Les raisons d'investir dans une colocation

Bien que la colocation soit dédiée à l’origine aux étudiants, elle attire aujourd'hui de plus en plus de jeunes salariés et de familles. Le terme colocation désigne la location d’un même logement par plusieurs locataires, communément appelés colocataires. Le bien loué doit constituer leur résidence principale formalisée par un unique ou par plusieurs contrats de bail entre les occupants et le propriétaire. De plus, la colocation peut être appliquée aussi bien pour un logement loué vide qu’en location meublée. Au niveau de la rentabilité et de la fiscalité, ce type d’investissement immobilier présente de nombreux avantages. Grâce à des loyers très attractifs et à la facilité de gestion locative, la colocation séduit un grand nombre d’investisseurs. Voici plus de détails sur les raisons pour lesquelles il est intéressant d’investir dans une colocation.

Les droits et obligations en colocation

Avant de vous engager dans un investissement locatif en colocation, une mise au point sur les réglementations en vigueur vous sera très utile.

Le bail d’habitation en colocation

Le contrat de bail constitue la première documentation visant à ratifier la colocation. Il est encadré par la loi du 6 juillet 1989 et peut porter sur la gestion d’une location meublée ou d’un logement vide. À titre indicatif, la durée de bail en colocation meublée est d’un an ou de neuf mois si les colocataires sont des étudiants. En revanche, dans le cas d’une location vide, cette durée s’élève à trois ans.

En règle générale, il existe deux types de baux possibles : le contrat unique et le contrat séparé. Aussi appelé le bail collectif, le premier cas est le plus courant en colocation. Dans le cadre d'un contrat unique, tous les colocataires signent le même contrat, et ainsi le paiement du loyer est divisé entre eux. Selon la situation, ce montant peut se répartir en parts égales, ou bien proportionnellement à la surface des chambres.

Bien que le contrat unique soit plus avantageux pour les propriétaires, il plaît moins aux locataires. En effet, cela peut s'avérer problématique si l’un d’entre eux quitte la colocation, entraînant alors les autres à s’acquitter de sa part du loyer jusqu’à l’arrivée d’un nouveau colocataire. Ainsi, les occupants ont tendance à préférer le contrat séparé ou individuel. Dans ce cas, chaque colocataire signe un contrat personnel, et par la suite, il peut rester tant qu’il veut sans se soucier des autres colocataires. Effectivement, le loyer est payé individuellement par chacun des occupants.

L’état des lieux et la caution

Par définition, l’état des lieux est un document écrit établi lors du début du contrat, à l’entrée des colocataires, mais également à leur sortie. Il doit contenir avec la plus grande précision, les structures du logement et des meubles. À la différence d’une location classique, le document doit être signé par tous les locataires.

En outre, dans la plupart des cas, le propriétaire bailleur peut exiger un certain montant de garantie qui constitue la caution d’habitation. En vertu de la loi, elle ne doit pas excéder un mois de loyer hors charges. De plus, elle doit être restituée aux locataires sortant dans une durée maximale de deux mois après leur départ.

Assurance habitation et départ d’un colocataire

Par ailleurs, tous les colocataires sont soumis à l’obligation de contracter une assurance habitation dès l’entrée dans le logement. Cela permet principalement de couvrir les risques locatifs. Le propriétaire peut lui aussi disposer d'une telle assurance.

En ce qui concerne les modalités de départ et la durée de préavis, la loi applicable est la même qu’en location classique. Afin d’éviter toute sorte de pertes locatives, le propriétaire a intérêt à privilégier une assurance loyer impayé.

Les droits des colocataires

Dans le cadre d’une colocation, les colocataires ont le droit de disposer d’un logement en bon état. Dans ce cas, le bailleur a l’obligation de veiller régulièrement à l’entretien des locaux, réaliser les réparations nécessaires et réparer les vices rendant l’habitation impropre. En outre, il est dans le droit des occupants de vivre et de circuler librement dans leur appartement. Ils peuvent s’opposer, si nécessaire, à toute sorte de visite du bailleur les jours fériés, d’opter pour une autre assurance que celle du propriétaire, de recevoir gratuitement ses hôtes…

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Colocation : un investissement rentable et peu risqué par rapport à une location classique

Les colocations présentent des avantages très importants aussi bien pour les locataires que pour les investisseurs. Facilité de gestion et rendement locatif élevé, tous ces atouts contribuent à la réussite de votre projet locatif.

Une forte demande locative

En matière de gestion locative, la colocation permet aux investisseurs de trouver facilement des locataires potentiels grâce à une forte demande locative. Outre les étudiants, aujourd’hui les jeunes actifs, les familles ou même les retraités sont autant de personnes intéressées par ce type de location. En effet, pour les locataires, la location est une des meilleures solution face à la hausse du prix des loyers qui deviennent souvent inabordables dans les grandes villes. La colocation permet donc aux occupants de faire des économies.

En outre, la colocation est aussi plébiscitée aussi en raison de l'expérience humaine qu'elle représente. Elle permet par exemple aux étudiants de faire de nouvelles rencontres et de découvrir un autre mode de vie.

Pour optimiser la réussite de votre projet d'investissement en colocation, il reste préférable de bien cibler la ville dans laquelle investir et de choisir notamment une ville étudiante.

Un rendement locatif très attractif

Investir dans une colocation est un réel avantage si vous voulez booster votre portefeuille immobilier. En effet, le principal intérêt d'opter pour un tel investissement locatif est d’ordre économique. Les revenus locatifs générés par une colocation sont généralement bien supérieurs à ceux d'une location classique. Mais pourquoi cela ?

En colocation, vous pouvez louer votre appartement plus cher qu’en location classique. Les raisons sont claires. Au lieu de profiter des revenus locatifs à hauteur de la surface de votre patrimoine, vous bénéficiez des loyers en fonction du nombre de chambres. Par exemple, louer un appartement de quatre chambres en colocation vous permet de diversifier le montant du loyer sur quatre locataires.

En fonction du nombre de chambres et de l'emplacement, le rendement locatif généré en colocation peut atteindre 6 % à 12 %.

Profiter des avantages fiscaux très intéressants en colocation

Mis à part une gestion optimisée et un rendement locatif attrayant, l’investissement immobilier en colocation permet également aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux très intéressants.

Colocation meublée en LMNP

Si vous choisissez de louer votre patrimoine meublé en colocation, le dispositif LMNP (Loueur en meublé non professionnel) constitue un régime fiscal très avantageux. Il va permettre de booster le rendement locatif de votre investissement immobilier tout en minimisant les risques de vacance locative et de loyers impayés.

Dans le cadre d'une colocation sous le statut LMNP, le propriétaire profite de la fiscalité dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ainsi, l’imposition sur le loyer perçu dans ce type d’investissement immobilier s’avère plus faible par rapport à la location nue. Effectivement, le mécanisme d’amortissement du patrimoine immobilier va réduire, voire éliminer les revenus imposables en colocation.

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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