Quel salaire pour investir dans l'immobilier locatif ?

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Le secteur de l’immobilier locatif est actuellement un mode d’investissement très en vogue, de plus en plus plébiscité par les investisseurs français. Rentable et moins risqué, un tel projet peut facilement être financé via un prêt immobilier dont le remboursement se fait par le loyer mensuel. Cependant, l’investisseur souhaitant contracter un crédit bancaire doit répondre aux différents critères imposés par la banque. Cela touche principalement son niveau de revenu, notamment son salaire mensuel. Ce dernier constitue un indice majeur sur lequel l’établissement de prêt s’appuie particulièrement avant d’octroyer l’argent demandé. De quel salaire un investisseur doit-il disposer afin de pouvoir investir dans l’immobilier locatif ? Voici quelques éléments de réponse.

Les types de revenus salariaux considérés par la banque

Pour se rendre compte de la solidité de votre dossier de demande de prêt immobilier, la banque porte une délicate attention sur vos revenus. Ceux-ci lui permettent de connaître si vous avez les salaires suffisants pour emprunter.

Les revenus en CDI ou fonctionnaires

Dans le cadre d’un crédit immobilier, la banque tient compte des revenus nets avant impôts des investisseurs. Ainsi, que vous soyez en CDI (Contrat à durée indéterminée), fonctionnaire ou encore stagiaire de la fonction publique, contracter un prêt sera facile pour vous. Concrètement, la banque s’assure de votre stabilité professionnelle avant de vous accorder la somme d’argent demandée.

Par ailleurs, votre salaire net d’impôts représente la grande partie de vos revenus globaux en fonction desquels votre banque détermine votre capacité d’emprunt. Cette dernière définit le montant maximum de mensualités que vous êtes en mesure de rembourser et la durée de votre prêt.

Quant aux revenus variables tirés d’une activité commerciale, la banque effectue leur moyenne sur les trois dernières années de votre carrière. Ces types d’intérêts financiers, dits instables, peuvent d’ailleurs varier d’un mois à l’autre.

Les revenus hors CDI

Dès que vous n’êtes plus en CDI, vos salaires vont être considérés comme des revenus variables et traités de la sorte. C’est notamment le cas si vous êtes chef d’entreprise, auto-entrepreneur ou autres professions libérales. En effet, la banque vous demandera de lui communiquer vos trois derniers avis d’imposition afin de calculer votre salaire mensuel moyen. De surcroît, ce dernier lui permet de déterminer combien vous pouvez emprunter.

À ce titre, si vous disposez des fiches de paie, la banque peut vous en réclamer. Toutefois, la solution la plus simple consiste à vous retourner vers votre comptable et à y revendiquer ce qui a été déclaré sur l’année.

Pour les revenus locatifs perçus sur votre investissement immobilier, ils sont pondérés. Seuls 70 % à 80 % de vos loyers sont inclus dans le calcul de vos bénéfices globaux par les banques. Récemment, les établissements de prêt prennent en compte vos futurs revenus locatifs, avant même l’acquisition et la location de votre résidence. Dans ce cadre, votre taux d’endettement est dit "différentiel".

Le niveau de revenu minimum pour contracter un crédit immobilier

Pour contracter un crédit immobilier, le niveau de revenu de l’investisseur est un élément de base pour le calcul du montant de son prêt.

Méthodes de calcul du crédit immobilier en fonction du niveau de revenu

En CDI ou non, dès que vous êtes en mesure de disposer d’un niveau salarial suffisant et stable, l’octroi de votre crédit immobilier peut être facile. En réalité, c’est en fonction de votre salaire que la banque fixe le taux d’intérêt, la durée d’emprunt et le taux d’endettement, éléments fondamentaux d’un crédit immobilier.

Le taux d’intérêt ou le coût du prêt se définit comme la rémunération de l’argent prêté par la banque. Il comprend notamment les frais de traitement de dossier, l’assurance emprunteur et la caution ou l’hypothèque. Il varie selon le type de crédits contracté et l’établissement prêteur. La durée d’emprunt, quant à elle, peut osciller entre 10 ans et 25 ans, voire plus. Pour ce qui est du taux d’endettement, il correspond à la part du revenu de l’investisseur consacrée au remboursement de son crédit immobilier. Il est calculé facilement en tenant compte de la somme de toutes les mensualités, multipliée par 100 puis divisée par les salaires nets. Actuellement, le taux d’endettement maximum accordé par les banques est de 35 % ou de 33 % s’il est différentiel.

Par ailleurs, c’est également à partir de votre salaire mensuel que les banques calculent votre capacité d’emprunt. En effet, cette dernière s’obtient en considérant vos revenus, votre taux d’endettement, le montant de vos charges, votre apport personnel, vos mensualités de prêt et la durée de remboursement. Pour faire simple, elle est calculée en appliquant la formule suivante :

Capacité d’emprunt = [(salaires – charges) * taux d’endettement] / 100.

En outre, c’est en fonction de votre capacité d’emprunt que se détermine le montant de l’argent que vous pouvez emprunter pour financer votre investissement immobilier locatif. En effet :

Montant total du prêt immobilier = (capacité d’emprunt * 12) * durée de remboursement.

Exemples : quel salaire pour quel montant de crédit ?

Le salaire minimum nécessaire pour un prêt de 100 000 euros n’est pas le même que pour une somme d’argent de 200 000 euros ou de 300 000 euros. Effectivement, plus les salaires sont conséquents, plus le montant empruntable est élevé. Aussi, plus la durée de remboursement sera courte, plus le salaire doit être élevé. Tout cela vous semble-t-il embrouillant ? Voici des exemples concrets pour un prêt immobilier sur 15 ans et sur 20 ans, avec le taux d’endettement de 33 %.

Durées de remboursement (en année)

Taux d’intérêt (en %)

Montants de crédit (en €)

Mensualités (en €)

Salaires minimums (en €)

15

0,87

100 000

593

1 796

200 000

1 186

3 593

20

1

100 000

460

1 393

200 000

920

2 787

Dans ces exemples, les calculs des mensualités ne prennent pas en compte l’assurance de crédit.

Une rémunération plus ou moins élevée pour investir dans une ville française

Bien entendu, vous contractez un prêt immobilier pour financer l’achat et la rénovation de votre appartement ou de votre maison, afin de devenir propriétaire. Le logement en question ici peut être destiné à la location ou votre résidence principale. 

Sachez en effet que les prix immobiliers varient d’une ville à l’autre en France. À cet effet, vous devez disposer d’un capital plus ou moins conséquent, selon la ville de votre choix. De surcroît, votre bénéfice salarial doit vous permettre de décrocher la somme d’argent adaptée à l’envergure de votre projet d’investissement locatif.

Effectivement, pour l’achat d’un logement au cœur d’une grande métropole, comme Paris, Lyon, etc., les banques exigent un salaire assez conséquent. Concrètement, ces grandes villes françaises affichent des prix immobiliers plus chers que les communes de taille moyenne, comme Saint-Étienne ou autres. Dans ces derniers cas, un niveau salarial modeste de quelques centaines d’euros peut suffire par rapport à plus de 8 000 € pour Paris.

Pour avoir un aperçu du prix d’achat du logement dans une ville donnée, il vous suffit de connaître son zonage Pinel. Vous pouvez en appréhender par la même occasion les loyers moyens applicables.  Le principe de la loi Pinel a pour objectif d’identifier les territoires géographiques français les plus tendus en matière de logement locatif. Elle permet également aux investisseurs de réduire leurs impôts sur leurs revenus locatifs.

 

photo du rédacteur
  • Mickael ZONTA
  • Président, Investissement-Locatif.com

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