Investir la trésorerie d'entreprise en usufruit de SCPI : Stratégie et fiscalité

L'optimisation de la trésorerie d'entreprise est une préoccupation constante pour toute personne morale. Lorsque l'excédent de liquidités n'est pas nécessaire immédiatement pour l'activité courante, il est impératif de le placer de manière efficace et sécurisée. Traditionnellement, les solutions bancaires classiques, telles que les comptes à terme, offrent un rendement faible. C'est dans ce contexte que l'investissement en usufruit de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) s'est imposé comme une stratégie de placement fiscalement et comptablement avantageuse pour les sociétés soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS).

L'acquisition temporaire de l'usufruit permet à l'entreprise de capter la totalité des revenus locatifs de la SCPI sur une durée déterminée, bénéficiant d'un rendement dit « boosté » par la décote initiale. Cependant, cet investissement repose sur une mécanique de démembrement qui implique une perte de capital à terme.

Pourquoi le démembrement temporaire de SCPI est pertinent pour les entreprises ?

Le démembrement temporaire de parts de SCPI est particulièrement adapté aux besoins spécifiques des entreprises, notamment parce qu'il répond à un objectif de trésorerie à court ou moyen terme tout en offrant des leviers comptables d'optimisation.

L'objectif principal : le placement à court ou moyen terme de l'excédent de trésorerie

Une entreprise cherche à placer un excédent de trésorerie pour deux raisons : obtenir un meilleur rendement que les livrets et s'assurer que les fonds restent disponibles, même si c'est à l'issue d'une durée connue. L'usufruit temporaire répond à ce besoin de manière ciblée.

Horizon de temps fixe

L'investissement est conclu pour une durée précise (souvent 3, 5 ou 10 ans), ce qui correspond parfaitement à la projection des besoins en trésorerie de nombreuses entreprises (mise en place d'un projet futur, anticipation d'une acquisition immobilière). La société sait exactement quand les revenus cesseront d'être perçus.

Concentration du rendement

En achetant uniquement l'usufruit, la personne morale paie un prix fortement décoté par rapport à la pleine propriété. En contrepartie, elle perçoit 100 % des revenus sur la durée de l'usufruit. Cela se traduit par un rendement interne effectif souvent supérieur aux autres placements de trésorerie disponibles sur le marché, ce qui valorise l'excédent de liquidités.

Source de revenus régulière

Les revenus (loyers) versés par la SCPI sont réguliers (généralement trimestriels), ce qui permet à l'entreprise de bénéficier d'un flux de trésorerie prévisible pour ses propres besoins.

Les avantages comptables : l'amortissement de l'usufruit et la réduction du résultat imposable

L'un des principaux attraits de l'usufruit pour l'entreprise est son traitement en comptabilité et ses implications sur l'assiette de l'Impôt sur les Sociétés (IS). Le prix d'achat de l'usufruit (le coût initial du démembrement) est considéré comptablement comme un actif incorporel à durée limitée. Voici ce que cela implique :

• Amortissement de l'usufruit : l'entreprise a le droit d'amortir le coût d'acquisition de l'usufruit sur la durée du démembrement. Par exemple, si l'usufruit est acquis pour 100 000 € sur 5 ans, l'entreprise peut constater une charge d'amortissement de 20 000 € par an.

• Réduction du résultat imposable : cet amortissement constitue une charge déductible du résultat fiscal de l'entreprise. Ainsi, l'entreprise perçoit les revenus de l'usufruit (qui sont imposables), mais elle déduit en parallèle la charge d'amortissement.

{résultat imposable annuel} = {revenus d'usufruit} - {amortissement annuel}

Si le montant des revenus d'usufruit est légèrement supérieur au montant de l'amortissement annuel, la société maintient un flux de trésorerie élevé tout en minimisant l'impôt immédiat. Ceci est un puissant levier d'optimisation fiscale pour les sociétés soumises à l'IS.

Mécanisme financier de l'acquisition d'usufruit par une personne morale

L'acquisition d'usufruit est une stratégie financière qui repose sur la clé de répartition de la propriété entre l'usufruitier (l'entreprise qui achète les revenus) et le nu-propriétaire (qui cherche à placer son capital à long terme sans revenus immédiats).

Calcul du rendement "boosté" par la décote et la durée

Le rendement n'est pas calculé sur la valeur en pleine propriété de la part de SCPI, mais sur le prix de l'usufruit seulement. Dans ce contexte, il faut tenir compte de la décote et du rendement effectif.

La décote en matière d'achat d'usufruit

Le prix d'achat de l'usufruit est inférieur au prix en pleine propriété. Le montant de la décote est inversement proportionnel à la durée du démembrement.

• Plus la durée est courte, plus la décote est faible (l'usufruit coûte cher, mais le rendement est perçu plus rapidement).
• Plus la durée est longue, plus la décote est forte (l'usufruit coûte moins cher, mais le rendement est lissé sur une plus longue période).

Le rendement effectif

Si une SCPI distribue un rendement de 5 % et que l'usufruit est acquis 25 % du prix de la pleine propriété sur 10 ans (soit une décote de 75 %), l'entreprise reçoit 5 % du prix total en ayant investi seulement 25 %. Le rendement effectif est donc mathématiquement bien supérieur à 5 %.

Le rendement effectif est le taux d'actualisation qui permet d'égaliser le prix d'achat de l'usufruit avec la valeur actualisée de tous les revenus futurs. Ce rendement élevé est la raison pour laquelle cet investissement est jugé si pertinent pour la gestion de trésorerie.

Comparaison : usufruit de SCPI vs comptes à terme et autres placements de trésorerie

Pour les entreprises qui doivent placer leur trésorerie, le comparatif est sans appel :

Type de Placement	Rendement potentiel	Fiscalité (IS)	Disponibilité / Risque
Comptes à Terme (CAT)	Très faible (souvent < 1-2 %)	Intégralement imposable	Faible risque, faible liquidité avant terme
OPCVM Monétaires	Faible (souvent lié aux taux courts)	Intégralement imposable	Liquidité quasi immédiate
Usufruit de SCPI	Élevé (rendement "boosté")	Optimisé par l'amortissement	Faible liquidité avant terme, risque de rendement

 

L'usufruit de SCPI se positionne comme l'une des rares solutions permettant d'obtenir un rendement immobilier significatif avec une forte optimisation fiscale sur une durée prédéfinie, sans les contraintes de gestion locative directe et avec un risque mesuré pour une société.

Le traitement fiscal des revenus d'usufruit pour la société (IS)

Pour une entreprise soumise à l'IS, la fiscalité de l'usufruit est l'élément qui génère le plus de valeur ajoutée. Il s'agit de revenus d'immobilier qui sont traités comme des revenus classiques d'entreprise, mais dont le coût d'acquisition est amortissable.

L'intégration des loyers au résultat imposable à l'Impôt sur les Sociétés (IS)

Les revenus distribués par la SCPI à l'usufruitier (l'entreprise) sont considérés comme des produits d'exploitation ou des produits financiers (selon le plan comptable de l'entreprise) et sont intégrés au résultat fiscal. Voici ainsi ce qu'il faut retenir :

• Revenus bruts : l'entreprise perçoit les revenus bruts (déduction faite des seuls frais de gestion de la SCPI).

• Imposition au taux de l'IS : ces revenus sont ensuite soumis au taux normal de l'Impôt sur les Sociétés. Pour une entreprise dont le taux d'IS est de 25 %, l'impôt est significatif sur les revenus locatifs.

Si l'opération s'arrêtait là, l'intérêt fiscal serait limité. C'est l'amortissement qui vient changer la donne.

Déduction de l'amortissement de l'usufruit (durée du démembrement)

Comme vu précédemment, la possibilité d'amortir le prix d'achat de l'usufruit sur sa durée est la clé de l'optimisation. L'amortissement est une charge comptable qui vient diminuer le résultat imposable. L'amortissement permet donc de « neutraliser » fiscalement une grande partie des revenus perçus par la société. Son impact sur la trésorerie nette ? L'entreprise encaisse la totalité des revenus et ne paie l'IS que sur la partie des revenus qui excède l'amortissement. Cela améliore considérablement le rendement net après impôt par rapport à d'autres placements où les revenus sont imposés intégralement.

Voici un exemple comptable. Une société perçoit 60 000 € de revenus d'usufruit par an. Si son amortissement annuel est de 50 000 €, elle n'est imposée à l'IS (25 %) que sur la différence de 10 000 €. Le gain en trésorerie est évident.

Les contraintes et risques juridiques pour l'entreprise

Malgré ses avantages fiscaux et de rendement, l'investissement en usufruit de SCPI n'est pas dénué de risques, notamment en raison de sa nature temporaire et non récupérable.

Le risque en capital et l'absence de récupération de la mise de départ

Le risque majeur, qui doit être compris dès le départ par l'entreprise, est l'extinction du droit de propriété à la fin de la durée.

Perte du capital

Contrairement à un compte à terme ou à l'achat d'actions, le prix d'achat de l'usufruit (la mise de départ) n'est pas restitué à l'entreprise à la fin du démembrement. Il est juridiquement transféré au nu-propriétaire (qui récupère la pleine propriété).

Amortissement comme protection

L'amortissement comptable est justement la technique qui permet à l'entreprise de "récupérer" fiscalement et comptablement son investissement initial sur la durée de l'usufruit. L'entreprise doit s'assurer que les revenus perçus sur la durée seront suffisants pour couvrir l'amortissement total de l'investissement.

Le seul risque de rendement

Le seul risque pour l'entreprise est que le rendement réel de la SCPI baisse de manière significative. Si les revenus distribués deviennent inférieurs au montant de l'amortissement annuel, cela pourrait générer un déficit sans revenus suffisants pour compenser l'investissement initial.

La problématique de la liquidité et l'horizon d'investissement ferme

L'usufruit de SCPI est un placement à liquidité très faible, ce qui est une contrainte majeure pour la gestion de trésorerie. En matière d'horizon ferme, l'entreprise doit être certaine de ne pas avoir besoin des fonds investis avant la fin de la durée du démembrement.

Et pour la revente quasi impossible, le marché secondaire de l'usufruit en cours de vie est quasi inexistant. La valeur de l'usufruit décroît mécaniquement avec le temps, rendant très difficile la recherche d'un acheteur, sauf à accepter une décote très importante sur le prix initial. Ce placement ne doit donc concerner que des excédents de trésorerie dont l'entreprise est certaine de ne pas avoir besoin dans le court terme.

Les étapes pratiques pour un investissement en usufruit de SCPI

La mise en place d'un tel investissement par une personne morale requiert une approche méthodique et l'accompagnement de la société de gestion.

Sélection de la SCPI et des conditions de démembrement (durée)

Le choix de la SCPI et la définition des conditions du démembrement sont les étapes les plus importantes.

• Choix de la SCPI : l'entreprise doit privilégier les SCPI :

  • Qui offrent le démembrement temporaire (vérification des statuts).

  • Qui ont une excellente régularité et stabilité de rendement dans le temps (afin de minimiser le risque de rendement insuffisant face à l'amortissement).

  • Dont le patrimoine immobilier est diversifié et récent.

• Détermination de la durée : la durée de l'usufruit (généralement entre 3 et 10 ans) doit être strictement alignée sur l'horizon de placement de la trésorerie de l'entreprise. Une durée courte augmente le rendement immédiat mais concentre le risque si le rendement de la SCPI fléchit.

• Clé de répartition : la société doit analyser le prix de l'usufruit (la clé de répartition) proposé par la société de gestion pour s'assurer que le rendement effectif projeté est bien supérieur aux alternatives de placement.

Le rôle de la société de gestion et les formalités d'enregistrement

La société de gestion est l'interlocuteur central pour finaliser l'opération, car elle est l'entité qui organise le démembrement entre l'entreprise (l'usufruitier) et le nu-propriétaire (souvent un institutionnel ou une personne physique en quête d'optimisation IFI).

Formalités juridiques

L'entreprise doit s'assurer que l'acquisition des parts en usufruit est enregistrée au registre des associés de la SCPI. La société de gestion gère cet enregistrement, qui est essentiel pour que l'entreprise soit reconnue comme l'usufruitier et reçoive les revenus.

Attestation fiscale

L'entreprise recevra de la société de gestion toutes les attestations nécessaires pour justifier l'acquisition et le montant des revenus à intégrer dans son résultat soumis à l'IS, facilitant ainsi les démarches comptables et fiscales.

Une stratégie fiscalement avantageuse : l’usufruit de SCPI pour les entreprises

Investir la trésorerie d'une entreprise en usufruit de SCPI permet de maximiser le rendement des liquidités excédentaires, tout en bénéficiant d'une optimisation fiscale avantageuse. Cette stratégie permet une gestion efficace à court ou moyen terme, avec un rendement supérieur à celui des placements classiques, tout en limitant les risques. Toutefois, elle implique une perte de capital à terme et nécessite une bonne compréhension des mécanismes juridiques et fiscaux.

Vous souhaitez optimiser la trésorerie de votre entreprise ? Contactez-nous dès maintenant pour discuter des opportunités d'investissement en usufruit de SCPI et découvrir comment cette stratégie peut améliorer votre rentabilité !

FAQ : 1. Quelles sont les principales entreprises qui peuvent bénéficier de l'usufruit de SCPI ?

Les entreprises soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS) peuvent tirer parti de l'usufruit de SCPI pour optimiser leur trésorerie.

2. L'usufruit de SCPI peut-il être revendu avant la fin de la période de démembrement ?

La revente de l'usufruit avant la fin de la période est très difficile, car le marché secondaire est quasi inexistant.

3. Quels types de SCPI conviennent pour un investissement en usufruit ?

Les SCPI avec une gestion stable, des rendements réguliers et un patrimoine immobilier diversifié sont idéales pour l’usufruit temporaire.

4. Quels risques spécifiques faut-il considérer avant d’investir dans l’usufruit de SCPI ?

Les risques incluent la baisse du rendement de la SCPI, l’absence de récupération du capital initial et la faible liquidité du placement.

5. Comment l’amortissement de l’usufruit impacte-t-il la fiscalité de l’entreprise ?

L’amortissement réduit le résultat imposable de l’entreprise, permettant de diminuer l’impôt sur les revenus d'usufruit perçus, maximisant ainsi le rendement net après impôt.