Diagnostic immobilier : les points de vigilance avant d’acheter

Diagnostic immobilier : les points de vigilance avant d’acheter

Si vous êtes un investisseur locatif, vous devez bien réfléchir avant l’achat d’un bien immobilier. Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) note les logements selon leur performance environnementale.  Ce diagnostic immobilier recueille des données déterminantes dans la transaction immobilière. Un DPE relativement haut est l’assurance d’une bonne rentabilité. Vous devez donc vérifier ses indices, mais aussi d’autres points de vigilance avant achat. Ces éléments sont abordés par Loïc Brebel, dans ce 25e épisode de « Investissement Locatif TV ».

Les spécificités des diagnostics immobiliers 

Il est possible de faire jusqu’à 8 diagnostics immobiliers sur un bien (immeuble ou maison individuelle) en fonction de son année de construction. Ces constats servent généralement à constituer un dossier technique par rapport à ce dernier pour sécuriser l’acquéreur ou le futur locataire. Dans ces diagnostics, le diagnostiqueur immobilier répertorie toutes les informations inhérentes à l’immeuble ou à la maison pour ensuite l’intégrer dans une base de données. Ensuite, il aura l’indice DPE qui permettra de classifier le bien selon son niveau de conformité.

Le Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Aujourd’hui, près de 68 % des acheteurs dans le domaine de l’immobilier considèrent qu’un mauvais DPE aura un impact sur leur projet d’investissement. Près de 59 % des acheteurs potentiels sont prêts à payer plus cher pour un immeuble plus respectueux de l’environnement. 

Normalement, pour effectuer ce type de diagnostic, les professionnels utilisent un logiciel imposé par l’agence de l'environnement. À partir des données collectées à propos de l’immeuble ou de l’appartement, un calcul est fait pour obtenir un résultat allant de A à G. Ce dernier représente le classement de performance énergétique. Pour ces indices, « A » représente la meilleure indication de performance et « G » la plus mauvaise. 

La méthode de calcul du DPE actuel se base sur l‘indice de construction de l’immeuble. Pour tous les immeubles construits avant 1948, le calcul est établi sur la méthode des factures. Pour effectuer cette dernière, il est nécessaire de collecter les 36 derniers mois de facture du précédent propriétaire pour pouvoir faire une opération par rapport à sa consommation réelle. Dans certains cas, les DPE peuvent être vierges pour pallier les problèmes en rapport avec les factures égarées ou les immeubles à l’abandon.

Le plomb dans la peinture

Même si le plomb a été interdit il y a bien longtemps, il se peut que l’immeuble que vous souhaitez acquérir en contienne dans la peinture s’il n’a jamais été rénové. Dans les faits, avoir du plomb dans la peinture n’est pas grave puisque ce dernier ne présente aucun risque en particulier pour les locataires. Cependant, l’état de dégradation des supports où se trouve le plomb doit être contrôlé régulièrement. 

Inhalé en grande quantité, ce type de matériau peut provoquer le saturnisme chez les jeunes enfants. Le fait de repeindre pour éviter que cela arrive ne permet pas de l’éliminer puisque le plomb restera en dessous de la peinture. Dans le cas où cette dernière est en bon état et qu’il n’y ait pas de fissure dans les supports, le plomb restera à l’intérieur sans impacter la vie des résidents.

Pour les investisseurs dans l’immobilier, le plomb dans les peintures ne présente aucun problème puisque des travaux inhérents à celles-ci sont toujours à prévoir. Faire des modifications et des améliorations pour s’adapter aux normes permettra d’éliminer le plomb. Par ailleurs, vous devrez obligatoirement gratter toutes les peintures.

Les risques liés à l’amiante

Le cas de l’amiante diffère du plomb puisque dans certains cas, il est présent dans les coffrages. La fibre d’amiante ne doit pas être négligée, car elle représente un danger considérable pour la santé. Cependant, les matériaux amiantés ou qui contiennent de l’amiante ne posent pas de problème particulier s'ils sont en bon état. 

Pour en être sûr, un contrôle périodique doit être mis en place tous les 36 mois pour contrôler l’état de dégradation des matériaux. Les diagnostiqueurs se chargent normalement de vérifier l’état de durabilité du matériau pour conclure des risques qu’il peut engendrer. Il faudra éventuellement prévoir une trappe de visite pour assurer l’accès aux coffrages.

Le système de gaz et d’électricité

Pour avoir une idée de l’état de l’installation du gaz et de l’électricité, les données ne se trouvent pas sur le DPE. Les diagnostics utilisés pour ces deux systèmes énergétiques se font individuellement et non parallèlement comme le laissent croire les manuels de construction. 

Vous devez d’abord faire un diagnostic du gaz en particulier pour vérifier les matériaux ainsi que les normes de sécurité et de conformité.  Ensuite, vous devez en faire de même avec l'électricité. Dans le cas où un élément pose problème dans un investissement locatif, il doit être remis aux normes selon les diagnostics établis et les règles en vigueur.

Habituellement, dans un projet d’investissement locatif, le gaz est enlevé de l’infrastructure et de toutes les constructions pour des questions de rentabilité. Pour ce type d’opération immobilière, il est plus bénéfique pour l’investisseur d’utiliser l’électricité comme source d’énergie pour toutes les installations.

Les normes en vigueur

En matière de construction, les normes changent et évoluent très rapidement, ce qui se répercute sur les investisseurs immobiliers qui sont obligés de s’adapter à chaque fois. Pour l’électricité par exemple, il existe deux normes de référence pour ceux qui effectuent le diagnostic d’un immeuble. La norme de sécurité et la norme de conformité sont les seuls changements auxquels les investisseurs doivent se conformer. 

D’abord, la norme de sécurité suit l’évolution des matériaux, et peut prendre 4 à 5 ans avant d’être mise à jour. Il s’agit d’une période assez longue qui laissera à un propriétaire une marge considérable avant de faire des modifications sur ses installations. Ensuite, la norme de conformité électrique sert de base de contrôle du câblage et du type d’installation pour assurer leur conformité d’après les dispositions prévues par la loi. Dans le cas où l’une de ces deux normes n’est pas respectée, l’investisseur ou le propriétaire est tenu d’apporter des améliorations sur toutes les installations.

Les risques naturels et technologiques

Les risques naturels et technologiques s'appliquent à la zone d’emplacement d’un immeuble. Par exemple sur Paris ou dans les grandes villes, l’emplacement de l’immeuble que vous allez acquérir est vérifié au niveau de la carte de la région. Les principaux points à analyser sont les catastrophes naturelles fréquentes, ainsi que l’exposition à diverses nuisances. Il est surtout question de nuisance sonore et de dégradation à grande échelle de la zone. 

Ce système est plus adapté aux personnes souhaitant investir dans une maison individuelle en périphérie. À Paris ainsi que dans les autres métropoles, les risques naturels sont relativement faibles pour les immeubles et les appartements. Il est important de préciser que le diagnostic établi ne concerne pas l’immeuble en question, mais plutôt la zone de localisation de ce dernier.

Le phénomène de passoire thermique 

Le phénomène de passoire thermique ne concerne que les Diagnostics de performances énergétiques en « F » ou « G ». Dans la métropole, les passoires thermiques ne sont pas fréquentes puisque ces derniers ne concernent que les immeubles délabrés, sans isolation et en très mauvais état général.

L’existence de ce type d’immeuble sur le marché immobilier représente également une opportunité pour les éventuels investisseurs qui souhaitent se lancer dans l’aventure immobilière. Les passoires thermiques sont des immeubles ou des appartements qui ne peuvent plus être mis en location en raison de leur état de dégradation avancé. Ils représentent un gisement de bonnes affaires pour une personne souhaitant rénover ou investir dans l’immobilier. 

Il est tout de même important de rester vigilant, puisque malgré la baisse du prix en raison de son état, le prix des travaux peut être assez conséquent. C’est surtout le cas s’il existe des vices cachés de construction, c'est-à-dire des dégradations internes qui ne peuvent être contrôlées que durant les travaux.

Les grands indicateurs des performances énergétiques

Le principal indicateur de performance énergétique est l’isolation. C’est la partie qui permet de franchir un palier par rapport à la performance énergétique et de dépasser le seuil de conformité rattaché aux passoires thermiques. Toutefois, outre l’isolation, la surface de plancher, les murs ainsi que les autres éléments d’un immeuble ont tous leur importance et peuvent être considérés comme des indicateurs de performance.

En plus du DPE, les émissions de gaz à effet de serre sont également prises en compte lors du diagnostic de la performance énergétique. Avec le nouveau DPE prévu prochainement et qui est en cours de vérification, les lettres des indices de performance vont être globalisées. Ainsi, Le DPE et les indices pour l’émission de gaz ne feront plus qu’un.

Le contrôle en matière de parasite

Pour le cas de la région parisienne, il est important de vérifier qu’il n’y a pas de termites dans les biens qui vont être achetés, surtout pour les appartements ou les maisons. Les termites sont relativement rares sur Paris et ils peuvent être traités de manière générale sans risque de répétition du phénomène.

Il est important de faire la différence entre le diagnostic sur les termites et l’état parasitaire des lieux. Pour le premier, les diagnostiqueurs contrôlent la présence ou non de termites au niveau du bien immobilier. Pour le second, le contrôle est fait pour identifier la présence de champignons, de moisissures et d’autres types de parasites. Il est à noter que les termites doivent être traités pour éviter la dégradation des matériaux de construction dans les zones à risque.
 

 

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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