Investir dans une colocation en IDF

L'Île-de-France (IDF) est une région située dans le centre Nord de France qui entoure Paris, la capitale du pays. Elle compte 8 départements, dont Paris, Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis... L’ensemble de la région Île-de-France (Paris, la petite couronne, la grande couronne) affiche depuis plusieurs années de superbes performances en matière d’immobilier locatif. L’arrivée du « grand Paris express » offre d'énormes opportunités aux investisseurs locatifs. En quelques mots, le Grand Paris express est un immense projet de réseau de transport public, composé de quatre lignes de métro automatique autour de Paris, et de l'extension de deux lignes existantes. La colocation est devenue une méthode de location très courante en IDF. Investir dans ce type de contrat de bail dans la région constitue un bon placement immobilier. 

Pourquoi investir dans une colocation en Île-de-France ?

Plusieurs raisons poussent les investisseurs locatifs à se lancer dans une colocation en Île-de-France. 

L’Île-de-France : une hausse importante de la population

Grâce à son dynamisme et son attractivité dans tous les secteurs, l’Île-de-France jouit d’une démographie très encourageante qui plaît aux investisseurs. C’est la région la plus peuplée de l’Hexagone, avec près de 12 millions d’habitants. Les habitants qui s’y installent augmentent à grande vitesse, et devraient atteindre les 75 000 foyers chaque année d'ici une décennie. Cette croissance importante de la population est un excellent levier pour le marché immobilier locatif, elle apporte effectivement un impact positif sur la demande locative. En choisissant le bon emplacement et en investissant dans un bien immobilier recherché, vous n’aurez généralement pas de mal à trouver des locataires. En Île-de-France, les logements en colocation sont les plus sollicités.

Colocation en IDF : un bail recherché par les colocataires  

En Île-de-France, le loyer moyen au mètre carré d’un appartement est de 25 €, deux fois plus cher qu’en province (12,56 €). Évidemment, ce chiffre cache de fortes disparités. En considérant le prix moyen du loyer, se loger en petite couronne coûte environ 20 % plus cher qu’en grande couronne, et se loger à Paris coûte 20 % plus cher qu’en petite couronne. C’est pour cette raison que de nombreux Franciliens font le choix d’une résidence en colocation. 

La colocation est un type de location très recherché en Île-de-France. Choisie exclusivement par les étudiants auparavant, elle profite désormais d’une clientèle élargie. Aux étudiants s’ajoutent les salariés, les familles monoparentales ainsi que les retraités. En alternative à la location classique, la colocation reste un moyen particulièrement économique de se loger, en offrant généralement un meilleur confort de vie. Elle permet aux colocataires d’alléger les budgets de logements, de réaliser des économies considérables et de faire des rencontres.

Colocation en IDF : un rendement très attractif

Investir dans une colocation est une stratégie efficace si vous souhaitez booster votre portefeuille immobilier. Le principal avantage d’opter pour un tel projet locatif est d’ordre économique. Pour une même surface, les loyers tirés d'une colocation sont généralement bien supérieurs à ceux d’une location classique. 

Par exemple, vous disposez d’un appartement cinq pièces de 86 m2 à Paris 6e. Si vous décidez de louer ce bien immobilier comme un logement unique (monohabitation), le prix du loyer s’établit à 2 790 €. En revanche, en colocation, il est possible de le louer à 3 000 €, en divisant le loyer par 4, soit 750 € par locataire. Ce qui représente un gain annuel de 2 520 €. D’ailleurs, en divisant le montant total du loyer en plusieurs colocataires, il serait plus facile pour vous de trouver des clients. 

En fonction du nombre de chambres et de l'emplacement, le taux de rendement locatif brut généré par une colocation peut atteindre 6 % à 12 % en Île-de-France.

L’Île-de-France : une région plébiscitée par les étudiants 

Le principal facteur qui appuie les atouts de mettre un bien immobilier en colocation en Île-de-France, c’est que la région concentre un grand nombre de facultés très prisées et d'écoles reconnues. En effet, elle abrite une population étudiante importante, venant des quatre coins de l’Hexagone et de l’étranger, qui ne cesse de s’accroître. Même si la colocation attire divers profils de locataires, les étudiants restent le cœur de cible des investissements immobiliers dans ce type de contrat de bail. En Île-de-France, près de 50 % des recherches de colocation sont menées par des étudiants. La demande locative est bien supérieure à l’offre (8 demandes de colocation pour une chambre). 

Investir dans une colocation en Île-de-France : dans quelles villes ?

Pour réussir votre projet d’investissement immobilier en colocation, il est important de cibler les villes où la demande en matière de location est particulièrement élevée. 

Aubervilliers : un cadre de vie en pleine évolution

Ville de la première couronne, dans le département Seine-Saint-Denis, Aubervilliers s’impose comme une des destinations phares pour un investissement immobilier locatif au nord de Paris. Elle propose un centre-ville dynamique et commerçant, et offre un cadre de vie aisé aux jeunes actifs avec toutes ses commodités à portée de main. À l’horizon 2025, l’inauguration d’une nouvelle gare connectée à la ligne 15 du « supermétro » va soutenir sa croissance démographique et l’augmentation de la demande locative. Aubervilliers est en pleine mutation, de nombreux programmes de construction de logements neufs y sont prévus.

Investir dans un appartement en colocation (trois-pièces, quatre-pièces ou cinq-pièces) à Aubervilliers est favorable pour cibler les jeunes actifs. Pour l’achat de votre bien immobilier, comptez un prix moyen au mètre carré de 3 594 €. Le loyer moyen au mètre carré est de 19,8 €, avec un taux de rentabilité brut de 6,5 %. 

Nanterre : une ville étudiante 

Nanterre est une ville de la première couronne. Sa localisation, au bord de la Seine, entre Paris et le quartier La Défense, lui confère une forte attractivité. Le centre d’affaires de La Défense s’étend sur une partie de la zone. Il abrite l’université Paris-Ouest, avec près de 30 000 étudiants et plusieurs sièges sociaux, comme Axa ou PepsiCo France. La ligne 15 du futur métro automatique prévue dans le grand Paris express connectera Nanterre à toute l’agglomération parisienne d’ici 2030. Avec ses dizaines de milliers d’étudiants, ses sièges de multinationales à La Défense, la ville possède des profils séduisants pour réaliser un investissement immobilier dans des logements en colocation. Le prix moyen au mètre carré de l’immobilier est de 5 755 € pour un appartement, et de 6 966 € pour une maison. Le prix au mètre carré du loyer s’élève à 20,8 € pour un appartement, et à 23,20 € pour une maison. 

Saint-Germain-en-Laye : une ville chic et prisée 

Ville de la première couronne, dans le département Yvelines, Saint-Germain-en-Laye est un secteur très prisé, proposant à ses habitants un cadre de vie convivial et dynamique. Située à 19 km de Paris, elle profite de deux grands axes autoroutiers et d’un réseau de transport en commun performant. Plusieurs entreprises de renom sont implantées dans la ville, comme Ford Mazda France, Genzyme Sanofi, Galileo, etc. Un investissement en colocation étudiante offre de belles perspectives grâce aux nombreux établissements d’enseignement supérieur, comme l’École supérieure de vente ou Sciences Po Saint-Germain. Pour y acquérir un bien immobilier, il vous faudra débourser en moyenne 6 871 €/m2. Le loyer moyen s’établit, quant à lui, à 19,5 €/m2. 

Saint-Denis : une ville bien desservie

Commune limitrophe de Paris, située au nord de la capitale, Saint-Denis appartient au département de la Seine-Saint-Denis. Le tissu commercial de la ville, le parc de la Légion d’honneur, les nombreuses infrastructures sportives, culturelles et historiques, ainsi que les transports en commun en font une ville facile au quotidien. Saint-Denis abritera le hub (2023) qui connectera la ligne 15 et la ligne 16 de métro. Pour relier Saint-Denis au quartier d’affaires de La Défense, les habitants ne mettront plus que 13 min, contre 27 min actuellement. La forte demande des logements en colocation est liée à la présence de l’université Paris-8 sur son territoire qui enseigne plus de 22 000 étudiants. La ville affiche un taux de rentabilité locative brute de 7 % pour ce type de location. 

Investir dans une colocation en Île-de-France : quelle fiscalité ?

L’investissement immobilier en colocation en Île-de-France permet de réaliser de substantielles économies grâce aux divers dispositifs de défiscalisation.

Investissement immobilier locatif en loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation, destiné aux investisseurs en location neuve. Elle vous permet, dans le cadre d'une colocation, de louer votre logement à plusieurs locataires tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur les revenus locatifs. Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, votre appartement en location doit être neuf ou en VEFA (Vente en état futur d’achèvement). S’il s’agit d’un logement ancien, il doit avoir fait l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation. Votre résidence doit être louée non meublée, et vous devez vous engager à la mettre en colocation pour une durée minimale de 6 ans. Le taux d’abattement sera en fonction de la durée de mise en location. Il varie de 12 % à 21 % du montant investi.  

Région la plus peuplée de l’Hexagone, l’Île-de-France comprend toutes les catégories du plan de zonage éligible à la loi Pinel. La première catégorie, dite zone A bis, concerne la ville de Paris et son agglomération. Aubervilliers, Nanterre, Saint-Germain-en-Laye, Saint-Denis sont des villes situées en zone A bis. D’autres communes éligibles sont classées en zone A ou B1, comme Blanc-Mesnil et Coulommiers. Par contre, les communes les plus excentrées, comme Egreville ou Brévale (situées en zones B2 et C), ne sont pas éligibles à la Pinel.

Investissement immobilier locatif en dispositif LMNP 

Le dispositif LMNP (Loueur meublé non professionnel) est un statut juridique et fiscal qui concerne les investisseurs en location meublée. L’investissement locatif meublé est devenu une solution avantageuse pour les investisseurs en colocation en Île-de-France. L’achat en LMNP permet d’investir dans le neuf comme dans l’ancien. Les loyers tirés d’une activité LMNP sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous disposez de deux choix de régimes fiscaux. Dans le cadre d’un régime réel, vous pouvez retrancher de vos revenus locatifs certaines charges (gestion locative, honoraires d’agence immobilière, primes d’assurance, etc.). Pour le régime « micro-BIC », vous bénéficiez d’une réduction forfaitaire de 50 % sur vos loyers imposables. 

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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