Le guide LMNP : maîtrisez l'investissement locatif meublé de A à Z

Voici votre guide LMNP 2025 ! Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif sans devenir professionnel ? Le statut LMNP peut répondre à vos attentes. Il permet de louer un logement meublé tout en gardant une activité principale. Vous restez un particulier, mais dans un cadre fiscal défini. Le bien mis en location doit être meublé de manière complète. Le locataire doit pouvoir y vivre sans rien apporter de plus. Table, lit, vaisselle, réfrigérateur… tout doit être présent dans le logement.

Pour bénéficier du LMNP, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou la moitié de vos revenus globaux. Si ce seuil est dépassé, vous sortez du cadre non professionnel. Le LMNP propose deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel. Le premier est simple, mais moins optimisé. Le second demande plus de gestion, mais permet de déduire plus de charges. Ainsi, avant de choisir, vous devez comprendre les règles, les limites et les conséquences.

Bref, ce statut peut devenir un bon levier de rentabilité, à condition d’être bien utilisé. Tout repose sur vos décisions de départ. Mieux vous comprenez, mieux vous investissez.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP s’adresse aux personnes qui souhaitent louer un logement meublé sans faire de la location leur activité principale. Vous pouvez en bénéficier si vous exercez déjà une autre activité, comme un emploi salarié ou une retraite. La location doit ainsi rester une source de revenus complémentaires.

D’où vient le statut LMNP et quel est son cadre légal ?

Le LMNP c’est quoi ? Le statut LMNP existe depuis 1949. Il s'agit de l'un des dispositifs fiscaux les plus anciens en France. Il a été mis en place pour encourager les particuliers à proposer des logements meublés, dans un objectif de répondre à la demande locative croissante. Contrairement à une location vide, la location meublée permet une mise à disposition plus immédiate du logement. Elle répond aussi aux besoins des étudiants, jeunes actifs, ou personnes en mobilité professionnelle.

Le cadre légal du LMNP repose sur quelques bases simples et claires :

• Vous êtes un particulier qui souhaite louer un bien meublé, sans faire de cette activité votre métier principal ;
• Votre logement est meublé de façon complète. Cela signifie que le locataire peut s’y installer immédiatement avec sa seule valise ;
• Vous signez un contrat de bail meublé avec votre locataire, généralement d’un an renouvelable. La durée peut être réduite à neuf mois pour un étudiant ;
• Vous déclarez vos revenus locatifs dans la catégorie BIC, c’est-à-dire Bénéfices Industriels et Commerciaux, et non comme revenus fonciers.

 

Le statut LMNP est régi par le Code Général des Impôts, notamment l’article 50-0 et suivants. Pour exercer cette activité, vous devez déclarer votre location meublée en remplissant le formulaire P0i ; vous devez ensuite l’envoyer au greffe du tribunal compétent.

À qui s’adresse réellement le statut LMNP ?

Le LMNP est destiné aux personnes qui souhaitent investir dans la pierre, tout en gardant une autre source de revenus principale. Vous êtes concerné si :

• Vous êtes salarié et souhaitez investir dans un bien à louer meublé ;
• Vous êtes retraité et vous voulez percevoir un revenu complémentaire sécurisé ;
• Vous avez un patrimoine immobilier et vous voulez optimiser sa rentabilité ;
• Vous cherchez un dispositif accessible, sans contraintes professionnelles.

 

Ces conditions sont la base. Tant que vous les respectez, vous restez un loueur non professionnel. Vous n’avez aucune démarche d’immatriculation en tant que commerçant. Vous conservez votre statut de particulier.

Prenons un exemple. Vous avez un emploi stable qui vous rapporte 38 000 euros par an. Vous achetez un petit appartement à proximité d’une université. Vous le meublez entièrement : lit, armoire, bureau, vaisselle, électroménager. Vous signez un bail de neuf mois avec un étudiant. Le loyer mensuel est 1 000 euros par mois, soit 12 000 euros par an. Vos loyers restent inférieurs à la moitié de vos revenus globaux. Vous respectez toutes les conditions du LMNP. Vous continuez votre activité principale. Le statut LMNP est donc parfaitement adapté à votre situation.

En quoi le LMNP est-il différent du LMP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ne doit pas être confondu avec le Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Voici un tableau simple pour bien comprendre :

Critères	LMNP (Non Professionnel)	LMP (Professionnel)
Activité principale	Non, activité secondaire	Oui, activité principale
Montant des loyers	Moins de 23 000 euros par an ou moins de 50 % des revenus	Plus de 23 000 euros et plus de 50 % des revenus
Statut fiscal	Particulier	Professionnel inscrit au registre du commerce
Immatriculation	Non	Oui, au registre du commerce
Imposition des revenus	BIC (micro-BIC ou réel)	BIC (obligatoirement au régime réel)
Plus-values à la revente	Régime des particuliers	Régime des professionnels
Avantages sociaux	Pas de cotisations sociales (hors CSG-CRDS)	Cotisations sociales obligatoires

 

Le LMNP est plus souple. Il vous permet d’investir en immobilier meublé sans changer de statut ni alourdir vos démarches. Il est idéal si vous débutez dans la location ou si vous cherchez à sécuriser un complément de revenu. Le LMP, lui, s’adresse à ceux qui veulent faire de la location meublée une vraie activité. Il est plus complexe à gérer, mais offre d’autres leviers d’optimisation.

Quels sont les avantages du statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel séduit chaque année de nombreux investisseurs particuliers. Et ce n’est pas un hasard. Il combine des avantages fiscaux puissants, une souplesse de gestion, et une rentabilité souvent supérieure à la location classique.

 

Bénéficier d’une fiscalité optimisée et intelligente

L’un des atouts les plus puissants du statut LMNP, c’est sa fiscalité souple, optimisée et très efficace. Contrairement à la location nue qui dépend des revenus fonciers, la location meublée entre dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Et ce régime vous ouvre la porte à des leviers fiscaux vraiment très intéressants. Concrètement, deux options s’offrent à vous, dont le micro-BIC et le régime Réel Simplifié. Voici une explication claire de ces deux régimes.

Régime	Micro-BIC	Régime réel simplifié
Niveau de revenus	Jusqu’à 77 700 € de loyers par an	Pas de plafond (recommandé dès 10 000 à 15 000 € de loyers)
Fiscalité	Imposition sur 50 % seulement de vos loyers	Imposition sur le bénéfice net réel, souvent proche de zéro
Avantage principal	Abattement forfaitaire automatique de 50 %	Déduction de toutes vos charges réelles + amortissement du bien et du mobilier
Gestion	Ultra-simple : aucune comptabilité requise	Requiert une comptabilité (souvent via un expert-comptable), mais plus optimisé
Intérêt fiscal	Solution idéale pour les petits revenus locatifs	Parfait pour effacer totalement l’impôt sur plusieurs années
Exemple concret	Sur 10 000 € de loyers → imposition sur 5 000 €	Sur 10 000 € de loyers → imposition sur 0 € (grâce aux charges et amortissements)

 

Zoom sur le micro-BIC : la solution ultra simplifiée

Ce régime est idéal si vos revenus locatifs sont modestes. Il ne demande aucune comptabilité, ni bilan, ni amortissement. Vous déclarez simplement vos loyers, et un abattement de 50 % est appliqué automatiquement. Vous êtes ensuite imposé sur la moitié restante, ajoutée à vos autres revenus.

Voici ses avantages principaux :

• Vous ne tenez aucun registre comptable ;
• Vous gagnez du temps ;
• Vous gardez un traitement fiscal simple, stable, rapide.

 

Mais attention : dès que vos charges dépassent 50 %, ce régime devient moins intéressant. C’est là que le régime réel prend tout son sens.

Le régime réel simplifié : un outil fiscal d’exception

C’est le régime favori des investisseurs sérieux. Il demande un peu plus de rigueur, mais les gains fiscaux sont considérables. Ici, vous pouvez déduire toutes les charges réelles liées à votre bien dont :

• Les intérêts d’emprunt ;
• Les assurances ;
• Les frais de gestion ;
• Les travaux d’entretien ;
• La taxe foncière ;
• Les charges de copropriété.

 

Mais ce n’est pas tout. Vous pouvez également amortir le bien immobilier et le mobilier. Cela signifie que vous comptabilisez chaque année une perte comptable volontaire, qui réduit mécaniquement votre résultat imposable. C’est un mécanisme redoutable : vous gagnez de l’argent, mais vous ne payez pas d’impôts pendant plusieurs années.

Voici un exemple très parlant :

• Vous percevez 10 000 € de loyers sur l’année ;
• Vos charges (assurance, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.) s’élèvent à 3 000 € ;
• Vous amortissez le bien et le mobilier pour 7 000 € ;
• Résultat comptable : 0 €.

 

Vous touchez réellement 10 000 €, mais vous ne payez rien à l’administration fiscale.

Garder la main sur votre bien sans contraintes administratives

Le statut LMNP a été pensé pour les particuliers. C’est ce qui le rend particulièrement souple et accessible, même si vous débutez dans l’investissement locatif. Ici, pas besoin de devenir un professionnel ni de monter une structure compliquée pour commencer à louer. Vous restez maître à bord, avec des démarches simples et une gestion fluide.

Une mise en place rapide et sans blocage juridique

Contrairement à d’autres dispositifs immobiliers, le statut LMNP ne vous oblige pas à créer une société ou à vous inscrire au registre du commerce. Cela représente un gain de temps et de liberté considérable. Vous conservez votre statut de particulier, tout en développant une activité locative rentable. Voici ce que cela signifie concrètement pour vous :

• Aucune société à créer : vous investissez en votre nom propre ;
• Une seule démarche administrative suffit : la déclaration P0i à transmettre au greffe ;
• Vous choisissez votre régime fiscal : micro-BIC ou réel, selon ce qui est le plus intéressant pour votre profil ;
• Aucune immatriculation au RCS n’est exigée tant que vous restez non professionnel.

 

Ce cadre administratif très allégé vous permet de vous concentrer sur l’essentiel : la rentabilité de votre bien, sans vous perdre dans les papiers ou les obligations juridiques.

Une gestion 100 % entre vos mains

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez une liberté totale sur la manière de gérer votre location. Ce n’est pas un dispositif rigide ou normé. Vous restez le seul décisionnaire de votre stratégie locative. Concrètement :

• Vous choisissez vos locataires, sans contrainte spécifique ;
• Vous fixez le montant du loyer en fonction du marché et du niveau de confort du logement ;
• Vous définissez la durée du bail : elle est libre, souvent 12 mois renouvelables, ou 9 mois si vous louez à un étudiant ;
• Vous pouvez récupérer votre bien facilement à l’échéance du bail, pour le relouer, le revendre ou y loger un proche ;
• Vous gardez le contrôle total sur votre bien, sans être enfermé dans un système rigide ou complexe.

 

Prenons un exemple de liberté concrète. Imaginons que vous possédiez un studio meublé à Bordeaux. Vous le louez de septembre à juin à un étudiant, avec un bail de 9 mois. À la fin de la location, vous souhaitez faire quelques travaux de rafraîchissement. Puis, en septembre suivant, vous décidez de le relouer à un jeune actif qui commence un emploi dans la région. Aucune démarche lourde. Aucun formalisme contraignant. Vous gérez votre bien à votre rythme, selon vos besoins et ceux du marché.

C’est cette souplesse totale qui attire de nombreux propriétaires vers le LMNP. Vous investissez dans la pierre, tout en gardant la liberté de manœuvre d’un particulier, pas les responsabilités d’un professionnel.

Générer une rentabilité locative bien plus attractive

Louer un logement meublé, c’est aussi gagner plus. Le rendement est souvent nettement supérieur à celui de la location vide, car vous proposez un bien clé en main, prêt à habiter.

Des recettes plus élevées dès le départ                     

Lorsqu’un logement est fourni avec tous les équipements nécessaires, sa valeur perçue augmente. Les personnes qui cherchent à s’installer rapidement sont prêtes à verser un montant plus important pour cette praticité. Cela permet de dégager un écart de revenus conséquent par rapport à un bien non équipé. À titre d’info, les logements entièrement équipés peuvent générer 10 % à 30 % de plus par mois. À l’échelle d’une année, cela représente souvent plusieurs milliers d’euros supplémentaires Ce supplément est justifié par le confort et l’accessibilité immédiate offerts à l’occupant.

Une cible d’occupants plus large et réactive

Les logements tout équipés intéressent une population plus diverse et plus mobile. Vous ne vous limitez pas à des profils stables à long terme. Vous attirez aussi des personnes en mission temporaire, des étudiants recherchant des installations rapides, des familles en transition de logement. Ces profils sont nombreux, et leur demande est constante dans les grandes villes et zones dynamiques. Cela vous garantit une forte attractivité et un taux d’occupation optimisé tout au long de l’année.

Un taux d’occupation plus stable, avec moins d’interruptions

Lorsque vous louez un logement bien situé, bien aménagé et immédiatement utilisable, vous réduisez considérablement les périodes sans revenu. Les demandes sont fréquentes, les réponses sont rapides. Cela permet de raccourcir les délais entre deux occupants et d’assurer une continuité quasi permanente dans la perception de vos revenus. Cette stratégie permet également d’éviter les longues périodes d’inactivité qui pèsent sur la rentabilité. De plus, les séjours étant souvent plus courts, vous pouvez ajuster vos tarifs plus régulièrement, en fonction du marché, de la demande locale et de la saisonnalité.

Voici une illustration concrète d’un gain réel. Prenons un exemple simple mais révélateur. Vous êtes propriétaire d’un logement deux pièces à Nantes. Si vous proposez ce bien sans équipement, vous pouvez envisager un revenu mensuel de 700 €. En l’équipant intégralement, vous passez à 850 € par mois. Résultat annuel : 1 800 € supplémentaires dans votre poche, sans avoir besoin d’augmenter les charges ou d’effectuer des travaux majeurs.

Et si vous optez pour un régime fiscal avantageux comme le réel simplifié, vous pouvez amortir les dépenses. Vous pouvez aussi déduire certaines charges, et ainsi réduire votre base imposable à zéro. Votre gain net augmente donc encore plus.

Comment fonctionne l’amortissement dans le cadre du statut LMNP ?

L’amortissement est souvent l’un des leviers les plus puissants à disposition d’un particulier qui souhaite rentabiliser son bien mis en location. Il permet de neutraliser une grande partie de ce que vous encaissez chaque année. Mais pour en tirer pleinement profit, encore faut-il bien comprendre comment il fonctionne et ce que vous pouvez réellement amortir.

Comprendre précisément ce qu’est l’amortissement dans ce cadre

L’amortissement dans le cadre du statut LMNP est un mécanisme comptable qui permet de répartir le coût d’un bien sur plusieurs années. Cela revient à considérer qu’un logement ou un équipement perd de la valeur au fil du temps, à cause de l’usure normale liée à son utilisation. Ce système vous autorise à déduire cette perte de valeur de vos revenus issus de votre activité de location.

Imaginez que vous achetiez un bien à 180 000 €. Grâce à l’amortissement, vous pouvez répartir ce montant sur une durée donnée, par exemple sur 25 ou 30 ans. Cela signifie que chaque année, vous pouvez déduire environ 6 000 à 7 000 € de vos revenus liés à la location. Cette somme ne sort pas de votre poche. C’est un avantage comptable qui réduit le montant à déclarer.

En gros, l’amortissement fonctionne de la manière suivante :

• Il est calculé chaque année, selon un taux basé sur la durée estimée d’utilisation du bien ou de l’équipement ;
• Ce taux est prévu par des normes comptables, que votre expert-comptable maîtrise parfaitement ;
• Le montant amorti est soustrait des revenus perçus, réduisant ainsi le résultat imposable.

 

Ce mécanisme permet de conserver un niveau d’imposition extrêmement faible, parfois nul, tout en continuant à percevoir des revenus.

Quels sont les éléments que vous pouvez amortir avec le statut LMNP ?

L’un des aspects les plus intéressants du statut LMNP, c’est la diversité des éléments amortissables. Vous n’êtes pas limité au bâtiment dans son ensemble. Vous pouvez aussi répartir dans le temps la valeur d’une multitude de composants liés à votre investissement.

Autrement dit, vous avez la possibilité d’alléger considérablement votre revenu imposable, année après année, grâce à l’amortissement de plusieurs postes de dépenses. Cette stratégie est un levier redoutablement efficace pour augmenter la rentabilité de votre projet.

Voici ce que vous pouvez amortir en toute légalité et de manière optimisée :

Élément amortissable	Durée d’amortissement estimée	Exemple concret	Montant amortissable par an
Le bien (hors valeur du terrain)	25 à 30 ans	Achat à 180 000 € dont 30 000 € pour le terrain → amortissement sur 150 000 €	Environ 5 000 à 6 000 €
Cuisine, salle d’eau, équipements électroménagers	5 à 10 ans	Cuisine installée pour 8 000 € amortie sur 8 ans	1 000 € par an
Frais liés à l’acquisition (frais de notaire, etc.)	En fonction de la nature du coût	Frais de notaire à 6 000 €, intégrés dans le montant amortissable total	Répartis sur la durée du bien
Rénovations et travaux d’amélioration	10 à 15 ans selon la nature	Travaux de rafraîchissement, remise aux normes, changement de sols, de fenêtres, etc.	Variable selon les montants engagés
Objets destinés à l’usage quotidien de l’occupant	5 à 10 ans	Lit, table, chaises, rideaux, luminaires, vaisselle de base, etc.	Dépend du budget investi (souvent 500 à 2 000 €/an)

 

Quels sont les types de biens compatibles avec le LMNP ?

Le statut LMNP vous ouvre de nombreuses possibilités pour investir. Tous les biens ne se valent pas cependant, et certains s’adaptent mieux à ce régime. Pour réussir votre projet, il est important de bien comprendre quels types de logements vous pouvez exploiter, selon vos objectifs et votre profil.

Les appartements en résidence classique : la solution simple et sûre

Les appartements dans des immeubles classiques sont les biens les plus courants pour un investissement sous ce régime. Ils offrent une grande flexibilité et conviennent à beaucoup de profils d’investisseurs. Ces biens sont souvent situés en centre-ville ou en zones bien desservies. Vous pouvez ainsi toucher un large public : étudiants, jeunes actifs, familles en attente d’un logement temporaire.

Les résidences de services : profiter d’un cadre sécurisé et attractif

Il est aussi possible d’investir dans un logement situé au sein d’une résidence qui propose des services spécifiques à certains profils de locataires. Ces biens s’adressent à un public ciblé, souvent très régulier et fidèle. C’est une solution rassurante, surtout si vous cherchez à déléguer la gestion.

Les résidences étudiantes

Ces résidences sont conçues pour répondre à leurs besoins quotidiens. Elles offrent généralement des services comme le wifi, une laverie, une salle d’étude ou encore des espaces de vie partagés. Cela attire une demande constante, particulièrement dans les grandes villes universitaires.

Les résidences pour les personnes âgées

Les résidences seniors proposent des logements pensés pour leur confort, leur autonomie et leur sécurité. Elles incluent souvent une aide sur place, des espaces communs adaptés et une vraie vie sociale.

Dans la majorité des cas, ces résidences sont gérées par un exploitant. Ce professionnel prend en charge la gestion complète du bien telle que la remise des clés, l’entretien, le suivi des entrées et sorties. Vous signez un contrat avec lui, et vous recevez vos revenus de façon régulière, sans avoir à intervenir.

Prenons en exemple. Vous achetez un logement dans une résidence seniors en périphérie d’une ville bien desservie. L’exploitant gère tout : vous ne vous occupez de rien. Vous profitez d’un revenu stable, tout en restant totalement en retrait de la gestion quotidienne. Ce type d’investissement est idéal si vous souhaitez limiter les imprévus, sécuriser votre projet, et déléguer sereinement la gestion. Vous bénéficiez d’un cadre structuré et d’une grande tranquillité.

Les locations de courte durée ou saisonnières : maximiser vos revenus

Louer un logement pour quelques jours ou quelques semaines peut vraiment augmenter vos revenus. C’est une solution idéale si votre bien se trouve dans une zone touristique ou dans une grande ville où la demande est forte. Les tarifs sont souvent plus avantageux que pour une mise en location classique. Cela vous permet de générer davantage de recettes, surtout pendant les périodes de forte affluence comme l’été ou les vacances scolaires.

Ce type de location attire un public très varié : vacanciers, travailleurs en déplacement, familles de passage, étudiants étrangers ou encore couples en week-end. Votre logement peut donc rester occupé régulièrement, à condition d’être bien situé et bien présenté. Mais il faut savoir que ce mode de gestion demande plus d’attention. Il faut organiser les arrivées, préparer le logement, faire le ménage entre chaque séjour, et rester disponible pour répondre aux demandes. C’est une activité plus dynamique, qui demande de la réactivité.

Location meublée de courte durée sous le statut LMNP : que dit la nouvelle loi de finance ?

La nouvelle loi de finances bouleverse plusieurs aspects de la location à court terme sous le statut LMNP. Ces ajustements impactent directement la gestion, les revenus et la revente de votre bien. Si vous envisagez de continuer ou de débuter ce type d’activité, il est indispensable de bien comprendre ces évolutions.

Réforme du régime simplifié : des conditions moins avantageuses

La première mesure marquante concerne le régime dit « micro ». Ce régime est souvent choisi pour sa simplicité de gestion. Toutefois, en 2025, les avantages qui l’accompagnent sont fortement réduits. C'est-à-dire :

• L’abattement, qui permettait de réduire le montant soumis à l’impôt, diminue ;
• Si votre bien n’est pas classé, l’abattement passe de 50 % à 30 %. Cela signifie que vous serez imposé sur 70 % de vos revenus, au lieu de 50 % ;
• Si votre bien est classé, l’abattement chute de 71 % à 50 %. Là encore, vous payerez des impôts sur une part plus importante.

 

Autrement dit, sous le régime micro-BIC, la déduction appliquée au chiffre d'affaires dépend du type de location exercé :

• LMNP classique (location meublée à l’année) : vous bénéficiez d’une déduction standard de 50 % sur vos loyers déclarés ;
• LMNP en location saisonnière (courte durée) : la loi de finances 2025 abaisse ce taux à 30 % si le logement n’est pas classé, augmentant ainsi le montant fiscalement retenu.

 

Pour les biens classés « meublés de tourisme », la déduction spécifique passe de 71 % à 50 %, ce qui reste plus favorable que pour un logement non classé, mais nettement moins qu’auparavant.

Autre changement : les plafonds de chiffre d’affaires sont revus à la baisse. Si vous dépassez ces nouveaux seuils, vous ne pourrez plus profiter du régime simplifié. Vous devez ainsi basculer vers un système plus complexe à gérer : le régime réel.

Prenons un exemple simple. Vous percevez 20 000 € par an grâce à un appartement non classé. Avant, vous étiez imposé sur 10 000 €. Avec la réforme, ce sera 14 000 €. La différence est importante. Cette réforme vous oblige donc à bien faire vos calculs avant de choisir votre régime. Si vos revenus sont importants, une solution plus adaptée pourra être envisagée.

Revente : un calcul de plus-value moins avantageux

La revente d’un bien sous statut LMNP est désormais moins favorable. En effet, les sommes que vous avez pu déduire au fil des années sont désormais prises en compte au moment de la vente. Avant 2025, les déductions n’avaient pas d’impact sur le calcul de la différence entre le prix d’achat et celui de vente. Désormais, elles augmentent artificiellement le gain considéré par l’administration, ce qui accroît le montant sur lequel vous êtes imposé.

Par exemple, vous avez acheté un studio à 150 000 €. Vous le revendez 180 000 €. Si vous avez déduit 20 000 € pendant la période d’exploitation, l’administration considérera que votre achat initial était de 130 000 €. Vous serez alors imposé sur une plus-value de 50 000 € au lieu de 30 000 €. C’est une évolution lourde de conséquences si vous aviez prévu de revendre rapidement. Il devient plus intéressant de garder votre bien sur le long terme pour bénéficier des abattements progressifs liés à la durée de détention.

Règles plus strictes pour les activités touristiques

La loi Le Meur introduit de nouvelles obligations pour ceux qui mettent à disposition un bien à court terme pour un public de passage. Première nouveauté : dans les copropriétés, le règlement doit désormais indiquer clairement si ces activités sont autorisées. Si ce n’est pas le cas, il peut être interdit d’en faire usage à ces fins. Cette mention devient obligatoire pour tous les règlements créés ou modifiés à partir de novembre 2024.

De plus, certaines villes imposent une déclaration en mairie avant de proposer votre bien. Cela reste obligatoire dans de nombreuses communes, en particulier celles où l’offre touristique est très dense. Autre changement majeur : le maire peut limiter la mise à disposition d’une résidence principale à un maximum de 90 jours par an. Avant, la limite était de 120 jours. Cela réduit vos possibilités de générer des revenus si vous louez votre propre résidence pendant vos absences.

Ces contraintes visent à préserver l’équilibre entre tourisme et habitat permanent. Si vous exercez dans une zone très fréquentée, vous devez vous informer précisément sur les règles en vigueur dans votre ville.

Possibilité d’être soumis à la TVA

L’ajout de services à votre offre peut désormais vous faire entrer dans le champ de la TVA. Cela dépend des prestations que vous proposez. Voici les services concernés :

• L’accueil physique des visiteurs ;
• Le ménage régulier pendant leur séjour ;
• La fourniture de linge de lit ou de serviettes ;
• Le petit-déjeuner ou des repas.

 

Si vous proposez au moins trois de ces prestations, vous pourriez être considéré comme un exploitant para-hôtelier. Vous ne serez plus exonéré de TVA, et vous devrez donc facturer cette taxe à vos clients et la reverser à l’État.

Autre point d’attention : le seuil de franchise de TVA pourrait être abaissé à 25 000 € de chiffre d’affaires annuel. Ce seuil est relativement bas. De nombreux propriétaires pourraient ainsi se retrouver concernés par cette obligation, même avec un calendrier d’occupation modéré. Soyez donc vigilant. L’ajout de services peut rendre votre bien plus attractif, mais cela vous engage dans des démarches comptables bien plus lourdes.

Quels sont les obligations du bailleur en LMNP ?

Lorsque vous décidez de proposer un bien à la location en tant que particulier, vous devez respecter des règles précises. Ces obligations sont essentielles pour rester en règle et éviter tout litige. Elles concernent l’état du bien, les équipements fournis, les démarches administratives et le respect des droits du locataire.

Fournir un bien propre, sûr et conforme aux normes

Avant toute chose, le logement que vous mettez à disposition doit être en bon état général. Vous avez l’obligation de proposer un espace de vie :

• Propre et salubre : aucune trace d’humidité, pas de nuisibles, ni d’éléments dangereux ;
• Équipé de systèmes essentiels : chauffage en état de marche, électricité conforme, installations d’eau fonctionnelles ;
• Sécurisé : les fenêtres et portes doivent fermer correctement, et les équipements doivent respecter les normes de sécurité.

 

Exemple : si vous proposez un studio en ville, il doit contenir un système de ventilation, un détecteur de fumée et une installation électrique sans défaut.

Mettre à disposition un équipement complet et fonctionnel

Dans le cadre LMNP, vous devez équiper le logement de manière à permettre à votre locataire d’y vivre immédiatement. Cela implique :

• Un espace pour dormir : lit avec matelas en bon état, couette ou couverture ;
• Une cuisine équipée : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle pour les repas ;
• Le nécessaire pour entretenir le logement : aspirateur ou balai, seau, produits de nettoyage.

 

Tous ces éléments doivent être propres et en état de marche à l’arrivée du locataire.

Conseil : préparez une liste complète de ce que vous mettez à disposition. Cela évite les malentendus au moment de l’état des lieux.

Respecter les démarches administratives obligatoires

Vous ne pouvez pas simplement mettre un bien à louer sans formalités. Vous devez suivre plusieurs étapes importantes, dont :

• Déclaration de l’activité : remplissez le formulaire P0i pour informer l’administration de votre démarche ;
• Obtention d’un numéro d’identification : une fois la déclaration faite, vous recevez un identifiant indispensable pour vos démarches fiscales ;
• Respect des règles locales : certaines villes imposent une déclaration auprès de la mairie, notamment en cas de location de courte durée. D’autres exigent une autorisation préalable.

 

Exemple : à Paris, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage si vous louez un bien autre que votre résidence principale.

Garantir les droits du locataire

Vous avez aussi des responsabilités envers la personne qui loue votre bien. Même si vous restez propriétaire, certaines règles vous encadrent :

• Respect de la vie privée : vous ne pouvez pas entrer dans le logement sans l’autorisation du locataire ;
• Transmission de documents clairs : le contrat de location doit mentionner les conditions précises : durée, montant demandé, dépôt de garantie, charges, équipements fournis ;
• Remise de diagnostics obligatoires : vous devez fournir des documents concernant l’état énergétique du bien, les risques naturels éventuels et l’état de l’installation électrique.

 

Conseil : rassemblez tous ces documents avant la remise des clés. Cela renforce la transparence et limite les conflits.

Assurer l’entretien du bien tout au long de la location

Votre rôle ne s’arrête pas à la remise des clés. Vous êtes responsable de l’entretien du logement et de ses équipements.

• Entretenir les parties importantes : chaudière, robinetterie, volets, électroménager fourni… ;
• Effectuer les réparations urgentes : si une fuite survient ou si un appareil cesse de fonctionner, vous devez intervenir rapidement ;
• Garder un bon contact : en cas de souci, vous devez rester disponible pour répondre aux demandes ou organiser une intervention.

 

Exemple : le réfrigérateur tombe en panne. Vous devez le remplacer ou le faire réparer rapidement, car il fait partie des équipements de base.

Restituer la garantie en respectant les règles

Lorsque le locataire quitte le bien, vous avez l’obligation de lui rendre la somme versée en garantie, après avoir vérifié l’état des lieux.

• Délai légal : vous avez un mois pour restituer la garantie si tout est conforme, ou deux mois si des dégradations sont constatées ;
• Justifier toute retenue : si vous conservez une partie de la somme, vous devez fournir des factures ou devis à l’appui ;
• État des lieux clair et signé : cela vous protège en cas de contestation.

 

Astuce : réalisez l’état des lieux de sortie en présence du locataire et signez-le ensemble. Cela évite les malentendus.

Le LMNP : votre tremplin vers l'investissement locatif réussi

Et voilà votre guide LMNP. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet d’investir dans l’immobilier locatif meublé tout en conservant une activité principale. Il combine simplicité administrative, fiscalité avantageuse et souplesse de gestion. Grâce à ses deux régimes fiscaux, micro-BIC ou réel, vous pouvez adapter votre stratégie à vos revenus et à vos objectifs. Ce cadre accessible vous laisse la main sur vos choix, tout en optimisant votre rentabilité.

Pour aller plus loin, évaluez dès maintenant la faisabilité de votre projet LMNP. Analysez votre capacité d’investissement, identifiez les zones à forte demande locative et projetez les rendements attendus. Choisissez le régime fiscal le plus adapté à votre situation et entourez-vous, si nécessaire, de professionnels compétents pour sécuriser vos démarches.