Investir dans un logement neuf : un placement solide et durable

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Investir dans l'immobilier locatif neuf représente une opportunité attrayante pour constituer un patrimoine solide tout en bénéficiant d'avantages fiscaux avantageux. Contrairement à l'acquisition d'un bien ancien, un logement neuf vous permet de générer des revenus locatifs rapidement sans avoir à effectuer de travaux de rénovation. De plus, vous profitez d'un cadre juridique et fiscal favorable avec des dispositifs comme la loi Pinel qui offrent une réduction d'impôts conséquente.

Un investissement locatif neuf peut prendre différentes formes : appartement, maison individuelle, résidence services pour étudiants ou seniors... Le choix dépendra de votre stratégie et de vos objectifs en tant que bailleur. Que vous visiez une gestion locative courte durée meublée ou une location dite "pérenne", l'achat d'un bien immobilier neuf vous permet de bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant les premières années.  

Avant de vous lancer, il est essentiel de bien préparer votre projet d'acquisition et de financement. Des solutions avantageuses comme le prêt à taux zéro existent pour démarrer sereinement votre investissement locatif dans le neuf.

Investissement locatif dans le neuf

Les raisons d'investir dans un logement neuf 

Profiter des dispositifs fiscaux avantageux (Pinel, loi Malraux, etc.)

L'un des principaux avantages d'investir dans un logement neuf est de pouvoir profiter de dispositifs fiscaux très avantageux. Le plus connu est sans doute le dispositif Pinel qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 63 000€ sur une période de 6 à 12 ans, en contrepartie d'un engagement de location respectant certains plafonds de loyers et de ressources des locataires. D'autres mesures existent comme la loi Malraux pour la rénovation de bâtiments anciens ou le régime des monuments historiques.

Ces dispositifs représentent une véritable opportunité pour défiscaliser une partie de son investissement immobilier locatif neuf. Ils permettent de diminuer considérablement la pression fiscale et d'optimiser la rentabilité du bien acquis. Que vous soyez propriétaire en résidence principale ou investisseur, ces leviers fiscaux sont essentiels à prendre en compte dans le cadre d'un projet d'achat immobilier dans le neuf. 

Pour les loueurs professionnels ou les bailleurs en meublé, d'autres solutions existent comme le régime du loueur en meublé non professionnel qui ouvre droit à une exonération partielle d'impôt sur les revenus locatifs. Enfin, à l'acquisition, l'investisseur peut bénéficier d'une exonération totale de taxe foncière pendant les 2 premières années sur son bien immobilier neuf.

Pouvoir louer rapidement sans travaux

Cette mise en location facilitée représente un réel avantage dans le cadre d'un investissement locatif. Vous n'avez pas à vous soucier des éventuels désordres liés à l'âge du bien, ni à subir une période de travaux pendant laquelle vous ne pourrez pas percevoir de loyers. Le logement neuf vous garantit aussi un niveau de prestations modernes et récentes, que ce soit en termes d'isolation, de conformité électrique ou encore d'aménagements intérieurs.

Pour un investisseur, pouvoir louer son bien dès la livraison constitue un gain de temps et d'argent non négligeable. Pas besoin d'attendre de longs mois avant les premières rentrées locatives. Cette mise en rentabilité rapide vous permettra de rembourser plus vite votre crédit immobilier et d'optimiser la rentabilité globale de votre investissement locatif.

Que vous visiez une location meublée saisonnière ou une location nue classique, le bien neuf vous évitera les contraintes d'un logement ancien potentiellement vétuste ou avec des équipements désuets à remplacer. Un atout décisif pour démarrer sereinement votre projet immobilier locatif.

Avoir un bien aux normes récentes (électricité, isolation, etc.)

Un autre avantage clé de l'investissement dans un logement neuf est de bénéficier de normes récentes en matière d'isolation thermique, de sécurité électrique ou encore d'accessibilité. Contrairement à l'ancien qui peut nécessiter des mises aux normes coûteuses, le bien immobilier neuf respecte d'emblée l'ensemble des réglementations en vigueur.

Cette conformité aux dernières normes techniques et environnementales offre de multiples bénéfices pour le propriétaire bailleur. D'abord, elle garantit un logement économe en énergie et donc avec des charges réduites pour le locataire, un argument de poids pour bien le valoriser lors de la mise en location. Le niveau d'isolation et les équipements performants comme le chauffage permettent également une meilleure valorisation à la revente.

Ensuite, être aux normes récentes représente un gage de sécurité important, aussi bien pour vous en tant que propriétaire que pour vos locataires. Les installations électriques aux standards actuels limitent grandement les risques d'incident. Et pour les logements neufs accessibles aux personnes à mobilité réduite, c'est une obligation réglementaire à respecter.

Finalement, investir dans un bien immobilier récent et conforme, c'est l'assurance de proposer un cadre de vie moderne et sûr à vos futurs locataires. Un critère déterminant pour attirer une clientèle de qualité et pérenniser la rentabilité locative de votre investissement sur le long terme.

Défiscaliser une partie de son investissement

Investir dans un bien immobilier neuf permet avant tout de défiscaliser une partie non négligeable de son investissement grâce aux dispositifs fiscaux dédiés comme le Pinel ou la loi Malraux. Ces réductions d'impôts substantielles représentent un levier essentiel pour optimiser la rentabilité globale de l'opération.

Par exemple, avec le dispositif Pinel, un célibataire dans la tranche marginale d'imposition à 30 % pourra déduire jusqu'à 63 000 € de son revenu imposable sur une période de 12 ans en contrepartie d'un engagement de location respectant certains plafonds. Un coup de pouce bienvenu pour alléger son effort d'épargne initial et le coût réel de son investissement locatif.

Mais l'immobilier neuf constitue aussi un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier solide et pérenne dans d'excellentes conditions. En partant sur des bases saines avec un bien récent et conforme, vous limitez les risques de travaux coûteux et imprévus à venir. Un gage de sérénité pour bien préparer la revente à la fin de la période d'engagement locatif.

L'acquisition récente bénéficie en outre d'un régime fiscal de faveur avec une exonération totale de taxe foncière pendant les 2 premières années. Un argument supplémentaire pour démarrer cette pierre à votre patrimoine dans les meilleures conditions financières possibles. Que vous visiez une stratégie locative pérenne ou de défiscalisation à court terme, l'immobilier neuf reste une valeur solide.

Comment bien choisir son investissement locatif neuf ? 

Critères de choix de la ville/quartier (dynamisme, transports, etc.)

Lorsqu'on investit dans un logement neuf dans une optique locative, le choix de la ville et du quartier revêt une importance capitale. C'est en effet un critère déterminant pour assurer une bonne rentabilité et une facilité de mise en location sur le long terme.

Il faut d'abord privilégier les zones tendues, là où la demande locative est forte et pérenne. Les grandes métropoles dynamiques sur le plan économique et les villes étudiantes représentent généralement d'excellents choix, avec une demande structurelle importante. Mais au sein même de ces zones tendues, certains quartiers se démarquent, comme ceux bénéficiant d'une très bonne desserte en transports en commun ou d'une forte concentration d'écoles, d'entreprises...

L'environnement immédiat du bien est également crucial : axes routiers facilement accessibles, commerces et services de proximité, espaces verts... Autant d'atouts qui séduiront les locataires potentiels. Un quartier animé, avec une bonne mixité sociale et fonctionnelle, aura plus de chances de garder son attractivité dans le temps.

Il ne faut pas non plus négliger les perspectives d'évolution du quartier, avec les potentiels nouveaux aménagements et infrastructures à venir qui pourraient en faire une zone encore plus convoitée. Bien choisir l'emplacement, c'est maximiser vos chances de louer rapidement et durablement votre bien immobilier neuf à des conditions optimales.

Types de biens à privilégier selon sa stratégie locative 

Le type de bien à privilégier pour un investissement locatif neuf dépendra grandement de la stratégie locative visée et de la clientèle cible. Il est essentiel d'adapter son choix à la demande spécifique du marché local.

Pour une location courte durée meublée de type Airbnb ou saisonnière, les petites surfaces comme les studios ou 2 pièces dans des zones touristiques ou d'affaires seront privilégiés. Une résidence service de standing avec accès piscine peut également convenir à cette clientèle de passage. En cible étudiante, on optera plutôt pour des T1 bis ou T2 bien situés près des campus et des transports.

Les familles recherchent généralement des appartements plus spacieux de 3 à 4 pièces, idéalement avec un extérieur, dans des quartiers résidentiels calmes et bien desservis en écoles et commerces. Les maisons individuelles neuves en secteur pavillonnaire sont également très prisées pour ce profil.  

Pour une location destinée aux seniors, on se tournera de préférence vers des programmes immobiliers neufs spécifiques, des résidences services sécurisées et adaptées avec des parties communes équipées. L'emplacement central, à proximité des transports et commodités, sera déterminant.

Quel que soit le bien ciblé, investir dans du neuf présente de nombreux atouts comparé à l'ancien pour la location. Exit les risques de gros travaux, les défauts de conformité et le manque de standing. Le bien neuf attire naturellement une meilleure clientèle locative, prête à payer un loyer supérieur pour un produit moderne aux dernières normes.

Définir son budget et son plan de financement

Avant de se lancer dans un investissement locatif neuf, il est primordial de bien définir son budget et d'établir un plan de financement solide. C'est la clé pour démarrer son projet immobilier dans les meilleures conditions financières possibles.

Il faut commencer par estimer le coût total de l'opération en intégrant non seulement le prix d'acquisition du bien neuf mais aussi les frais annexes: frais de notaire, dossier bancaire, garantie locative, travaux éventuels... Comptez environ 8 à 10% du prix du logement à provisionner. 

Ensuite, déterminez les ressources dont vous disposez: apport personnel, prêt immobilier classique, possibilité de recourir à un prêt à taux zéro... Faites également le point sur votre situation fiscale et patrimoniale globale pour identifier les éventuels leviers de défiscalisation à activer (Pinel, LMNP, etc.).

Les pièges à éviter lors de l'achat sur plan ou en VEFA

Au moment du plan de financement, privilégiez un taux d'endettement raisonnable, de préférence inférieur à 33% de vos revenus mensuels. Cela vous évitera de trop vous obérer et de mettre en péril la rentabilité de votre investissement locatif dès le départ.

Dans le cas d'un achat sur plan ou en VEFA (vente en état futur d'achèvement), soyez particulièrement vigilants aux potentiels pièges. Certains promoteurs ont tendance à gonfler les prix avec des prévisions intempestives, ou promettent monts et merveilles avec un programme qui n'aura finalement pas les prestations annoncées.

Prenez le temps d'analyser rigoureusement le contrat, les plans de vente et le bilan financier du promoteur. En VEFA particulièrement, le délai entre la réservation et la livrée peut être très long, avec un risque de défaillance du promoteur pendant cette période. Une clause de garantie extrinsèque peut alors s'avérer indispensable.

Le cadre juridique et fiscal de l'investissement locatif neuf 

Présentation rapide des différents dispositifs Pinel, Malraux, monuments historiques

De nombreux dispositifs fiscaux très avantageux existent pour accompagner votre investissement dans l'immobilier locatif neuf. Le plus connu est sans conteste la loi Pinel, qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 63 000 € sur une période de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, vous devez vous engager à louer le bien pendant une durée minimale déterminée, en respectant des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires.

Le dispositif Malraux concerne quant à lui l'acquisition d'un logement dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. La réduction d'impôt, étalée sur 4 ans, peut représenter jusqu'à 30 % du coût total des travaux de rénovation.

Enfin, pour l'achat d'un monument historique classé ou inscrit, le régime fiscal très avantageux prévoit une réduction d'impôt de 100 % des dépenses de travaux sur 4 ans, dans la limite annuelle de 100 000 €. Un excellent moyen de réduire fortement ses impôts tout en contribuant à la sauvegarde du patrimoine.

Bien que plus techniques et contraignants que le Pinel, ces deux derniers dispositifs s'avèrent très intéressants pour les investisseurs fortement imposés cherchant des leviers de défiscalisation puissants. Ils permettent de valoriser un patrimoine historique de qualité, dans une optique de location de prestige.

Quelle que soit la solution retenue, il est recommandé de bien s'entourer d'experts pour la mise en place et le suivi, afin d'en maîtriser tous les tenants et aboutissants.

Obligations en termes de durée de location

Lorsqu'on investit dans un logement neuf en vue d'une location, il est essentiel de bien connaître ses obligations en termes de durée locative, imposées par les différents dispositifs fiscaux.

Avec le dispositif Pinel, désormais phare de la défiscalisation immobilière, l'engagement de location est de 6 ans minimum pour bénéficier d'un avantage fiscal réduit, 9 ans pour profiter pleinement de la réduction d'impôt, ou 12 ans pour l'optimisation maximale. Pendant cette période, le logement devra être loué nu à des locataires respectant des plafonds de ressources.

Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), lui, impose une location meublée sur 9 ans consécutifs minimum pour bénéficier de l'exonération fiscale sur les revenus locatifs.

Pour les investissements dans l'ancien de type Malraux ou Monuments historiques, les règles sont plus souples avec généralement une obligation de location nu de 9 ans après réception des travaux.

Bien respecter ces durées d'engagement locatif est crucial. Tout manquement peut entraîner une remise en cause totale ou partielle des avantages fiscaux obtenus, avec un rappel d'impôts potentiellement très lourds de conséquences.

Au-delà de l'aspect fiscal, ces contraintes permettent aussi d'assurer une gestion locative pérenne et sereine sur le long terme, gage d'une meilleure rentabilité. À l'issue de la période défiscalisée, vous conservez un bien immobilier pleinement valorisé que vous pourrez alors revendre ou conserver en patrimoine.

Plafonds de loyers et de ressources des locataires

Pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux liés à un investissement locatif neuf, le propriétaire bailleur doit impérativement respecter certains plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ces contraintes, propres à chaque dispositif défiscalisant, visent à encadrer le marché locatif et favoriser l'accès au logement pour des ménages aux revenus modestes.

Avec le dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés selon la zone géographique du bien et le niveau de loyer médian local. Ils ne peuvent dépasser par exemple 12,83 €/m2 en zone tendue comme Paris ou sa petite couronne. De même, vos locataires ne devront pas dépasser certains niveaux de revenus fixés par décret, sous peine de remise en cause totale ou partielle de la réduction d'impôt.  

Pour le régime des loueurs meublés non professionnels (LMNP), ce sont les recettes locatives annuelles qui sont cette fois plafonnées, à 70 670 € hors Paris et petite couronne ou 182 960 € dans ces zones tendues au 1er janvier 2023.  

Enfin pour les dispositifs Malraux ou Monuments Historiques, aucun plafond de loyer n'est imposé, seule la condition de louer nu au minimum 9 ans s'applique.

Ces plafonds permettent une réelle mise sur le marché de biens à loyers maîtrisés, accessibles à une large partie de la population. Pour le bailleur, respecter scrupuleusement ces règles représente un prérequis indispensable pour conserver ses avantages fiscaux dans la durée et optimiser la gestion locative.

Formalités administratives et juridiques

Outre les obligations liées aux dispositifs fiscaux, un investissement locatif neuf implique de respecter un certain nombre de formalités administratives et juridiques, sous peine de lourdes sanctions.

Dès l'acquisition du bien, il faudra déposer différentes déclarations fiscales pour bénéficier des avantages comme la réduction d'impôt Pinel, l'exonération de taxe foncière ou le régime du loueur en meublé non professionnel. Ces déclarations conditionnent l'obtention des aides.

Une fois le bien loué, des démarches d'enregistrement du bail sont nécessaires, avec le dépôt de la caution du locataire et rédaction d'un état des lieux d'entrée. Selon le régime fiscal choisi, une déclaration spécifique des revenus locatifs pourra être requise chaque année.

D'un point de vue juridique, la rédaction d'un bail conforme à la législation en vigueur et adapté au type de location (meublée, nue, saisonnière...) est indispensable afin de bien définir les droits et obligations de chacune des parties. Le contrat doit scrupuleusement respecter les plafonds de loyers et de ressources locataires s'il y a lieu.

Enfin, l'investisseur bailleur devra se conformer aux obligations légales relatives à la mise en location : obtention du diagnostic de performance énergétique, état de l'installation intérieure électrique, dossier amiante, etc.  Le non-respect de ce cadre administratif et juridique strict peut conduire à des redressements fiscaux lourds et des poursuites.

Appartement en Auvergne-Rhône-Alpes

Comment bien gérer son investissement locatif ? 

Choix de la gestion directe ou déléguée (avantages/inconvénients)

Une fois votre investissement locatif neuf concrétisé, vous devrez faire un choix crucial : assurer vous-même la gestion locative ou la déléguer à un professionnel. Les deux options ont leurs avantages et inconvénients qu'il convient de bien peser.

En optant pour la gestion directe, vous gardez un contrôle total sur la relation avec vos locataires, les modalités de location, l'entretien du bien... Cela vous permet de préserver au maximum vos revenus locatifs sans avoir à régler de frais de gestion récurrents qui peuvent vite grever la rentabilité. Mais cette formule exige aussi plus d'implication de votre part au quotidien pour le suivi administratif, les visites, la recherche de nouveaux locataires...Un véritable investissement en temps à prendre en compte.

Déléguer la gestion à une agence immobilière ou un gestionnaire spécialisé représente un coût supplémentaire, généralement de l'ordre de 5 à 10 % des loyers encaissés. Mais c'est aussi un gain de sérénité et de disponibilité non négligeable. Vous déléguez l'intégralité des tâches chronophages liées à la gestion locative : publicité des biens, état des lieux, encaissement des loyers, suivi de la conformité... Un bon gestionnaire saura de plus optimiser au mieux l'occupation de votre bien et la valorisation de vos revenus locatifs.

Quel que soit le mode de gestion choisi, la maîtrise des charges récurrentes liées au bien et la bonne tenue des comptes sont primordiales pour assurer la rentabilité de votre investissement. Les dépenses doivent être soigneusement répertoriées et suivies, de même que les rentrées locatives, afin de déterminer précisément votre revenu foncier net imposable chaque année.

Optimisation fiscale via le déficit foncier ou l'amortissement

Optimiser la gestion fiscale de son investissement locatif est un aspect primordial pour en maximiser la rentabilité, notamment lors des premières années qui suivent l'acquisition du bien neuf. Deux leviers principaux sont à actionner : le déficit foncier et les charges déductibles.

Le déficit foncier permet de déduire les éventuels déficits locatifs annuels de vos autres revenus imposables dans la limite d'un certain plafond. C'est un puissant outil de lissage fiscal, particulièrement intéressant pendant la période couverte par un dispositif défiscalisant comme le Pinel, où les charges sont souvent supérieures aux loyers perçus.

Vous pouvez également optimiser votre imposition en déduisant un maximum de charges déductibles de vos revenus fonciers : travaux d'entretien, taxe foncière, frais de gestion, assurance loyers impayés... Sans oublier l'amortissement fiscal du bien acquis qui constitue une charge déductible non négligeable sur plusieurs années.

En fin de période de défiscalisation et d'engagement locatif, vous aurez la possibilité de revendre le bien immobilier dans d'excellentes conditions, profitant alors pleinement de sa valorisation. Un bien récent, entretenu et localisé dans un secteur prisé représente en effet un produit très recherché pour les investisseurs.

Le mieux est d'anticiper dès le départ cette future revente éventuelle. Choisissez un emplacement dont on peut raisonnablement attendre une hausse des prix à long terme et idéalement, un bien du neuf "patrimonial" type pierre de taille, qui garde sa valeur dans le temps. Enfin, le recours à un professionnel de l'immobilier pourra s'avérer judicieux aussi bien pour fixer le meilleur prix de vente que pour les aspects juridiques et fiscaux.

Que retenir ?

En conclusion, investir dans l'immobilier locatif neuf représente une formidable opportunité de se constituer un patrimoine solide tout en bénéficiant d'avantages fiscaux substantiels. Que vous visiez une stratégie locative de défiscalisation temporaire ou pérenne, le bien immobilier neuf cumule de nombreux atouts.

D'abord, il vous permet de générer des revenus locatifs rapidement sans travaux, en proposant un cadre de vie moderne et conforme aux dernières normes. Ensuite, vous profitez de dispositifs fiscaux très avantageux comme le Pinel ou la loi Malraux pour réduire fortement votre pression fiscale. À plus long terme, le bien récent et entretenu conservera toute sa valeur pour une future revente optimale.

Mais avant de se lancer, il est crucial de bien préparer en amont son projet immobilier locatif dans les moindres détails : définir sa stratégie cible et son budget, choisir judicieusement l'emplacement, monter un plan de financement solide, connaître ses obligations juridiques et fiscales... Autant d'aspects complexes à intégrer pour maximiser les chances de réussite et la rentabilité de l'opération.  

C'est pourquoi il est vivement recommandé de vous entourer d'experts immobiliers chevronnés, comme notre entreprise spécialisée dans l'investissement locatif neuf. Forte d'une longue expérience du secteur, notre équipe vous accompagnera de A à Z, de la définition de votre projet sur-mesure jusqu'au suivi de votre patrimoine dans la durée. Nous saurons vous guider au mieux à chaque étape pour que votre investissement locatif neuf soit un succès total.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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