Investir à distance : comment faire?

Vous êtes expatrié français et vous vous intéressez de près au marché de l’immobilier français dans l’objectif de vous constituer un patrimoine ou encore pour anticiper votre retour ? Actuellement, avec le développement du numérique, investir dans l’immobilier locatif à distance est parfaitement envisageable. Cet investissement présente plusieurs avantages intéressants. Cependant, la démarche est complexe et difficile, surtout si vous ne disposez pas du temps nécessaire. Elle requiert ainsi une certaine rigueur. Comment faire pour réussir votre investissement immobilier à distance ? Découvrez ces conseils !

Définir son projet d’investissement immobilier

La clé d’un projet d’investissement immobilier réussi passe avant toute chose par une phase de réflexion. Ainsi, vous devez d’abord fixer vos objectifs à moyen et long terme. Ces objectifs peuvent prendre différentes formes :

  • Réaliser une plus-value immobilière ;
  • Disposer d'un complément de revenus supplémentaires;
  • Disposer d'une résidence à la retraite ou d'une résidence secondaire;
  • Diversifier votre patrimoine immobilier;
  • Préparer votre transmission.

Définir un objectif précis vous permet de bien déterminer le type de bien à mettre en location. Cette étape vous permet également d’identifier le type de locataires, la zone géographique, l’accessibilité, l’environnement, la proximité, etc. 

Identifier le type d’investissement à réaliser

Après avoir bien défini votre projet, le choix du type d’investissement immobilier à effectuer devrait être facilité. 

Investir dans l’immobilier avec une SCI

La société civile immobilière est une structure juridique qui permet d’acquérir et de gérer un bien immobilier à plusieurs (entre amis, en famille, etc.). La société est propriétaire du bien et chaque associé détient un nombre de parts sociales en fonction de son investissement initial. La société civile immobilière bénéficie d’avantages importants :

  • Déduction des travaux et des intérêts d’emprunt sur les bases imposables, possibilité de créer un déficit reportable d’année en année.
  • Gestion quotidienne du bien par un gérant, mise à l’abri des locaux professionnels contre le redressement et la liquidation, etc. 

Investir en SCI présente des avantages fiscaux et patrimoniaux mais nécessite un formalisme rigoureux.

Acheter en viager

Acheter en viager consiste à acheter un logement en versant mensuellement une rente au vendeur. Vous devenez possesseur du bien et le vendeur perd ses droits de propriété. Le principal avantage de l’achat en viager est que la totalité du prix de vente ne doit pas être versée en une seule fois à la signature de la vente, mais d’année en année. 

Investir avec une SCPI 

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un investissement immobilier indirect, qui consiste à détenir des parts dans un bien immobilier géré par une société de gestion. Le bien est loué par la société en question, générant des revenus qui sont ensuite versés sous forme de loyers à chaque investisseur, proportionnellement au nombre de parts détenues. Ce placement vise principalement à définir un complément de revenu.

Choisir le type de bien à louer à distance

Dans le domaine des annonces immobilières, plusieurs termes désignent des biens immobiliers différents. Voici les principaux types de biens immobiliers :

Les appartements

Les appartements sont des résidences situées dans des immeubles. Ils sont désignés dans les annonces immobilières par une expression correspondant à leur nombre de pièces. L’appartement de petite surface est un studio. Il se compose d’une pièce unique qui a plusieurs fonctions (chambre, cuisine, séjour, bureau) et la salle de bains et les W.C. sont séparés. Les grands appartements sont nommés par une lettre T ou F (T pour Type et F pour Fonction) et un chiffre indiquant leur nombre de pièces. 

La maison 

La maison est un logement privilégié principalement par les familles, qu’elle soit utilisée comme résidence principale ou secondaire. De nombreux points de personnalisation caractérisent ce type de bien immobilier. En effet, il est souvent possible de pouvoir choisir la disposition des pièces ou les caractéristiques des revêtements au sol utilisés, par exemple.

Résidences de services

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif pour des seniors, des étudiants ou des touristes, l'achat d'un bien meublé dans des résidences de service vous correspond. Vous percevez un loyer sans avoir à prendre en charge la gestion du bon fonctionnement des services proposés aux locataires, c’est un professionnel qui s’en occupera.

Trouver l’emplacement idéal 

En matière d’investissement immobilier à distance, le choix de l’emplacement est primordial, car celui-ci a un impact immédiat sur la facilité de mise en location du bien, mais également sur la future plus-value en cas de revente. 

Investir en périphérie, une valeur sûre

Les communes des périphéries urbaines attirent de plus en plus un grand nombre de locataires (famille, jeunes couples, retraités). La proximité avec la nature se révèle être le principal avantage de la vie en banlieue. Les gens peuvent profiter des forêts et de la verdure, du grand air, et d’un environnement calme loin des forts trafics et de toutes sortes de pollution de l’hypercentre. 

Les villes de la banlieue sont plus accessibles par rapport aux secteurs de la capitale en matière d’investissement locatif. Les prix d’acquisition des biens y sont abordables. Pour le même montant, en périphérie, vous pourrez investir dans un T3, alors qu’en centre-ville, vous n’aurez qu’un T2. Investir dans les périphéries communales des grandes métropoles de France, comme La Bretagne, Pacé, Seine-Saint-Denis, etc., vous permettra de profiter d'une rentabilité locative importante. Toutefois, assurez-vous que le logement retenu est bien desservi par toutes sortes de moyens de transport (ligne de bus, ligne de métro, gares, accès aux autoroutes, etc.). La présence de transports, à deux pas du logement, est une réelle valeur ajoutée et attire plus facilement des locataires.

Investir dans les villes étudiantes

Acheter un bien dans une ville étudiante représente un investissement immobilier intéressant. En France, le parc locatif privé et le parc locatif public ne suffisent pas à loger des étudiants de plus en plus nombreux à s’inscrire à l’université. La demande locative ne cesse d’augmenter dans les villes étudiantes, elle est d’ailleurs bien supérieure à l’offre. Ainsi, investir dans une petite surface destinée à un locataire ou un grand appartement qui s’adapte à la vie en colocation est un excellent choix. Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Nantes, Rennes, Toulouse, Montpellier, Rouen, Saint-Étienne, Metz, Nancy, Reims sont les principales villes françaises où il fait bon investir.

Pour répondre aux besoins des universitaires, la situation de la résidence étudiante doit être idéale. Un bon emplacement est celui qui dispose à proximité de différentes infrastructures, principalement les lieux d’études, les transports en commun ou gare, commerces et services, structures de loisirs, etc. Ces petits plus ajoutent de la crédibilité à votre projet et vous permettent de revendre assez facilement votre bien si vous le souhaitez. 

Le centre-ville et les quartiers à fort potentiel 

Investir en centre-ville, quels que soient la ville ou le type de logement, est toujours une meilleure idée. Ce secteur dispose de tous les critères recherchés par les locataires. Les bureaux administratifs, les marchés, les hôpitaux, les centres commerciaux sont rassemblés dans cette zone. Les locataires y bénéficieront de grande souplesse. Ils auront une facilité d’accès à toutes sortes d'activités ludiques pour se détendre, comme la vidéo, le cinéma, le dîner au restaurant, le théâtre, le concert et la discothèque. Et surtout, il ne faut pas oublier l’abondance des réseaux de transport qui laissent un embarras de choix tels que le métro, le bus, le tramway et le taxi. Les biens qui s’y situent n’ont pas de mal à se louer.

Le centre-ville est un secteur en activité perpétuelle qui se développe sans cesse, grâce en particulier, à la croissance du nombre d’habitants et la multiplication des projets d’urbanisme. Par conséquent, la demande locative ne cesse d’augmenter. Les offres immobilières sont de plus en plus intéressantes et permettent de faciliter la recherche d’un logement. Acheter un appartement en centre-ville pour un investissement locatif ou une revente rapide vous permettra de générer d’intéressantes plus-values. Il est fort probable que votre bien prenne plus de valeurs dans le temps. 

Certains quartiers, certaines villes de France sont par tradition considérés comme des valeurs sûres. C'est par exemple le cas du VIIe ou du XVIe arrondissement de Paris, du VIe arrondissement de Lyon, de Neuilly-sur-Seine, des quartiers Monselet et Procé à Nantes. Avec leur image de marque très valorisante pour leurs habitants, ces endroits sont très recherchés et ont toutes les chances de séduire les locataires.

Obtenir un crédit depuis l’étranger

Pour investir dans l’immobilier à distance, il faut disposer des fonds nécessaires pour régler :

  • le prix d'achat du bien,
  • les honoraires du chasseur d'appartement,
  • le coût des travaux de rénovation ou d'aménagement,
  • etc.

Dès lors, pour financer votre projet immobilier, vous devez demander un emprunt auprès d’une banque. Cette tâche peut se révéler particulièrement difficile si vous ne disposez plus de compte bancaire en France. Pour vous aider dans cette démarche, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt immobilier. Cette personne s’occupera en effet de tout à votre place. Il vous donnera des conseils dans la recherche de financement, d’une assurance de prêt et autres solutions financières, dans la gestion de la demande du prêt immobilier, etc.

À noter que si vous êtes un expatrié, les banques vous imposeront des taux d’intérêt plus élevés. Comptez donc en moyenne entre 0,20 % et 0,50 % supplémentaires par rapport aux résidents français.

Rechercher et visiter le bien immobilier à distance

Depuis l’étranger vous pouvez tout à fait effectuer des recherches sur le marché immobilier en France. Il existe aujourd’hui de nombreux sites internet qui vous permettent de passer en revue les offres immobilières disponibles et de découvrir les prix pratiqués selon les quartiers. Lorsque vous repérez un bien, demandez à l’agence immobilière de vous indiquer une localisation géographique suffisamment précise pour vous permettre d’investiguer immédiatement sur l’environnement du logement. Vous pourrez ainsi identifier les services de proximité tels que les écoles, les commerces ou les transports publics, mais aussi vérifier la couverture mobile de la zone, par exemple. 

Avant de conclure l’achat, il est vivement recommandé de visiter la maison ou l’appartement. Si les annonces de biens à vendre s’assortissent très souvent de photographies, les visites virtuelles se développent de plus en plus. Ce mode de visite vous permet de visualiser grâce à une vidéo ou une visioconférence l’agencement global de la résidence (intérieur et extérieur). N’hésitez pas à bien comparer les biens immobiliers afin de présélectionner celui qui répond vraiment à vos critères et à votre budget. Néanmoins, les visites virtuelles ne peuvent pas remplacer les visites sur place.

Vous pouvez également solliciter les diagnostics immobiliers du bien. Ces documents vous renseignent sur l’installation électrique, la présence de termite ou encore la performance énergétique du logement. Par ailleurs, n’hésitez pas à vous rapprocher de la mairie afin de prendre connaissance du plan local d’urbanisme. Elle vous renseignera sur la possibilité de construire une extension, par exemple.

Pour trouver le bien immobilier qui répond le mieux à votre projet d’investissement, vous pouvez confier la recherche à une personne passionnée par l’immobilier. Faire appel à un chasseur immobilier est une solution d’accompagnement pertinent si vous débutez dans l’investissement immobilier. Le chasseur immobilier vous fera profiter directement de ses relations auprès des agences et de son réseau de partenaires.

Remplir les démarches administratives 

Une fois que vous avez choisi le bien à acheter, il ne vous reste plus qu’à signer le compromis de vente. Une demande de signature à distance est parfaitement possible, soit :

Par procuration

La procuration est un document juridique par lequel vous donnez mandat à une personne de vous représenter lors de la signature du compromis. La rédaction d’une lettre de procuration est délicate. Ainsi, il est recommandé de faire appel à un notaire pour l’élaborer. 

La lettre de procuration doit être complète et la plus détaillée possible, car elle énonce les responsabilités et les droits du mandataire, ainsi que vos obligations en tant que mandant. Suivant le Code civil, le mandataire ne pourra pas dépasser les éléments indiqués sur ce document. Les conditions et les moindres détails doivent être mentionnés, comme le prix du bien immobilier, les délais, les conditions suspensives, etc. Lors de la signature du compromis de vente, le vendeur et le mandataire sont réunis chez le notaire. 

Par acte à distance

En France, depuis 2019, il est désormais possible de signer un acte de vente sans y être physiquement par une nouvelle méthode appelée « comparution par écran interposé ». Vous, le vendeur et le notaire sont connectés au même moment via une webcam pour une visioconférence. Après la lecture de l’acte de vente, chacune des parties peut le signer en ligne sur un support électronique. 

Réfléchir au dispositif fiscal

Tout comme une acquisition immobilière à proximité, il est nécessaire de connaître les dispositifs qui vous permettent de bénéficier d’une défiscalisation immobilière, lors de votre investissement à distance. 

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement. Pour profiter des avantages de la loi Pinel, il faut investir dans une zone éligible au dispositif Pinel. En France, depuis 2020, seules 3 zones sont éligibles à la loi Pinel, à savoir la zone A bis, la zone A et la zone B1. La zone C a été exclue du dispositif Pinel en 2017 et la zone B2 n’est plus éligible depuis le 1er janvier 2020.

Vous devez également vous engager à mettre votre bien immobilier pendant 6, 9 ou 10 ans. Le taux d’abattement sera en fonction de la durée que vous choisissez. Bien que destinée à un appartement neuf, la loi Pinel permet d’investir dans l’ancien, à condition que vous rénoviez l’appartement pour les mêmes spécificités que les logements neufs. 

Le statut LMNP

Pour les expatriés, il est conseillé d’investir en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), c’est la solution la plus avantageuse dans la plupart des cas. Le dispositif LMNP vous permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Les revenus locatifs tirés d’une activité LMNP sont obligatoirement imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. 

Vous disposez de deux choix de régimes fiscaux. Au régime micro-BIC, votre impôt est calculé sur vos recettes locatives annuelles après un abattement de 50 %. Pour un régime réel simplifié, vous pouvez déduire diverses charges, comme les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, etc. L'amortissement du matériel, des locaux ainsi que des travaux (construction ou amélioration) sont également déductibles de vos recettes imposables.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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