Investir en France depuis les USA

Expatriée ou non, toute personne vivant à l’étranger a le droit d’acquérir des logements en France. Aucune loi ne réserve la propriété immobilière aux seuls ressortissants nationaux. D’ailleurs, de plus en plus d’investisseurs venant de différents pays, notamment des États-Unis, choisissent d’investir dans une ville française ces dernières années. Et pour cause, le marché immobilier s’avère plus stable dans l’Hexagone qu’aux USA. Précisément, les prix, les conditions d’acquisition et de location sont encore plus avantageux en France. De plus, les revenus d’un investissement locatif y sont plus ou moins importants permettant d’enrichir leur portefeuille. Voici les points essentiels à retenir sur un projet immobilier en France depuis les États-Unis.

Pourquoi investir en France depuis les États-Unis ?

Nombreux sont les investisseurs américains, ressortissants français ou non, à avoir acquis une maison en France ces dernières années. Cela, qu’il s’agisse de leur pied-à-terre dans l’Hexagone ou d’une résidence locative. Voici pourquoi.

Un marché immobilier plus dynamique en France qu’aux États-Unis

Le premier point sur lequel tout investisseur s’intéresse avant d’investir concerne l’état du marché immobilier local. À ce titre, la France reste dans le top 5 des meilleurs pays du monde où il fait bon d’acheter sa maison depuis des années.

Comparativement, le marché immobilier de l’Hexagone est plus dynamique que celui des États-Unis, première raison pour laquelle des investisseurs américains choisissent d’investir dans une ville française. Première destination touristique du monde (depuis les années 80), quatrième pays d’accueil des étudiants étrangers et septième puissance économique mondiale, la France présente des locataires toujours conséquents. De ce fait, les risques de vacance locative et des loyers impayés s’avèrent relativement bas dans l’Hexagone.

Par ailleurs, dans le contexte inflationniste d’aujourd’hui, l’investissement immobilier locatif en France demeure un placement rentable et sécurisé qu’aux États-Unis. Et pour cause, le taux d’inflation est encore plus bas dans l’Hexagone qu’aux USA. De plus, les loyers pratiqués dans les villes françaises sont régulés par l’IRL (Indice de référence des loyers), un dispositif qui varie selon l’évolution des prix de consommation.

En somme, le marché immobilier en France est particulièrement animé par des locataires touristes, étudiants et jeunes actifs toujours nombreux. De plus, les prix immobiliers dans les métropoles françaises ont tendance à baisser cette année. Par exemple, à Paris, qui est la ville la plus chère du pays, le mètre carré d’une maison coûte 10 854 euros. En matière des loyers, les prix proposés pour Paris s’élèvent à plus de 30 €/m² en 2023. Pour ce qui est de la rentabilité locative, le taux envisagé en France pour cette année avoisine les 6 %.

Des taux d’intérêt largement accessibles en France qu’aux États-Unis

L’un des principaux avantages d’un investissement immobilier est sa facilité de financement via un prêt bancaire, et dont le remboursement se fait par les loyers encaissés. Vous profitez ainsi d’un effet de levier, un principe consistant à vous endetter à court terme afin de booster votre rentabilité sur le long terme. Dans ce cadre, vous aurez droit à un crédit immobilier au taux d’intérêt plus bas pour financer votre projet dans l’Hexagone. Et cela, que vous soyez un expatrié français vivant aux États-Unis ou un natif américain souhaitant investir en France.

En effet, en 2023, le taux d’intérêt pour un crédit immobilier contracté en France s’avère encore plus faible qu’aux États-Unis. Précisément, les banques françaises autorisent des taux variant entre 2,30 % et 3,20 % pour des emprunts qui durent de 7 ans à 25 ans. Par contre, pour les établissements américains, les taux d’intérêt s’élèvent actuellement à plus de 7,00 % sur une durée de 30 ans.

Toutefois, en tant qu’investisseur étranger, votre taux d’intérêt en France risque d’être légèrement plus élevé que celui des résidents. À ce titre, afin de trouver le meilleur financement pour votre projet immobilier en France depuis le sol américain, faites-vous aider par un courtier.

Une loi fiscale plus attractive pour un investisseur étranger en France

Comme pour un résident, investir en tant qu’expat ou étranger vous permet de profiter d’avantages fiscaux attractifs en France. D’ailleurs, d’après la convention fiscale établie entre l’État français et américain, l’imposition sur les revenus générés aura lieu dans le lieu de situation du bien, en l’occurrence la France.

En effet, en investissant en tant qu’étranger dans une ville française, vous avez droit à une réduction fiscale grâce au dispositif LMNP non résident (Loueur en meublé non professionnel). Ce dernier encourage les investisseurs étrangers, qu’ils soient expatriés ou non, en réduisant leur fiscalité à un taux forfaitaire de 50 % s’ils sont soumis au régime micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Dans le cadre du régime réel, les investisseurs peuvent profiter aussi d’une déduction des charges et de l’amortissement comptable. Ainsi, ils ont la possibilité de ne pas acquitter d’impôt sur leurs revenus locatifs durant des années.

Un américain qui investit dans l’immobilier locatif en France est également soumis à des prélèvements sociaux (un taux de 17,2 %). En cas de vente du bien, il est redevable d’une fiscalité des plus-values (à hauteur de 19 % du prix de vente). Par ailleurs, dès que le prix d’achat du bien dépasse les 1,3 million d’euros, l’investisseur étranger est soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), avec un taux compris entre 0,5 et 1,5 % chaque année.

Comment faire un investissement immobilier en France depuis les États-Unis ?

Un investissement immobilier en France depuis les États-Unis est un projet rentable à condition de bien l’organiser. Voici les étapes essentielles pour concrétiser votre activité.

Obtenir un crédit immobilier en France pour financer son investissement

Bien sûr, dès que vous pensez à investir dans l’immobilier, vous devez trouver le financement nécessaire. Comme vous l’avez déjà compris, votre projet en France depuis les États-Unis vous permet de contracter un crédit immobilier auprès des banques françaises. Les démarches sont toutefois plus difficiles et certains établissements de prêt peuvent se montrer plus réticents à vous accorder le capital emprunté. Néanmoins, vous trouverez sûrement des banques plus enclines à vous en octroyer si vous avez su vous montrer plus convaincant.

En effet, pour faire en sorte que les banques de France accepteront votre offre de crédit immobilier, les points suivants sont essentiels :

·         Votre santé financière : la banque vérifie alors votre taux d’endettement ;

·       La stabilité de votre emploi : l’établissement de crédit s’intéresse particulièrement sur la société au sein de laquelle vous travaillez (les grandes sociétés sont priorisées) ;

·     Votre contrat de travail : vous avez plus de chances si vous êtes salarié plutôt que chef d’entreprise ;

·     Le montage de votre dossier : veillez bien à ce que votre dossier soit complet (fiche de paie, contrat de travail, avis sur votre fiscalité…) ;

·         Le choix de votre banque ;

·         L’assurance de prêt : trouvez le contrat d’assurance le plus avantageux.

Par ailleurs, en tant qu’emprunteur étranger, vous êtes tenu de disposer d’un apport personnel plus important afin de décrocher votre crédit. Dans ce cadre, vous devez être en mesure de proposer aux banques une somme d’argent équivalente à 25 % à 30 % du prix d’achat de votre maison en France.

Acheter et gérer ses logements en France depuis les États-Unis

L’achat et la gestion des maisons en France depuis les États-Unis sont des opérations pas vraiment faciles. Cela demande beaucoup de temps et d'argent, compte tenu de la distance qui sépare les deux pays. Dans ce cadre, vous pouvez vous déplacer dans la ville de votre choix et effectuer vous-même la recherche et toutes les démarches d’achat. À ce titre, il est impératif que vous ayez le statut d’un étranger résident en France en vous procurant d’un visa long séjour, d’une carte de séjour temporaire, d’une carte de séjour pluriannuelle, d’une carte de résident ou d’une carte de retraité, selon votre choix et votre situation.

Dans le cas où vous ne pouvez pas vous déplacer, il est désormais possible d’effectuer les démarches en ligne. Il s’agit, entre autres, de faire des visites virtuelles de différentes maisons en France depuis les États-Unis. De même, vous pouvez opter pour des signatures électroniques pour conclure votre achat immobilier en France depuis les USA. Il existe également aujourd’hui des plateformes en ligne vous permettant de suivre de près votre investissement sur le territoire français depuis l’étranger.

Par ailleurs, la délégation de l’achat et de la gestion de vos logements en France à une agence immobilière constitue aussi une excellente option. Tâchez toutefois de trouver un agent de confiance et doté d’une belle expérience dans le secteur immobilier dans l’Hexagone.

Investir dans une SCPI en tant qu’expatrié

Investir en tant que particulier en France depuis les États-Unis nécessite plus de dépenses et d’engagements. Raison pour laquelle il est plus raisonnable de miser dans une société immobilière afin de booster sa rentabilité sans faire trop d’efforts.

En tant qu’étranger, investir dans une SCPI (Société civile de placement immobilier) reste la meilleure option si vous envisagez de faire un projet immobilier en France depuis votre pays de résidence. En effet, la pierre papier est un choix idéal pour optimiser la gestion de votre patrimoine. Précisément, vous n’avez pas besoin de vous déplacer pour gérer votre bien, toutes les tâches appartiennent à une société de gestion dédiée. De plus, vous recevrez des revenus réguliers sous forme de dividendes, dont le montant équivaut à votre apport en numéraire ou en nature.

En plus d’une rentabilité assurée et une gestion confiée, la société civile de placement immobilier permet aussi d’une fiscalité intéressante. En effet, vous êtes ainsi soumis à des procédures administratives plus simples que si vous optiez pour un investissement immobilier locatif classique.