SARL de famille et investissement immobilier

Dans le cadre de votre investissement immobilier locatif, choisir la forme juridique la plus adaptée est une étape essentielle. Cela aura un impact sur l'obtention de votre crédit immobilier ainsi que sur l’optimisation de votre revenu locatif et de votre imposition. Pour une gestion optimisée de votre patrimoine, investir en SARL (Société à responsabilité limitée) de famille présente des avantages non négligeables. Il s’agit d’une société avec un statut SARL dont les associés sont des membres d’une même famille (grands-parents, parents, enfants, frères et sœurs…). Ce statut vous permet de mutualiser les risques qui peuvent être lourds pour un investisseur particulier. Toutefois, pour bénéficier de ses avantages, vous devez opter pour un investissement immobilier en Location meublée non professionnelle (LMNP). Comment créer une telle société ? Comment fonctionne la SARL de famille en LMNP ? Quels avantages et inconvénients ? Voici quelques détails essentiels sur le statut SARL de famille.

Comment créer une SARL de famille en investissement immobilier ?

En général, les règles juridiques régissant la SARL de famille ressemblent à celles des sociétés à responsabilité limitée classiques. Ce type de société doit comporter au moins deux membres et 100 au maximum, tous de la même famille. Avant d’en créer une, vous devez disposer obligatoirement du capital requis, des apports en nature et d’un siège social.

En principe, tout comme la SARL classique, la création d’une SARL de famille se fait en quelques étapes bien distinctes. La première consiste à constituer les statuts de la société qui permettent de définir ses règles de fonctionnement et la relation entre les associés (relation familiale). Ainsi, dans cette phase, il est obligatoire de mentionner :

• La forme de la société,
• sa dénomination sociale,
• son siège social,
• son objectif social,
• sa durée de validation,
• le montant du capital de départ,
• les coordonnées sociales des associés fondateurs,
• le dépôt des attributions en espèces,
• les manières de libérer les attributions en espèces,
• l’évaluation des éventuels apports en nature,
• les manières de souscrire les parts sociales en cas d’attribution industrielle,
• les modes de répartition des parts sociales au niveau des membres.

S’ensuivent ensuite la nomination d’un (ou des) gérant(s) et du commissaire aux apports, la signature des statuts et le dépôt du capital (en banque). Les démarches de la création s’achèvent par la publication dans un journal d’annonces légales. Vous devez aussi déposer votre dossier et vos documents indispensables auprès du CFE (Centre de formalités des entreprises) compétent.

À noter que la création d'une SARL de famille n'est pas gratuite. Il faut prévoir les différents coûts, comme :

• Les frais de greffe pour l’immatriculation : environ 41,50 € pour le cas d’immatriculation au RCS (Registre du commerce et des sociétés), et 230 € auprès du RM (Répertoire des métiers) ;
• les coûts de la publication dans le journal d’annonces légales : environ 200 € ;
• les frais de déclaration des bénéficiaires effectifs : environ 25,93 € ;
• les honoraires des professionnels sollicités au cours du processus (expert-comptable, avocat et notaire). 

​​​​​De ce fait, vous avez intérêt à préparer un budget de quelques centaines, voire de quelques milliers d’euros pour la création de votre SARL familiale. De plus, ce statut reste à privilégier en location meublée et non en location nue.

Quelles différences entre SARL de famille et SCI ?

La SCI (Société civile immobilière) peut concerner tout type d’investissement immobilier locatif. Toutefois, si vous optez pour la location meublée, votre imposition en SCI est soumise au régime de l'impôt sur les sociétés (IS). Ce dernier s’avère moins avantageux que le régime de l'impôt sur le revenu (IR). 

Par ailleurs, le financement d'un projet immobilier peut se faire au moyen d’un crédit immobilier. Ceci, qu’il s’agisse d’un investissement en SARL de famille ou en SCI. Dans tous les cas, les associés sont concernés par le prêt immobilier. La différence c’est qu’en SCI, leur responsabilité sur l’emprunt est illimitée, tandis qu’en SARL, elle dépend du capital apporté. Pour autant, les associés d’une SARL de famille se portent caution, ce qui diminue leur capacité d’emprunt.

De plus, dans sa globalité, outre l’investissement immobilier locatif, la SARL de famille vous permet d’exercer plusieurs activités (commerciales, agricoles, artisanales…). Quant à la SCI, son champ d’application se limite aux activités immobilières.

Le fonctionnement de la SARL de famille en LMNP

Pour vous constituer un patrimoine immobilier en tant que loueur meublé non professionnel, investir en SARL familiale s’avère une excellente option. Son fonctionnement est le même que celui de la SARL classique dans la mesure où chaque associé reçoit des parts du revenu généré. 

Le nombre et la répartition des parts sociales de la SARL de famille dépendent largement du montant investi par chaque associé, tout comme en SCI. Par exemple, dans une société familiale à deux associés investissant respectivement 100 000 € et 200 000 €, les répartitions seront considérablement différentes. En effet, le premier aura 33 % des parts sociales tandis que le second en obtiendra 66 %. Ces parts sociales donnent à chaque investisseur :

• Le droit de percevoir une quote-part des revenus locatifs générés selon sa part dans le capital ;
• le droit de vote dont l’effectif dépend du nombre de parts détenues.

​​​​​​​Pour ce qui est de la gestion de la société, elle reste sous la responsabilité du gérant. Ce dernier a les pleins pouvoirs sur la mise en location du bien immobilier sans nécessiter l’accord des autres associés. 

Quels avantages pour la SARL de famille en location meublée ?

Pour une location meublée, le statut de SARL familiale présente de nombreux avantages aussi bien sur le plan fiscal que patrimonial.

Avantages fiscaux

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle, investir en SARL de famille contribue à l'optimisation de votre imposition. Elle permet notamment une transparence fiscale au niveau des associés. En effet, ces derniers, lorsqu'ils sont soumis au régime fiscal micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), bénéficient d'un abattement forfaitaire de l’impôt sur les revenus locatifs générés. Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction des revenus générés, soit :

• Pour le cas d’une location meublée classique : 50 % du taux d’abattement de l’impôt sur les revenus locatifs inférieurs à 72 600 € ;
• Pour le cas d’une location meublée touristique : 71 % du taux d’abattement de l’impôt sur les revenus locatifs inférieurs à 176 200 €.

​​​​​​​​​​​​​Par ailleurs, lorsque l’imposition s’applique au régime réel, les avantages sont encore plus significatifs. En effet, les associés bénéficient de la possibilité de déduire les charges subies dans l’intérêt de l’activité immobilière. 

Amortissement comptable du bien immobilier

En investissement locatif meublé, il est possible d’amortir mensuellement une partie du prix d’achat immobilier sur les revenus perçus. L’amortissement comptable correspond à la perte de valeur du bien immobilier due à l’usure du temps et à son usage, ou à l’obsolescence. C’est un avantage de plus d'une location en meublé par rapport à une location nue.

En effet, les investisseurs imposés au régime fiscal réel ont le droit de déduire les amortissements comptables de leur bien immobilier. Toutefois, la partie de l’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal au revenu locatif diminué par les coûts de charges des activités.

Exonération des plus-values immobilières

En cas de vente immobilière, investir en société vous permet de bénéficier de l’avantage fiscal sur la plus-value générée. La fiscalité de la SARL, qu’elle soit de plein droit (SARL de famille) ou sur option (SARL classique), permet de bénéficier des plus-values LMNP. En cas de cession du bien immobilier, l’imposition de la plus-value réalisée s’applique sous le régime d’un particulier. En effet, l’imposition de chaque membre se fait sur ses quotes-parts en prorata de sa contribution au capital social. De ce fait, la plus-value en SARL n’est pas soumise au régime fiscal des plus-values professionnelles.

Transmission d’un patrimoine immobilier facilitée

Dans le cadre d’un investissement en LMNP, la SARL de famille constitue aussi un moyen pertinent pour la transmission patrimoniale. Le patrimoine immobilier peut se transmettre facilement à vos enfants par l’opération juridique de démembrement de parts sociales, par exemple. À cette condition, la cession de parts sociales est facile lorsqu’elle a lieu entre conjoints ou entre parents et enfants. 

Quels sont les inconvénients d’investir dans l’immobilier en SARL de famille ?

Outre les avantages, le statut de la SARL de famille présente aussi des inconvénients. Ceux-ci résident notamment dans les obligations comptables et fiscales.

Les obligations comptables et fiscales de la SARL de famille

Le principal inconvénient de l’investissement immobilier en SARL de famille concerne les obligations comptables et fiscales qu’implique la gestion de la société. En effet, les associés sont tenus par des obligations contraignantes définies par la loi. Ceci, peu importe le régime fiscal auquel est soumise la SARL.

Sur le plan comptable, les associés de la SARL de famille doivent tenir une comptabilité d’engagement ou de trésorerie selon leur régime d’imposition. Dans toutes les activités, ils ont l’obligation d’approuver une comptabilité sincère, régulière et complète.

En outre, les membres de la société sont soumis à diverses obligations déclaratives légales. Cela concerne, entre autres, la liasse fiscale, le dépôt des comptes et les assemblées générales ordinaires et extraordinaires.

Dans tous les cas, ces obligations s’avèrent difficiles à tenir et nécessitent les compétences d’un expert-comptable. Elles peuvent ainsi générer des coûts importants entravant la rentabilité de votre investissement immobilier.