Comment choisir la ville et les produits dans lesquels investir ?

Plusieurs critères déterminent la réussite d’un investissement immobilier locatif. Le choix de l’emplacement, et notamment de la ville, constitue l’un des points essentiels à prendre en compte. Puis, celui du bien à acquérir est aussi devenu crucial, étant donné les nouvelles réglementations mises en place sur les logements en France. Effectivement, les habitations les plus énergivores doivent être interdites à la location à partir de l’année 2023. Vous devez donc bien préparer votre projet de placement immobilier si vous êtes en quête de rentabilité. Voici comment procéder.

Se baser sur les bons critères de sélection

Différents facteurs influent sur la rentabilité, et plus globalement la réussite, d’un investissement immobilier. Outre la qualité de vie que propose la ville, vous devez bien étudier le dynamisme économique de celle-ci. Il vous faudra aussi vérifier la disponibilité du réseau des transports, et la proximité des services et des commerces. À ces critères s’ajoutent la présence d’un pôle d’activité, et celle d’écoles ou d'universités pour les étudiants. Toutefois, ces facteurs ne suffisent pas à optimiser le choix d’un placement immobilier locatif.

Il est à noter que la demande locative peut varier sensiblement d’un quartier à un autre. Il peut aussi y avoir de grandes différences d’attractivités entre les secteurs de la ville choisie pour l’investissement immobilier. L’une des stratégies de placement les plus efficaces consiste à profiter de la réhabilitation des logements considérés comme les plus énergivores. Classés de E à G, ces biens doivent progressivement être interdits à la location. Leur rénovation et leur mise aux normes constituent alors un bon levier de performance dans le cadre de votre investissement locatif. Les travaux nécessaires effectués, le logement réhabilité peut de nouveau être proposé à la location.

Évaluer les différences entre les villes selon leurs envergures

En France, lorsqu’il est question d’investir dans l’immobilier locatif, les investisseurs ont un large choix de secteurs où effectuer leurs placements. Ils doivent toutefois choisir entre investir dans les petites villes et investir dans les grandes villes. En fonction de la taille de la commune sélectionnée, vous pouvez profiter de certains avantages spécifiques. Bien entendu, ces derniers s’accompagnent souvent de quelques inconvénients.

Dans les petites agglomérations, vous pouvez bénéficier d’une rentabilité relativement intéressante. Puis, le ticket d’entrée pour l’achat d’un bien reste accessible. Cependant, une opération dans ce type de ville présente un risque de vacances locatives assez élevé. Vous devrez aussi payer une taxe foncière conséquente. À ces freins à l’investissement immobilier s’ajoutent une difficulté à la revente et beaucoup de surface à entretenir. Une bonne gestion s’avère alors nécessaire.

Dans les grandes agglomérations, les avantages sont plus nombreux. Outre l’attractivité des villes, vous pouvez profiter de plus-values intéressantes, d’une taxe foncière faible et de la liquidité extrêmement forte du marché. Pour ce qui est des inconvénients, le ticket d’entrée est peu accessible et les rendements locatifs sont moins élevés que dans les petites communes. Vous devez donc peser le pour ou le contre pour optimiser le choix de l’emplacement de votre investissement immobilier. En tant que leader de l’investissement en France, Investissement-Locatif peut vous accompagner dans vos démarches.

Préférer les villes propices aux investissements immobiliers locatifs rentables

Certaines villes de France se démarquent par leurs attraits en matière d’opportunités d’investissement. Voici le palmarès des villes rentables où investir.

Lille

Plus grande ville du Nord de la France, Lille constitue un secteur idéal pour un placement immobilier locatif. La tension immobilière dans cette zone avoisine les 14 %. Il s’agit d’un indicateur qui mesure le rapport de force entre les vendeurs et les acheteurs immobiliers dans une ville. Par ailleurs, le taux de rentabilité net moyen à Lille tourne autour des 7,50 %.

Lille accueille en son sein le Centre Euratechnologie, 1er incubateur de France et 10e d'Europe. Le potentiel locatif des logements qui sont aménagés sur le secteur s'en retrouve ainsi impacté positivement. Ce potentiel est renforcé par la présence d’Euralille, le 3e quartier d’affaires de l’Hexagone. Les entreprises qui y officient sont tournées majoritairement vers le secteur tertiaire. Ce pôle économique d’envergure constitue aussi l’acteur majeur français dans les domaines de la grande distribution, du commerce, du textile, de la santé et de l’agroalimentaire. Toutefois, force est de constater que Lille est aussi une véritable ville étudiante. Vous y retrouverez un grand nombre d’établissements d’enseignement réputés. Parmi eux, vous pouvez distinguer :

  • l’ESJ Lille (École supérieure de journalisme de Lille), 
  • l’Edhec (École des hautes études commerciales), 
  • Science Po Lille ou Institut d’études politiques de Lille,
  • Centrale Lille Institut ou école centrale de Lille. 


Lille, c’est aussi une commune qui possède un fort potentiel de valorisation. Elle est située à 1 h de Paris et plusieurs de ses quartiers font l’objet de nombreux projets urbains. Par ailleurs, certains quartiers de Lille bénéficient d'une forte demande locative :

  • Quartier Moulin ou Quartier Wazemmes (grâce à la proximité des facs) ;
  • Lille Sud (grâce à l’implantation récente du centre commercial Lillenium et de la future Cité administrative de 2 000 fonctionnaires [Boulevard de Strasbourg]) ; 


​​​​​Investir dans ces secteurs vous offre de bonnes perspectives de rendement dans le cadre de votre projet immobilier locatif.

Roubaix

À part la commune de Lille, la région lilloise présente aussi d’autres villes intéressantes où investir sans risque. Vous pouvez notamment distinguer Roubaix qui figure parmi les villes les plus rentables de France. Cette localité profite d’une assez forte présence étudiante. Cela s’explique par sa proximité avec Lille et la présence de son campus universitaire. Vous pouvez y retrouver de nombreux quartiers propices à un investissement immobilier.

Le quartier Barbieux constitue le secteur le plus plébiscité de Roubaix. Cette zone propose un parc magnifique et un cadre de vie relativement agréable. Les investisseurs peuvent aussi se tourner vers le quartier de l’Union. Située entre Roubaix, Wattrelos et Tourcoing, cette ancienne friche industrielle est en pleine reconversion. Toutefois, si vous recherchez des biens à proximité des activités culturelles et des commerces, le mieux est d’investir dans le nouveau Roubaix. Cette zone de la ville occupe une véritable position stratégique pour les investisseurs. La demande locative y est élevée.

Paris

Paris constitue un emplacement privilégié pour les placements immobiliers dans le locatif. La tension immobilière y avoisine les 16 % et le taux de rendement net moyen y est de 4 %. Le potentiel locatif de cette zone est assez élevé étant donné la demande constante en matière de logement. Cette ville dispose d’une forte population étudiante et le risque de vacance locative est quasi nul. Les quartiers à privilégier pour un investissement immobilier sont ceux du 18e, du 19e ou du 20e arrondissement. Ces secteurs proposent des rentabilités élevées. Toutefois, si vous envisagez une opération patrimoniale, les quartiers du 1er au 9e arrondissement s’adaptent parfaitement à vos besoins.

À Paris, les produits proposés à la vente les plus prisés sont les T2.

Marseille

Marseille est une ville qui attire de plus en plus d’investisseurs. Cela s’explique par sa situation géographique, mais aussi, et surtout, par son statut de 2e plus grande ville de France. La tension immobilière y est de 16 % et le taux de rentabilité net moyen de 6 %. Il s’agit aussi d’une ville qui a fait l’objet de profondes mutations durant ces 20 dernières années. Elle présente une très forte attractivité en termes d’investissement immobilier locatif, grâce à son fort potentiel de rendement.

Dans la cité phocéenne, les prix au m2 des biens immobiliers ont augmenté de 28 % au cours des 5 dernières années. Aujourd’hui, leur valeur moyenne tourne autour de 3 303 €/m2 pour un appartement. Toutefois, force est de constater que certains arrondissements ont fait l’objet de hausses variables. Pour un investissement immobilier à Marseille, certains quartiers sont à privilégier. C'est notamment le cas des quartiers du 1er au 5e arrondissement comme La Conception, Joliette, Noailles ou encore Saint-Charles.

Bordeaux

Bordeaux représente la 9e ville française en matière de population et la 6e en matière de PIB (produit intérieur brut). Ce dernier est estimé à 80 milliards d’€. Cela s’explique par le tissu économique varié et riche de la localité, constitué de nombreuses petites entreprises. La demande locative dans cette zone est soutenue par le fait que seulement 32 % des Bordelais sont propriétaires de leur logement.

En matière de potentiel locatif, Bordeaux possède un marché immobilier composé à 17 % d’étudiants. Cela facilite la location d’appartement au niveau des zones situées en centre-ville et aux alentours des facultés. Bordeaux, c’est également le 2e pôle des domaines de l'aéronautique, du spatial et de la défense (Dassault, Safran, Thales). Pour ce qui est du potentiel de valorisation de la localité, certains quartiers sont aujourd’hui en cours de développement. Ainsi, la ligne « A » du tramway s’étendra jusqu’à l’aéroport et la ligne « C » jusqu’à Blanquefort.

Les quartiers à privilégier pour un placement immobilier locatif sont en grande partie ceux du centre-ville (Gambetta, la place Sainte-Catherine, Tourny et Jardin Public). Toutefois, certains secteurs se réinventent comme des prolongements de ce dernier. Parmi eux, vous pouvez distinguer le quartier Bastide-Niel et le quartier Saint-Michel.

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Montpellier

Montpellier est une ville où la tension immobilière est de 14 % et le taux de rendement net moyen de 6,80 %. Elle a un bon potentiel locatif puisqu’il s’agit d’une ville comptant près de 81 835 étudiants. C’est également la 1re ville en matière de croissance démographique.. Montpellier possède aussi 5 pôles d’excellence qui sont soutenus par différents pôles de compétitivité. Vous pouvez distinguer :

  • Les TIC (Technologies de l’information et de la communication) avec Ubisoft, Free, Orange et IBM ;
  • L’environnement avec Véolia Énergie et EDF ;
  • L’agronomie avec qualiméditerranée ou Kraft Foods Mondelez. 


D'ailleurs, Montpellier est le 4e meilleur incubateur mondial dans le secteur des start-ups. Côté potentiel de valorisation, cette commune bénéficie d’une attractivité très importante, profitant à tout investisseur. Ce phénomène s’explique par l’ambiance locale, la localisation de la ville et son climat ensoleillé.

La nature de votre investissement peut influer sur le quartier de Montpellier à sélectionner. S’il s’agit d’un projet patrimonial, vous pourrez vous tourner vers les biens situés dans le centre historique ou le cœur de la ville. S’il est question d’un projet mix, il vous sera possible d’opter pour la première couronne. Toutefois, la partie nord reste à privilégier si vous recherchez de la rentabilité.

Les quartiers les plus prisés de Montpellier sont :

  • L’Écusson (au centre de la localité) ;
  • Port-Marianne (quartier attractif où les prix au m2 sont relativement élevés) ;
  • Montpellier Nord, Hôpitaux-Facultés (idéal pour les 2 pièces et les studios) ;
  • Richter (proximité avec l’université et grande accessibilité) ;
  • Boutonnet (parfait pour un investissement dans des appartements) ;
  • Le bassin de Jacques-Cœurs et Le Lez (quartiers de plus en plus appréciés par la communauté étudiante). 


​​​​​​​Saint-Étienne

Saint-Étienne est une ville où le marché de l’immobilier est à la fois diversifié et dynamique. Saint-Étienne, c’est aussi une ville avec près de 28 000 étudiants. Elle regroupe plusieurs grandes écoles supérieures qui attirent les jeunes chaque année. Parmi ces dernières, vous pouvez distinguer l'EM Lyon, l'IAT, l'IRUP ou encore l'EKLYA Business School.

La tension immobilière à Saint-Étienne avoisine les 11 % et le taux de rendement net moyen les 7,90 %. Pour ce qui est des quartiers à privilégier pour votre projet, vous pouvez opter pour :

  • Le centre-ville du fait de son dynamisme ;
  • le quartier Châteaucreux grâce à sa proximité avec la gare ;
  • le quartier Carnot pour sa grande population étudiante ;
  • le quartier Bergson pour son cadre de vie calme ;
  • le quartier Fauriel idéal pour les familles et les couples. 


​​​​​​Metz

Metz est une ville française adaptée à un placement immobilier locatif. La tension immobilière y est de 12 % et le taux de rendement net moyen de 7,60 %. Cette commune est aujourd’hui considérée comme étant la cité de la communication et des nouvelles technologies de l’information. La raison est que son technopôle compte près de 250 entreprises, toutes réparties sur 180 hectares. Ces structures accueillent plus de 4 000 salariés et 4 500 étudiants.

Les quartiers à privilégier pour un investissement immobilier locatif à Metz sont :

  • Le centre-ville (l’architecture atypique de la ville y est bien mise en relief par les rues piétonnes) ;
  • Sablon (populaire grâce à la présence du complexe sportif et culturel des Arènes et du Centre Pompidou Metz) ;
  • Bellecroix (quartier le plus récent aménagé sur une colline avec la majorité des immeubles construits après 1949). 


​​​​​​​Nancy

Nancy est une commune qui a tout pour plaire aux investisseurs immobiliers. La tension immobilière y est de 12 % et le taux de rendement net moyen de 7,90 %. Son potentiel locatif est renforcé par le fait qu’il s’agit d’une véritable ville étudiante grâce à ses nombreux pôles d’enseignement. Puis, près de 32 000 entreprises issues de tous les secteurs y sont installées. À ces avantages s’ajoute l’existence du technopôle de Nancy-Brabois considéré comme étant la 1re zone d’emploi de la région Lorraine. Nancy bénéficie aussi d’un réel potentiel de valorisation grâce à la mise en place du Grand Nancy Thermal.

Plusieurs quartiers se distinguent à Nancy dans le cadre d’un placement immobilier locatif. Vous pouvez distinguer La Vieille Ville, un quartier caractérisé par une architecture chargée d’histoire et qui est constitué de nombreux bâtiments et boutiques. À ce secteur s’ajoutent Saurupt, implanté à l’est de la ville, et le quartier de l’Art Nouveau embelli par le Parc Sainte-Marie.

Grenoble

À Grenoble la tension immobilière est de 14 % et le taux de rendement net moyen de 7,80 %. Cette ville dispose d’un bon potentiel locatif étant donné la présence du 1er pôle de recherche privée et publique avec le CEA (Commissariat à l’énergie atomique et aux énergies alternatives). Puis, l’extension du réseau de tramway lui permet de profiter d’un potentiel de valorisation élevé.

Investir à Grenoble implique un bon choix en matière d'emplacement. Vous pouvez notamment opter pour le quartier Championnet ou pour le quartier d’Europole. L’un se distingue par sa proximité avec l’hôpital et l’autre par sa proximité avec les quais. 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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