Investir dans un T2 à Saint-Etienne

Saint-Étienne est une ville située dans le département de la Loire, en région Auvergne-Rhône-Alpes, à quelques kilomètres de Lyon. La ville possède de nombreuses richesses culturelles et économiques, et propose une véritable stratégie de développement afin de contribuer au dynamisme de son territoire. Elle promet un cadre de vie de qualité à ses habitants, locataires comme propriétaires. Saint-Étienne est une ville particulièrement attractive, idéale pour démarrer un investissement locatif. Elle vous permet de faire un placement immobilier rentable. Les appartements deux pièces affichent une part importante des biens mis en location à Saint-Étienne et constituent une valeur sûre pour votre projet immobilier.

Investir dans un T2 à Saint-Étienne : les avantages

Investir dans un appartement T2 à Saint-Étienne constitue une véritable aubaine pour les investisseurs.

Une ville étudiante

Saint-Étienne figure parmi les villes de grande attractivité estudiantine de France avec près de 25 000 étudiants chaque année. Elle dispose de plusieurs établissements d’enseignement supérieur proposant diverses filières. Elle abrite notamment l’université de Jean-Monnet, l’Ecole nationale supérieure des mines (EMSE), l’Ecole nationale d’ingénieurs (ENISE), etc. 

Nul besoin d’être un professionnel issu d’une agence immo pour savoir qu’une ville étudiante est un lieu stratégique pour un investissement locatif propice. De plus, la capitale de la Loire se situe à proximité de Lyon, la deuxième ville étudiante de France. Sa position est donc un atout supplémentaire pour les investisseurs immobiliers. 

Investir dans un appartement de petite surface à Saint-Étienne vous permet de répondre à une demande locative ciblée et de garantir un rendement stable et sécurisé. En raison d’un prix de location généralement moins cher, la majorité des étudiants se tournent vers les appartements T2. Si vous achetez près des campus, vos biens trouveront vite preneurs.

Un important vivier d’emploi

Saint-Étienne est un important vivier d’emplois et le siège de nombreuses entreprises. Quatre grands pôles d’activité contribuent au développement économique de la ville, notamment le pôle des technologies médicales ainsi que le pôle de l’eau et de l’environnement. Le pôle Sporaltec réunit des filières de la mécanique, de la plasturgie, du textile, etc. Le pôle ViaMéca regroupe les domaines de l’aéronautique, des machines à outils, des véhicules, etc. 

En effet, le bassin stéphanois concentre 70 % des emplois de la Loire. Ce qui attire aussi bien les cadres que les professions supérieures, une population solvable en matière de location. Avec de nombreux locataires potentiels représentés majoritairement par des jeunes actifs, un placement immobilier dans une résidence T2 est incontestablement une valeur sûre.

Les quartiers à miser pour investir dans un T2 à Saint-Étienne

La réussite de votre investissement immobilier repose en grande partie sur le choix de l’emplacement.

Le centre-ville

Le centre-ville est sans aucun doute le quartier le plus dynamique de Saint-Étienne. La zone est à la fois plébiscitée par la communauté étudiante, les touristes et les jeunes actifs. Ce fort intérêt est dû à sa proximité avec les transports et ses commodités en tous genres (commerces, bars, restaurants, etc.). Ce secteur offre à ses habitants la possibilité de tout trouver à seulement quelques minutes à pied de leur logement. Un patrimoine architectural historique, la présence de l’hôtel de préfecture de la Loire, le charme de ses façades anciennes, etc., le centre-ville de Saint-Étienne ne manque pas d’attractivité. 

Composé aux deux tiers de célibataires, avec un âge médian de 32 ans, l’hypercentre se caractérise par sa population de jeunes actifs. En effet, la demande locative se tourne majoritairement autour des appartements deux pièces ou trois pièces. Investir dans un appartement T2 ancien constitue un meilleur placement immobilier dans l’hypercentre. Le charme architectural de l’ancien avec un intérieur moderne séduira bon nombre de locataires, et facilitera la vente de votre bien dans quelques années. 

Châteaucreux

Le quartier Châteaucreux est situé à l’est du centre-ville de Saint-Étienne. Il accueille la gare TGV de Saint-Étienne-Châteaucreux et le siège mondial du groupe Casino. Ce secteur abrite la cité des affaires de Saint-Étienne qui surplombe l’économie de la ville. Cet imposant complexe occupe plus de 40 ha de superficie dont 250 000 m² de bureaux et 400 logements locatifs. 

Très agréable à vivre, Châteaucreux convient parfaitement à l’investissement locatif. Le quartier regroupe à la fois des appartements de standing et de nombreux pavillons. La qualité architecturale de ses édifices, la générosité de ses espaces publics, la proximité des transports en commun et divers services séduisent de plus en plus les jeunes actifs à s’y installer. 

Carnot

Le quartier Carnot est situé au nord de la ville de Saint-Étienne. Ancien quartier dédié à la manufacture d’armes, il a été rénové. Ce secteur, au paysage urbain et à l’ambiance animée, dispose de divers services et infrastructures de transport, de commerce, d’éducation, de loisir, de culture et de santé. Carnot compte près de 3 173 habitants qui ont une moyenne d’âge de 41 ans, qui vivent majoritairement en célibataire, et sont principalement locataires de leur logement. 

Les biens les plus convoités à Carnot sont les deux-pièces et trois-pièces. Comme pour le centre-ville, il est possible de réaliser des travaux de rénovation dans les nombreux appartements anciens du quartier afin d’y apporter un design plus moderne. Ce type de travaux vous permet de vous démarquer sur le marché locatif et de réaliser une plus-value en cas vente de votre appartement. 

Fauriel

Le quartier Fauriel est situé dans la partie sud-est de Saint-Étienne. Surnommé « champs Elysées » de Saint-Étienne, il reste le quartier le plus coté de la ville. Il offre à ses habitants un cadre de vie très agréable à vivre et un environnement paisible. Sa longue avenue bordée d’arbres, ses beaux immeubles de standing, sa vie commerçante, la proximité de l’autoroute, sont autant d’atouts aux yeux des investisseurs. Le secteur abrite près de 2 415 habitants, une population variée constituée de jeunes célibataires, de jeunes couples, des étudiants, des retraités. Les plus de 60 ans représentent une part importante de la population de Fauriel.

Fauriel dispose de nombreux immeubles des années 80 ou plus anciens avec une architecture superbe. Les établissements d’enseignement prestigieux, comme l’école des mines et l'EM Lyon business school, tirent la tendance immobilière vers le haut. Les petites surfaces, en particulier les appartements T1 et T2 sont les plus plébiscités par les locataires. Investir dans un T2 en résidence senior constitue également un marché porteur dans le quartier de Fauriel.

Saint-Roch

Considéré comme quartier le plus dense de la ville, Saint-Roch compte près de 3 881 habitants. Situé au sud du centre-ville de Saint-Étienne, le secteur a récemment bénéficié d’un programme de réaménagement (travaux d’amélioration de l’habitat, requalification d’espaces publics) afin d’être redynamisé. Ce qui favorise son attractivité immobilière. Le quartier rassemble tout ce dont un locataire peut avoir besoin, les commerces, les restaurants, les jolies rues, etc. D’ailleurs, il est bien desservi par différentes lignes de bus et de tramway. 

Saint-Roch est un secteur animé composé majoritairement de jeunes actifs, des universitaires et de jeunes couples. Les types de résidences les plus convoités sont les deux-pièces et trois-pièces. Le quartier abrite des logements neufs, de magnifiques bâtisses anciennes avec de grandes pièces, mais surtout des habitations de petites surfaces.

Caractéristiques du marché locatif des appartements T2 à Saint-Étienne

À part le fait de vous constituer un patrimoine immobilier, un investissement locatif sert également à générer des revenus sur le long terme. 

Rentabilité locative d’un T2

Avant de vous engager dans un investissement immobilier, il est essentiel de vous intéresser à la rentabilité du bien. Pour calculer le rendement de votre projet locatif, il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement, puis de multiplier le résultat par 100.

En termes de rendement locatif, Saint-Étienne propose deux arguments, un marché immobilier porté par des prix attractifs à l’achat associé à une solide demande locative. La rentabilité locative moyenne d’un deux-pièces atteint 9,87 % à Saint-Étienne. Acheter un bien immobilier qui affiche un tel rendement et qui sera occupé toute l’année constitue un meilleur investissement locatif. 

Prix moyen d’un deux-pièces

Saint-Étienne fait partie des villes les moins chères de France pour acquérir un bien immobilier. Dans le centre-ville, le prix moyen par mètre carré d’un T2 est de 1 244 €, similaire à celui de Fauriel qui est de 1 247 €/m^2.. Le quartier Saint-Roch profite également d’un prix intéressant, 1 025 €/m² en moyenne.  Avec un prix moyen de 1 104 €/m², le quartier de Carnot attire autant par son prix que par son cadre. 

Investir dans un T2 à Saint-Étienne : les dispositifs fiscaux

Dans le cadre de votre investissement en résidence T2 à Saint-Étienne, vous pouvez recourir à des dispositifs de défiscalisation 

Loi Pinel

Située en zone B2, Saint-Étienne est éligible à la loi Pinel. Investir dans un T2 en Pinel vous permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôts. Ces réductions d’impôts sont calculées sur la base d’un prix d’achat maximal de 5 500 euros par mètre carré et dans la limite de 300 000 € investis. Le taux d’abattement est de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement immobilier pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans. 

Bien que destinée à un appartement neuf, la loi Pinel permet d’investir dans l’ancien, à condition que vous rénoviez votre T2 pour les mêmes spécificités que les logements neufs. Ainsi, pour l’achat d’un appartement ancien, vous devez prévoir une enveloppe supplémentaire pour les travaux de rénovation. 

LMNP

Si vous souhaitez investir dans un deux-pièces meublé, vous pouvez profiter des atouts du dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Le statut LMNP vous permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Au régime micro-BIC, votre impôt est calculé sur vos recettes locatives annuelles après un abattement de 50 %. Pour un régime réel simplifié, vous pouvez déduire diverses charges, comme les frais d’entretien et de réparation, les impôts locaux, les frais de gestion, les frais d’agence immo, etc.