprunteur. Elle est très importante, car c'est elle qui garantit le remboursement du prêt. 

À noter que même si vous demandez un crédit immobilier sans apport pour financer votre projet, sachez que vous pouvez toujours négocier les conditions du prêt. Vous pouvez par exemple négocier les taux d’intérêt, etc.

Profiter de différents dispositifs de défiscalisation

Investir dans l'immobilier locatif sans apport peut sembler un défi. Mais sachez que vous pouvez aussi profiter des différents dispositifs de défiscalisation pour rendre cette démarche plus accessible.

En France, plusieurs dispositifs de défiscalisation permettent de réduire ses impôts sur le revenu de ceux qui investissent dans l'immobilier locatif. Parmi les dispositifs les plus populaires, on retrouve :

• La loi Pinel : Ce dispositif permet de réduire ses impôts de 12% à 21% du prix d'achat du bien immobilier, en contrepartie d'une mise en location pendant 6, 9 ou 12 ans.
• La loi Denormandie : Similaire à la loi Pinel, elle s'applique aux investissements dans des logements anciens situés dans des quartiers prioritaires de la ville. La réduction d'impôt est de 12% à 21% du prix d'achat.
• Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Ce statut permet de profiter d'un régime fiscal avantageux sur les revenus locatifs d'une location meublée, avec notamment la possibilité de déduire les charges et les amortissements du bien immobilier.
• Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : Investir dans des SCPI permet de mutualiser le risque et de déléguer la gestion locative à des professionnels. Les SCPI bénéficient également de certains avantages fiscaux.

Quels sont les avantages de l'investissement locatif sans mettre un centime ?

Investir dans le locatif sans apport personnel offre de nombreux avantages qui en font une stratégie d'investissement immobilier particulièrement attractive, notamment pour les primo-accédants ou les investisseurs disposant de peu de fonds propres.

Il permet d'accéder à la propriété immobilière plus facilement 

L'absence d'apport personnel permet d'investir dans un bien immobilier même avec un budget limité. Cela ouvre les portes de l'investissement locatif à un plus large public. Les jeunes actifs ou les personnes en reconversion professionnelle peuvent lancer leur projet.

Il amplifie le rendement grâce à l'effet de levier financier

L'effet de levier immobilier permet d'augmenter le rendement brut de l'investissement en empruntant de l'argent à la banque. Chaque euro investi génère plus de loyers. Cela optimise la rentabilité de votre placement.

Il permet de se constituer un patrimoine immobilier solide 

Investir dans le locatif sans apport permet de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme. Avec les loyers perçus chaque mois, vous pouvez rembourser petit à petit le crédit immobilier. Et à la fin du contrat de prêt, vous devenez propriétaire.

Il permet de générer plus de revenus

Les loyers perçus chaque mois sont des sources de revenus. Ils viennent compléter ceux qui viennent de votre travail. Ce surplus peut être utilisé pour financer d'autres projets. Ils peuvent être utilisés pour améliorer votre niveau de vie ou pour préparer la retraite.

Il permet de bénéficier des avantages fiscaux potentiels 

Investir dans le locatif, même sans apport, permet de bénéficier de divers avantages fiscaux comme la loi Pinel ou le statut LMNP. Ces dispositifs permettent de réduire ses impôts sur le revenu en contrepartie de la mise en location du bien immobilier pendant une certaine durée.

Il permet de diversifier votre patrimoine immobilier

L'immobilier est une classe d'actifs moins volatile par rapport aux autres types d'investissement. Investir dans le locatif permet donc de diversifier son patrimoine. Ce placement vous permet de réduire le risque global de votre portefeuille d'investissement.

Il permet de se protéger contre l'inflation

Le prix du loyer suit l'inflation. Cela signifie que le pouvoir d'achat des revenus locatifs se maintient dans le temps. En investissant dans le locatif, même sans apport, vous vous protégerez contre une protection contre l'érosion monétaire. Vous pouvez préserver la valeur de votre investissement immobilier le plus longtemps possible.

Il permet de transmettre le patrimoine

Le bien immobilier acquis grâce à l'investissement locatif peut être transmis aux héritiers comme aux enfants, par exemple. L'immobilier locatif constitue ainsi un patrimoine familial durable.

Quels peuvent être les inconvénients de l'investissement locatif sans apport ?

Si investir dans l'immobilier locatif sans apport peut être avantageux, sachez que cela représente également quelques inconvénients, que vous ne devriez pas négliger. 

Un endettement plus important 

L'absence d'apport personnel signifie que le crédit immobilier sera plus élevé. Cela se traduit par des mensualités plus importantes et une durée de remboursement plus longue. Avec un taux d'endettement plus important, vous fragilisez votre situation financière en cas de coup dur.

Un risque de défaillance locative 

L'investissement locatif n'est pas exempt de risques, notamment le risque de défaillance locative. Si le locataire ne paie pas ses loyers, vous vous retrouvez en difficulté financière. De plus, vous êtes obligé de rembourser le crédit immobilier en même temps.

Les vacances locatives

Des périodes de vacances locatives peuvent impacter négativement la rentabilité de l'investissement. Il est important de bien choisir le bien immobilier et de le proposer à un loyer attractif pour minimiser ce risque.

Un manque de flexibilité dans la gestion du bien

L'absence d'apport personnel peut limiter la flexibilité de l'investisseur dans la gestion de son bien. Il pourrait être plus difficile de vendre le bien rapidement si nécessaire ou d'effectuer des travaux importants.

Nos conseils pour maximiser ses chances de réussite en investissant sans apport

Pensez à l'effet de levier

Si vous investissez dans l'immobilier sans apport, nous vous conseillons d'optimiser votre situation financière. Mais comment ? En profitant de l'effet de levier du crédit. Mais de quoi s'agit-il exactement ? Cette pratique consiste à utiliser le prêt bancaire pour financer son investissement puis de rembourser par la suite tout ou une partie des mensualités du crédit par les loyers que vous percevez via votre bien.

Plus le taux d’intérêt du crédit est bas, plus vous profitez de l’effet de levier du crédit. Mais comme votre apport est faible, votre taux d’emprunt sera donc un peu plus élevé. Pour compenser cette absence d’apport, il est préférable de négocier une durée de crédit un peu plus longue. Ainsi, vous diminuez vos mensualités tout en maximisant votre rentabilité et vos flux de trésorerie 

Soignez votre situation financière

Avant de penser à investir sans apport, vous devez avoir une situation financière impeccable. Pour vous permettre de faire votre investissement locatif sans apport, à bon taux et à bonne durée, la banque va étudier en détail votre candidature en vérifiant différents éléments qui vous concernent :

• Le montant total de vos revenus : une personne qui gagne le SMIC et qui gagne plus de 5 000 euros par mois, ne peuvent pas prétendre au même montant emprunté. Ces deux personnes n’ont pas la même capacité de remboursement.
• La régularité de vos revenus : les banques privilégient toujours ceux qui ont une vie professionnelle stable, c'est-à -dire ceux dont le contrat de travail est en CDI. Ce statut garantit des revenus fixes et stables. Si vous êtes travailleur indépendant ou freelance, vous devez justifier d’une bonne santé financière.
• La gestion de vos finances personnelles : souvent négligé, ce critère est très important, car il prouve aussi votre fiabilité. Pour vérifier comment vous gérez votre argent, la banque vous demandera généralement vos relevés de compte des trois derniers mois. Si vous vivez au-dessus de vos moyens, vous limitez vos chances d’obtenir le crédit, et cela, même si vous avez un apport. En revanche, si vous mettez tous les mois de côté une part importante de vos revenus, la banque est susceptible de vous accorder le prêt.
• Vos précédents investissements : vous avez d’autres crédits en cours sur des investissements locatifs avec flux de trésorerie négatifs, cela peut entacher votre image auprès de la banque. En revanche, si dans le passé, vous avez déjà réalisé des investissements locatifs avec flux de trésorerie positifs, vous prouvez que vous êtes un excellent investisseur.

Investir dans le locatif sans apport : ce qu'il faut retenir

Investir dans le locatif sans apport est possible. L'absence d'apport initial ne doit pas être un obstacle. Il existe diverses options pour lancer son investissement sans mobiliser de fonds propres. Que ce soit en demandant un financement bancaire, en profitant de différents dispositifs de défiscalisation, les possibilités sont nombreuses. Elles sont accessibles à ceux qui osent se lancer. De plus, cela permet non seulement d'accéder à la propriété immobilière plus facilement, mais également d'optimiser le rendement de son investissement grâce à l'effet de levier financier. En vous lançant, vous pouvez diversifier son patrimoine, générer des revenus complémentaires et bénéficier d'avantages fiscaux attractifs.