Quels types de SCPI existe-t-il ? Rendement, fiscale, démembrement

L'investissement immobilier est une démarche souvent perçue comme complexe et gourmande en temps. Pourtant, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont démocratisé l'accès à la pierre, offrant une solution d'investissement gérée et mutualisée. Néanmoins, dire simplement que l'on investit en SCPI est réducteur, car il existe en réalité une mosaïque de véhicules qui répondent à des objectifs financiers, fiscaux et patrimoniaux très différents.

La classification principale des SCPI par nature d'investissement

La distinction la plus fondamentale entre les différentes SCPI s'opère sur la nature des actifs immobiliers qu'elles détiennent. C'est l'affectation du capital qui détermine le type de revenus générés et les risques associés.

Les SCPI de rendement : l'immobilier d'entreprise au service du revenu (bureaux, commerces)

Les SCPI de rendement sont de loin les plus populaires et représentent la majorité des encours du marché. Leur objectif principal est, comme leur nom l'indique, de générer un revenu régulier et élevé pour l'investisseur à partir des loyers. Voici leurs  particularités :

• Actifs immobiliers : elles investissent principalement dans l'immobilier d'entreprise :

  • Bureaux : souvent situés dans les grandes métropoles ou les zones tertiaires dynamiques.

  • Commerces : murs de boutiques, centres commerciaux ou retail parks.

  • Logistique : entrepôts, plateformes de distribution, secteur en forte croissance.

  • Hôtellerie : hôtels de chaînes gérés par des professionnels.

• Objectif : distribuer un rendement régulier, généralement trimestriel, provenant de la perception des loyers.

Le Taux de Distribution (TD) est l'indicateur clé de ces SCPI. Leur performance est historiquement solide, ce qui en fait un placement très prisé par les investisseurs en quête de compléments de revenus.

Il est important de noter que ce type de SCPI peut être sensible aux cycles économiques. En effet, la santé des entreprises locataires influence directement le rendement et le taux d'occupation. C'est un risque à surveiller dans votre gestion de portefeuille.

Les SCPI résidentielles : les objectifs de revalorisation du patrimoine et de déficit foncier

Les SCPI résidentielles se distinguent par un objectif de rendement locatif souvent plus faible que les SCPI de bureaux, mais elles misent sur la revalorisation du prix des parts à long terme. Voici leurs caractéristiques :

• Actifs immobiliers : elles se concentrent sur l'immobilier d'habitation, principalement dans des zones tendues (Grand Paris, grandes villes régionales).

• Objectif : leur objectif principal est la capitalisation liée à la prise de valeur du bien immobilier sur le long terme. Une partie d'entre elles est également conçue pour générer du déficit foncier.

• Déficit foncier : ces SCPI réalisent d'importants travaux de rénovation sur les biens acquis. Les charges de ces travaux, supérieures aux revenus locatifs, créent un déficit imputable sur le revenu global de l'investisseur, réduisant ainsi son impôt.

Ce type de SCPI est parfait pour l'investisseur fortement imposé qui cherche non seulement à créer du patrimoine, mais aussi à obtenir un avantage fiscal immédiat en réduisant son imposition sur ses autres revenus.

Les SCPI spécialisées ou diversifiées (santé, logistique, européennes)

Face à l'évolution des besoins sociétaux et économiques, de nouvelles catégories de SCPI ont émergé pour affiner la diversification. Voici leurs particularités :

• SCPI spécialisées : elles se concentrent sur des secteurs de niche qui offrent un potentiel de croissance structurel :

  • Santé et Éducation : EHPAD, cliniques, résidences seniors, crèches. Ces immobiliers sont réputés pour la solidité de leurs locataires et la pérennité de leurs baux, offrant un rendement stable.

  • Logistique : Entrepôts de dernière génération et plateformes logistiques, portés par l'essor du e-commerce.

• SCPI Européennes : elles investissent une part majoritaire de leur capital à l'étranger (Allemagne, Pays-Bas, Irlande, etc.). L'intérêt est double :

  • Diversification : répartition des risques sur différents marchés immobiliers.

  • Avantage Fiscal : les revenus locatifs de source étrangère sont souvent imposés selon les conventions bilatérales, ce qui peut permettre d'échapper aux prélèvements sociaux français (CSG/CRDS) et d'obtenir un crédit d'impôt. C'est une stratégie d'optimisation fiscale très prisée.

• SCPI diversifiées : elles investissent dans plusieurs types d'actifs (bureaux, commerces, logistique), offrant une mutualisation maximale des risques. Ce sont d'excellents outils pour l'investisseur débutant qui souhaite s'assurer une bonne répartition des parts.

La société de gestion joue un rôle clé dans la sélection de ces actifs de niche ou internationaux, nécessitant une expertise pointue.

Les SCPI selon leur mode de financement et de fiscalité

Au-delà de la nature des actifs, le montage juridique et financier des SCPI offre des leviers d'optimisation essentiels, notamment en matière de fiscalité et de transmission de patrimoine.

Les SCPI de démembrement : usufruit vs. nue-propriété pour l'optimisation fiscale

Le démembrement de propriété est une technique avancée qui permet de séparer les droits associés aux parts de SCPI : la nue-propriété et l'usufruit.

Nue-propriété (NP)

L'investisseur achète le droit de propriété du bien sans pouvoir en percevoir les revenus locatifs pendant une période définie, souvent 10 à 20 ans). L'avantage principal est l'achat à prix décoté, permettant une capitalisation de fait. La NP est exonérée de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). C'est idéal pour l'investisseur ayant une forte imposition et n'ayant pas besoin de revenus immédiats.

Usufruit (US)

Une autre personne (souvent une entreprise ou une SCPI spécialisée) achète l'US et perçoit les loyers durant la période de démembrement.

À la fin de la période, l'usufruit rejoint la nue-propriété, et l'investisseur en nue-propriété récupère la pleine propriété de ses parts sans frais ni fiscalité supplémentaire. C'est une stratégie d'investissement d'optimisation fiscale et de capitalisation pure.

Les SCPI fiscales : Malraux et Déficit Foncier (leurs avantages et contraintes)

Ces types de SCPI ont été créés dans le but exprès d'offrir des avantages fiscaux en contrepartie d'un investissement dans l'immobilier spécifique. Le rendement locatif net est souvent secondaire.

SCPI Malraux

Elles financent la restauration d'immobiliers anciens et classés dans des zones sauvegardées. L'avantage est une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux engagés par la SCPI, imputable sur l'IR de l'investisseur. La contrainte majeure est l'engagement de conservation des parts sur une longue durée.

SCPI Déficit Foncier (DF)

Comme mentionné, elles réalisent de lourds travaux de rénovation sur l'immobilier ancien. Le déficit créé par ces travaux est imputable sur les revenus fonciers existants de l'investisseur (et dans une certaine limite, sur le revenu global).

Il est à noter que les SCPI fiscales sont des placements à considérer uniquement si vous avez une fiscalité lourde à compenser. Leur liquidité est faible et le rendement locatif peut être modéré pendant la phase de travaux. Voici ce que vous devez retenir :

Type de SCPI	Objectif Principal	Avantage Fiscal Clé	Risque de Rendement
Rendement	Revenu régulier	Faible (imposition directe)	Modéré, lié au marché tertiaire
Démembrement (NP)	Capitalisation / IFI	Exonération IFI	Nul (pas de revenu distribué)
Fiscale (DF)	Réduction IR	Imputation du Déficit Foncier	Faible à moyen (selon la zone)

 

Le cas particulier des SCPI à capital variable et des SCPI à capital fixe

La distinction entre capital variable et capital fixe influence la liquidité et l'évolution du prix des parts.

SCPI à Capital Variable (SCPI-CV)

La majorité des SCPI modernes sont de ce type. Le capital de la SCPI est variable, ce qui signifie qu'elle peut émettre de nouvelles parts pour répondre à la demande et racheter des parts en cas de demande de retrait. Le prix de la part est fixé par la société de gestion en fonction de la valeur de son patrimoine immobilier. C'est le type de SCPI offrant la meilleure liquidité.

SCPI à Capital Fixe (SCPI-CF)

Le nombre de parts est limité. Pour acheter ou vendre des parts, l'investisseur doit passer par un marché secondaire, où les transactions se font entre acheteurs et vendeurs. Le prix de la part est donc déterminé par l'offre et la demande, et non par la seule valeur du patrimoine. En période de forte demande, le prix d'achat peut être supérieur au prix de reconstitution (prime de marché). Ces types sont plus anciens et leur liquidité peut être plus faible ou volatile.

Les critères essentiels pour l'investisseur : choix et gestion des risques

Face à la multiplicité des options, choisir la bonne SCPI nécessite d'analyser des indicateurs précis et de définir clairement sa propre stratégie de gestion des risques.

Le rôle de la société de gestion et l'importance de l'historique de performance

La société de gestion est le moteur de la SCPI. Elle est responsable de l'acquisition des immobiliers, de la gestion locative, de l'entretien, de la revente et de la distribution des revenus. Son rôle est donc absolument primordial. Il est conseillé de choisir une société de gestion qui a une expertise avérée dans le type d'actifs de la SCPI, par exemple, une société spécialisée en logistique pour une SCPI logistique.

L'historique de performance d'une SCPI doit être examiné sur une durée de 10 ans minimum. La stabilité du rendement et la capacité à revaloriser le prix de la part témoignent de la qualité de la gestion et de la solidité du patrimoine. Un bon indicateur est de vérifier si la société a déjà traversé des cycles immobiliers difficiles sans impacter fortement le rendement de ses fonds.

Les indicateurs clés à analyser : le Taux de Distribution (TD) et le Taux d'Occupation Financier (TOF)

Pour évaluer la santé et le potentiel de rendement d'une SCPI, vous devez regarder au-delà du simple pourcentage de rendement brut affiché.

Taux de Distribution (TD)

Il remplace l'ancien TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Il indique le rendement réel versé aux investisseurs par rapport au prix de la part sur l'année écoulée. Il doit être comparé à la moyenne du marché. Un rendement très élevé peut parfois cacher une prise de risques importante ou une politique de distribution élevée, même en cas de gestion difficile.

Taux d'Occupation Financier (TOF)

C'est un indicateur de la santé locative du patrimoine immobilier. Il représente les loyers effectivement encaissés par rapport aux loyers potentiels (si tous les locaux étaient loués). Un TOF élevé, idéalement supérieur à 90 %, indique une bonne gestion locative et une faible vacance des immobiliers. Un TOF bas est un signal d'alarme sur le rendement futur.

Ces deux indicateurs sont essentiels pour quantifier la qualité des revenus et des parts que vous achetez.

Comment bien diversifier son portefeuille en combinant différents types de SCPI

L'erreur la plus fréquente de l'investisseur est de mettre tout son capital dans une seule catégorie. La diversification est la meilleure gestion des risques en SCPI. Il est conseillé de panacher votre placement en combinant les types de SCPI qui ne réagissent pas de la même manière aux cycles économiques, dont :

• SCPI de Rendement France et Europe : mutualiser le risque des marchés locaux et optimiser la fiscalité grâce aux SCPI européennes.

• SCPI Bureaux et SCPI Santé/Logistique : les bureaux peuvent être affectés par le télétravail, tandis que la santé et la logistique (e-commerce) restent des secteurs plus résilients, permettant de lisser le rendement global.

• SCPI de Distribution et SCPI de Démembrement : créer un équilibre entre le revenu immédiat et l'accumulation de capital à long terme.

Les risques spécifiques liés aux différents types de SCPI (marché, liquidité, rendement)

Il est indispensable de connaître les risques inhérents à chaque type d'investissement pour une bonne gestion.

Risque de marché

Il affecte toutes les SCPI. Une baisse générale des prix de l'immobilier ou des loyers impacte la valeur des parts et le rendement. Ce risque est plus prononcé pour les SCPI résidentielles qui dépendent davantage de la revalorisation du capital.

Risque de liquidité

Les parts de SCPI sont moins liquides que les actions. La liquidite dépend de la taille du marché secondaire (pour les SCPI à capital fixe) ou de la capacité de la société de gestion à honorer les rachats (pour les SCPI à capital variable).

Risque de rendement (ou de vacance)

Le rendement n'est pas garanti. Si les immobiliers ne trouvent pas de locataires, les revenus chutent, impactant le rendement versé. Ce risque est atténué par la diversification sectorielle et géographique.

Les SCPI répondent à vos objectifs financiers à long terme

Investir en SCPI offre une gamme variée d'options, chacune ayant ses avantages et ses spécificités. Que vous soyez attiré par les rendements réguliers, les avantages fiscaux ou la capitalisation à long terme, il existe une SCPI adaptée à vos objectifs financiers et patrimoniaux. En diversifiant vos investissements entre différents types de SCPI, vous optimisez non seulement vos rendements mais aussi la gestion des risques.

Prêt à faire le premier pas dans l'investissement en SCPI ? Contactez-nous dès aujourd'hui pour découvrir les SCPI les plus adaptées à vos besoins et commencer à construire votre patrimoine immobilier.

FAQ : Quels sont les avantages d'investir dans une SCPI fiscale ?

Les SCPI fiscales permettent de bénéficier d'avantages fiscaux en investissant dans des projets de rénovation ou des biens spécifiques. Elles permettent de réduire votre impôt sur le revenu en contrepartie d'un investissement à long terme dans des zones protégées ou des biens anciens.

Comment les SCPI peuvent-elles aider à préparer la retraite ?

Les SCPI de rendement offrent une source de revenus passifs réguliers qui peuvent constituer un complément de retraite, en vous permettant de toucher des loyers trimestriels tout en diversifiant vos investissements.

Qu'est-ce qu'une SCPI de démembrement et comment fonctionne-t-elle ?

Une SCPI de démembrement divise les droits de propriété d'un bien entre nue-propriété et usufruit. L'investisseur en nue-propriété achète à prix réduit sans percevoir de loyers pendant la durée du démembrement, mais récupère la pleine propriété après la période définie.