Comment faire pour passer un bien propre en SCI ?

SCI signifie Société civile immobilière. Cette forme juridique d’entreprise est particulièrement appréciée pour la gestion de biens immobiliers locatifs. Les associés (2 au minimum) peuvent avoir, à titre personnel, un ou plusieurs biens qu’ils mettent en location via la SCI. Cette société se présente donc en quelque sorte comme un mode d’investissement locatif. Chaque associé place son bien propre dans le capital social de la société. En outre, c’est une option qui facilite la transmission du patrimoine immobilier. Voici les étapes incontournables pour passer votre bien propre en SCI et profiter des avantages qui en découlent.

Passer de l’indivision à la SCI : les démarches

La gestion d'un patrimoine immobilier en commun peut se faire sous deux régimes différents, à savoir celui de l’indivision et celui de la SCI. L’indivision n’est pas une société et ne possède donc pas de personnalité juridique. Elle correspond à une situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien. À noter que les indivisaires ont la possibilité de passer une indivision en SCI.

Pour cela, ces derniers doivent intégrer le bien immobilier, dès la création de la SCI, dans les statuts formulés par un notaire. Cette opération doit se faire sous seing privé. Par la suite, la constitution de l’apport social s’effectue en nature et chaque indivisaire reçoit des parts de l’entreprise en fonction de la proportion de son bien.

La SCI présente des avantages fiscaux, patrimoniaux et successoraux. La détention d'un bien propre à travers une SCI permet de réduire le montant des impôts dus par le foyer fiscal. En termes de fiscalité, dans une SCI familiale, les parents et les enfants peuvent opter pour une donation successive avec réserve d’usufruit. De ce fait, lors du décès des parents, les héritiers n’auront aucuns frais de succession à régler.

Les étapes à suivre pour passer un bien propre en SCI

Placer un bien propre en SCI est une opération se traduisant par un transfert de propriété vers une société. Pour mener cette opération, certaines étapes clés sont à suivre.

Réaliser l’apport

L’évaluation du bien propre apporté reste très délicate, surtout si les associés ne sollicitent pas un commissaire aux apports. Une surévaluation du patrimoine entraîne une augmentation fictive du capital social. Dans le cas contraire, une sous-évaluation risque de défavoriser l’associé concerné. Les associés en SCI ont l’obligation d’effectuer un ou plusieurs apports en capital social. Ceux-ci peuvent se présenter sous deux formes, à savoir l’apport en numéraire (argent) et l’apport en nature (bien immobilier).

Pour un associé marié qui apporte un bien immobilier faisant partie de la communauté de mariage à la SCI, l’époux ou l’épouse doit être informé préalablement. En outre, l’apport en nature dans la SCI par un associé marié nécessite un consentement préalable de l’époux ou de l’épouse.

Passer un bien propre en SCI correspond à une transaction immobilière. À cet effet, les associés doivent faire appel à un notaire qui constate, par acte authentique, l’apport en nature à la SCI. Une différence entre le prix d’acquisition du bien immobilier et la valeur des parts sociales attribuées donne lieu à un paiement de plus-value à l’associé. Le notaire calcule le montant de la plus-value et de l’impôt. 

Purger le droit de préemption

Le droit de préemption est un droit permettant à une collectivité d’acquérir l’immeuble en priorité. Dans l’optique du transfert d’un bien propre en SCI, cet apport est analysé comme une vente par le titulaire du droit de préemption. Afin de savoir si le bien propre est soumis à ce droit, vous pouvez solliciter l’aide d’un notaire.

Une fois le compromis de vente signé, le notaire effectue les formalités relatives à la purge du droit de préemption. 

Élaborer une publication foncière

Les associés ont le devoir d’informer les tiers de la création de leur société civile immobilière. Pour cela, ils doivent publier un avis de création dans un journal spécialisé dans un délai d’un mois après la signature des statuts. Cette annonce légale comporte l’ensemble des informations essentielles se rapportant à la société, à savoir sa dénomination et son siège. La publication doit comporter les données suivantes :

  • Les éléments essentiels pour identifier la SCI ;
  • L’identité du gérant ;
  • Le tribunal du greffe de commerce dont la SCI dépend ;
  • Les conditions dans lesquelles les parts de la SCI peuvent être vendues.


​​​​​​Depuis l’entrée en vigueur de l’arrêté du 19 novembre 2021, le coût d’une publication d’un avis de création de SCI s’élève à 185 € en France contre 222 € à Mayotte et à la Réunion.

S’acquitter de la plus-value

Les plus-values de SCI proviennent d’une vente des biens réalisée ou de la cession de certaines parts sociales. Elles sont imposées soit au titre de l’impôt sur le revenu (IR), soit au titre de l’impôt sur les sociétés (IS). Le régime varie en fonction du type de SCI :

  • Pour une SCI à l’IS, la recette réalisée par la société s’apparente à une plus-value professionnelle imposée au même titre que les autres bénéfices de la société ;
  • Pour une SCI à l’IR, la fiscalité des plus-values immobilières s’applique.


L’apport d’un patrimoine immobilier est considéré comme une vente immobilière. De ce fait, le vendeur peut réaliser une plus-value. Celle-ci est déterminée par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier. Seule une plus-value concernant la résidence principale est exonérée de taxation. Pour les autres biens, cette dernière déclenche l’application d’une imposition au taux de 19 %.

Les abattements pour la durée de détention de l’immeuble sont prévus pour la taxation de la plus-value et les prélèvements sociaux. Afin de vous affranchir de chacune de ces taxes, vous devez posséder le bien respectivement pendant 6 à 30 ans :

  • À partir de la 6e année : abattement de 6 % ;
  • À partir de 22e année : dispensation de l’impôt ;
  • À partir de la 30e année : exonération de prélèvements sociaux.


​​​​​​​À savoir que la durée de possession est calculée à compter de la date d’entrée de l’associé dans la SCI.

Payer le droit d’enregistrement

Les apports à une SCI à l’IS donnent lieu à un acquittement du droit d’enregistrement de 5 %. Pour une SCI à l’IR, dont les apports sont consentis à titre pur et simple (moyennant l’attribution de parts sociales), elle sera exonérée de tous les droits d'enregistrement.

Dans le cas d’apports à une SCI, admis à titre onéreux (l’associé reçoit une rémunération en plus des parts sociales), il faut régler les droits d’enregistrement. En d’autres termes, pour une cession de parts sociales de la SCI, le montant des frais d’enregistrement s’élève à 5 % du prix de cession. Cela s’applique à toute entreprise juridique dont la valeur est constituée à plus de 50 % de biens immobiliers ou de droits immobiliers.

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Création d'une SCI pour un investissement locatif : les étapes

Dans le cadre d’un investissement locatif, les associés doivent rédiger la charte de la SCI et publier un avis de constitution dans un Journal d'annonces légales (JAL). Par la suite, il est essentiel de déposer un dossier de demande d’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce. Il doit comporter les éléments suivants :

  • Un formulaire Cerfa formellement complété,
  • Un exemplaire de la charte de la SCI datée et signée,
  • Un avis de publication dans le JAL,
  • Une copie de la pièce d’identité du gérant.


​​​​​​​Ensuite, il faut procéder à l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la SCI pour y verser les apports en numéraire. Ces derniers permettent l’achat du bien qui fera l’objet d’un investissement locatif. À noter qu’il n’existe pas de prêts spécifiques pour l’achat d’un bien immobilier en SCI. Toutefois, les associés peuvent se pencher sur les emprunts accordés aux personnes physiques, comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt épargne logement (PEL) ou le prêt conventionné.

Comme les enfants mineurs ne sont pas autorisés à l’emprunt immobilier, le montant de celui-ci pour une SCI familiale se basera sur les revenus des parents. Son acquittement s’effectue en fonction du montage choisi. Pour un emprunt réalisé par les associés, ils doivent le rembourser personnellement. Dans le cas d’un emprunt effectué par une SCI familiale, ce sera la SCI qui restitue directement l’emprunt.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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